摘要
隨著三四線城市房地產市場的持續低迷，中小型房企的風險更大，幾家資產管理公司此類的變相放貸業務均有所收縮。於是，房地產業務佔比比較大的信達開始在全國各地高調拿地，其中7幅是「地王」。
隨著三四線城市房地產市場的持續低迷，中小型房企的風險更大，幾家資產管理公司此類的變相放貸業務均有所收縮。於是，房地產業務佔比比較大的信達開始在全國各地高調拿地，其中7幅是「地王」。
近日，四大國有金融資產管理公司(AMC)中的信達資產旗下信達地產四處高價拿地，成為新晉「地王」而備受關注。
據21世紀經濟報導記者了解，信達、華融、長城、東方四大資產管理公司進入地產行業開始都是「無心插柳」。眾所周知，四大AMC的成立就是為應對上世紀末的亞洲金融危機，通過收購處置國有銀行剝離的不良貸款，防範和化解金融風險。
某AMC人士向21世紀經濟報導記者表示，「資產管理公司在接收政策性處置的不良資產中，就有很多抵質押物是土地、房地產等，加上後來的商業化收購，資產管理過公司手中就擁有了不少的土地、在建工程、爛尾樓、投資房地產等。除了轉讓和出租以及其他金融化手段來處置，還需要介入房地產的營運。」
因此，在處置的過程中，資產管理公司逐步成立了獨立的地產運用平臺。比如，信達資產旗下有信達地產，華融資產起來有華融置業，長城資產旗下有長城國富置業，東方資產曾於2015年購買了上海證大超過50%的股權，不過不到一年時間便開始拋售了。
前述AMC人士表示，上一輪的不良資產處置成功得益於中國經濟的增長和房地產等固定資產的升值。正是因為如此，此後AMC在商業化收購過程中也更加青睞房地產項目，2012年左右，不少房地產信託項目出現風險，信達等公司都積極參與化解。不過，其他三家公司的房地產項目主要還是不良項目，像信達這樣直接舉牌拿地的還是個例。
從被動接收到成立獨立地產公司
成立之初，四大資產管理公司接收國有四大銀行和國開行政策性貸款1.4萬億。2004-2005年中行建行工行上市前夕二次剝離不良貸款約7900億，違約處置不良損失率4500多億。
2006年底，四大資產管理公司累計處置政策性不良資產1.21萬億元，基本完成了政策性不良處置的任務，開始了向商業化轉型。商業化轉型後，資產管理公司又通過市場化的手段收購不少商業銀行的不良資產。
由於銀行的貸款普遍具有抵押物崇拜，因此早期剝離的不良資產中，有房地產等作為抵押物的還算是比較優質、回收率較高的項目。在上一輪的不良資產處置過程中，恰逢中國經濟高速增長，資產價格處於上升周期，房地產等固定資產的升值也給AMC的處置帶來較高的回報。
前述AMC人士表示，以前處置時，我們收過來很多爛尾樓項目，除了轉讓，通過再增加投入，進行開發和運營，不少都能獲得超額回報。由於房地產的開發和運營與其他不良的處置還有不同，所以就四家公司逐漸都培養了地產投資與開發的專業隊伍，並成立獨立的房地產平臺。
以房地產業務量較大的信達為例，該公司旗下的信達地產於2008年底整合了旗下11家房地產公司，並通過資產重組的方式借殼軟體公司「青鳥天橋」實現A股上市。近期出現72.99億元總價的上海新江灣城地王、30.3億元的深圳坪山地王、33.6億元的合肥濱湖地王、33.9億元的杭州南星地王等均為該公司作品。
長城國富置業有限公司則是長城資產旗下以房地產開發經營為主業的投資運營平臺，主營實業投資、資產管理與經營、租賃、房地產開發與經營等業務。由上海天誠置業公司、上海新金穗實業(集團)股份有限公司、上海金豫置業有限公司三家公司組成，其中前兩者是農行設立的地產公司，後劃歸長城資產上海辦事處。
該公司官網顯示，長城富國置業旗下現控股企業5家，參股企業9家，包括6家上市公司。公司在上海、濟南、銀川、湘潭、貴陽等地先後投資建設有辦公樓、商場、高星級酒店、住宅小區等項目十多個。
華融旗下的地產平臺華融置業，其前身是珠海市橫琴信東房產實業開發公司。該公司董事長賴小民於2009年做出「激活信東公司，搭建房地產業務平臺」的戰略決策，同年7月1日將公司改制更名為「華融置業有限責任公司」，註冊資本8.5億元。
華融資產稱，其基於不良資產的房地產開發業務由華融置業開展。2014年和2015年，華融置業的收入分別為人民幣26.29億、25.02億元，其中房地產相關業務收入分別為24.87億元和21.60億元。
目前，東方資產旗下暫無房地產平臺，不過該公司於2015年初以總價14.89億港元的價格先後買入上海證大超過50%的股份。本來上海證大有望成為東方旗下的地產平臺， 不過2015年底便傳出東方資產轉讓上海證大股份的消息。
不過，相比其他大型房地產開發商，四大AMC旗下的房地產平臺仍然較小。
多渠道進入房地產
2010年，信達完成股份制改造後，也成為唯一一家獲準收購非金融類不良資產的金融資產管理公司。從此，該公司開始拓展非金融類不良資產管理業務，亦為暫時出現財務和經營困難的企業提供債務重組支持，其中也包括一些房地產項目。
2015年8月，財政部聯合銀監會下發了關於《金融資產管理公司開展非金融機構不良資產業務管理辦法》，將非金融機構的不良業務的處置業務擴大到四家AMC.
某AMC高管曾在接受21世紀經濟報導記者專訪時表示，「房地產在當前我們的重組附加條件類業務中佔有一定比重，這是我們基於對房地產行業前景的判斷和我們的專業優勢所進行的戰略抉擇」。
在他看來，房地產行業仍然是我國經濟發展的重要組成部分，隨著房地產市場調控方式的轉變，房地產市場將出現區域、企業和產品三個方面的結構性分化。因此，該公司的房地產業務集中於大中型城市，產品集中在剛需、保障性住宅以及功能、價格定位合理的商業性房產等產品。
此後，隨著房地產信託爆發式增長後帶來的危機，AMC也開始逐步介入房地產信託項目。2012年4月，信達資產旗下金谷信託、信達投資、信達地產聯合發起組建一隻總規模達100億元的房地產併購基金。這隻規模巨大的特殊機會型併購基金採用有限合夥制形式，投資方向瞄準不良房地產信託產品收購。其他公司也陸續接盤了一些房地產項目，不過量相對較少。
與此同時，金融監管部門加強對影子銀行的監管，房地產開發商特別是一些中小型開發商的融資渠道受阻。此時，四大AMC扮演了二三線城市中小房地產商「金主」的角色。
據21世紀經濟報導2014年曾報導，四大AMC通過「債權受讓」的方式，向二三線房地產企業提供融資。具體的方式是，就是四大AMC原價受讓房地產開發商及其關聯公司之間的債權，一定期限後要求房地產企業股東回購這邊債權並支付一定的資金佔用費。債權轉讓只是「幌子」，實質就是變相向房地產企業提供貸款。同時，資產管理公司也會讓融資方提供抵押和擔保，而所謂的資金佔用費等就是貸款的利息。
事實上，四大資管公司都有通過債權轉讓模式向房企變相貸款融資。包括新華聯、華夏幸福、雲南城投、福星科技、金科股份、大名城、凱樂科技、華業地產、中南建設、大港股份、榮盛發展等上市房企以及非上市房企。
而隨著三四線城市房地產市場的持續低迷，中小型房企的風險更大，幾家資產管理公司此類的變相放貸業務均有所收縮。於是，房地產業務佔比比較大的信達開始在全國各地高調拿地，其中7幅是「地王」。
不過也有其他AMC人士對此表示不理解，「現在房地產市場還是有風險的，信達這樣去拿地背後的邏輯我們都不太理解。」
(責任編輯：DF155)