編者按：近期，京滬蘇杭多地頻現地王。經歷了多重調控的房地產(行情專區)市場沒有降溫，反而有越來越熱的趨勢。地王年年有，身價節節高。是誰給了房地產企業在土地市場揮金如土的底氣？房地產行業的泡沫在哪裡？究竟有多大？為了房地產市場的健康發展，長期的調控思路又是怎樣？提出疑問，是希望得到解答。實際上，從近年來的調控措施和結果看，要解決這些題，需要的不僅是智慧，更需要「壯士斷腕」的勇氣！
「地王年年有身價節節高」要到何時？
融創剛在北京斬獲單價「地王」，新鴻基就以217.7億元的價格加冕上海總價地王，總價僅次於當年廣州亞運城的「巨無霸」地塊。
當看到農展館地塊樓面價7.3萬元/平方米時，拋出「25年後北京的房價將達到每平米80萬元」的北師大教授董藩則興奮的在微博表示，「今天下午，融創以21億元及異地建27.8萬平米醫院競得北京農展館地塊，折合樓面價每平米73099元，刷新今年北京單價地王記錄。10萬元的時代迎面而來，80萬元的日子還會遠嗎？！」
地王的出現，直接推漲了周邊地區的房價，與此同時，加速了觀望者的入市速度。
積聚了眾多人氣的一、二線城市量價齊升，而人口相對稀疏的三、四線城市卻面臨著庫存積壓、資金難收回的局面。於是，一、二線城市開始考慮收緊限購政策，而三、四線城市則開始試探著新一輪微調，打著政策擦邊球，希望吸引人口加快住宅銷售量。
溫州鬆綁了限購政策，蕪湖採用貨幣補貼和稅費優惠的方式鼓勵購房，2013年8月26日，蕪湖發布《關於貫徹執行蕪湖市人民政府關於進一步促進高校畢業生創新創業和穩定就業的實施意見有關事項》，規定本科生買房可免契稅並獲2萬元補助，南京和北京則是在土地出讓政策上做起了文章。
不過與此同時，鄭州則提高了限購門檻，將繳稅年限提升至3年。
不僅如此，與其他一、二線城市收緊政策或維持原有政策不同，深圳的政策出現了些許鬆動。深圳出臺《關於深圳市2013年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》，享受優惠政策普通住房標準的單價核算方式，將調整為單套住房總價核算方式，9月1日起調整。此前，深圳普通住宅優惠價格標準按照單價計算，新標準實施後，根據深圳各區情況，總價標準介於160萬元至390萬元之間。
從表面來看，各地政府是根據當地房地產市場的實際情況採取了「因地制宜」的方針，但從大背景來看，政策鬆動帶來的傳導效應會影響一、二線城市，觀望情緒有可能進一步鬆動，購房者提前集中入市會推高房價。
與三、四線城市相比，一、二線城市供給明顯不足，調整城市間的住宅供給結構是化解樓市冰火兩重天的重要途徑。由於人口相對集中，一、二線城市應進一步加大供給，三、四線城市則放緩供給速度。
增加住宅供給需要土地供給的配合，但也需要注意商品住宅用地和保障房用地的平衡。最新公布的數據顯示，2012年深圳市計劃供應土地318公頃，實際供應556.4公頃，超出計劃75%，多供應了近一倍的土地。而同期，深圳市本級土地出讓支出中，保障性住房支出計劃為16.05億元，實際完成支出7.76億元，完成計劃的48%。
住宅用地的供應，並不少，但是高昂的地價只有建設高檔住宅甚至是豪宅才能保證開發商的利潤，而從目前的市場情況來看，普通住宅的缺口是最大的。供給結構的失衡，造成了有效供給不足，進一步推漲了房價。
1問地王：「手中有糧」來自哪裡？
剛剛邁過「金九」門檻，土地市場就上演了瘋狂24小時。
9月5日，繼融創以43.24億元北京奪地，並創下全國單價地王紀錄後，24小時內，滬杭蘇三地又連現地王。港企新鴻基旗下公司以217.7億元加冕上海總價地王；隨後，綠地、世茂、濱江在杭州各拿下一宗地，合計總價136.7億元；世茂還在蘇州以47.25億包攬兩塊地，並創造當地單價地王。24小時之間，444.89億元灑在了土地市場。
是誰給了房地產企業在土地市場揮金如土的底氣？
住宅市場銷售的火爆「順利」傳導到了上遊市場，開發商「手中有糧、心中不慌」。
國家統計局公布的數據顯示，今年前7個月，住宅銷售面積增長27.1%，銷售額增長39.9%；房地產開發企業到位資金66831億元，同比增長31.5%。易居房地產研究院此前的報告表示，2013年上半年，全國房地產開發企業資金狀況較為寬鬆，這是自2010年以來，房地產開發企業資金首次步入「偏松」區間。
進入9月，住宅銷售再次呈現快速增長態勢，中原地產研究中心統計數據顯示，9月前8天，全國54個重點城市，樓市新建住宅籤約套數達到6.43萬套，環比8月的6.32萬套上漲2%。8月份54個重點城市成交面積達到2368.67萬平方米，環比7月增長4.2%，其中一線與三四線城市分別錄得1.9與3.1個百分點的正增長。
住宅成交量走高令房地產企業收入頗豐。截至2013年8月末，首創置業累計實現籤約面積約93.1萬平方米，籤約金額約84.1億元，同比增長6%。2013年1—8月，萬科累計實現銷售面積967.6萬平方米，銷售金額1129.3億元，8月單月銷售金額同比上漲34%。累計至8月底，富力地產今年總合約銷售金額約251.1億元，比去年同期增加27%。合生創展近日公布，今年前8個月，集團合約銷售金額為約75.8億元，較去年同期增長31%。
雖然房地產企業的A股再融資尚未開啟，但他們的海外融資道路頗為順利，這也增加了房企在拍賣現場舉牌的勇氣。
9月5日，綠城中國控股有限公司宣布已和多個財務機構達成融資協議，據此，綠城將向該批財務機構借款最多達3億美元，綠城若干附屬公司為該借款擔保人。綠城表示，該筆融資所得將用作一般營運資金及資本重組。貸款將於融資協議日期起，計36個月內最終還款日期前分期償還。
綠地集團8月30日在官網公布，集團與貴州省政府籤署金融戰略合作協議，擬在發起設立外資小額貸款公司、商業銀行(行情專區)，組建金融資產交易所、金融租賃公司等方面開展合作。
8月29日，廣州富力地產股份有限公司發布公告表示，公司建議在中國發行本金總額不超過60億元的境內公司債券，期限為5-10年。富力表示，擬發行境內公司債券可以補充公司營運資金、取代部份銀行借貸及優化公司財務結構。
8月28日有消息稱，包括中銀香港、東亞銀行、星展銀行、恒生銀行和滙豐銀行在內的五家銀行，將在兩周內與萬科置業(香港)有限公司籤署3.75億美元3.5年期貸款協議。上述貸款中，包括一筆定期貸款和一筆循環信貸，大約是3億美元貸款和7500萬美元循環信貸，兩部分的綜合(行情專區)收益約為250個基點。