本文來源：南昌樓市情報作者：林淵的地產觀
徐先生：
老師，我想問一下我看了一套工抵房，新力榕園的，而且還是中間戶型，他要加價10萬，我想問一下值不值得買？他拿房子的價格大概在14000,銷售說那是疫情期間的價格，比較低，現在要加15萬，我把他說到加10萬。但是我在房信網上查到的最近新力榕園117中間戶成交價就是14000。
主編答：
工抵房其實是個很含糊的說法，真實的情況有很多種。
比如開發商給承建商抵押部分工程款的房源；比如開發商和內部員工籤的員工福利房，也就是去年開始很流行的跟投機制；比如開發商給第三方服務商的工抵房，衝抵佣金、廣告費、服務費等。
這裡面的區別在於，有些工抵房是指定房源，比如員工福利房，肯定是指定了房號的，不能選樓層，不能選戶型；有些工抵房是天地樓等尾盤、天井或設備房旁邊的房源，多少有些硬傷或不圓滿；最好的工抵房，那就是不限房源，隨意自選的工抵房。
說回正題，根據這位朋友的留言，這套工抵房的情況，很像是員工福利房。如果真是這樣，那你可以繼續殺價。
現在的情況是，這套房子這個銷售是肯定不會自己住的，所以不賣掉就砸手裡了，而且榕園已經進入清盤狀態，我在房信網上看見的數據是，整個樓盤還剩下31套房源沒賣掉。
在這種情況下，他不賣掉這套房子，就會一直被套牢在這個樓盤上，而榕園又基本沒別的房源給他買了，等於他可以賺到的提成和佣金，就剩這一套房源了。
他必定是很想賣掉手上的房子然後跳到其他的新盤去的。
雙重壓力下，你的議價空間還很大。
最後簡單點評下榕園。
沒記錯的話榕園最早是18年底開盤的，明年3月份第一批首開房源就交房了。可以算是準現房。這點比較好。
這個項目我大概19年的時候去踩過盤，雖然社區總佔地很小，不過綠化做的還不錯，唯一的不足就是人車不分流。
最後看下這個中間戶的戶型↓
進門之後是一個比較長的玄關，略有點浪費面積。餐客廳一體化，但是整體進深有點長，可能餐廳的採光會受到影響。
廚房U形設計，但是廚房的開口朝向也有點問題，正對著次臥房門，可能未來次臥的空氣品質會受影響。
亮點也很突出。三房朝南，而且都贈送飄窗，這個很難得，現在很少見到臥室全部朝南難道設計了。
這還得益於這套房源是中間戶的原因，北向是室外連廊，會壓迫中間戶的北部空間，所以北部沒有足夠大的空間設計書房或者次臥。
而除了中間戶，榕園其他的戶型，都是有北向書房或次臥的。
綜合來看，這套戶型的優點足以蓋住一些小瑕疵，10分可以打到7.5分。
最後說下價格，我簡單計算了下這套工抵房的實際單價，（14000×117+100000）÷117=14854.7元/㎡。這個價格買朝陽的精裝房，還是划算的，當然前提是自住。
最後還有個溫馨提示，購買工抵房，一定是和開發商籤署購房合同，而且購房款一定是打到開發商帳上，否則可能會人房兩空哦，切記切記。
網友醉石：林主編好，請問新力城的洋房怎麼樣？地鐵明年就開通，另外你覺得哪裡有投資價值？
主編答：
新力城的洋房產品我們團隊包括我個人其實都去看過好幾輪了，有單純去踩盤的，有帶看的，我們團隊內部包括偶爾帶看的粉絲反饋，都認為單純從產品來說，新力城的洋房還是很不錯的，新力的戶型已經開始走向工業化標準，同時又不忘根據樓盤的具體情況去對具體細節做優化和迭代。
而且據我們所知，新力城馬上要推出一個全新的洋房板塊，不過目前還沒有開放樣板房所以我們也不清楚具體情況，什麼時候開放了，我們應該還會做一期踩盤稿，到時候可以關注下。
今年底和明年底各要通過一條地鐵，今年底先通車3號線，也因此3號線的沿線段，尤其是象湖和南昌縣這一段，最近非常火熱，這周五的土拍就是一個很明確的市場信號。
所以明年4號線通車，4號線沿線的樓盤，熱度還會再上個樓層。
而3、4號線通車之後，南昌可能就要再過很久，才能等來第五條地鐵線路了，也意味著想要收割地鐵盤的紅利，就剩下這兩年的時間了。
程女士：來南昌才1年，想諮詢下紅原星城小區二手房怎麼樣？
主編答：
歡迎來大南昌生活工作。老實說我現在最怕的就是粉絲問我二手房的問題，因為二手房領域實在淵深似海，不把每個二手房小區實地看一遍，都不能說自己了解南昌二手房的情況。
紅原星城在南昌水產市場旁邊，贛江大橋橋頭邊，位置上來說對於自駕出行的體驗其實挺好的，可以直接走沿江北大道下去或者從贛江大橋出上一環高架，都非常順暢。
然後走過兩個街區，就是南昌市第一醫院，在紅原星城小區的南門出來，走100米就是豫章小學，而且因為雙向單車道，所以限速非常低，也不用擔心平常小孩上下學的出行安全。
除了沒啥商業，配套還是可以的，而且就在江邊，傍晚可以看見非常美麗的夕陽景色。
不過小區內部的物業管理比較混亂，聽說還有人在小區裡養雞養鴨，而且因為是20多年的老小區了，當初的戶型設計也比較奇怪，如果想買的話，一定要多看看戶型和裝修。
然後我們看到一份文件，好像這個小區原本規劃了10棟小高層，3棟高層，1棟12層酒店式公寓，6棟多層，但是這麼多年過去了還有幾棟沒建，去年突然公示了一個規劃調整公告，把未建的酒店式公寓改成25層的住宅，把11#號樓改成兩棟裙房相連兩棟住宅樓（9層），如下圖↓
其實怎麼改都無所謂，關鍵是如果真的要開工建設，那麼對小區內現在已經入住的業主的日常生活可能會造成比較大的影響。
所以如果想買這個小區的話，這個問題也還得要先搞清楚了。