麒麟VS江北VS燕子磯

麒麟主要分為2塊，一塊是老麒麟，拆遷不徹底，至今破破爛爛，基本廢了。後來提出一大塊空地叫做新麒麟，也就是現今的麒麟科創園。

而這個麒麟卻一直刷新著我們隊房地產的認知，改變了我們很多想法

房價這事也是一樣的，如何去判斷房子的價值？

很簡單。

你見的房子越多，比較越多，自己思維邏輯越靈敏清晰，那麼你所總結出來的東西就越準確。

但這是有問題的，因為個體的差異是巨大的。

一般我們認為：

1、如果一個地塊很新，那他未來會很好的，因為有潛力

2、如果一個地塊沒有老破小，那他未來會很好的，因為圈層足夠

3、如果一個地塊很大，那他未來會很好的，因為可塑性強

4、如果一個地方離主城很近，那它肯定是好的，因為很多人願意住在這裡

這些麒麟都滿足，而房價卻常年墊底，弄得「房產專家」們異常尷尬。

專家們不願承認失敗，於是又想了很多理由來緩解尷尬，比如最常說的就是「規劃不落地」。

這不是屁話嗎？

什麼規劃？什麼不落地？

傻子都知道把陸家嘴搬過來，麒麟就能漲到10萬一平，但這有意義嗎？

所謂的「規劃不落地」依然是個太極拳。

我的思考

房價由供求決定，麒麟房子遠不如橋北那麼多，並不存在橋北那種動輒萬套的可怕拋售，所以供給端是沒有問題的。

問題出現在需求上。

我們逐步討論下是什麼導致了麒麟的購房需求不足。

先看價格

2.7萬的價格，200多萬的總價，這個剛的不能再剛的價格，南京二手房裡比它便宜的只有市區老破小、橋北、江北非核心以及祿口等超遠版塊。

所以說，價格不是麒麟的問題所在。

位置

位置確實不錯的，離新街口只有10公裡。若以新街口為圓心，10公裡則北到邁皋橋，南到南京站，東需要過江，而東南是河西江灣城。

也就是說，你若是從江灣城出發開車去新街口上班，還真不一定比麒麟快。。。

這種位置，這個價格，為什麼沒人買？剛需都去哪兒了？

升值預期

升值預期不足，這個話放在以前或許有道理。但在今天已經沒有投資客買二手房了，今天買二手房的全都是剛需，他們確實會在意升值，但對他們而言更重要的是居住，所以升值對麒麟需求的影響並不算大。

事實上，買橋北的大量剛需又有誰在意升值呢？

商業預期

是商業預期不足嗎？好像也不是。

這讓我想到了另一個版塊：燕子磯。

燕子磯新城其實比麒麟遠多了，但在今天300萬級別新房裡熱度僅次於江北。

這是為什麼呢？是因為燕子磯CBD嗎？

這個說服力實在是太弱了。燕子磯確實有一些商業規劃，但離落地還有很長的距離，有誰相信在如此偏遠還靠邊的地方真的能做起一個數千家公司願意入駐的CBD呢？

事實上燕子磯很多樓盤都沒有以CBD作為宣傳點，以至相當多的報名人都不知道它的存在。

包括新玄武也是這個問題，有誰能清楚說出它未來的商業發展，有誰是為了它這裡的商業買房的呢？

所以燕子磯熱賣不在於它的商業規劃。

那為什麼燕子磯這麼火？

地緣客

地緣客是一隻絕不可忽視的力量，麒麟給我們好好上了一課。

燕子磯、新玄武的地緣客是有很多的，可以說南京整個北方都是燕子磯、邁皋橋的地緣客，那裡有大片大片的老破小、拆遷戶以及相當數量的富人。

紅圈內都是燕子磯、新玄武的地緣客

這些人是撐起燕子磯、新玄武的基石，在去年燕子磯還不火的時候，正是他們維持住了熱度，而一旦熱度維持住了，就很容易走入「別人買了我也買，我買了別人更買」的良性循環。

更重要的是，這些地緣客不僅僅是新盤的客戶，也是二手房的接盤俠，是支撐這一批二手房價的中堅力量，如果沒有他們接二手房，倒掛也就無從談起，新房也火不了。

麒麟有地緣客嗎？

沒有！

原因有4：

1、拆遷過於乾淨，本地沒有老破小

2、周邊都是工廠荒地，也沒有老破小

3、即便是其中的大片安置房，由於房子本身也還算新有電梯，他們也沒有太強的改善動力。

4、麒麟科創園的位置在城區的南邊，雖說離主城近但也是最邊上的位置，再往南就是大片荒地，即便有一些地緣客，他們也更願意向中心區域遷移。

所以我們發現，麒麟那裡是真的沒有什麼地緣客的，沒有地緣客就沒有二手房的需求。

麒麟已經是城市的邊緣了

於是就有人問了：江北不是也沒有地緣客？

影響一個經濟走向的因素是成千上萬的，有正面有負面的，最終是看誰的影響最大而已。

對於江北而言，任何劣勢都無法與其無敵的未來預期相比較。

現階段商業不足

麒麟不僅僅是商業預期不足，現階段商業的不足也是重要原因。

從地緣客我感覺到，一個版塊的雄起是非常需要本地剛需的支撐的，也就是有一大群非此不買的人。

「本地剛需」除了地緣客之外，還有一個重要部分就是上班族。

家門口上班的意義太大了，今天城市的擴張，下班1小時能到家已是萬幸，而能在家門口騎車上班簡直就是上輩子積德。所以大型CBD附近的房價總是很堅挺的，螞蟻金服上市導致杭州總部附近房價暴漲就是這個原因。

一個大型CBD對版塊帶來的剛性需求是巨大的，這一點，麒麟並沒有。

所以我認為缺乏地緣客與上班族是麒麟不值錢的重要原因。

橋北故事

橋北似乎也沒有地緣客，但從二手房成交量上來看，剛需們似乎更加青睞於環境混亂、交通擁堵的橋北。

為什麼？

2個字：方便

生活的方便與出行的方便

生活上來說，橋北有天量的底商，買菜吃飯逛超市都沒有任何問題；再大一點則有弘陽廣場、龍湖天街，這些無一不是在地鐵附近，逛街非常方便。

交通上雖然開車過橋不便地鐵擁擠，但對於剛需而言依然還是方便的，無非就是擠擠嘛。

反觀麒麟

確實荒涼，僅僅是中海、安置房那裡的一些底商而已，如果真想正兒八經逛個街，似乎只能做輕軌去馬群吊絲花園城了，再遠一些就沒了。。。

再看交通

麒麟雖然離主城近，但交通談不上多好。

開車並不算特別方便，繞城繞遠路或者中山門大街的暴堵可不是一段愉悅的旅途

最主要的是，這裡大多人還是需要公共運輸上班，而沒有地鐵實在太難受了，麒麟全板塊依靠的僅僅是一條輕軌接駁到馬群，從馬群出輕軌站再進地鐵站換乘，其便捷程度與舒適度甚至弱於橋北。

所以在這麼多因素裡，對於300萬以內剛需而言，什麼最重要？

橋北告訴我們，一個生活交通足夠方便的地方，即便它沒有未來，需求依然是很高的。

把以上總總結合起來，我們明白麒麟居住需求稀少的原因：

從本地需求來說，無論是地緣改善還是上班族都不存在；

從外地需求來說，生活與交通的不便阻止了他們（本質是有更好的選擇，比如主城老房子、橋北）

至於所謂規劃不落地、升值預期，真的不在考慮之內。

弄清楚了這個問題，一切都簡單了。要看麒麟仁恆值不值得買，就要看麒麟的這些問題在今後能否改變，需求是否會增加。

需求能否增加主要看下面3個方面：

1、交通能否改善

2、生活便捷性能否提高

3、本地上班族能否增加

先看交通

麒麟目前只有一個輕軌，站點設計還是可以的，從麒麟中間穿過，去哪兒也不算特別遠。

未來可以確定的還有個10號線，但其實與麒麟幾乎沒有什麼交集，離的最近的就是仁恆，可依然有2公裡的距離，基本上就和沒有地鐵差不多了 。

另外還有2條線是10號線與12號線，但是建成日期遙遙無期，至少還要7、8年。

除此之外，麒麟的最新規劃圖上似乎還有個非常大的「城市軌道交通用地」，但距離目前的麒麟還是太遠了，影響有限。

綜上，我們可以發現，麒麟的交通在未來8年內是不會有什麼改善的。

再看生活

麒麟目前沒有任何商場，即便是仁恆銷售也只能說出來個富力水街坊、豐麟廣場與荔枝廣場。

富力水街坊多少年前的了，現在已經涼透。

豐麟廣場其實就是辦公樓底商，根本不可能成形。

所以目前所有的希望都在荔枝廣場之上。

其實大家都知道商業其實很難做的，它的核心難點在於運營問題。還有手下是否有成熟的知名商業品牌願意入住，萬達之所以做的很牛逼主要是因為它手裡有大量的核心品牌資源。全國也只有極少數企業玩的轉。