[摘要] 由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院三家研究機構共同組成的「中國房地產TOP10研究組」，自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了十六年。
由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院三家研究機構共同組成的「中國房地產TOP10研究組」，自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了十六年。研究組緊隨行業發展脈搏，深入研究房地產企業經營規律，為促進行業良性運行、企業快速成長發揮了重要作用，相關研究成果已成為評判房地產企業經營實力及行業地位的重要標準。
2018年，中國房地產非理性需求繼續得到抑制，房地產逐步回歸居住屬性，市場保持平穩發展態勢，全國商品房成交規模保持歷史高位，百強企業市場份額進一步擴大。伴隨著樓市調控進入深水區，百強企業緊抓城鎮化與城市發展分化機遇，在激烈的市場競爭中奮力奔跑，實現了銷售業績的跨越式增長，與此同時，以均衡、穩健、高效、高質為特徵的行業新風正在形成。
1、市場份額提升至近六成，銷售業績躍上新高度
✦ 百強企業 2018年銷售總額增長33.2%，市場份額提升至58.1%
圖1 百強企業2014-2018年銷售增長情況
2018年，百強企業積極進行規模化擴張，通過精準把握市場需求，銷售再創佳績。銷售總額、銷售面積分別達87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2%和32.0%，增長率分別高於同期全國增幅21.0、30.7個百分點，持續跑贏大勢。從增速看，百強企業銷售額、銷售面積增速較上年分別增長1.1、10.7個百分點，規模優勢進一步擴大。
圖2 百強企業及綜合實力TOP10企業2014-2018年市場份額
百強企業市場份額持續擴大，首次挑起半壁江山，行業集中度進一步提升。2018年，百強企業銷售額市場份額快速上升至58.1%，較上年提高10.6個百分點。其中，綜合實力TOP10企業銷售額市場份額為26.4%，較上年提高2.5個百分點，佔百強企業銷售總額的45.4%，強者恆強態勢依舊。
✦規模效應加速資源集聚，中型企業增長表現亮眼
圖3 百強企業不同層級2018年銷售額及其增長率均值情況
百強企業超級陣營形成，千億陣營大幅擴容。2018年，百強企業各層級銷售表現分化明顯，強者恆強態勢延續。其中，百強前10企業秉持審慎投資策略，銷售額增長率均值為23.1%；11-30企業聚焦重點城市群及周邊城市，銷售額增長率均值達57.9%；31-50中等規模的百強企業把握區域和城市潛力釋放機遇，銷售額增長率均值為40.8%。
圖4 百強企業地級以上城市覆蓋率及信用債、海外債融資佔比
百強企業憑藉自身較強的綜合實力、出眾的產品打造能力及良好的口碑等，在項目布局、拿地及融資等方面不斷集聚優質資源，助力其業績規模的進一步擴大。在項目布局方面，規模較大的百強企業擁有項目數量明顯高於其他企業；在拿地方面，2018年，百強前50企業招拍掛拿地總額約兩萬億元，拿地總規劃建築面積約48000萬平方米；在資金方面，2018年，百強企業國內信用債發行規模為2443.0億元，佔行業發行總量的44.1%；海外債發行規模為1949.2億元，佔行業發行總量的72.0%。
✦發展目標兼顧規模與效益，著力提升企業經營硬實力
表1 百強代表企業未來發展目標
預計2019年樓市調控政策仍將持續，政府以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進市場平穩健康發展。面對當前市場環境，百強企業一方面把握市場機遇，尋求業績規模的適度增長，繼續做強做大；另一方面更加重視對產品的打造，著力提升運營硬實力，實現企業高質量發展。百強企業銷售目標更加穩健，同時更多地將降負債、降槓桿、優品質、提效率等作為其發展目標的關鍵詞，企業逐步邁入以提升綜合競爭力為目標的高質量發展階段。
2、聚焦熱點區域主流需求，調結構優產品強營銷
✦把握三四線城市放量機會，加大潛力城市深耕力度
圖5 前50企業2017、2018年各等級城市銷售額分布
2018年，全國樓市調控政策持續偏緊，百強企業積極把握市場結構性機遇，搶抓三四線城市放量機會，實現了銷售業績的快速增長，三四線城市銷售額佔比提升至45.2%。百強前50企業銷售結構中，五個主要城市群的銷售貢獻佔比為72.9%，其中，長三角佔比最高，達33.8%，較上年提升2.4個百分點，其次為珠三角，佔比13.4%，成渝城市群銷售貢獻率同比提升1.8個百分點至11.5%。另外，受環京樓市調控政策持續等因素影響，京津冀銷售額貢獻佔比為8.6%，較上年下降2.3個百分點。
✦搶抓改善型需求釋放機遇，以優質產品贏得市場
圖6 前50企業2017、2018年重點項目各面積段銷售佔比
百強企業精準把握市場需求，改善類產品結構比例加大。2018年，百強企業把握改善型需求釋放機遇，順勢調整產品結構，實現了企業銷售業績的快速增長。從百強前50企業重點項目各面積段產品的銷售額佔比來看：90-140平米首改、140-200平米改善類產品銷售額佔比分別提升2.1、2.8個百分點；90平米以下首置、200平米以上高端類產品銷售額貢獻率分別降低2.4、2.5個百分點。
圖7 前50企業2017、2018年分城市等級各面積段銷售佔比
百強企業因城施策，在一線城市加大了首置及首改類產品供給，二線及三四線城市聚焦於首改及改善類產品，通過把握市場差異化需求，實現業績快速增長；其次，百強企業著眼「美好生活」，圍繞客戶需求，從文化、科技、健康等方面入手，提高產品附加值，提升產品品質，以差異化的產品優勢搶佔市場份額。
✦緊跟市場節奏大力推盤，多措並舉快速跑量回籠資金
圖8 前30企業2018年推盤數量及全國商品房月度銷售情況
百強企業憑藉敏銳的市場洞察力，準確把握市場節奏，推動銷售業績持續快速增長。研究組對百強前30企業的月度推盤數量研究顯示：2018年，百強企業緊跟市場大勢和政策導向，下半年推盤量快速增長，前30企業全年推盤總量達2580個，同比增長82.8%，逐月推盤量呈現出波動上升趨勢。
3、加快周轉提升運營效率，降本增效拓展盈利空間
✦緩補倉促去化加速周轉，多渠道提升運營效率
圖9 百強企業2016-2018年周轉率變化情況
2018年，百強企業放緩補倉速度的同時加大去化力度，總資產周轉率與存貨周轉率均出現小幅上升，不同層級企業分化顯著。2018年下半年以來，房地產行業調控力度不放鬆。百強企業未雨綢繆，放緩補倉的同時加快去化，促進企業整體周轉率延續上升趨勢。2018年百強企業總資產周轉率均值較上年增加0.04至0.36，存貨周轉率均值較上年提升0.03至0.56。
為實現周轉效率提升，百強企業一方面構建全面的流程管控體系，在多個環節做到工作前置，保證項目快速開盤，同時企業加快運營標準化的落實，提升開發效率；另一方面，百強企業進一步加大全民營銷力度，提升銷售速度；此外，部分企業引入股權激勵、合伙人制度構建「共創、共擔、共享」的企業文化，通過組織結構與機制的再造為企業發展提速。
✦「增收又增利」態勢延續，盈利能力分化加劇
圖10 百強企業2014-2018年營業收入與淨利潤均值變化情況
2018年百強企業收入與淨利潤持續增長，淨利潤率穩步提升。良好的銷售業績與高效運營帶動企業規模持續擴張，全年百強企業總資產均值為2079.1億元，同比增長22%，營業收入均值同比增長27.3%至486.2億元，淨利潤均值則同比增長28.2%至64.4億元。
圖11 各層級百強企業2017、2018年淨利潤率及ROE情況
2018年，百強企業盈利能力繼續提升，淨利潤率、ROE均值分別為11.5%、17.2%，較上年分別提升0.2、0.9個百分點。由於企業發展重心不同，百強企業盈利能力呈現分化，規模較大企業盈利能力更勝一籌。2018年，龍頭企業選擇主動「踩剎車」，在發展思路上向效益轉變，開始從規模擴張為主向「規模與質量」並重轉型，憑藉品牌、周轉能力、管理效率等優勢，取得更高的經營效益。
✦降成本提溢價多管齊下，創造更大盈利空間
圖12 各層級百強企業2018年信用債、綜合融資成本率情況
2018年，百強企業在土地、資金、運營管理等方面積極控制成本，並多渠道提升產品附加值，改善了企業的盈利表現。放緩拿地節奏減少支出，多渠道拓儲降低拿地成本；融資馬太效應凸顯，百強企業獲低成本資金支持，同時積極拓展資產證券化等多種新型融資渠道。
圖13 百強代表企業2017、2018年新增地價佔銷售均價的比重
成本普漲背景下，規模較大的百強企業費用管控能力更優，2018年百強企業三項費用率均值為9.8%，較上年增加0.4個百分點，其中財務費用率同比增加0.28個百分點，管理費用率同比增加0.09個百分點；通過控制土地成本以及提升產品溢價，有力拓展了企業利潤空間。
4、適應大勢調整投資節奏，多渠道融資保穩健發展
✦拿地態度趨於理性，全年三四線拿地佔比提升
圖14 各層級百強企業2017、2018年拿地金額佔銷售額比重均值
百強企業的拿地態度趨于謹慎，拿地金額佔銷售額比重大幅下降。2018年百強代表企業的拿地金額為19886.4億元，同比下降20.3%，拿地面積為48339.3萬平方米，同比下降7.6%。2018年下半年，隨著土地市場的降溫，百強企業緊跟外部形勢變化，投資更顯理性，拿地金額較上半年有所回落。
圖15 各層級百強代表企業2018年一級市場合作地塊及權益比例
百強企業在招拍掛市場中繼續保持合作態度，藉助合作各方的資源優勢，降低拿地風險。2018年，百強代表企業的一級市場平均權益比例（按金額）為78.5%，與上年同期基本持平，全年通過招拍掛獲取地塊3092幅，合作地塊數量佔比達到28.2%，提高3.7個百分點，大中型百強企業的合作熱情更高，資源整合能力更強。
圖16 各層級代表企業2017、2018年拿地城市結構（按面積）
百強企業拿地方向持續向三四線城市下沉，三四線城市的新增土儲面積達到總量的52.8%。分層級來看，大多數前10企業的布局重點分布於一二線城市，但總體三四線佔比仍呈現增長，達到50.0%；11-30企業在三四線城市的拿地面積佔全部新增土儲的比重最高，為52.9%；31-50企業中，部分企業在二線城市的新增土儲增長明顯，整體三四線新增土儲佔比減少5.1個百分點至50.7%；51-100企業位於三四線城市的新增土儲面積佔比增長幅度最大，增長12.2個百分點至43.4%。
圖17 各層級代表企業2017、2018年新增土儲均價及平均溢價率
百強企業的新增土儲均價及平均溢價率均出現同比下降。2018年百強企業大部分新增土儲集中於三四線城市，導致了拿地均價出現了相應的降低，百強企業的拿地均價同比降低13.8%至4182.3元/平方米，同時一二線城市頻繁出臺的限售限價政策令企業的拿地熱情不如上年，企業在招拍掛市場中競爭意願有所減弱，溢價率均值下降27.9個百分點至21.4%。
✦公司債券發行回暖，新型融資方式方興未艾
圖18 百強企業2017、2018年信用債及海外債發行結構
2018年，在融資環境緊縮的情況下，百強企業依託自身的規模優勢，融資規模依然保持平穩增長： 1）與銀行及信託機構合作獲取資金；2）百強企業的公司債發行較上年明顯回暖；3）積極對ABS等新型融資方式進行探索，其中供應鏈ABS佔比最高；4）積極尋求股權類融資機會，通過登陸資本市場、引入投資者等方式獲取資金。
5、高價地去化壓力漸釋放，精準布局降低經營風險
2018年，土地市場有所降溫，溢價率下滑、流拍地塊增多，城市分化進一步加劇，百強企業謹慎投資並加快回籠資金，高價地規模有所下降，同時伴隨百強企業前期所拿高價地項目陸續入市，企業去化壓力有效緩解。
✦高價地開盤率超五成，去化壓力逐步釋放
圖19 百強企業2016年高價地各開盤率區間企業個數情況
從開盤率來看，百強企業歷史高價地開盤率超五成，去化壓力逐步釋放。研究組整理了百強企業近三年所拿高價地及其開盤情況，2016年以來所有高價地中，百強企業所拿高價地數量佔比61.3%，且所拿高價地主要布局於一二線城市，佔比76.6%，高價地潛在消化能力較高。
✦優貨值結構降去化風險，提高變現能力保現金流
圖20 百強代表企業可售貨值按不同城市土地去化周期劃分結構
2018年，房地產市場調控政策持續，不同城市市場加速分化，影響企業項目去化率，百強企業不斷優化可售貨值結構，加速回款保障企業穩健經營。2018年，百強企業通過招拍掛或收併購等方式獲取優質土地資源，土地儲備規劃建築總面積均值達1565.2萬平方米。百強代表企業可售貨值結構整體良好，去化周期在2年以內佔比約80%。
6、強現金管控努力去槓桿，借勢融資防範財務風險
✦放緩投資強調銷售回款，經營現金流再度回正
圖21 百強企業2014-2018年經營性現金流淨額均值
2018年，百強企業更加重視現金流管控，經營性現金流回正。2018年百強企業經營活動產生的現金流淨額均值為15.7億元，相比上年提升顯著。2018年，百強企業放緩投資減少現金流出，同時加大銷售回款力度，開源節流改善現金流。2018年，百強代表企業土地投資支出佔銷售額比重為27.2%，較2017年下降19.7個百分點。
✦去槓桿取得成效，短期償債能力回升
圖22 百強企業2014-2018年資產負債率及有效負債率
2018年，多部門發文要求做好降低企業槓桿率各項工作，打好防範化解重大風險攻堅戰，「降負債」成為房地產行業的一個高頻詞彙。從資產負債率來看，2018年百強企業均值為77.8%，較上年下降0.5個百分點；從有效負債率來看，剔除預收帳款後，有效負債率為49.3%，同比下降1.6個百分點，負債水平仍整體可控。
✦債務集中償付期到來，借新還舊緩解兌付壓力
圖23 2019-2023年房地產行業債券需償還規模
存續債券步入集中還款期，近三年行業償債規模逐年遞增。到2019年，整個行業需要償還的國內外信用債規模共計將達5381.6億元，並於2021年整體接近萬億元，其中近半數為公司債。面對兌付壓力，百強企業積極進行再融資償還舊債。2018年下半年百強企業共發行信用債111筆，合計融資規模1512.9億元，完全覆蓋全年信用債到期規模。
7、響應號召投身精準扶貧，助力全面建成小康社會
表2 部分百強企業精準扶貧成效
黨的十九大明確把精準脫貧作為決勝全面建成小康社會必須打好的三大攻堅戰之一，鼓勵和引導企業積極參與脫貧攻堅。百強企業積極響應扶貧戰略部署，加大財力、物力、人力等投入。百強企業發揮自身優勢開展產業、教育、就業等精準扶貧，因地制宜開展可持續性發展的「造血式」扶貧成為工作重點。
8、多方位行動回饋社會，積極踐行企業公民責任
圖24 百強企業2014-2018年納稅額與淨利潤增長情況
2018年，百強企業積極依法納稅，納稅額穩步上升：百強企業納稅總額均值達66.7億元，同比增長22.8%，其中稅金及附加均值為38.3億元，所得稅均值為28.4億元，同比分別增長17.1%、31.5%。百強企業積極推進保障房建設，不斷提升保障房建設品質，助力實現「住有所居」，「住有宜居」；此外，百強企業不斷加大公益方面的投入力度，設立公益基金，從教育、環保、醫療、文化保護等多方面著手，奉獻愛心，用行動回饋社會。
結語
長期來看，中國房地產行業仍然面臨機遇與挑戰。中國城市化進程尚未結束，城鎮化率仍有較大提升空間，國家大力培育和發展都市圈，結構性機會仍存，房地產行業發展前景廣闊。同時，伴隨著調控政策持續及市場競爭白熱化，行業優勝劣汰加劇，對企業發展提出了更高要求。2019年，面對仍充滿較大不確定性的房地產行業，百強企業應發揮自身優勢，精準把握市場機遇，堅持以客戶為中心，以「人民美好生活」需求為導向，紮實提升企業綜合實力。我們相信，中國房地產行業在需求升級和文化更迭中將迎來新的競爭格局，其商業模式、業務重心、金融工具及產品理念將發生重大變化，推動行業走向新時代。
「2019中國房地產百強企業」名單
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