來源：瞭望智庫
日前，北京市新冠肺炎疫情防控工作領導小組辦公室下發《關於做好全市各級各類學校2020-2021學年 秋季學期開學工作的通知》，部署秋季開學工作。
通知確定了大中小學、幼兒園等秋季學期開學安排。其中包括：8月29日（周六），小學一年級、初一、初三、高一、高二、高三年級開學；9月1日（周二），小學五、六年級，初二年級開學；9月7日（周一），小學二、三、四年級開學。幼兒園方面，9月8日（周二），各類型幼兒園大班、中班開園；9月11日（周五），各類型幼兒園小班開園。
開學在即，有關學區房的討論再起。
早在4月底，北京市西城區教育委員會發布了《關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》。
文件中明確：自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位（符合國家生育政策的除外）；並且，自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
在這個名校雲集、房屋均價早已破10萬元的核心城區，推進「多校劃片」和「六年一學位」，意義非同一般——給學區房降溫，政府和教育部門顯然使了大勁。
新政策公布後，學區房市場出現了短暫的瘋狂。不過，「731大限」已至，一些二手房逐漸「退燒」：組團看房的人減少了，房價也有所下降。
那麼，學區房，會涼嗎？
文 | 王乙雯、向璽如（實習生）
1
學區房是怎麼來的？
早在計劃經濟時期，國家工業化亟待發展，迫切需要專門人才。1962年，教育部頒發通知，要求各地選定一批重點中小學，在數量、規模上配合高一級學校的招生，為高等學校輸送人才，併集中精力先辦好一批「拔尖」學校。
1978年，教育部制定《關於辦好一批重點中小學的試行方案》，提出全國重點中小學形成「小金字塔」結構，並在經費投入、辦學條件、師資隊伍、學生來源等方面向重點學校傾斜。
處於「塔尖」的學校表現突出、成績亮眼，為高一級學校提供了許多優質生源。越來越多的家長希望子女可以進入重點學校就讀，「擇校」模式應運而生。
新的問題也隨之而來。
一方面，資源傾斜加劇了教育不平衡情況。1982年全國重點中學分布調查顯示，城市佔70%、縣鎮佔28%，農村只有2%。
另一方面，家長們為了孩子上好學校而「絞盡腦汁」尋找捷徑，學校水平的巨大差距以及考試入學機制引發了社會對「擇校」的爭議。
直到1986年，我國開始實行義務教育，就近入學政策的法律法規也得到逐漸明確和細化。它所針對的，正是愈演愈烈的擇校風氣。
1986年的《中華人民共和國義務教育法》明確規定：「地方各級人民政府應當合理設置小學、初級中學等學校，使兒童、少年就近入學。」
此後，淡化重點校和重點班、強化「就近入學」的方針越來越明確：
2002年，國家政策叫停中小學考試招生制度；
2006年修訂的義務教育法明確規定，禁止辦重點學校和重點班。
那麼，這些中小學如何確定生源？通行的方法有3種：
*抽籤（搖號）；
*考試；
*劃分學區。
隨著社會各界對「減負」呼聲的高漲，2014年初，教育部發布《教育部關於進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》，要求19個大城市所有縣（市、區）實行劃片就近入學政策，100%的小學劃片就近入學，對於哪條街道、哪一棟樓房裡的適齡兒童可以進哪一所學校，都有明確的劃分。
同年，北京開始推行九年一貫制教育改革，通過小升初的直升制度，減輕擇校壓力。政策一出，擇校費、找關係等方式走不通了。於是，為了子女進入更好的學校、獲得更好的教育，家長們瞄準了房子。
按家長的邏輯：買一套房子，以此換個入學名額，孩子就可以進入師資強、資源好的小學乃至初中，這樣，考入重點高中的概率大大增加，離名牌大學也就不遠了……
由此一來，「學區房」成了「剛需」，越來越熱。
為了給學區房「降溫」，新一輪政策相繼出臺。
2016年，教育部辦公廳下發了《關於做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出在教育資源不均衡、擇校衝動強烈的地方，根據實際情況採取多校劃片。一個片區，不再只對應一所學校。
2017年，廣州市政府首次提出「租購同權」概念。同年，北京發布租房新政，對於京籍無房家庭，「符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育」。
2
一路高歌的城市與「老破小」
學區房市場需求增加，與我國城市化進程密不可分。
隨著城市化進程加速，城市範圍、經濟體量不斷擴大，人口規模和流動速度也在增加，人們對教育資源的需求與日俱增，優質教育資源更為稀缺。
不少學區房房齡老、空間小、外觀破舊，但是，由於其難以替代的附加值，價格水漲船高。
北京
上世紀八九十年代，北京城市核心區，大致相當於東城和西城兩區的區劃範圍，教育資源在此區域相對集中。
此後，北京進入快速發展期，但優質教育資源的分配格局並未發生太大變化。
某機構2017年公布的房源數據顯示，北京市市重點和區重點小學共有175所，其中東城、西城、海澱和朝陽4個區佔比超過72%。西城區就有39所，超過大興、通州、昌平、順義、房山、石景山、門頭溝、密雲、懷柔、延慶和平谷等11個區總量。
同時，房地產行業的發展在城市化浪潮中突飛猛進。
1998年，國務院下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，決定自當年起停止住房實物分配（即公房分配），建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的房改新體制。
此後，中國房地產行業走向了真正的市場化，推動了中國城鎮化的發展，同時其金融屬性也逐漸增強。學區房也不例外，不少學區房房齡老、空間小、外觀破舊，但是，由於具有難以替代的附加值，價格水漲船高。
西城區學區房價格居北京之首。2020年4月30日，西城區多校劃片新政策出臺後，學區房出現恐慌性搶購，五一期間，二手房交易量同比、環比增長均超100%，且主要集中在金融街和德勝片區——坐落於這兩個片區內的育翔小學和第二實驗小學均有「超級牛小」之稱。
在育翔小學「幼升小」劃片區域內的冰窖口胡同79號小區，建設於1977年的無電梯房，房價高達15萬元/平方米。500米之外，建設於1994年的另一個小區，因在劃片區域範圍外，二手房價均價為8萬元/平方米。
上海
上海已經努力多年、要辦好「家門口的好學校」，但名聲在外的「徐匯區四大公辦」在家長們心目中仍具有重要地位。為了能進入建襄小學、高安路一小、向陽小學和匯師小學，家長們使出渾身解數，爭搶為數不多的老牌學區房。
今年，徐匯區一套房齡達90年、沒有獨立廚衛、面積僅11平方米的「迷你」老舊房子，在名校學區的加持下，竟然賣到了近24萬元/平方米！
深圳
深圳常住人口從1979年的31萬人增加到2019年的1343萬人，增長了43倍，中小學教育資源相對不足。據教育部門測算，今年深圳小一學位缺口超4.95萬個，初一學位缺口1.06萬個。名校坐鎮的片區，房屋價格約在10萬-20萬元/平方米。
杭州
2008年以後，杭州學區房的價格後來居上，漲幅最大的區域是市重點學軍小學附近的小區，高達近400%。
2012年，杭州「零擇校」政策實施後，每月二手房市場成交房源中單價排行最高的前幾套幾乎都是學區房。2019年9月18日，經過長達28個小時、142次延時競價，1元起拍的杭州學軍小學學區房，最終以近610萬元成交。
據媒體介紹，因為臨近學軍小學，杭州最貴的學區房在文二新村，最新掛牌價突破14萬元/平方米。
3
房地產商的小算盤
學區房房價的飆升，與房產商的精心炒作不無關係。
近年來，「教育」與「地產」有了交集，老牌名校附近地皮稀缺、生源日益飽和，不少樓盤開發商把主意打到了學校，與名校聯手開發教育資源——將名校引入社區，雙方籤訂合作協議，各取所需。
在利潤驅動下，有的開發商在政府沒有正式公告的情況下，就宣傳自己的房子在某某學區內；有的甚至謊稱買房送入學名額，結果，耽誤了房主子女入學……
為了糾偏，各地正陸續出臺政策：
2017年，北京市教委提出要求，從當年起，除了京津冀協同發展項目外，北京市所有中小學校未經北京市教委同意不得到外地辦學，各中小學不得與房地產商合作辦學；
2019年，重慶市提出，城市新區建設不再「借名校辦分校」，嚴禁民辦學校招生與樓盤建設、銷售掛鈎，不得同樓盤新籤訂與學校招生名額相關的合同條款。
……
如今，資本仍在或明或暗地不斷襲擾教育公平的原則。
4
學區房，一個全球命題
實際上，歐美國家的家長們對學區房的追捧，不輸國內。
美國
在美國，學校有公立和私立之分。公立學校實行劃片、就近入學原則，具體到每一條街道、每一個門牌號，十分精確。
2018年，美國房地產經紀網（realtor.com)發布的一項調查顯示，這一年，73%的購房者認為「好學區是一個重要因素」，其中39%覺得「非常重要」，如果非要與其他居住條件妥協，他們會選擇放棄車庫、大院子、現代化的廚房、舒適寬敞的臥室或者外部環境。
「為了更知名的校區，有對夫婦居然想把他們擁有的2英畝土地（約12畝）上佔地3200平方英尺（約297平方米）的房子賣掉，以便購買市中心一棟佔地1/3英畝（約2畝）住房面積縮水至2200平方英尺（約204平方米）的老房子」。
不過，值得注意的是，美國的房產稅與「好學校」之間存在一種良性循環。
公立學校的資金主要來自學校周邊地區居民繳納的房產稅。學區房房產稅普遍比非學區房高出兩三倍。
學區房價越高，房地產稅收得就越多，學校得到的經費相對充裕，自然會將更多資金投放到學校建設和師資培養上，從而提升學生成績和學校排名，吸引更多經濟條件好、重視子女教育的家庭到該區居住，推動房價上漲……
英國
英國的公立小學和中學也是劃片上學。為了不讓孩子輸在「起跑線」上，家長絞盡腦汁選擇在優質公立學校附近購房。全英排名前50的公立學校1英裡之內的房屋價格，比同區域的其他房屋價格平均高出16%；評級為「優秀」的小學附近的房價，比非學區房高18%。
2019年數據顯示，在倫敦，坐擁幾大博物館、帝國理工學院和倫敦大學學院白城校區的南肯辛頓附近的學區房，平均房價高達179.6萬英鎊（約1633萬元）；而在離倫敦兩小時車程的萊斯特，在其溫斯坦利區購買學區房的價格平均僅為11.7英萬鎊（約106萬元）。
法國
法國政府自1963年起開始實施「就近入學制」，根據「學校分區圖」來分配小學、初中和高中，其原則是「一個區段，一所學校」。有家長為了讓孩子能夠進入重點中學就讀，斥資幾十萬歐元在學區內購買了一間居住面積僅9平方米的房產。
為了遏制炒作學區房，自2015年起，法國教育部改革了「就近入學制」，擴大區段範圍，實行「一個區段，多所初中」的政策。
澳大利亞
在澳大利亞，同樣是「一所學校撐起一個區的房價」。
2010年，澳大利亞政府推出了「我的學校」(My School)網站，向公眾提供了全國各中小學師生人數、學生背景、社區社會教育優勢指數、澳大利亞全國讀寫及計算能力評估計劃成績（NAPLAN）以及同級別學校比較數據等相關信息，對澳大利亞中小學學區房房價上漲起到了重要影響。
與支付昂貴的教育費用送孩子去私立學校相比，澳大利亞父母們更傾向於將這筆費用投資到學區房上。一些家長甚至在自己孩子還未到學齡前，就已為孩子以高出15%-20%的價格早早買入學區房。
5
買的不僅是房
論友鄰的重要性，我們自古就有「千金買鄰」的故事，這樣的思路到現在仍未發生改變。
【註：南北朝時，呂僧珍因為人正直、有膽識、品德高尚而遠近聞名。有一個人特地在他家隔壁買了一套房屋。有人打聽價格，他回答說：「一千一百兩」「一百兩是用來買房屋的，那一千兩是用來買鄰居的。」】
《2018年中國家庭子女教育與國際化人才培養研究報告》顯示，在其調查的1000名中國家長中，33%的受訪家長為子女購買了學區房，26%為了子女教育而改變居住地，27%為了子女需求而發展不同社交圈。
購買學區房的家庭一般具備兩方麵條件：有一定的財力，對教育非常重視。他們通常被視為「中產」，幾百萬元的房子，似乎踮腳就能夠到，因而變得「不理智」、猶豫而又焦慮。
雖然政策在變、很多人「看涼」學區房，那些搶購的家長們不是不顧風險，終究還是放不下心中對階層和教育資源的執念。
歸根到底，學區房的出現是基礎教育資源不均衡分布導致的。南開大學前校長龔克曾在演講中提到，「家長對學區房狂熱的背後是追求優質的教育資源」。
龔克認為，我們現在實行的是就近入學的政策，能夠在這個學校附近享受比較好的教育資源，從家長的追求來講是完全可以理解的。但是，問題在於，我們的基礎教育要均衡化。這個均衡化，還要有質量的均衡。所以在這個問題上，是全社會要做努力的，盲目地指責家長追求學區房，並不見得很有道理。
當然，給熱得發燙的學區房降溫是要的。如今「多校劃片」等舉措意味著學區房難再保證學生能拿到知名學校的入場券，以此給學區房降溫。
參考資料：
1.《北京學區房簡史》|21世紀經濟報導.2020.5.23
2.《中國教育公平的理想與現實》|楊東平.北京大學出版社.2006
3. 《從重點化到特色化:改革開放40年義務教育的戰略走向——公平與效率的視角》，範湧峰、宋乃慶｜《中國教育學刊》2018年第11期
4.《學區房簡史》|林深，遲恩.2017.10
5.《2016中國家庭教育消費者圖譜》|艾瑞諮詢.2016.3
6.《2017中國家庭教育消費白皮書》|新浪財經.2017.12
7.《多校劃片後，你的學區房焦慮症好了嗎？》|中新經緯.薛宇飛.2019.5.25
8.《5年間 文二新村單價從12209元到41584元》|杭州日報.方張接.2013.5.31
9.《嚴控學區房價，嚴禁學區房炒作，南京重拳出擊開展專項檢查》|南京江北新區.2020.5.30
10.《「731大限」將至，西城二手房成交降溫，部分房源降價》|新京報.2020.07.23
11.《治理教育亂象 別忘了「學區房」外還有「學位房」》|半月談.2020.05.20
12.《深圳學區房價格上漲，僅隔一條街房價每平米差8萬元》|中國青年網.2020.06.10
13.《學區房在國外》，韓顯陽、林衛光、黃昊|光明日報.2017.04.26
14.《讀私校不如買套學區房？澳洲學區房價格竟比其他房價高出六位數》|澳洲留學觀察.2019.04.28
15.《學區房：全球化的熱炒命題》|杭州日報.2012.05.03
16.《學區房本質是向階層固化上交的「買路錢」》|牛彈琴.2017.04.01
17.《一夜之間漲價700萬，學區房迎來「最後的瘋狂」？》|國是直通車.2020.06.02
18.北京市「學區房」現狀的分析與研究.樊莉莉|北京郵電大學經濟管理學院.2018.04.20
19.「學區房熱」探析——文化資本視角下對學區房購買動機的研究.聶晨|《廣東社會科學》2019年第1期
20.What would a home buyer give up for a good school？A garage，for one. Louise Witt.Realtor.com.Jul 25，2018
21.Research reveals prices on top school catchment areas in England.Ray Clancy. Feb 11，2019