國際購物中心公開統計數據顯示，美國20%的購物中心產生了超過70%的銷售額。國內市場的競爭則更加激烈，甚至呈現「二八效應」。
尤其面對此次黑天鵝行業預警，我們看到了復甦中的購物中心出現兩極分化的現象：強者恆強、弱者恆弱。
2020上半年，一方面購物中心閉店潮、掉鋪率、空置率不斷攀升，另一方面，陰霾籠罩下，看似步履蹣跚的商業地產卻從未停止崛起的腳步。
數據顯示，LV上海恒隆店8月份銷售額預計1.5億元左右，創下了LV在國內單店月銷售額最高紀錄。恒隆集團董事長陳啟宗也在前不久舉辦的博鰲房地產論壇上表示，恒隆在內地的很多高檔商場，雖然人流不如去年，但是商鋪銷售額卻遠超去年同期。
其實，不止是恒隆，SKP、德基、部分中高端甚至中端購物中心的復甦表現也都不錯。那麼，這些最賺錢的商場都有什麼特性呢？
危機之中，往往存在著新的機遇。當你感嘆大環境不好的時候，依然有一些購物中心在高歌猛進，賺的盆滿缽滿。
■ 1/3商場空置率超10%
數據顯示，上半年全國一二線城市的1000多家已開業購物中心共調整商鋪近6.6萬個，無論是關店還是開店的調整，幅度都遠超往常。
與此同時，購物中心店鋪的的整體出租情況也表現不佳，平均空置率環比漲幅約46.3%至8.88%，其中，約1/3商場空置率超過10%。
回顧2018年以來，一線城市購物中心較二線城市更受品牌商青睞，整體保持較高出租率，平均空置率維持在5%以下；2020年疫情爆發，一線城市管控嚴格，商業遭受更大打擊，平均空置率漲幅達75%。
尤其是6月的疫情反彈期，延緩了北京零售市場的復甦步伐，導致空置率漲幅高達393%。上海零售市場也經歷較大幅度調整，購物中心平均空置率至7.47%，創2018年以來的最高值。
究其原因，一方面由於品牌銷售額未完全復甦，亦或是加碼線上渠道，眾多品牌商不得不縮減實體店布局成本；另一方面，疫情帶來消費者需求及習慣的改變，驅動購物中心積極求變，調整和升級成為必要操作。
■ 多家新店逆勢開張
據國家統計局統計顯示，2020年二季度國內實現社會消費品零售總額9.4萬億元，總量比一季度增加1.5萬億元。民眾消費意願提升，實體經濟回升態勢逐漸鞏固。
同時，得益於奢侈品消費回流，高端商場迅速復甦，雖然人流還不如去年，但是商鋪銷售額遠遠超出去年同期，多家高端零售新店逆勢開業，賺得缽滿金滿。
例如，受到眾多國內一線女星們的喜愛，成為必備紅毯戰衣的BADGLEY MISCHKA在上海恒隆廣場迎新店開業。
Balenciaga 則接手了英國倫敦最高端的商業街邦德街的一處門店；上海IFC國金中心迎來Tom Ford精品店、紀梵希美妝上海首家精品店及高端香氛品牌凱利安中國首店；西安SKP引進法國珠寶品牌BOUCHERON寶詩龍等等。
復甦期的商業可謂是眾生百態，有的價高卻門庭若市，有的價低卻門可羅雀，原因為何？那些最賺錢的商場都有這些特徵？值得每一個商業人推敲。
1. 商業選址
商業選址屬於商業地產「天時地利人和」中的「地利」，選址得當，項目失敗的可能性被減少；選址不當，或可滿盤皆輸。
其中，商業項目的選址主要是從城市、商圈以及交通多個維度共同考量。
從城市層面來看：國內生產總值GDP是一個國家的經濟實力和市場規模的具體表現。銷售能力較好的商業，超九層布局在一線、新一線城市，以及華東、華南經濟相對發達的城市。對於這些城市相較而言：人均GDP高，消費能力強、政府政策大力支持是商場效益保障的有利因素。從商圈與周圍環境層面：同一城市，處於不同商圈，人流量不同，各商業中心的經營能力也不盡相同。通常而言，常住人口基數高、人口增長潛力大、消費基礎穩固的區域，即使地處郊區，也同樣可以達到相應的收益率。從交通通達層面：在如今「酒香也怕巷子深」的商業時代，商業活動的經濟原則就需要儘可能大的輻射區域，便利通達的交通條件是保障儘可能多的顧客能到店的基礎條件。普遍意義而言，在商業產業布局的一開始便需要謹慎落子，在選址過程中要對以上因素進行實際調查，從多角度進行調研分析，以達到最好的投資回報率。商業項目的定位，如同一個人的「人設」，是能夠讓廣大消費者在茫茫人海中一眼看到並記住的關鍵所在。一般來說，購物中心可以分為都市綜合型、區域休閒娛樂型、社區鄰裡型。做得好的商場，基本都是瞄準某一層級的消費客群，然後深挖需求，為他們提供一條龍的優質服務。比如，北京SKP從2007年開業以來，用戶定位一直十分清晰——成熟的奢侈品消費者去北館（SKP），喜歡新奇的年輕人到南館（SKP-S）。還有定位年輕人消費的「北京三裡屯太古裡」、定位接地氣消費的「北京西單大悅城」、定位藝術文化人消費的「上海K11」、位於曼谷城市中心的社區商業項目The Commons等，都以其清晰明確的定位，成為相關消費客群的聚集地。不同的商業種類、體量規模、針對的消費人群等，都會有不同的業態分布。高端購物型：零售、餐飲、娛樂佔比為5.8：2.2：2主題街區型：零售、餐飲、娛樂佔比為4.5：2.5：3在大部分商場業態中，購物型品牌布局佔絕大多數，過去幾年中，餐飲作為體驗式經濟的一種，被各大商場用來作為引流的靈丹妙藥，餐飲美食佔比有所提升，不少項目通過引進知名或網紅的美食品牌來提高客流量。然而，對於高端商業，甚至中高端物業而言，餐飲業態如果佔比過高，反而會讓顧客在購物中心其他業態停留的時間減少，影響收益率。所以，像上海的恒隆廣場，餐飲業態只有17%左右、零售服飾品牌比例達67%，北京SKP零售佔比高達87%，遠超北京其他商場。此外，為了增強顧客的體驗感和新鮮感，商家們通過引入運動、藝術類的體驗，打造熱點吸引消費者。商業環境與氛圍的打造，歸根結底是以吸引人流為目標。不論是增加互動還是感官震撼，打造特色個性的社交空間，迎合消費者社交需求的空間創造力成為商業地產核心競爭力中的重要內容。商場內外空間環境設計是商場給消費者的第一印象，高檔清潔的外立面設計、別具一格又簡單明了的內部裝飾，通常會讓人容易融入商場、擁有愉悅的消費體驗。將文化藝術融合進商場內外部設計中，還能增加消費者文化認同感，吸引人群駐足。以成都國際金融中心(IFS)為例，成都IFS位於春熙路、紅星路商圈，周邊一公裡內就有不少知名購物中心。而它能突出重圍，成為成都地標性商業綜合體，除了自身項目定位、業態品牌、項目特色等優勢外，其建築外立面上獨具一格的爬牆熊貓「I Am Here」也是重要的因素。韓國 Galleria百貨以玻璃雕塑嵌入馬賽克立面的獨特設計顛覆了人們對傳統商業項目外觀的想像。大樓建築造型被塑造得如石塊一般質感，與富有肌理質感的馬塞克石材外立面相搭配，外立面上寶石般的多稜玻璃，賦予了建築外部強烈的生命力與活力。整個建築利用通透的玻璃幕牆與石材形成了鮮明的對比，帶了獨特的感官體驗，使之成為當地城市居民生活的引力焦點。K11 MUSEA的名字靈感來自古希臘神話中主司文學、科學、藝術以及知識泉源的繆斯女神。縱觀整個項目，橫跨了10個樓層，將藝術、自然、人文相融合，猶如古典歌劇院的空間氛圍，穿插著大量新潮熱點與銳意設計，宛如一座精緻的海邊藝術博物館。項目內部歌劇院式的設計加上35米高的主中庭，給人特別強烈的視覺衝擊感。天花板頂點則為盤根錯節的有機拱頂雕塑Oculus，如同一方吸引遊客駐足深思的「創意銀河」。與此同時，整個室內所呈現出的暖色調和公共區域所播放的古典音樂，仿佛一切的營造都在弱化購物及消費，讓人猶如置身於一個有別於購物中心之外的室內藝術公園。廣場外部，橫跨建築的兩層天台，尤如一個提供各種活動設施的城市綠洲，亦可滿足舉辦各種室外活動。購物中心運營商的角色在轉變，過去更多是扮演房東的角色，如今更多的成為資源整合者、流量運營者。線上線下全渠道以及數位化技術應用在新冠疫情期間充分展現，並且受到各界的高度重視，使得零售商業的數位化進程再提速。經此一疫，全球線上平臺「快速打通」。購物中心不再局限於實體空間，觸達範圍更廣泛，幫助品牌商戶轉化線上顧客，形成新增購買力，成為今年商業運營的一大特點。例如，澳大利亞開發商Stockland 推出的數位化社群平臺「Belong by Stockland」，融合視頻聚會、線上直播、美食靈感、DIY創意，健康養生，以及品牌銷售推廣和消費者互動等內容層面，形成一個線上樞紐場景，在疫情期間保持項目與消費者的歸屬感，為商戶和項目提供全渠道支持。此外，在以「人」為中心的時代，建立與消費者更深層次的連接是突破關鍵，線下體驗式消費仍是大勢所趨，具有高度的不可替代性。從長期發展來看，購物中心的運營思路也需要隨著實體商業復甦有適時改變。利用數字和網絡技術的線上運營勢在必行，品牌如何利用好線上渠道，通過數位化打造線上線下的銷售閉環或許將成為購物中心每一個運營者繼續思考的問題。