齊魯網·閃電新聞1月13日訊 2018年5月份，彌女士到濟南章丘區濟南章丘區中駿柏景灣小區售樓處看房，建築面積193平的房子，開發商贈送120平的地下室及小院和二樓平臺，當時她覺得小區周邊環境以及後期配套設施都還不錯，就花398萬元買下了這套房子。
彌女士告訴記者，2020年7月底8月初，就想來裝修房子。7月底來的時候，地下室有1/3的水，她以為是下雨了，車庫的門沒有關好進去一些水，也沒有在意。等到8月4號的時候再來就發現地下室就是一個遊泳池的狀態。
在彌女士提供的視頻中可以看到，地下室的位置，地面積攢了不少的水，最深的位置水已經沒過了腳踝。彌女士說：「當時開發商就說防水沒有做好，有漏點。也承認了當時周邊是綠地草坪，可能下大雨順著綠地，地下防水沒有做好，水順著周邊滲下去了。」
彌女士說，後來開發商也對她的房子進行了維修，但是維修的效果怎麼樣，她不得而知，只能等到第二年的雨季再看看地下室會不會漏水。彌女士等不起這個時間，她認為根據目前的維修方案，只是治標不治本，牆面都是溼的，這樣的房子她不敢住。
彌女士說，她每月還著1萬5千多元的房貸，實在是擔心房子的質量問題，這才停止了還貸。不過在和開發商協商退房時，開發商依據合同，要求她賠償總房款10%的違約金，近400萬的房子，10%可就是近40萬，這讓彌女士不能接受。
彌女士告訴記者，中間有協商過，有一個銷售主管過來說，他們承受的只能是總房款5%，然後再給往上報，但是彌女士沒有同意。彌女士認為因為房子有質量問題，才出現了停貸，停貸之後才違約，是一個連鎖反應。
對於這種情況，記者也諮詢了律師。律師徐江濤說：「一般以實際損失為準，比如說違約了，到底實際損失在哪裡，一般也不能超過合同標的的30%。至於10%的違約金，如果說違約的情況下，違約金是在合法適當比例之內。如果說因為房屋質量安全，有嚴重問題，影響到你的實際使用，並且無法修復，可以說是一種根本違約，根據這一條可以來解除合同。如果說有法定的理由，有約定的理由解除合同。那麼這個違約金是不用承擔的。」
徐律師表示，雙方可以先協商，如果協商不了的情況下，認為房子確實質量有問題，他建議可以通過法院，對外進行委託，找有資質的鑑定機構進行鑑定，到底影不影響居住安全，是不是難以修復。如果彌女士認為違約金的比例過高，也是可以申請法院進行相應調整的。
彌女士也稱，自己可以承擔違約金，她希望跟開發商再協商一下。這個事情到底怎樣解決，記者和徐律師陪同彌女士再次找到小區開發商。
開發商的薛經理說，房屋出現質量問題後，他們也是積極進行維修，如果房屋確實有質量問題，公司也會承擔相應責任。但是公司要與彌女士解約的根本原因是彌女士貸款逾期問題。薛經理表示，彌女士已經是第3次逾期了，根據商品房買賣合同以及開發商和銀行籤署的擔保合同的規定，客戶連續或累計達到三次以上的，屬於根本性的違約，銀行從開發商帳戶上，把剩餘的貸款全額劃完了。
薛經理給記者提供了貸款銀行出具的扣款通知書，上面顯示彌女士累計8次未按合同約定按時足額償還本息。彌女士也承認在房屋質量出現問題前，她確實有未按時繳納貸款的情況，但是其中有幾次是因為疫情原因，不能按時還款，也和銀行打過招呼。對於當時和薛經理談的可以從10%的違約金，降到5%，現在還能不能繼續協商呢？薛經理表示，當時溝通是想把問題解決掉，現在來說集團的態度比較明確，關於客戶退房的違約金，沒有必要再談了，只能走訴訟途徑。
因為房屋質量有問題停止還貸，彌女士的確違約在先了，對此律師也給出了相應的建議，如果兩方協商不成，彌女士仍然可以拿出第三方鑑定等證據，依法起訴解決爭議。
最後提醒購房者，房屋質量有問題，申請維修或提出退房，是業主和開發商之間的問題，而及時足額還貸屬於業主與銀行之間的問題，是另一個法律關係，購房者切莫混淆這兩個法律關係，給自己帶來不必要的麻煩。
來源：閃電新聞