2016年12月，國家發改委、中國證監會發表《關於推進傳統基礎設施領域政府和社會資本合作項目證券資產化相關工作通知》，傳遞了推進基礎設施資產證券化的先行信號。時過四年，基礎設施資產證券化有了進一步動作。今年4月，中國證監會和國家發展改革委員會聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金試點相關工作的通知》，這標誌著中國公募基礎設施REITs試點正式揚帆，隨著第一批試點項目即將推出，REITs進入中國的腳步聲越來越近。
第一批reits試點即將推出，前景尚好，但依然有問題需要解決。如何保證REITs的穩定收益？如何加強落地前的理論實踐？在中國走好REITs這條道路需要哪些支撐？如何正確開展REITs實踐研究？中國房地產之父，中房集團理事長孟曉蘇，作為前國務院發展研究中心REITs課題組組長，從國際角度，外資經濟，建設規模，一帶一路建設等角度進行了深刻分析。
REITs作為新方向領域，在創新道路上要學習國際經驗。以孟曉蘇之見，從基礎設施項目啟動REITs試點，是一條符合國情的道路，但也是一條相對困難的道路。基礎設施項目門類多，資產形態、運營模式、管理與收益方式各不相同。世界各國與各地區的REITs多是從商業房屋租賃起步，租賃房地產不僅有現期租金，而且長期增值趨勢明顯。中國從基礎設施資產起步REITs，既然選擇了從難點突破，就要面對更多挑戰。
有人認為，納入REITs收益的只能是「被動收益」，即租賃房屋的收益，而不能包括「主動收益」，即經營性收益。孟曉蘇的觀點是，其實「被動收益」與「主動收益」只是REITs研究上的分類，並不是REITs收益來源的區別，基礎設施REITs更是如此。在發展REITs這個問題上，孟曉蘇提出我們要「大步流星」地向前走。中國有大量可以轉為REITs的不動產資產。在當前嚴峻的國內外政治經濟形勢下，需要用REITs化解地方政府與企業的高負債，為經濟發展注入新的投資。中國更適宜發展REITs。美國REITs市場流通規模折合人民幣8.7萬億，經濟體量第三的日本是世界第二大REITs市場，去年年底規模為折合人民幣1萬億元。中國在世界經濟體量中高居第二位，但是REITs嚴重滯後。所以在建立REITs方面我們要有趕超的緊迫感，要讓中國的REITs體量與世界第二的經濟規模排名相匹配。
孟曉蘇指出，現在經濟發展外部壓力越來越大，中國要加快形成國內大循環，促進國內國際雙循環，就需要繼續進行REITs理論研究，並以創新思維深化REITs落地中國的實踐研究，堅定推出基礎設施REITs試點，迅速擴大試點規模。他認為，國家需要基礎設施建設再度發力，就要改變高負債格局，加快發展直接融資，減少剛性兌付，化解金融風險。REITs能夠成為基礎設施等資產「接盤俠」，使得地方政府和平臺公司重新獲得投資能力，履行擴大投資促進國民經濟持續發展的責任。同時，用REITs可以擴大引入外資，利用未來迅速發展的國內REITs市場，鼓勵外資進入市場投資，通過REITs市場擴大引入國際穩健型資本進入。以更好落實中央「國內大循環、國內國際雙循環」的政策要求。（作者：趙焓璐）
Q：REITs課題組經歷了哪些發展階段？發揮出了哪些作用？
孟曉蘇：2000年起亞洲國家紛紛引入REITs，我們也開始關注REITs。2005年我在北京主持第一次REITs國際研討會，成為引REITs進入中國的起點。2008年底國務院發文要求「開展房地產信託投資基金試點」。從2015年7月以來，在陳元副主席、劉世錦副主任和我的參與下，在國務院發展研究中心設立起REITs課題組，積極進行公共資產證券化研究。先後赴十多個省市進行調研，向全國人大財經委匯報成果並取得支持。我們與中國證監會與中國證券基金業協會積極配合，研究有關法律法規，促進了REITs理念傳播。
課題組關注到，在我國引入REITs難度如此之大，甚至不如PPP、P2P被接受得快，為什麼會是這樣呢？以在我國流行一時的PPP為例，在國外它本來是用於中小投資項目，規模都在幾個億以內。但我國PPP動輒十幾億或幾十億的體量，使得其中第二個「P」所要求的民間投資基本上被排除。再一個事例是在我國P2P曾盛行一時，先野蠻發展、後粗放治理，給眾多投資人帶來災難性損害。而為什麼安全性很強的金融產品REITs，在國際上通行多年，要引進我國反而困難重重呢？課題組認為，這源自我國社會對這種創新型金融產品認識不足，將其誤認為是一種銀行產品，誤認為是用於房地產開發融資的，一調控房地產就不願推動REITs。課題組在深入研究的同時，有針對性地開展了工作。
從目前效果看，原國務院發展研究中心REITs課題組至少發揮出了三個作用。
第一，面對原來由銀行業主導的REITs研究停滯不前，並有走向銀行間債權交易的趨向，課題組以權威第三方研究機構的名義，啟動權益型REITs研究。課題組協同國家證券基金管理部門，讓我國REITs研究回歸證券市場本源。隨後通過國家證券監督管理部門與相關部門聯合發文，分別取得相關主管部門的支持。課題組幫助理順了管理體制，促進形成目前中國證監會與其它主管部門聯手推動REITs的新局面。
第二，弱化REITs的「房地產」概念，突出「化解地方債」與「進行政府公共資產證券化」主題，解除了把REITs當作房地產的誤解，使REITs試點可以從基礎設施項目起步。這些資產大部分在地方政府與平臺公司手裡，少量在民營企業手裡。現在把基礎設施REITs作為主攻方向，並不是不去做租賃房REITs。本來我國REITs就是為發展住房租賃而提出的，全世界的REITs都是從房屋租賃起步的。我國從基礎設施REITs起步，選了一個很艱難的起步領域。好在總能邁出一步。第一步邁出的是左腳還是右腳不重要，能起步就很不容易了。我國REITs試點從政府公共資產起步，還有利於減輕原始權益人的納稅痛感，為中國REITs免稅尋找到法理依據。
第三，通過課題組向全國人大財經委的匯報，共同解讀《中華人民共和國證券投資基金法》，解除了對「證券投資基金法不完備」的疑慮。本來認為做REITs就需要修改法律條文，2017年我曾請30位全國人大代表聯名提案，要求修改證券投資基金法。但是作為在全國人大做過立法工作的人，我一直對「要修改法律」之說有疑惑，難道在法律條文中就沒有裁量空間嗎？隨後查到法律中果真有例外條款，「證券投資基金法」明確規定公募基金可以用於投資的領域，不僅包括「上市交易的股票、債券」，還包括「國務院證券監督管理部門規定的其他證券及其衍生產品」。這個法律條文我請全國人大財經委辦公廳做了解釋，課題組將這個法律解釋多次向中國證監會與協會傳達，建議解除顧慮大膽突破，促使將公募基金用於不動產資產證券化成為可能，由此造成如今「基金型REITs」成為中國REITs的起步點。今年四月底，中國證監會與國家發改委聯合發出40號文件，啟動了基礎設施REITs試點。半年多來各地政府紛紛發文響應，眾多專業機構推薦出幾百個待選項目、各省市政府發改委踴躍上報推薦，主管部門組織專家夜以繼日地評審，出現了多年所盼望的熱烈場面。
Q：REITs試點要重視創新、也要注重學習海外經驗？
孟曉蘇：中國推出REITs要認真學習國際經驗。現在不少公募基金公司蜂擁而上做REITs，其實並不了解什麼是REITs。在這個國際經驗十分豐富的領域裡，比創新更重要的是學習，需要結合中國實際去學習。
從基礎設施項目啟動REITs試點，是一條符合中國國情的道路，但也是一條相對困難的道路。基礎設施項目門類多，資產形態、運營模式、管理與收益方式各不相同。中國選擇從基礎設施資產這個難點突破REITs，就要面對更多挑戰，就要付出更多努力，就要更多學習國外基礎設施REITs的經驗。我們有後發優勢，處理得好可以少走彎路。
在重視學習的同時要不要創新呢？當然要創新，創新主要就是解決如何與中國實際相結合的問題。中國各級政府擁有這麼大規模的基礎設施等資產，在全世界都是首屈一指的。所以結合中國特點去推動REITs，推出中國的REITs，這就是一種創新。
Q：推動REITs發展有哪些困難？
孟曉蘇：現在最大的問題是我們都沒做過REITs，對於供給側、需求端和管理者來說都是新課題。我們的機構不是沒有能力上手做REITs，可以說他們都是很好的「廚師」，但是他們都是「中餐廚師」，而我們現在要吃的是「西餐」。需要中國廚師學做西餐，就要向REITs發展好的國家與地區學習。
Q:如何看REITs的收益？
孟曉蘇：過去曾經有國外專家講過關於REITs的收益，有專家認為REITs也要靠「被動收益」，這種說法並不符合REITs實踐。當我聽到這種說法之後，我首先感到是我有責任，因為是我把REITs引到中國來的，我應當要把收益來源說清楚。我又找了國外同行專家來探討，他們都認為「主動收益」也是REITs收益的一部分。所以REITs的收益要求應當確定為「穩定性收益」。
基礎設施項目與租賃房項目中經常包括有一些政府補貼，在有些國家REITs中甚至大部分收益來自「政府購買服務」。比如美國的「CCA監獄基金」，政府用「售後回租」的方式先把監獄賣給REITs，然後按照關押犯人的數量給予人頭費，讓這支REITs收益頗豐。在中國不少基礎設施與租賃房項目的收益中，政府購買服務佔有一定比例，包括水電氣熱收費補貼、公共運輸票價補貼、房租補貼等。它們其實是比租客繳租更加安全的收益。我認為需要鑑別的是這些收益是「穩定性收益」還是「臨時性收益」，可以把「穩定性收益」納入REITs收益項。
Q：應該以怎樣的速度和模式去促進其發展？
孟曉蘇：我認為要大步流星地趕路。中國有著大量可以轉為REITs的不動產資產。在當前嚴峻的國內外政治經濟形勢下，需要用REITs化解地方政府與企業的高負債，為經濟發展注入新的投資。美國REITs市場流通規模折合人民幣8.7萬億美元，經濟體量第三的日本是世界第二大REITs市場，去年年底規模為折合人民幣1萬億元。中國在世界經濟體量中高居第二位，但是REITs嚴重滯後。中國基礎設施等不動產資產巨大，社會資金持有不動產資產願望迫切，資金成本降低讓現有資產收益率更適應需求。中國更適宜發展REITs。在建立REITs方面我們要有趕超的緊迫感，要讓REITs在中國迅速形成足夠的體量，要讓中國REITs體量與世界第二的經濟規模排名相匹配。
Q：圍繞基礎設施REITs試點，我們應該加強哪些方面的工作？
孟曉蘇：我認為需要繼續從以下幾點加快推動。
第一，堅定推出基礎設施REITs試點，擴大試點規模。現在經濟發展外部壓力越來越大，中國需要加快形成國內大循環，促進國內國際雙循環。國家需要基礎設施建設再度發力，就要改變高負債格局，加快發展直接融資，減少剛性兌付，化解金融風險。REITs能夠成為基礎設施等資產「接盤俠」，使得地方政府與平臺公司重新獲得投資能力，履行擴大投資促進國民經濟持續發展的責任。現在第一批REITs試點即將推出，大家都抱有期待。如果能讓REITs在中國股市佔有一定規模，加之鼓勵外資進入到我國REITs市場，它們就不會成為國際熱錢，而是成為我國資本市場上的穩定器。
第二，及時研究REITs免稅問題，讓REITs能夠順利落地。世界上有13個國家是有REITs法規而多年沒有REITs，原因就是其法律不配套，沒有免稅支持。我們不能成為其第14個國家。而通過以政府公共資產做REITs，可以減少企業的稅收痛感，先把REITs推出，同時要加快推進「稅收中性」，讓REITs能夠免稅。在中國現期可以首先促成對REITs返還地方稅，大致上能減輕稅賦一半，並用好稅收遞延政策。進而促進國家稅制調整，最終實現對REITs免稅。
第三，研究適時推出租賃房REITs。世界各國與各地區的REITs多是從商業房屋租賃起步，比如「香港領展基金」就是從租賃商業與車庫做起，隨後又收購了不少商業物業。租賃房地產不僅有現期租金，而且長期增值趨勢明顯。美國REITs在42年中價值增長140多倍，主要還是靠房產資產增值。
國務院辦公廳2016年6月印發的國發39號文件要求推動的REITs，就是為了發展住房租賃，形成租售並舉的市場。我希望主管部門國家住建部與中國證監會要堅持「不忘初心」，在推動基礎設施REITs試點的同時，早日推出租賃住房REITs試點，促進「要發展住房租賃市場特別是長期租賃」、「支持專業化、機構化住房租賃企業的發展」等中央要求的實現，促進「房住不炒」要求的落實。它可以為REITs市場引入增值性更好的基礎資產，實現國內REITs與國際REITs門類一致。REITs有利於進一步落實「房住不炒」的要求，那時用於轉讓交易的是REITs權益單位，而不用買賣交易用於租賃的房屋，「房子是用來住的」就可以得到更好的落實。
第四，加快研究啟動「公司型REITs」。公司型REITs更加容易被中國企業接受，也為中國監管機構所熟悉，監督管理經驗豐富。啟動公司型REITs同樣要從解讀法律入手。有了我們通過研讀法律、利用現有法律便可推行「基金型REITs」的實踐經驗，對於實行「公司型REITs」是否要涉及修改法律，就應有更符合法律實際的考量。我的初步判斷是，在現有公司法及其相關法規的約束下，我國已發展起規模宏大的資本市場，法律法規能支持幾千家企業IPO，就應當能支持發行「公司型REITs」。可以儘量沿用現行公司股權上市的法律法規，並對REITs板塊制定專門的行業規範。公司型REITs不同於一般上市公司要求的，包括明確其必須持有不動產資產、保證按期分配收益、資金不得投向開發等。這些要求應可通過制定行業規範，由監管部門發文實施，不一定都涉及對公司法或其它上位法的修改。
Q：：中國近期政策對於REITs的落實有什麼影響？
孟曉蘇：用REITs可以擴大引入外資。要充分落實中央「國內大循環、國內國際雙循環」的政策要求，利用快速發展起來的國內REITs市場，鼓勵外資進入市場投資，通過REITs市場擴大引入國際穩健型資本進入中國。還要研究將REITs理念用於指導「一帶一路」建設，改變有關部門與企業的「單純債務型思維」，加強對「一帶一路」項目多種融資通道的指導。通過利用國際REITs市場與國際投資機構，化解海外投資項目的經濟風險與其它潛在風險。共建「一帶一路」若有了國際資本作為「接盤俠」，就能越走越寬廣，就能更好地造福於受益國，進一步擴大中國的國際影響力。