審判傳真 | 房產增值稅稅率下調 房企應否向購房者退稅?

2020-12-19 澎湃新聞

審判傳真 | 房產增值稅稅率下調 房企應否向購房者退稅？

2020-05-14 02:44 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務

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因增值稅稅率下調而產生的稅款差額

企業應否退還給消費者？

近日

我院審結了一起

購房人要求開發商退還

因增值稅稅率調降產生的稅款差額

引發的糾紛

2017年11月，陳某與某房產公司籤訂《商品房買賣合同》及補充協議，約定陳某購買某房產公司開發的商品房一套。主合同約定商品房價款計價方式為建築面積，單價為15545.41/㎡，商品房總價為2232166元，買賣雙方一致同意並知悉該商品房的總房價款為含增值稅價款。補充協議第十四條約定：買賣雙方明確知悉且同意，買賣雙方一致同意並知悉該商品房的不含增值稅房價為2010960.36元，增值稅為221205.64元（稅率為11%），故買方應向賣方支付的總房價為2232166元等。合同籤訂後，陳某向某房產公司支付了購房款2232166元。2019年3月，國家財政部、國家稅務總局、海關總署發布公告，自2019年4月1日起實施調降增值稅稅率，對於房地產行業實行增值稅稅率為9%。陳某認為某房產公司多收的房價的2%的稅款，既無合同約定也無法律規定，應當予以返還，故訴至我院。

法院經審理認為

雙方籤訂的《商品房買賣合同》及補充協議是雙方的真實意思表示，合法有效，雙方均應當按照約定全面履行自己的義務。關於案涉商品房的計價方式及影響案涉商品房總價的因素，首先，雙方在主合同中明確案涉商品房總價的計算方式為房屋建築面積×單價，並以此計算出案涉商品房總價，補充協議第十四條載明的不含稅總價及稅款也系由主合同約定的商品房總價結合11%的增值稅稅率計算得出。除此之外，雙方在合同中並無其他有關房屋總價計算方式的約定。陳某認為案涉商品房的計價方式為補充協議第十四條約定的房屋不含稅總價加增值稅稅款，與商品房買賣交易慣例不符，某房產公司對該條的本意也作出了合理解釋，且在未確定房屋總價的前提下，不含稅總價及稅款也無從得出，陳某的主張不符合常理；其次，案涉《商品房買賣合同》中除在第六條及補充協議第四條中對面積存在差異時如何結算房屋價款外，並無有關房屋總價變動的其他約定，陳某主張「降稅即降價」無合同依據。故案涉商品房的計價方式為房屋建築面積×單價，影響商品房總價的也即房屋建築面積及單價兩項因素，在該兩項因素未發生變化的情形下，雙方約定的案涉商品房總價不應發生變更，增值稅稅款的減少亦不能導致案涉商品房總價的減少。關於陳某認為某房產公司構成不當得利，法院認為，某房產公司系增值稅納稅人，繳納增值稅系該公司與稅務機關之間的行政法律關係，與當事雙方之間商品房買賣合同的履行沒有關聯，某房產公司因增值稅率下調而獲益具有國家稅收政策的調整依據，該獲益也未造成陳某的任何損失，故陳某認為某房產公司構成不當得利亦不能成立。遂依法作出上述判決。

法官點評

為應對經濟下行壓力，激發市場活力，國家有關部門實施調降增值稅稅率的優惠政策，該政策直接減輕了企業的負擔，從長遠來看也必將產生一系列的積極效應惠及消費領域和廣大消費者。但從稅法角度來看，企業是增值稅的納稅義務人和優惠政策的受惠人，增值稅稅率的增減以及稅額的變化,均是企業作為納稅義務人應承擔的商業風險，並不代表消費者到手商品的價格也會隨之變動，且從合同法角度而言，維護合同穩定和交易安全是合同法的首要功能，在合同履行過程中非因不可抗力和重大情勢變更等事由，合同約定的權利義務不應隨意變更。

原標題：《審判傳真 | 房產增值稅稅率下調 房企應否向購房者退稅？》

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