來源： 風財訊
編者按：2019政策調控業績成色幾何，2020「黑天鵝」之下企業如何應對？伴隨上市房企2019年度業績陸續披露，風財訊【直擊財報季】特別欄目，多維解讀200家品牌房企的「2019成績單」。
圖中人物從左到右依次為：龍湖集團執行長邵明曉、董事長吳亞軍、財務長趙軼
撰文 | 王迪 來源 | 風財訊
面對「壓力測試」，龍湖似乎早已做好了金鐘罩體、鐵衫護身的準備，不論是從去年下半年開始關注現金流、1月份完成全年基本融資，亦或是財務數據、業務航道等指標條分縷析，龍湖還是那個謀定而後動、以自律換自由的「劍走偏鋒」形象。
業績增速7% 、毛利率25%-30%、淨負債率50%-60%、目標2600億、短期內未有分拆物業上市計劃、業務並未多元化……3月24日，在線上業績會現場，龍湖集團立下了2020年的Flag。
相比於2019年同比增長21%的銷售額實現及淨負債率51.0%的完成度，2020年的龍湖顯然更加注重敏行與求穩。用董事長吳亞軍「壓力測試」的論點來說便是：「龍湖最真實的底色，是一種強者姿態。強，不是要強、好強，而是由於過去的沉澱，在危難之中能夠產生一定的爆發力。」
拋開對2020年的期許，單從2019年的成績單來看，龍湖贏得了財務上良好的基本面與有條不紊的業務擴張力。
年報顯示，2019年龍湖集團合同銷售額同比增長20.9%至2425.0億元人民幣，營業額1510.3億元，同比增長30.4%。其中，投資性物業收入57.9億元（不含稅租金收入），同比增長41.5%；歸屬於股東的淨利潤183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心淨利潤155.5億元，同比增長21.0%。毛利同比增長28.5%至508.0億元，毛利率為33.6%。
壓力與彈力：降增速 控規模 TOP10保衛戰
金鐘罩重內修，鐵布衫器外形，內外對衝之下，龍湖總有一種將壓力變為反跳起彈的能力，此為內部的「運氣」與打通。
從業務盈利結構來看，2019年物業投資業務不含稅租金收入同比增長41.5%至57.9億元，商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為79.0%、20.3%和0.7%。物業發展業務營業額為1407.9億元，同比增長29.5%，交付物業總建築面積1068萬平方米，這為龍湖2019年的業績打下來基礎，龍湖依然位居房企TOP10內。
從2015年-2019年近五年來看，龍湖集團的銷售額分別為545.4億元、881.4億元、1560億、2006.4億元、2425.0億元,，同比增長分別為11.2%、61.6%、77.1%、28.5%、20.9%，2016年到2017年呈現大跨步式的前進，而受疫情影響，龍湖2020年的同比增速目標定在了7%，略顯保守與謹慎。
對此，龍湖集團執行董事兼執行長邵明曉給出的定調則是：「不需要做大的供貨結構、銷售結構、結構的調整，基本上能夠按照預定目標，順利、平穩往前運行。」
按照去年的預期，邵明曉認為從現在看整體供貨95%以上是能夠順利地供出來，上半年完成全年的四成應該問題不大。此外，據了解，截至2019年底，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為2535億元，面積1500萬平方米，這也為2020年銷售業績提前做好了鋪排。
從2019年的「糧草」方面來看，期內新增90幅新地，新拓11城，也為其提供了內生力的儲備。
就地區納儲結構來看，環渤海地區、華南地區、長三角地區、西部地區及華中地區的新增面積分別佔新增收購土地儲備總建築面積的25.2%、22.3%、21.5%、20.2%及10.8%，目標鎖定在一二線城市，截至2019年底，龍湖已布局於全國範圍內的55座城市。
謀定與後動：四維魔方 非多元化設定 分攤護「盤」
孫子兵法雲:「謀定而後動,知止而有得」。地產紅利觸及天花板，多元業務成房企搶灘戰場，「護身符」式的非主營業務布局也在一定程度上分攤風險。
龍湖將業務分列為地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務四大主航道。看似多元，吳亞軍則做出解釋四大航道並非多元化，C1到C4航道都是主業，都值得強化。
年報顯示，龍湖集團物業發展業務實現營業額1407.9億元，交付物業總建築面積1068萬平方米。2019年，龍湖智慧服務新進入45個城市，基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實現營業收入42.8億元（合併抵消前收入約為50.0億元），同比實現突破性增長。
在長租公寓方面，截至2019年底，冠寓累計開業房間數量達7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，整體出租率為77.4%，開業超過六個月的房源出租率為87.3%。
因為受疫情影響，眾多商業項目受到牽連，2月份關店的數量達到了接近八成。據邵明曉介紹，從2月下旬開始到3月中旬，全集團216個工地，已經96%復工，除武漢外全部復工。因武漢布局供貨佔全集團大概3%-4%，對集團整體影響不大。在商業運營方面，3月份，39個商場已經全部恢復營業，復工的面積達到了五六成。
邵明曉做出的預測是，一季度收入大概會受到25%的影響，就長期來看，龍湖也在積極布局謀篇，以對抗外來風險。據了解，2020年龍湖在長租公寓冠寓方面會開到10萬間，速度比之前要調得更穩健一些。去年的收入不到12個億，今年可能會有接近20個億的收入。
憑藉丹心氣護體,龍湖的差異化打法亦有所呈現。據了解，2020年，龍湖集團將針對所布局城市中剛需、改善、商業經營等不同的細分需求，推出212個主力項目，其中65個為全新項目，120個項目將推出新一期新業態產品。投資性物業方面，商業運營業務中，成都、重慶、南京、蘇州、濟南、西安等地的多個天街，將於2020年開業。
此外，從目前來看，限價是一個長期策略，龍湖管理層稱，現在土地成本有一些下降，我們預測行業未來會回歸一個穩定的25%-30%的毛利率水平，而龍湖也將其毛利率設定在此區間。「只要地不拿錯，保持戰略主動、保持資金主動和供貨主動，基本上這個項目、這個產品就成了。」龍湖集團執行董事兼CFO趙軼稱。
值得一提的是，2019年公司年報裡體現科技收入四個億，對於未來是否有意扶植數字科技業務？
邵明曉則表示，4個億的收入有很大的一塊是pos機的收入，另外是數位化的賦能，大概有1.6個億左右的樣子。因為四個主航道業務用戶需求的數位化，需要一些實現工具以及場景，數字科技業務目前剛剛起步，要持續做，不急於將它升級成為第五大主航道，目前數字科技在業務當中的作用是降本增效，這是我們的第一要務。
自律與自由：瞄準資本窗口 穩盤面 平均借貸成本4.54%
利潤、現金、債務一直是牽制經營範圍的三條外圍線，在三方圍合的空間之中，企業所注意的是，如何在既定範圍內形成最大的安全邊際效應。
從債務結構上來看，2019年龍湖的平均借貸成本為4.54%，相對於2015年到2018年的5.74%、4.92%、4.50%、4.55%總體呈現下降趨勢。此外，龍湖2019年的平均貸款年限6.04年，淨負債率51.0%，在手現金609.5億元，現金短債比為4.38。
以自律謀求自由，先「緊」後「張」。就支出成本來看，龍湖土地儲備主要聚焦在一二線城市，佔八成，今年1-2月龍湖已經拿到了17個項目，開源節流之外，更注重有質量地納儲。
「守住財務紀律，守住淨負債率，不拿地王，不拿高價地，把節奏踩好。」邵明曉稱，拿地我們是按照全年淨負債率的控制來倒算，保持50%-60%的淨負債率水平，今年的拿地金額應該會在去年的基礎上穩中有增。
針對現金流護「盤」而言，龍湖早在去年下半年開始注重現金流，築起「金鐘罩」。吳亞軍稱，今年年初1月份就完成了全年的基本融資。在做壓力測試的時候，就預計疫情比較嚴重的情況下，仍然可以保證公司能夠比較正常的活著。
風財訊梳理發現，自2019年初至今，龍湖通過公司債、住房專項債、美金債等相關融資手段進行了不同程度上的融資。值得一提的是，其票息在3.3%—3.99%，較低的票面利息也保證了龍湖在還息過程中不至於面對較大的還債壓力。
當防風險、去槓桿一再被強調，房企成本年期等維度加速分化,龍湖也在內部收攏閘門，外補引入現金「支援」。積寸土為高山，聚溪流成江海。這是龍湖給自己的定位。正如吳亞軍所說：「哪怕微弱的情況下，仍然要考慮有所增長，這就是強者的姿態。」
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