買房:除了樓層,這幾處也很重要,選錯了再好的樓層也「白瞎」

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

 

關注「北京房姐」 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房

 

提問：您好，請問現在首付還差40w左右 用閃電貸那種合適嗎？

回答：可以用信用貸授信不使用的情況下不影響房貸，提出來了就受影響了，不可避免的你需要一段時間的短過。建議換個人申請，按揭之前銀行會要求你還清負債。

 

提問：房姐您好，請問九龍花園怎麼樣？是否有溢價？預算800萬以內，有二胎，因此想買個在東邊宜居，性價比高的小三居，請幫忙推薦一下，謝謝。

回答：九龍花園剛好是2000年產品，產品型號青黃不接，公房一二類經適房較多，早期出租混亂，形成市場歧視，目前價格處於窪地，也在逐漸洗白中。 九龍花園是雙井典型的老破大標的。當然九龍花園的物業類型比較複雜，不同樓不同房源之間本身存在價格的差異。 這個小區的選籌主要在150平以上大面積，今天依舊可以找到5萬左右不到的標的，而小戶型則價格在6萬以上了，性價比就一般了。若是能淘到單價4.5左右的標地，可以入手。

 

提問：房姐你好，請問在東三環東四環之間淘老公房，樓齡如何選擇？比如三環三元橋附近的霞光裡86年左右，以及四環外十裡堡北裡94年左右，面積總價相差不大，戶型十裡堡好一點，選擇哪個更合適？在地段、樓齡和戶型間如何平衡？

回答：要看具體的選籌，樓層 單價 戶型 裝修 等等十裡堡北裡是8090年的老公房，在周圍明顯溢價的，小區乾淨，是這一片最貴的老公房社區，加上進出開車其實不便，不是很適合投資。三元橋本身位置很好，但都有一個缺少外界聯通的缺點。一般是淘三元橋以南，通惠河以北的東三環。

 

提問：房姐好，本人女，45。今年7月能有北京房票，手上資金420，首房首貸，無工作，無穩定收入，外地有自住房，請問以純投資的角度，我應該怎樣買

回答：需要看你流水情況，如果流水不穩定貸款不好下建議看常營片區次新盤，全款投資可以，後期需要資金可以再抵押出來

 

提問：父母海澱交大一套97年老公房， 71平純西兩居，市場價630-660左右 兩個問題~1.父母這個社區周邊是渣校，個人認為沒學校的老房子保值增值能力差。再加上沒物業、戶型差等，所以想讓父母賣掉往外換個次新，這樣父母住得舒服還能更保值，您覺得我這個想法靠譜嗎（他們同意換）2.如果1靠譜，想用這賣完的630去買個80平以上的次新兩居(不貸款)，不去西邊和南邊，目前鎖定新北苑和朝青，看中北苑的世華泊郡、潤澤悅溪、中鐵建國際城；朝青的華紡易城、珠江羅馬東、西區、匯成家園和國美第一城，請房姐幫忙分析一下，有點私心的情況下，想滿足老人能住+最好學校還行+保值好一些，這兩個區域怎麼選？有無更好方案？

回答：置換的思路是對的新北苑就不用考慮了，長期看大概率被坑，重點看朝青板塊 : 國美、羅馬嘉園、珠江羅馬東、華紡易城買房不能既要又要，需要平衡下

 

提問：智慧的房姐，您好！再請教一下天通苑的問題。1、東三區南部法式園和北區中式園，投資+自住差距大麼？都有哪些差距呢？2、您在其他回答中提到，天通苑東三區斜角複式2.46萬，拆骨法約等於單價3萬。我想問一下，這個是咋拆的？我實地踩盤，看到南部法式園頂復基本都是平層，而北部中式園基本都是斜角，但是比東一的頂復要好很多。求教東三斜角頂復是咋拆骨的，謝謝。

回答：沒有什麼差距，北區性價比高的盤出的量很少，大部分實在東區淘一般斜角進行折價或直接砍掉再算面積單價 ，這樣對比更可觀東三區大部分為平頂，贈送露臺最大，東一區最便宜也最舊。

 

提問：想投資tty頂復，京籍夫妻年齡62+64，可使用子女名額購房，夫妻各持有一套房產，一套市值1400左右有貸款160，另一套市值600+出租還一部分貸，手頭幾十個用於還貸和開銷，領最低退休金今年起沒有流水。是否可以操作？具體操作步驟和注意事項還請給詳細規劃下，多謝。

回答：天通苑頂復一般500-600之間的總價，1400的標的抵押掉，然後全款淘一套tty，分割出租租金1W+用來還月供，不過月供應該還有1-2W的缺口需要填補，如果只靠你們二老的現有現金，會有點壓力，如果子女能輔助還款，應該沒問題

 

提問：房姐好，朝陽垡頭建工雙合家園房價最近一直在微跌（低至5w以內），緊鄰7號線雙合站，本區域主要是以前兩限房和廉租房（感覺房屋質量不是特別好，隔音很差），人在國貿上班，您推薦嗎或者您覺得這個地方的劣勢是什麼？感謝您！！

回答：垡頭最大的問題是價格和地段的落差。京哈，四環，鐵路，河道，綠化帶...垡頭是一片發展空間十分有限的區域，加上過去本身已經有大量的老房子佔據了主要面積，沒有空間發展商業，目前只是作為連接的住宅片區。4-5萬多的價格吸引力不大，上次朋友從小貸內部拿的4.4萬翠城馨園送50平花園我覺得都不夠筍，雖然過兩天就賣了。

 

提問：您好，個人情況年收入1000-1500W目前自己名下北京住宅有一套在五環，還有一套資格。孩子過三年要上小學了，計劃考慮學區房，從投資角度看您推薦朝陽公園附近，我該如何選擇，從教學質量來看首選海澱？另外，每年的收入應該怎麼投資，請指點，多謝了

回答：1. 從質量和多校劃片穩定性考慮 ，東西城均衡點，海澱學校分部差異大, 東西城>海澱2. 以房產為核心配置，建議北京+深圳雙地持有，長遠看一線房產依然是最優選擇北京 主看看 望京、朝陽公園、雙井 深圳 主要看 深圳灣、蛇口、寶中

 

提問：房姐，我們都知道樓齡、物業、朝向、戶型、面積、地段、環境都是影響房價的主要因素，那麼如果從投資角度考慮，以下這些因素將怎樣影響房價呢？假如其他條件不變：1.朝北但是景觀好（大面積的綠地、公園）和朝南朝小區內部（樓棟、小區小花園）哪個更好一些？2.200平的複式較160平的平層？複式一般折價多少？3.同一小區，150以上甚至200以上的大戶型和100平左右的小戶型比，單價應折價多少？4.塔樓比板樓應該折價多少？5.160合理的緊湊4居戶型和200的大氣的寬敞4居，單價應該差多少？6.一般次新是指哪年到哪年的房子？應該比新房折價多少？7.99年物業好保養好和09年物業一般選哪個？

回答：你這樣理出來較亂，很多不能單獨比較，其實你看到的價格已經體現了差異常見的向樓層、戶型 折價都在10%以內投資怎樣考慮一個二手房的購買價值?1. 價格筍度。相比小區同戶型中樓層的平均價格的折扣率。 2. 槓桿率。保證價格筍度9折基礎上，能否做低首付。不管用什麼貸款產品，首付不要多於40%。 3. 房子所在區塊成長性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量預期的地塊，一般這樣的板塊有較多空地，多見於近郊。它的決定性因素來自於：產業+通勤，這兩個好的話，不會差特別多。 4. 租金回報率。一般在2%上下，好的在3%以上5. 小區品質。主要是看家門外的物業配套，包括外立面、人車分流、綠化、會所泳池等。另外整個板塊的環境是經常被忽略的，周邊都是回遷房，就唯獨你一家品質盤？人口層次的差異和周邊環境的落差 對以後發展都是負面的

 

提問：房姐好，最近在網上看了一些房源，剛需自住兼投資，在阜成門上班，考慮通勤方便，請幫忙點評一下，下列房源是否值得入手？1、海澱定慧寺永安東裡，77平，報價615萬，兩室兩廳，朝向南北，98年公房2、海澱田村永達逸家，102平，報價710萬，兩室一廳，朝向南，04年商品房3、海澱田村自由度，101平，兩套報價598–625萬，兩室一廳，朝向西南，02年商品房如果值得入手，合理的價格應該是多少？

回答：定慧寺老公房，迴避田村老小區，7萬+價格堪比朝青自由度同2，主要問題是距離地鐵比較遠，交通地理位置不方便。如果不是老人需求自住田村，一般不建議，學區也一般。阜成門上班可以買朝青。

 

提問：房姐元宵節快樂！請問～男友sfsd組合貸在三元西橋曙光裡97年老破小，目前我倆通勤居住都方便。考慮房情疫情，想把我sfsd資格在婚前用上，投資為主，未來二換一大。我倆畢業不久 國企 考慮能夠承擔的還款還貸壓力，預算有限200-250w，朝陽豐臺大興，最好離地鐵近，能改兩居的一居戶型。請教房姐，這個思路合適嗎？如果是2000年後次新，哪裡投資好些，看常營 西紅門 豐臺科技園怎麼樣？如果是滿五唯一老公房就比較受限，多是近主城的小開間，有沒有推薦的區域？我的情況下，一類經適房和限價房適合嗎？期待姐的答覆

回答：婚前用掉你的sfsd是正確的西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。 常營對接的是東三環，國貿CBD連片產業區。 豐臺科技園空關太久，北京人口又內捲化未來發展不好說建議 常營>西紅門>豐臺科技園經適房有筍盤可以看，主要稅費高變相提高了你的首付。限價房不適合投資。

 

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

請搜索關注「北京房姐」微信公眾號，加入知識星球提問，有問必答並送贈送購房內部資料；重要信息只在知識星球發布。

 

知識星球已盤點出北京投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。

知識星球內部文章：

《房產稅為什麼會導致房價上漲？》

《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》

《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》

《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》

《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》

《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《因為宏觀調控，所以房價飛漲》

《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》

《99%的新區會失敗 以鬼城收場》

《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》

《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》

《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》

《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》