四平市高鐵站前商旅綜合體項目

　　1.項目簡介

 

　　1.1 項目背景

 

　　1.1.1 項目簡介

 

　　商旅綜合體是商業與旅遊多業態融合，具有體驗性強、附加值高等特點的一種新型旅遊發展模式，迎合了受眾的文化旅遊需求。商旅綜合體已經成為旅遊投資新亮點和城市發展新增長點。商旅綜合體不僅可以產生較大經濟效益，更能形成城市的「新地標」，美化城市環境，增加城市吸引力，帶來更多的消費者和投資者。

 

　　該項目圍繞高四平高鐵站前建設集辦公、旅遊、酒店、餐飲、休閒娛樂、金融、寫字樓、商業等為一體的綜合性服務商圈。

 

　　1.1.2 市場前景

 

　　（1）我國旅遊產業發展現狀

 

　　我國旅遊業經歷了起步、成長、拓展和綜合發展四個階段，我國也因此實現了從旅遊短缺型國家到旅遊大國的歷史性跨越，一舉成為全球最大的國內旅遊市場、全球第一大國際旅遊消費國、全球第四大旅遊目的地國家。

 

　　從旅遊人數來看，2018年上半年，旅遊消費需求保持旺盛，國內旅遊人數28億人次，比上年同期增長11.4%，同比增長10.8%。從旅遊收入來看，2018年，旅遊收入持續快速增長，上半年旅遊收入2.45萬億元，比上年同期增長12.5%，同比增長12.3%。從旅遊人均消費來看，隨著旅遊消費成為居民的重要生活方式，國內旅遊人均消費持續增長，已從2013年的805.5元增長至2018年的940.4元。截止8月，2019年國內旅遊人數60.6億人次，國內旅遊收入5.6萬億元，分別比上年增長9.5%和10%。入境旅遊人數1.43億人次，國際旅遊收入1296億美元，分別比上年增長1%和2%。國內居民出境旅遊人數約1.66億人次，比上年增長11%。全年將實現旅遊總收入6.52萬億元，同比增長9.3%。可見，旅遊產業的發展一直呈上升趨勢。

 

　　從旅遊消費發展階段來看，根據其他國家經驗，旅遊消費會先後經歷觀光遊-休閒遊-度假遊三個階段，目前我國以觀光遊覽為目的的旅遊比重正在降低，以休閒度假為目的的旅遊比重逐漸提升。2018年，國內旅遊業出現兩個顯著變化：一是親子遊市場熱度提升，2018年親子遊用戶佔比達26.1%，較上年提高了1個百分點；二是三線及以下城市成為主要增量市場，2018年三線及以下城市用戶佔比達65.0%，較上年提高2.5個百分點。

 

　　圖表1：2017-2018年中國旅遊用戶城市級別分布（單位：%） 

 

　　（2）商旅綜合體項目發展前景

 

　　旅遊消費趨勢方面，在消費升級大背景下，遊客對基礎設施、公共服務、生態環境的要求越來越高，對個性化、特色化旅遊產品和服務的要求越來越高，旅遊需求的品質化和中高端化趨勢日益明顯。

 

　　旅遊綜合體自提出以來，就一直得到各級政府的經濟鼓勵，也得到了大量旅遊企業的和房地產企業的高度關注。據不完全統計，全國已上市的旅遊綜合體項目約有2600個，佔旅遊地產項目總數的50%左右。約有兩千多家來自不同領域的企業涉足旅遊地產開發，投資總額超過1萬億，旅遊綜合體投資已經成為社會固定資產投資的主要組成部分。

 

　　如今，高鐵、軌道建設已經處在高速發展期，全國各地都在積極投身軌道事業，當全國高鐵營業裡程達到2.9萬公裡，35個城市共建成185條地鐵，總長度接近6800公裡。同時，靠土地溢價快周轉的黃金時代早已漸行漸遠，大量房企步入白銀時代之後更加注重商旅板塊的資產運營和內容升級。

 

　　根據不完全統計，截止到目前，百強房企中，已經有57%的房企涉水文旅地產領域，其中，至少已有10家房企專門成立文旅集團公司。僅2019年各省市重點文旅項目就超過100個。2019年，上海、北京、廣州、南京、重慶、武漢等32座城市都在推進軌道交通及其站場的綜合開發建設。在實踐的過程中，各地將相對成熟的商旅綜合體項目與市場現狀相結合，正在逐步形成具有中國特色的、可推廣可借鑑的經驗。

 

　　本項目建設在四平市，發展商旅綜合體是一種新型的產業集聚形式。商旅綜合體的建設將帶動四平旅遊業的發展,提高全市的GDP，市場前景廣闊。

 

　　1.1.3 項目建設的有利條件

 

　　（1）政策優勢

 

　　《「十三五」現代綜合交通運輸體系發展規劃》提出推進交通空間綜合開發利用。依據城市總體規劃和交通專項規劃，鼓勵交通基礎設施與地上、地下、周邊空間綜合利用，融合交通與商業、商務、會展、休閒等功能。打造依託綜合交通樞紐的城市綜合體和產業綜合區，推動高鐵、地鐵等軌道交通站場、停車設施與周邊空間的聯動開發。

 

　　《服務業創新發展大綱（2017—2025年）》加快服務業創新發展、增強服務經濟發展新動能，關係人民福祉增進，是更好滿足人民日益增長需求、深入推進供給側結構性改革的重要內容；關係經濟轉型升級，是振興實體經濟、支撐製造強國和農業現代化建設、實現一二三次產業在更高層次上協調發展的關鍵所在；關係國家長遠發展，是全面提升綜合國力、國際競爭力和可持續發展能力的重要途徑。

 

　　（2）配套設施優勢

 

　　項目區域現狀為15萬㎡的高鐵站前廣場已建成投入使用，廣場內的建築高度為75米，建築面積2.24萬㎡的四平市規劃展示館竣工對外開放。3公裡區域內有已建成佔地面積66萬㎡(1000畝)的四平市植物園旅遊休閒目的地，有四平市體育館、展覽館、博物館、圖書館、藝術館等8個市級場館，市級行政辦公部門5個，以萬達城市綜合體為代表的商業地產項目8個已建成入住，有吉林工程職業學院大學一所，在校生5000餘人，市重點高中、初中各一所、三甲綜合醫院一所，建設設施配套布局合理，功能完備，環境優良。

 

　　（3）交通優勢

 

　　項目處於四平市高鐵站、四平市客運東站、四平市高速公路出入口、東西向吉林集安經遼寧至內蒙古錫林浩特市303國道等交通節點處、經紫氣大路西行2公裡即到達南北向北京至哈爾濱102國道，交通極為發達便利。101路公交車直達四平火車站，201路公交車直達鐵西區西部，與108路公交車連接組成環繞主城區大環公交線路，同時廣場建有治安監控的專用計程車及私家車停車場。

 

　　1.2 項目建設內容及規模

 

　　1.2.1 項目建設規模

 

　　項目總用地面積：20.4694萬㎡（旅館業：7.9824萬㎡，商業金融業：12.4870萬㎡）。總建築面積：55.1646萬㎡（旅館業：23.9472萬㎡，商業金融業：31.2174萬㎡）。

 

　　本案分站前廣場南北區及站前西區兩大區域，四個規劃地塊(D-21，D-16，D-04，D-05)。

 

　　1.2.2 項目建設內容

 

　　以高鐵站前廣場為核心區分為1分區：高鐵站前廣場南北兩側南區、北區，二個區案；2分區：高鐵站前西側西北區、西南區，二個區案。建設時要考慮充分利用地下空間。

 

　　1分區：

 

　　（1）南區D-16地塊位於站前廣場南側地塊，用地面積為5.5824萬㎡，建築面積16.7472萬㎡；

 

　　（2）北區D-21地塊位於站前廣場北側地塊，用地面積為2.4000萬㎡，建築面積7.2000萬㎡。

 

　　兩區規劃容積率3.00，建築限高60米，建築密度40%，綠化率30%，規劃用途為旅館業用地。

 

　　主要建設內容包括：星級高檔酒店、中心商業街、商務寫字樓、商務快捷酒店、酒店式公寓等。

 

　　2分區：

 

　　（3）西南區D-05地塊位於東吉街東側，植物園北路南側，開運街西側，紫氣大路北側地塊，用地面積為6.4447萬㎡，建築面積16.1117萬㎡。

 

　　（4）西北區D-04地塊位於東吉街東側，紫氣大路南側，開運街西側，百菊路北側地塊，用地面積為6.0423萬㎡，建築面積15.1057萬㎡。

 

　　兩區規劃容積率2.50，建築限高100米，建築密度40%，綠化率15%，規劃用途為商業金融業用地（快捷酒店、站前商業服務業）。

 

　　主要建設內容包括：商務快捷酒店、酒店式公寓、商務寫字樓、大型會展中心、博覽中心（內貿會）、金融服務中心、中心特色商業街、奢侈品折扣店、快捷餐飲、商務休閒中心，結合主題餐飲、購物、休閒品牌，積極倡導體驗式主題商業等。

 

　　1.3 項目總投資及資金籌措

 

　　項目總投資440000萬元，其中固定資產投資352000萬元。

 

 

　　1.4 財務分析及社會評價

 

　　1.4.1 主要財務指標

 

　　項目建成後，年銷售收入300000萬元，利潤100000萬元，投資回收期6.5年（稅後,含建設期2年），投資利潤率22%。

 

 

說明：表中「萬元」均為人民幣

 

　　1.4.2 社會評價

 

　　該項目所處地理位置優越，擁有豐富的旅遊資源、客源，已具備了政策、市場、資金、人才、經驗等各方面的成熟條件和明顯優勢。項目建成後，四平市高鐵站前將面向社會需求，突出商務特徵，填補區域內服務業、娛樂業的空白；充分利用地段優勢，傳承地域文化，著力為周邊城市景觀樹立地標形象；該項目建成後定會取得良好的市場前景和更為廣闊的發展空間。同時創造了大量的就業機會，並帶動等一系列產業的發展。

 

　　1.5 合作方式

 

　　土地出讓，獨資、合資、合作。

 

　　1.6 需外方投資方式

 

　　資金、設備、技術

 

　　1.7 項目建設地點

 

　　四平市經濟開發區高鐵站前廣場南、北、東三側

 

　　1.8 項目進展情況

 

　　規劃已完成，用地指標已批准，地塊已完成拆遷和土地儲備，為成熟淨地，規劃配套路網已全部建成通車。

 

　　2.合作方簡介

 

　　2.1 基本情況

 

　　名稱：四平經濟開發區

 

　　地址：四平經濟開發區

 

　　2.2 概況

 

　　四平，吉林省第三大城市，地處松遼平原中部腹地，遼、吉、蒙三省區交界處。四平是吉林、黑龍江及內蒙古東部通向長三角和京津冀必經之地，是東北地區重要的交通樞紐和物流節點城市，位於東北振興哈長沈大一級發展軸上，是哈長城市群南部的橋頭堡、吉林省中部創新轉型核心區主要支點城市。四平市幅員14323平方公裡，人口341萬，其中市區面積1100平方公裡，人口62.5萬。四平轄鐵東區、鐵西區、公主嶺市、雙遼市、梨樹縣、伊通縣，遼河農墾管理區，1個國家級經濟技術開發區，5個省級經濟開發區。四平曾獲國家衛生城市、國家園林城市、全國城市社區建設示範市、全國雙擁模範城市、全國精神文明建設先進市等稱號，是中國最具投資潛力中小城市20強、第五批中國金融生態城市、全國首批成長型創業之城，東北三大糧倉之一。

 

　　四平經濟開發區成立於1998年12月，2006年晉升為省級經濟開發區，行政區域面積為48.16平方公裡，下轄城東、長發、河夾信子、立業、小塔子5個行政村。現有各類企業98戶，其中規模以上企業22戶。初步形成了醫藥、食品、機械加工、生物農業、現代服務業等產業。

 

　　2.3 聯繫方式：

 

　　聯繫單位：四平經濟開發區商務局 

　　聯 系 人：鄭曉輝

 

　　電    話：0434-6126057  18643455688

　　郵    箱：[e-mail]

 

　　

 

 

　　項目所在市（州）聯繫方式：

 

　　聯繫單位：四平市商務局招商協調科

 

　　聯 系 人：宋慶新

 

　　聯繫電話：[phone]