2005年6月，科技部、江蘇省政府、蘇州市政府三方共同設計「科技城」發展方案，整個行政區合計25平方公裡，是蘇州最早有獨立規劃圖的區域之一，定位高於普通的市級或區級規劃。
早年科技城照片
由於獅山邊規劃邊發展的前車之鑑，科技城選擇了園區模式，規劃在前建設在後。從東渚圈出來的一片農田，經過15年時間洗禮早就面貌一新，高樓大廈與生態環境自成一體，大陽山腳下一隅新城正在揚帆起航。
01 壹 科技城
14年之前去過科技城的人，相信第一印象就是偏，當時科技城新房項目周末做路演會去東渚、通安、滸關甚至光福鎮上，唯獨很少在科技城，原因很簡單，沒什麼人。
直到15年底，「三大新城」被市場熱捧，科技城更是接過獅山漲幅第一棒，火爆的樓市不給質疑者任何思考的機會，像招商雍和苑、朗詩綠洲這些新房開盤，不想點辦法連搖號機會都沒有。
房價暴漲的刺激下，關於科技城的爭議再沒停過，最常見的說法是偏、缺商業、沒地鐵，全靠規劃理念，連人影都沒有的空城，談什麼未來。
當年朋友晚上專門開車去科技城看了個小區亮燈率，說黑窟窟的一片，在夜晚的籠罩下，除了大陽山模糊的稜角，什麼都沒有。
17年9月，新實科技城校區首次招生，儘管當初早已說明很金山路校區師資共享，不少家長還是質疑，「幫開發商來賣房子的」、「老師都是新來的」、「新實掛個牌子」等等從未停過。
新實科技城校區
校園門口集團總部四個字，就算沒有鑲上亮晃晃的金色，也讓人過目不忘。新實科技城校區從17年首次招生，到現在已被普遍接受，給新校區一點耐心，時間會交出完美答卷。
科技城短時間迅速崛起也取決於上層決心，新區管委會、稅務、戶籍、房地產交易等行政辦公機構搬遷過去，但凡有點事要辦，都要跑去科技城。加上有軌電車通車、太湖大道改造，到獅山距離感被消除，也是快速融入新區的主要原因（滸關也是如此）。
現在關於科技城的爭議還有很多，但不管怎樣區域內人流增多、學區被接受、太湖大道早高峰更是擁堵不堪，這些都是不爭的事實。
換句話說現在科技城早就不是那個剛需糾結買不買的「空城」，而是新區繼獅山之後的改善區域。
當初愛理不理，如今高攀不起
科技城功能區規劃
這是科技城動態更新後的新版規劃圖，相比之前重點變化就是金融小鎮周邊多了不少住宅地塊（生態居住區），並且對各分區進行明確的定位。
1、「一心」：即科技城中心，以太湖大道、科普路、錦峰路、科研路圍合的中心區域為主體，包括行政、商業、商務等功能，是科技城現代服務業發展的主要載體，也是科技城最為重要的形象展示窗口。
規劃原文如是說，字面意思很好理解，就是科技城的中心位置，大概區域如下圖
正是因為這些，科技城中心太湖大道兩邊留下足夠商務用地，個人預測未來5年科技城商業缺口會慢慢彌補，尤其綠地這麼優質的一塊地，商業理應不會太差。
2、「三核」：以諾貝爾湖為中心的水核與以五龍山為中心的綠核，是蘇州高新區「真山、真水」城市特質的具體表現，是科技城重要的生態公園。圍繞諾貝爾湖和五龍山設置文化商業和休閒遊憩等功能，打造城市公共活動中心，為科技創新和人才集聚創造優質空間環境。位於五龍山及錦峰山之間的智慧核，充分利用現有自然資源及產業空間優勢，打造以創智、創新為主體的智慧引擎，提升科技城未來創新動力。
先說「水核」諾貝爾湖附近
屬於科技城最早規劃的住宅區，環湖板塊基本成型，教育資源集中在該區域，新建新實中學錦峰校區，未來規劃有多塊住宅用地，同時從最新的規劃圖中看，未來科技城有一條地鐵10#線延長線穿過該區域。
科技城規劃圖
上面規劃圖中，兩條黑色實線中間紅色虛線就是未來10#地鐵延長線的路線圖，對照下面實體圖各位自行感受。
諾貝爾湖附近
筆者今天重點跑了一圈，其中武夷山路新區實驗中學總部對面有多塊空地，以及新區實驗錦峰校區周邊也有多塊空地。附近集中了朗詩、景瑞、萬科、金茂府、招商等高端小區，是目前科技城最核心的住宅區。
科技城學校附近現狀
科技城教育資源方面非常豐富，新實初中教育集團有兩個校區在這裡（包括總部），除了一流公立學校，還有私立伊頓外國語，甚至高中部也不惜餘力新建兩所，其中蘇州實驗高中更是新區一哥。
想想17年新實初中青城山路才開始招生，數年時間教育便是頂配，這幾個學校隨便建一個都能帶動區域起飛，獅山有的教育，科技城都快配齊了
新區未來不只是說說而已
再說「綠核」五龍山附近
五龍山附近是科技城規劃調整的主要方向，重點還是為了「金融小鎮」，任何一個核心區域都離不開金融，園區旺墩路、新區獅山路蘇州東西兩翼也自然佔據著最重要的銀行、保險等金融資源，在此情況下科技城只能另闢新徑來建設自己的「金融中心」。
金融小鎮一期佔地面積47.6畝，建築面積近4萬平米，二期佔地面積108畝，建築面積約10萬平方米。此前有人提過東沙湖基金小鎮總體規劃面積3.2平方公裡，跟科技城金融小鎮完全不是一個量級。
小鎮開工於2015年，有獨立的規劃圖，目前一期已經交付，累計完成註冊機構500多家，聚集資本規模近千億，二期也已竣工。
金融小鎮大型沙盤
個人預測金融小鎮最終形態決定著科技城的上限，周邊住宅主要集中在鳳凰山和玉屏山腳下，共計15塊住宅用地，其中上次土拍被蘇高新拿下，規劃有中學和小學以及大型商業，能夠形成閉合居住圈。
正常來講這種在新區範圍內核心定位的地塊，基本都是蘇高新拿下主操盤，金融小鎮也不例外，目前來講市場對該區域關注度並不是很高，據說大疆研發中心已經入駐，於科技城的產業，相信該區域不會讓人失望。
金融小鎮區域
相比諾貝爾湖附近，五龍山附近目前還是太過偏僻，沒什麼人氣，大量空地待建，有點像5年前諾貝爾湖附近的縮影。
至於還有「智慧核」主要是玉屏山附近研發中心為主，這裡不做過多介紹。
02 貳 科技城新房
科技城目前只有3個新房項目，都還沒有開盤，其中科技城金茂府預計4月底5月初加推疊墅產品。
科技城新房土拍價
1、科技城金茂府
項目位於科技城醫院東邊，去年新區的銷冠項目，高層科技住宅每次開盤最終去化都很不錯，尤其上半年兩次，桌球搖號產生不少陪跑者。
這次即將開盤的是疊加別墅，現房毛坯，共有3個面積段，分別是143㎡的上疊、162㎡的中疊、220㎡-240㎡的下疊，還有14套125的上疊是8層產品，在小區最北一排。
金茂府沙盤圖
項目產品還可以，昨天去看過，由於是現房整體綠化和品質基本呈現出來，個人感覺綠化景觀稍次朗詩綠洲。
預計上疊和中疊單價3.2萬，一樓帶地下室的可能3萬以內，說實話由於一樓下疊沒有院子，加上地下室面積比較大，產品吸引力一般，上疊贈送的露臺不允許做封閉式陽光房，也比較雞肋。
140㎡中疊戶型圖
跟傳統的疊墅相比，金茂府三期稱為複式洋房更合理些。
至於3.2萬的價格如何？周邊不少置換表示價格能接受，主要考慮的問題就是搶獅山還是搶金茂府，能跟獅山新房做競品的，性價比自然不錯，現房對不少改善意義也很明顯，考慮學區的也有置換理由。
總結：項目值得入手，個人建議以上疊為主，下疊由於沒有院子，性價比著實一般，再強調一下蘇州的地下室很雞肋，今天最後一天驗資。
2、蘇高新熙境雲庭
蘇高新近幾年大多地塊都是合作模式，自己操盤的項目除了星翠瀾庭就這一家，兩個現房項目估計其他房企也不太願意聯合開發。
今天早上看到有軌電車1號線換上紅彤彤「外衣」，五個大字熙境雲庭號，不禁想到當年各路公交車上的廣告，「積水住宅，來自日本的好房子」。
項目位於科技城三小對面，最近山湖灣北區業主說的紛紛揚揚就是因為這個學校，跟碧桂園雲棲麓一路之隔，相對來講有些偏。
熙境雲庭位置圖
戶型面積段97-140㎡，對剛改比較友好，首次1#、2#、4#、9#、12#5幢，精裝修放風價格3萬左右。
小區以小高層和高層為主，首開116㎡戶型還不錯，3房2衛寬陽臺，主流戶型。
116㎡戶型圖
項目沒什麼好說的，大戶140㎡的沒什麼吸引力，小戶對剛改比較友好，250-350萬區間是個好選擇，不過位置確實有點偏，周邊就一個有軌電車2號線，而且靠近醫療產業園。
總結：對剛改還算友好，考慮250-350萬區間的可以做為備選，性價比一般
3、前山瀾庭
項目位於鳳凰山腳下，蘇高新瀾庭系經過5年時間開支散葉，對房企來講這步戰略確實非常成功，從產品上看前山瀾庭是最接近鼻祖荷瀾庭的一個。
靠山低密度洋房住宅，應了最初那句山是回家的方向
前山瀾庭沙盤圖
整個項目依附著金融小鎮，哪怕售樓處也是共用的，以6-8層洋房為主，戶型面積110㎡和125㎡都是3房2衛，精裝標準很高三大件全部用上，放風價格也不便宜，3.2萬左右。
125㎡戶型圖
該案目前感官很偏，比熙境雲庭還偏，比較吃規劃，尤其金融小鎮最終成型如何，影響非常明顯。好消息是現場銷售交代金融小鎮中庭部分10月份即將運營，據說江南首席拿了一幢、大疆研發拿了一幢。
總結：主打低密度、生態環境宜居，加上規劃比較齊全，長期看好，預計下月底首開。
03 科技城怎麼選
科技城這幾年房價漲幅可以排在蘇州前列，主要引進產業很不錯，又是重點打造的板塊，像醫療器械和生物醫藥、大學研發園、全國最大的中移研發中心等等，就業工資和人才補貼非常高。
以前需要吸引周邊剛需來置業，現在則依賴區域內就業人員和學區概念推動，加上生態環境宜居和長期規劃利好特性，改善客群逐漸對區域認可，比較明顯的例子就是景瑞無雙、融湖雅墅等別墅產品的熱銷。
板塊也存在瑕疵，地段太過偏西沒有地鐵，跟主城分割明顯，只有太湖大道主幹道向東進發。這是一個優點跟缺點非常明顯的區域，有點類似園區的青劍湖板塊。
預算在以下幾個階段，可以根據個人需求考慮
最後個人對科技城長期看好，屬於優質板塊之一
以上僅代表個人建議，有不同意見者，請以自己判斷為準。考慮該區域二手房的可以等下個月施教區確定後再做打算。