又一年結束，用個什麼詞來形容天津二手房呢？
打入冷宮。確實是不得寵啊。
一方面很多人挑不到合適的房子，另一方面又有大量的二手房賣不出去。
這是天津二手房2020年的「大對撞」。
但是，要說一個大寫的但是。
雖然被打入冷宮，可12月的劇情竟然反轉：
成交均價跌了大半年，年底回正了，這是2019年底都沒有出現過的。
似乎是埋下了一顆種子，春節後會有「反應」。
重點先透
◆ 魔幻的年底漲價
◆ 成交量頹，但暗流湧動
◆「趕緊賣」和「不賣了」！
◆ 十區均價集體漲
◆ 2020年天津二手房榜單公布
◆ 2021年，天津二手房怎麼走？
魔幻的年底漲價
2020年天津二手房走出了完美的「波峰+波谷」。
疫情後迎來一波行情，彌補遲到的小陽春。
之後陷入低谷，成交均價一路下探，9月迎來了「全年最低」。
與2019年不同的是，觸底後沒有橫盤，而是一路反彈。
直到11、12月，成交均價竟然逆勢回正。
2020年全年，天津二手房價跌幅大約2%。
（*數據來自市內六區+環城四區，這十個區的二手房交易活躍度高，更能代表真正的市場行情。）
二手房與新房不同，房價不會單邊向下，跌到業主心理線之後，要麼停售、要麼扛著。
2020年10月時，天津二手房已經出現跌不動的苗頭了。
那是買賣雙方博弈的最強臨界點。
為什麼年底成交價格上漲了？兩個原因。
學區季提前
這兩年，天津小陽春的季節性行情特別有規律。
小陽春又恰好疊加學區季，學區房議價空間小，有經驗的家長選擇提前買房。
根據貝殼找房數據，截止到12月23日，和平區二手房成交了224套，預計全月能達到300套；
而11月成交了360套，但10月份只有260套。
在11、12月成交的房源中，20%都是單價7萬以上的房源。
高單價拉高了12月二手房的成交均價。
業主心態回歸
小陽春行情板上釘釘，業主預期膨脹。
「過完年就是我的主場了，現在著啥急，我就掛個心理價位，能賣出去就賣，沒人買就算了……」恐怕一大部分業主都這麼想。
業主和買房人在同一時空內，收到的「信號」是一樣的。
有的買房人擔心小陽春房價看漲，或者不好議價，乾脆年底買了算了。
這兩方面原因，在年底疊加，以至於均價上漲。
成交量頹，但暗流湧動
二手房價格年底翹尾，但成交量卻頹了。
根據貝殼找房、中原地產、我愛我家三家的成交量：
12月二手房成交4909套房源，比11月減少了1%，基本持平。
12月成交量沒起勢，但卻暗潮湧動。
從周成交量來看更明顯，12月第二周開始起勢。
天津二手房的成交量和成交均價，正在「向上醞釀」。
2019年12月的成交量可比11月漲了8%。
為什麼2020年底成交量沒怎麼漲呢？也是兩個原因。
新房拖拽太嚴重
舉個例子，河北區紫樾宸府開盤前，春和仁居10月還能成交十幾套，12月也就個位數了。
價格也極其受影響。
春和仁居同類型房源，2019年11月還能賣到2.3萬/平米，2020年12月只能賣到1.9萬/平米了，跌幅達17%。
與價格勁爆的新房搶食，二手房被打入冷宮是必然的。
此外，二手房分化太嚴重。
有價值的房子，比如重點學區房、低價落戶房、品質次新房才會有成交，其它更多湮滅在茫茫房海中。
大眾預期的問題
買漲不買跌，人之本性。
有的人因為即將到來的小陽春而看多，但也有人認為，新房都漲不了，二手房更會出現下跌預期，更加觀望。
對於真想買房的人來說，最真實的心態是：怕漲又怕跌。
在買房這件事上，很少有人果斷而決絕。
「趕緊賣」和「不賣了」！
從掛牌量來看，2020年的二手房，先經歷了「猛給油」，再是「急剎車」。
掛牌量從年初的10萬套，一路飆升到14萬套，10月是最高峰，之後急劇減少到13萬套。
背後是兩種心態：「趕緊賣」和「不賣了」！
2020年小陽夏，二手房有行情，新房價格也理性，還伴隨著政策放鬆的預期。
相當多的人打算賣一買一，掛牌量兇猛增長。
但此後大半年被按在地上摩擦，很多人體會到什麼叫「降價也賣不出去」的苦悶。
於是，年底不想再糾纏，乾脆下架停售，等小陽春吧。
在售房源量減少，帶看量也隨之降低。
總體來看，大多數二手房價格還在下探，但目前市場卻出現了三種現象：
下架停售
價格達不到心理預期，等小陽春再賣。
扛著價，不再降了
有位群友打算出讓一套閩侯路小學的學區房。
掛了163萬，心裡想著160萬就賣，但中介強烈建議他降到155萬。
他堅持沒降價，也是想著賣不出去就等春節後。
最終十幾天就賣出去了，160萬！
還是業主的預期問題，遇到持有同樣預期的買房人，這個階段就能很快成交。
漲價
現在說漲價就像開玩笑，但確實存在。
海教園融創中央學府這套106平米房源，8月份就開始降價，降了近10次。
但最近「止降反漲」，上漲了4萬。
再一看，這套房源一周內帶看了8次，估計業主心態樂觀起來了。
漲價能不能賣出去暫且不說，就說現在的二手房市場：
想賣房，必須等行情節點，這是「賣房土壤」。
團泊西的禹州御湖郡這套99平米房源，最近也漲了3萬元。
板塊有重大利好。
最近團泊西的靜海市域（郊）鐵路開工時間再次明確了——2021年2月11日開工。
靠譜度瞬間滿星，據了解，基業世界已經上調價格。
又趕上團泊西沒什麼新房可選，這套以前無人問津的二手房，最近半個月竟帶看了11次。
只要2月份市域（郊）鐵路真正開工，團泊西的小陽春一定會爆。
十區均價集體漲
魔幻！12月天津市區和環城的二手房成交均價全部上漲。
這個「盛況」在2020年3月曾經出現過。
其中，和平區、河西區、南開區領漲，河西區漲幅最高，津南區漲幅最低。
不過，2020年全年的成績遜色多了。
和平區、河西區漲，南開區微跌，其它7個區跌幅都不小。
馬太效應依舊存在，上三區是房價的安全區。
紅橋區跌幅最小原因是「大胡同拆遷」折騰的，四大老破小從2.8萬/平米，飆升到6萬/平米。
2020年天津二手房榜單
12月，天津十區92個板塊中，有71個板塊成交價格上漲，佔比77%。
這是繼3月以來的最高值。
9月「全年最慘」，漲價的板塊只有8個。
很多板塊房價都在起緩。
2020年，天津二手房板塊成交量最高的是：大港、王頂堤、小海地。
「大王組合」是鐵打的，年年霸榜。
小海地後來者居上，全靠雲江新苑和蘭江新苑這兩員猛將。
2020年，誰是二手房的黑馬板塊呢？
漲幅最高的是：大胡同、小澱鎮、新興街、小海地、八裡臺鎮……
與新房完全是「風馬牛不相及」。
大胡同純屬因為拆遷「搗亂」；
小澱也「搗亂」，新城樾風華交房了，有二手房掛到1.7萬/平米，雖然沒成交，但也拉高了板塊均價。
新興街、小海地都屬於有成交量的板塊，價格有支撐。
2020年，二手房也有「狗熊板塊」。
海教園第一「熊」，全年跌幅超10%，完全受新房拖拽，也很無辜。
辛莊也很「熊」，幾個新盤一出來，直接把二手房從1.7萬/平米幹到了1.3萬/平米。
二手房的「熊」，很大原因都是新房價格的後遺症。
2020年，天津二手房成交前三名：誠基經貿中心、碧春園、雲江新苑，都是老面孔。
景興西裡、東北角藝術公寓、富力又一城等都位列前十名。
兩種類型：要麼是上三區學區房，要麼是低價落戶房。
有量就有價，能流通就有支撐，給打算買房的人提個醒。
2020年哪些小區帶看量高？
誠基經貿中心、富力又一城、華潤橡樹灣……與成交量相輔相成。
2021年，天津二手房怎麼走？
看清來路，才能找到出路。
所以，2021年，天津二手房怎麼走？
小陽春肯定會出現，這是天津二手房自身的內力。
現在唯一的不確定在於，有可能出現大陽春，這要依靠外力。
政策放鬆是一方面，北京樓市對天津的影響已經「近在眼前」。
2020年，北京二手房成交量猛增，同比增長16%，創4年來新高。
什麼原因？疫情那波「放水」，錢流過來了。
深圳漲完上海漲。
上海3月份開始漲，頂豪、改善、剛改、剛需已經完成階梯輪動。
現在已經輻射到了北京。
因為貨幣寬鬆，北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點。
北京成交量已經起勢，量在價先，小陽春房價一定會漲。
天津還會遠嗎？