能買嗎?怎麼買?買哪裡?這份最新的《安家寶典》,非看不可!

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11月29日13:00—16:00，由每日商報主辦的「安家—杭州新盤置業解答大直播」在四大直播平臺同步舉行，3萬多名粉絲觀看直播並參與實時互動。

3小時的直播中，每日商報編委、房產部主任施穎對話7位資深樓市專家，從政策、剛需、改善、投資、二手、法拍等多個維度解讀杭州樓市，不僅帶來了全面權威的樓市分析，還有接地氣的典型案例和實操分享，更為粉絲們推薦了不少優質板塊和項目。一場直播，收穫滿滿！

能買嗎？怎麼買？買哪裡？……下面這份全是乾貨的《安家—杭州新盤置業白皮書》，將給你所有答案。

1.

關於政策

沈曦霞（杭州透明傳媒總編輯）

2018年4月4日，杭州樓市正式進入「公證搖號」時代。此後，搖號政策持續完善。

今年4月1日，高層次人才優先搖號政策出臺，享受20%房源優先傾斜；7月2日，人才優先購房打上了「5年限售」的補丁，無房家庭的傾斜比例加大，同時明確一戶家庭同時只能參加一次搖號；9月4日，搖號政策再打大補丁，涉及房貸、契稅、限購、無房家庭認定、熱點項目等多個方面。

（今年新政演變，點擊看大圖）

搖號政策的層層加碼，一方面極大遏制了投資炒房現象，提高了剛需家庭的搖號中籤率，另一方面也讓許多購房者產生了「我能不能買」、「我是不是無房戶」等疑惑。

沈曦霞重點分析了幾種特殊情況：一，戶口在本市非限購區的購房家庭，一定要落戶滿2年，才能在杭州限購區域買房，如果要以「無房戶」身份買房，則還要在限購區交滿1年社保，並且在戶籍地沒有住房。二，對於喪偶家庭，可以跟正常家庭一樣，擁有限購區2套房的購房資格。三，關於港澳臺居民家庭，如果擁有杭州的港澳臺居民居住證，可以在限購區域購買2套住房；如果沒有居住證，只能購買1套。

「94補丁」出臺後，熱點樓盤也成為了市場討論的焦點，截至目前，杭州已經誕生了6個熱點樓盤，80%房源傾斜無房戶，20%房源傾斜人才家庭。沈曦霞介紹，目前熱點樓盤並沒有硬性的標準，主要是從區域板塊進行衡量：「包括出現過萬人搖，或者說板塊熱度一直很熱，或者說價格很長時間沒有太大變化，就有可能成為熱點樓盤，主要還是看政府對市場的判斷。」

搖號政策的層層加碼，無房戶傾斜比例的逐漸提高，傳遞了政府堅持「房住不炒」的決心。沈曦霞也提醒購房者，現在新房搖號登記，會通過大數據連通，信息實時互通，進行多道程序的信息核驗，層層把關，鑽漏洞的可能性很低。

她舉了前段時間的一個例子。有一戶無房家庭，參加了一個熱點樓盤的登記，初審時確實以無房家庭的資格通過審核，然後他馬上去臨安買了一套房，等到這個熱點盤導出登記名單二次核驗時，無房戶的資格已經被取消了。

2

關於剛需

李坤軍（《獨立評房》創始人）

最近兩年，關於「杭州高房價」的話題頻頻刷屏，對此資深媒體人李坤軍認為，由於一些超級熱門的板塊吸引了太多注意力，導致杭州樓市被誤解了。在他看來，包容性應該是杭州房價最準確的概況，「1字頭、2字頭、3字頭的價格在市區比比皆是，選擇很多，杭州給剛需的大門一直開著。」

李坤軍重點推薦了臨平新城、運河新城、蕭山北幹、武林新城、蕭山浦陽等有大牌房企進駐的板塊，其中有不少極高性價比的優質樓盤，值得關注。

今年，運河新城迎來了新盤的集中爆發，剛剛創下了15%的中籤率。在李坤軍看來，運河新城的出現，為整個大城北第一次確立了真正的中心點，這裡有豐富的文化、商業、醫療、教育配套，有非常強的發展後勁，具備成為下一個橋西的潛質。尤其是深耕杭州20餘年的天陽，與「紅盤製造機」融信聯手打造的雲瀾天第府，不到4萬元/㎡的單價，有望成為又一個明星項目。

（雲瀾天第府效果圖）

武林新城的華豐板塊，時隔多年重新踏上樓市舞臺。對於這個距離武林廣場只有7站地鐵，一條高架直達錢江新城，又有新天地、銀泰城、丁橋天街等大型商業綜合體圍繞的成熟板塊，李坤軍認為它是300萬級重點考慮板塊。其中，濱江「藍庭系」最新作品春語藍庭，集合了濱江和龍湖兩大品質房企的所長，配備地暖、中央空調、牆紙等精裝，均價只需33000元/㎡，前三次開盤中籤率分別只有13%、14%、10%，可見受歡迎程度。

蕭山浦陽低至14000元/㎡的價格，被李坤軍稱作是「杭州跌無可跌的房價」，而它憑藉一個超級大盤的出現，進入到了購房者視線，這就是融創·森與海。他把森與海定位為城市小鎮，一方面在5000畝的山林裡，大大小小有4個湖泊，房子安放其中，有一種世外桃源的感覺；另一方面，融創打造它的方式又是國際化、現代化，不僅有房子，未來還有國際學校、國際醫療、網紅書店、房車營地等，足不出社區，吃飯、教育、娛樂甚至是就業所有問題都能解決，是現在所有人都嚮往的生活。

位於奧體南面的蕭山北幹，今年因為龍湖天街落子濱康路綜合體，熱度一下子爆棚。位於博奧路與金城路交界處的濱江·博語華庭，距離地鐵5號線博奧路站僅200米，距離龍湖天街只有800米，精裝限價34000元/㎡，「我跟很多還有房票的人，尤其是對江南岸有感情的人說過，一定要去看看博語華庭，3字頭，純濱江出品，邊上配套又這麼完備，我想像不出還有更值得推薦的樓盤，」李坤軍說道。

李坤軍把今年同樣迎來供應爆發的臨平新城，稱為是「四有板塊」：一，有非常好的地段，包括地鐵、高鐵、城鐵；二，有非常好的房價，總價300萬以內；三，有非常好的配套，尤其是商業和學校；四，有非常好的項目和產品。他重點推薦剛剛亮相的新城英冠·香悅和鳴，精裝均價28500元/㎡。值得一提的是，香悅和鳴在雙限的情況下仍然打造了高低配產品，這就意味著，精裝疊墅只需3萬出頭，精裝高層則會低於均價。

3

關於改善

七爺（《斯文》創始人）

曾經操盤過多個豪宅的資深業內人士，公眾號《斯文》創始人七爺，則為改善型購房者做了置業推薦。他認為，東到杭甬高速、北到留石高架、西到蔣村、南到濱康路—金城路，這個範圍內基本都能看作改善板塊，重點關注望江、江河匯、奧體、市中心、城東新城等「當紅炸子雞」。

在七爺看來，很多板塊是看得到天花板的，但是江河匯的想像空間很大，它的天花板在哪裡，沒人知道，「但是每個人對於江河匯的認知，就是它是未來杭州房價的天花板。」以新鴻基為代表的港資企業，對於商業全持有、長期運營和慢慢打磨的模式，對於本地企業也是一種啟示。

位於西湖與錢塘江中間的望江新城，皆得江、山、湖、城資源，七爺認為，望江是「既老又新」，一方面，海潮寺、鳳凰山、吳山、西湖等等老杭州精緻優雅環繞，能看到過去的歷史；另一方面，它又是杭港示範區，在它的窗外，是錢江新城所代表的現代化大都市。

七爺在直播中表示，一個板塊如果開始聚集大量優質開發商的時候，這個板塊就到了品質改善、價值潛力上漲的爆發點，典型的例子如奧體、申花、城東新城等等。

「城東新城的開發建設，起了個好頭，中間有些紅利確實沒趕上。為什麼前幾年發展看上去慢了一點，最主要的原因是缺少一些核心的東西，比如能夠燃爆整個板塊的核心配套，比如核心的產品。好在，隨著東站萬象匯、王府井港龍城等商業中心的確定，板塊豪宅氣質就會慢慢沉澱體現，這是每個板塊都要經歷的路徑。」七爺說道。

（錢塘天譽疊墅樣板房實景圖）

世茂·錢塘天譽就是七爺所說的核心產品。作為世茂天譽系的標杆作品，錢塘天譽在三面環水的珍貴地段，打造以宋式美學為靈感的理想人文居所。目前，錢塘天譽已經實景呈現，白麻石材+藍灰色鋁板+青釉色玻璃的外立面，成為城東新城的顏值擔當。

同時，七爺建議改善家庭，可以多多關注「留白板塊」。「城市發展過程中，兩個成熟板塊之間不可能留下空白地帶，成熟板塊會自然延伸到這個留白區域，這種是很明確能夠看得到成長空間的，同時預期又是一定能夠兌現的板塊，值得重點關注。」

比如文暉、東新、三塘、筧橋，最近幾年都沒有新盤面世，二手房普遍較老，導致板塊一二手倒掛沒有形成，所以板塊熱度不高，對於自住來說，用相對較低的成本，買到市中心的地段，是非常好的選擇。

4

關於環杭環滬

葉建英（《葉帥起高樓》創始人）&餘林峰（環滬投資資深房探）

受杭州限購政策的影響，很多希望通過房產投資解決手頭資金的人群開始將目光放到了環杭、環滬區域。

葉建英表示，針對一些手頭擁有50萬或者100萬左右資金的人群，環杭環滬投資的確是個相對合適的選擇，但是大多數人對這些這邊區域可能不是十分熟悉，所以諮詢的人也會比較多。

對此，他認為購房者需要重點考慮開發商的實力，可以優先考慮大型房企，因為這些城市的周邊區域的配套往往需要自給自足，所以往往會是個大盤，而大盤則意味著需要非常有實力的開發商才能夠把藍圖實現，如果最終無法完善配套，這樣的大盤就會變成一個「坑」。

餘林峰則重點提到了城市的能級問題，他認為應該往一二線大城市的附近去找項目，比如環滬城市，在「上海2035」規劃中就提到了上海和近滬城市要同城化建設發展，這樣一來，上海的周邊城市就明顯擁有了一個好的投資預期。

在兩項條件之下，葉建英和餘林峰不約而同推薦了位於南通啟東的新湖綠城·海上明月。葉建英從板塊和房企兩個角度分析了海上明月的投資價值。首先從板塊來看，南通在過去是一個典型的因交通而興起的城市，只不過在後來的發展中逐漸沒落，而如今南通的交通變革勢必會讓它重回大家的視線，另外，考慮到長三角的規劃戰略，為輻射更多區域，南通完全可以說是上海第三機場的最佳擇址地，綜合考慮南通是一個必然崛起的板塊。

（海上明月效果圖）

從房企的角度來看，海上明月由新湖和綠城聯手打造，葉建英認為綠城是杭州房企中產品力的代表，而新湖很早就涉足資本運作，在杭州眾多開發商中，新湖可以說是資本玩得最好的，在兩大強者的保障之下，海上明月的價值可以期待。

餘林峰則在直播中講述了他如何挖掘海上明月的故事，當然，他現在早已成為業主了。他介紹到，當初考察了環杭環滬的多個區域，到啟東之後，一下子被海上明月的得天獨厚的位置和環境吸引住，並且戶型和價格都符合他的預期。在餘林峰看來，未來海上明月將成為啟東當地家庭的購房首選，甚至在上海崇明、寶山、張江等地方剛開始工作的年輕人，都有可能把海上明月當做自己的第一套房子。

5

關於二手房

周包軍（杭州我愛我家品牌與市場研究總監）

今年除了新房搖號市場比較熱以外，二手房市場也迎來一輪熱度，對此，周包軍給出了專業的數據和解釋。

在成交量方面，據他介紹，截止10月，今年杭州二手房成交已達到8.1萬套，有望排名歷史第三位。並且，今年5月、6月、7月、8月的交易量均破萬，即便是稍微回落一點的9月和10月，二手房成交量也都在8000多套，11月的數字還未出爐，預計也在1萬套左右，預計全年二手房成交量很有可能會破10萬套。

（近2年二手房成交走勢圖）

至於價格方面，周包軍認為今年的二手價格的分化比較明顯。首先今年表現比較好的主要是學區房，從去年10月杭州傳出公民同招的消息，自此之後學區房就有熱度上升的趨勢，到今年上半年公民同招明確後，老牌學區房以及小升初配合比較好的一些學區房先迎來了一波熱度。但今年9月份之後，可能學區並不是一流的、次選的一些學區房也迎來了一波熱度，這也反映了當下年輕家長對孩子教育非常關注的現象。

除了學區房以外，一些交付之後品質比較好的次新房在市場上的表現也非常好，並且很多突破了這個樓盤前期的價格預期。尤其是一些中高端房源，因為這些房源在市場的供應不多，屬於稀缺資源，並且交付出來後，這些樓盤的產品品質、相應的配置、精裝質量包括周邊的資源往往都不錯，因此它的價值度和市場需求都會非常大。目前，這些樓盤的掛牌量已經越來越少，在成交量和成交價格上則呈現一種很穩定的趨勢。

此外，針對目前很多熱門二手房小區業主共同捍衛二手價的行為，周包軍表示，這樣的情況往往會發生在市場比較好的時候，短期來看，這樣的行為的確會造成小區價格的一些變化，包括西雅圖、青楓墅園等等都是眼前的例子，但是它背後最終的原因還是因為業主對於某些利好的信心。最終，市場的價值還是要由購買需求以及購買行為來進行相應的投票的。

6

關於法拍

孟鐵（天喬投資管理有限公司創始人）

隨著阿里拍賣等平臺的發展，原本較為神秘的法拍房開始進入了我們的視線，尤其是今年以來，關於法拍房的討論聲音越來越多，在屢次高價成交的拍賣結果下，法拍房的熱度一浪高過一浪。

在本次直播中，法拍房實戰專家孟鐵對法拍房火爆的原因、法拍房的優勢和風險做了詳細的介紹。

針對火爆的市場行情，孟鐵認為法拍市場是和整體的房地產市場聯動的，如果在市場比較旺盛的時候，法拍房的價格肯定也會往上升的。尤其杭州還是一個限購城市，如果外地的朋友要購買房子，最好的途徑或者說最直接的途徑還是法拍房，因為它不需要遷戶口。

另外，這兩年自國家開展掃黑除惡行動後，還出現了大量刑事案件中的豪宅進行拍賣的現象，而這些豪宅確實在地段、裝修都是不錯的，並且很多豪宅賣家對價格並沒有那麼敏感，只要有一定稀缺性，他們可以來承擔這個溢價，這也是我們為什麼能夠看到很多法拍房以「天價」成交的原因。

（豪宅法拍房吸人眼球）

從買的人的心態來看，如果在二手市場，首先要面臨的就是購房資格的問題，另外還需要承擔一個中介費，再加上杭州的二手房市場是一個淨價報價制度，房東報的價格是不含稅的。而在浙江省的法院實踐中，已經有很多法院實行了稅費各付政策，比方說，房東應該承擔的個稅、增值稅，主體是房東的，那麼這部分稅費競得者可以墊付，然後憑藉相應的證明去法院申請退款，這樣一來一去就可以省下大約5%的稅費以及中介費。

至於法拍房的風險，孟鐵表示，最大的風險是能不能通過過戶的方式，讓競得者實際佔有使用這套房屋，但就杭州而言，法院在拍賣之前都會進行騰空。另外還有一個過戶問題，按浙江省的戶籍管理制度，如果前一位房主不肯遷戶口，那麼競得者可以重新開戶，不影響其基於戶口上的任何權利，因此從制度上看，如果在杭州範圍內購買法拍房問題是不大的。

當然，法拍房也並非毫無風險，在競拍法拍房之前，還需要了解房子是否存在一些附加成本、房子是否存在合法的租賃關係等等。

另外，孟鐵也談到法拍房和二手市場的房子其實只有一個渠道上的區別，因此在估價的時候還是要按照一個市場情況去估價，在拍賣過程中，切忌賭徒心態和從眾心理。

商報記者：周堅洪 宣鴻蝶

值班編輯 ：陳敏