魔都財觀團隊魔都財觀
前段時間有個讀者找上我，開始也沒有多寒暄，上來就問了一堆問題，全都是極端案例。
有按揭帶抵押夫妻鬧離婚的房子能不能買？
有查封涉訴的房子能不能買？
成年子女代賣父母的房子能不能買？
不用多想，一看就是投資客。人都是逐利的，想買這樣房子的人，一定是因為價格筍，但上家可能對付款方式有要求，基本都是投資客喜歡淘這類房源。
有句話說的非常好：有風險的地方，也藏著巨大收益。天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。
對於這些低價卻有風險的「筍盤」不是不能買，問題是敢不敢買，有沒有實操的能力來接盤。
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有按揭帶抵押夫妻鬧離婚的房子，敢不敢買？
這種案例我遇到過很多，夫妻兩個鬧離婚，前夫/妻的名字還寫在房產證上，房子裡面有按揭，又帶著抵押，甚至是私人抵押。
抵押用去幹嘛了？
很多都是用來做生意了，開飯店，搞民宿，做健身房……各種各樣的創業，最後都逃不過「十個九死」的慘痛結局。
夫妻關係好的會共渡難關，關係緊張的可能就要分道揚鑣，這種房子就是這樣出來的。
往往這種房子的價格都會低於同小區均價，甚至是85折或9折筍盤。
房東把價格做低、風險轉嫁，唯一的要求就是挑付款條件。道理很簡單，帶抵押又鬧離婚，早點拿到錢就是他們最迫切的需求。
所以上家很可能會跟你說：必須要首付達到7成，必須要一次性付款，貸款必須得要你來解，這種時候就更要小心了。
你完全可以再問一問：你能不能提供徵信？有沒有逾期？現在貸款有多長時間沒還了？有沒有信用卡信用貸？
遇到了這樣的房子，如果你有經濟實力，我覺得可以考慮。
但如果說你是首房首貸，我覺得還是趁早轉身去看別的房子，因為這種房子幾乎跟你無緣。
這類房子通常來說是比市場價會便宜很多，因為是欠債的房子，而且還夾雜了感情因素、夫妻離婚、做生意虧得一塌糊塗、徵信黑戶等等各種問題。
所以房東不可能會等你漫長的批覆貸款，等漫長的放款周期。
因為房東的墊資壓的成本代價實在是太高了，對你來說最好的方法就是一次性付款，在原來報價的基礎上，再稍微多壓一點價格。
比如說你把全款墊資等各種成本再加上去，然後算一算這個房子自己還要多花15萬，那就拼了命的再砍他15萬的價格。
這一類房子，只要你的付款方式和付款周期足夠優質，屬於好砍價的一種。
買這種房子需要注意什麼？
核心訴求肯定是定金放到中介去監管，籤好買賣合同之後大頭再付到監管帳號。
當你把錢打進監管帳號也就是過戶的那一天，要確保房東已經全部墊資把抵押這些東西撤銷掉了，當天可以拿到結清證明。
這也就意味著當天的時間可能需要做好多件事情，房東拿到結清證明——籤合同買賣合同——開好監管帳號——錢打進監管帳號——過戶，方方面面的細節一個都不能疏漏。
當然你完全可以前置籤好買賣合同和開好相關證書，這樣方有可能順利買到這個房子。
對於夫妻之間有感情糾葛的這種房子，如果產權寫了兩個人的名字，哪怕是離婚，雙方都必須要到場籤字。
最後建議把尾款壓的多一些，因為交鑰匙很可能沒有那麼順利。
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有查封涉訴的房子敢不敢買？
比如說我見證過一些實際案例，房東在做生意的過程中，出現過一些違規避稅、經濟糾紛，甚至跟別人有一些口角肢體爭執導致了涉訴。
你去拉產調的時候，發現不光涉訴，這個房子裡面還有查封，有高額抵押貸款，甚至還有私人借貸。
當你把這件事情攤開在談判桌上說的時候，房東可能會說：這個簡單，我自己去撤掉，過戶當天把錢給我不就可以了嗎？保證過戶的時候是一乾二淨的。
這種情況下敢聽房東的嗎？敢不敢把購房款打給他？
結論是不能打，而且必須要全程資金監管。
為什麼？買賣房子其實我們對房東的個人信息是不清楚的。
比如說大家都可以去房管局拉產調，但產調只顯示產權信息，你能看到房東的徵信嗎？
不能。
但只有徵信能看到一切不利因素，比如說房東信用卡有沒有逾期？有沒有黑戶？有沒有限高？是不是失信人員？
如果房東經營企業，那麼他所經營的企業以及相關聯的其他企業，有沒有被別人起訴？甚至於有些涉訴單子是不是還在進行當中？
所以買房這件事，其實最關鍵的並不是對這個房子有多了解，而是對房子、房東本人以及其家人，你都要很清楚，這樣才能最低化降低自己的風險。
前幾天遇到一個單子就是這樣的，房東本來是做了一筆高額抵押貸款，但是由於這種貸款帶了企業經營的性質，前幾年要求是每年要回一次本金，結果房東不知道，先過橋了一筆資金把錢還進去，準備再貸出來的時候發現好像不對，再查一下材料發現怎麼有了查封。
所以很多時候連房東本人都不知道什麼時候來的查封，換言之即使他把過橋資金還掉了，但查封這種事卻是防不勝防的。
他在外面還打了多少條子？真的是2張嗎？有沒有可能是10張？如果這一個查封解掉，會不會來第二個第三個查封。
所以買這種房子一定是要明確，必須要走資金監管，不管是高額抵押也好，私人借貸也好，查封也好，其實總有解決方案。
所有的交易只要走資金監管，作為買家的資金就是安全的。
當然在實際的操作過程當中，由於這個房子非常具有性價比，如果你不支付一點錢給他，或許他改天就賣給別人了。
如果你籤了協議並沒有付錢，其實沒有什麼約束力。
這種情況下我覺得你可以冒一點點風險，但也就是定金的風險。比如說1~10萬之間，但是你內心要做好一個心理準備，1~10萬不排除拿不回來的可能，你要願意承受風險。
就像前面說到的，風險和收益是並存的。
3
成年子女代賣父母的房子敢不敢買？
在上海因為老公房特別多，所以大量的交易會有這樣的情況：
老人家的年齡比較大了，對房產交易不是很懂，也承受不了長時間的談判交易流程，子女來代勞甚至是遠程交易，這種情況下敢不敢買呢？
首先我們明確一個問題，子女成年後原則上就屬於兩個家庭，理論上說子女無法在老人在世的時候來交易這套資產。
但是話又說回來，在市場非常好的情況下，如果他的父母不出現，只有子女代勞，你當場籤字了但沒有付定金，這房子可能明天就賣給別人了，跟你就徹底沒關係了，該怎麼辦呢？
首先還是要拉一下房子的產調有沒有問題，有沒有抵押，產權是否清晰，是否有其他限制交易的情況。
如果產調一切正常的情況下是可以買的。但是該怎麼買呢？
最好是再多查閱一些證件，比如說子女能不能夠帶戶口本過來，兩個人是一個姓，然後戶口都在同一個本上。
總之就是拿出一切能夠表現他們就是一家人的證明，是可以由子女代籤字的，但也只能是代籤字代收款。
建議這種時候付款要少一些，最多控制在1萬到5萬之間。畢竟大多數老公房的總價並不高，所以你可以選擇付些許的定金。
有違約的風險嗎？
哪怕只付了1萬塊錢，也一樣是有風險的。萬一子女籤了字，回過頭來房東不願意怎麼辦？不想賣了怎麼辦？
我前段時間就遇到過一個案例，其實房東本人是都想賣的，父母也想賣，子女也想賣，而且是受託人。
子女的意思是說好不容易有個客戶，但對方是貸款，先付定金，付款周期長一點。
結果房東本人說不行，必須要一次性付款，導致了談判陷入僵局。
像比較守規矩的，人家基本上都會把收到的錢原路退回。但如果你想去追訴違約金還是很難的，畢竟沒有老年人的籤字。
所以你如果在牛市想快速鎖定這套房子，先付小額的定金，付完錢籤完字之後，想盡辦法用最快的速度找老人籤字。
比如說如果人在老家，讓他儘快回到上海。如果他住在其他區，儘快讓中介公司過去一趟讓房東本人籤字。
同時要把收款收據這些東西都要籤好，證明確實是已經收到錢了，而且只要他落筆的那一刻，這個事情就算完成了。
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大部分人都是風險厭惡者，只有小部分非常成功的人士是風險中性或者風險追求者。
有機會獲得高收益，就要修煉「強身」的硬本領。
當你有了抵禦風險的能力和「火眼金睛」之後，再刺激的房子，也照樣敢買。