前言
成本越來越高，錢越來越難賺！隨著房地產企業配建保障房的比例越來越高，回遷比例越來越高，你是否遇到這種情況：土地增值稅清算退稅。當清算時整體「稅負率」低於「預徵率」時，土地增值稅退還是不退？敢不敢退？如何決策？不預繳有沒有出路？
一、都要清算退稅，為什麼當初要做這個項目？
如果房地產價格下行，或者三四五六七線城市，都存在土地增值稅清算退稅的情況。於是我在想，項目不賺錢，都要退稅了，為什麼還要做這個項目？因素有很多：養團隊、打品牌、進排名。而這裡，是因為「她」的計算方法不是全成本法——土地增值稅。
與會計核算的全成本法相比，土地增值稅的期間費用並不考慮據實發生。而是比例或限額扣除。其中：銷售費用和管理費用是按比例扣除，按照土地成本和開發成本之和的5%扣除；財務費用是按限額扣除，不超過同期銀行貸款利率水平範圍內據實扣除，或者按照土地成本和開發成本之和的5%扣除。
導致土地增值稅清算退稅的最主要因素是：加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。（國稅函發〔1995〕110號）
二、觸發土地增值稅退稅的臨界點是多少？
假設房價為a，增值稅稅負5%，建安成本和回遷成本等佔房價的比例為X，利息按5%比例計算扣除，土地增值稅的預徵率為b=3%。那麼，當清算應繳的土地增值稅小於實際預徵的土地增值稅時，將出現退稅的情況。數據計算如下：
土地成本=0，以深圳城市更新為例：地價很低，才幾百幾千萬，為簡化計算，按0計；2019年11月11日之前，深圳大部分房產為非普通住宅，非普通住宅的預徵率為3%。
建安和回遷等成本=a×X
加計扣除=（0+a×X）×20%
房地產開發費用=（0+a×X）×10%
增值稅附加費=a×5%×12%
轉讓方印花稅=a×0.05%
扣除項目合計=土地成本+建安和回遷等成本+加計扣除20%+房地產開發費用10%+增值稅附加費+轉讓方印花稅=（0+a×X）×1.3+a×5%×12%+a×0.05%=a×（1.3×X+0.0065）。
增值額=房價-增值稅-扣除項目合計=a-a×5%-【（0+a×X）×1.3+a×5%×12%+a×0.05%】=a×（0.9435-1.3×X）。
增值率=增值額÷扣除項目合計=【a×（0.9435-1.3×X）】÷【a×（1.3×X+0.0065）】=（0.9435-1.3×X）÷（1.3×X+0.0065）
1、普通住宅增值率≤20%時，X≥60.4%，項目免稅，預徵稅款按退稅處理。應繳土地增值稅=0，退稅金額=a×0.95×3%。
2、非普通住宅增值率≤50%時，X≥48.22%，適用土地增值稅稅率30%，應繳土地增值稅=a×（0.9435-1.3×X）×30%。當：應繳土地增值稅＜不含稅收入×預徵率3%，即：a×（0.9435-1.3×X）×30%＜a×0.95×3%，X＞65.27%時，退稅金額=預徵稅款-清算應繳稅款。同時符合：X≥48.22% and X＞65.27%兩個條件的交集是：X＞65.27%。
綜上，當普通住宅增值率≤20%時，項目免稅，預徵稅款退稅，此時，建安和回遷等成本比例X≥60.4%；當銷售非普通住宅，增值率≤50%時，預徵稅款大於清算應繳稅款，需要退稅，此時，建安和回遷等成本比例X＞65.27%。房價a簡稱：貨值。既包括了實際銷售金額，也包括回遷房視同銷售金額。
三、清算要退稅，退還是不退？後悔預徵？
嚴格來說，無論是X≥60.4%，還是X＞65.27%，X代表成本佔房價的比例，成本包含：土地成本、開發成本。而對於深圳城市更新來說，土地成本和開發成本中，地價較低，回遷成本佔比較重，其次是建安成本。而建安成本相對比較固定，談判的重點在於回遷比例的高低。
60.4%或65.27%的成本比例中，如果：土地成本和建安成本覆蓋住10.4%或15.27%，而回遷比例達到或超過50%，土地增值稅將出現清算退稅的情況，這是一線城市的表現。
對於三四五六七線城市而言，房價或許也就是5000，而建安成本已經到了3000-4000，成本比例為60%-80%，無論如何清算都沒什麼稅款入庫。於是，一刀切核定，或者只預徵不退稅，是否會成為一種現象？
以上數據僅為土地增值稅單個稅種，在若干假設條件下的估算，並不能用於投資決策和實務操作。本文的目的只是為了說明兩個現象：一是對於一線城市而言，回遷比例和配建比例較高，成為房地產企業的較大負擔；二是對於三四五六七線城市而言，房價較低符合免稅條件卻又很難免到稅。
而這種免稅政策是否能繼續存在或以什麼形式存在於土地增值稅立法條款中，我們未來一起前行。