今年市區的房地產市場，最熱鬧的莫過於虹口、楊浦地區。
據不完全統計，虹楊地區兩年內要上市的項目多達18個，佔去浦西七區的半壁江山。
根據開盤順序，環二將逐個為大家解讀。繼融創青雲壹號之後，接下來開盤的應當是保利天匯——一個滿是槽點的項目。
01
在眾多蹭北外灘概念的項目中，保利天匯應該是最有底氣的之一，畢竟直線距離僅750米。
北外灘的規劃有多宏大這裡不再贅述，百度一搜就有一大堆軟文，如果全部落地對周邊的帶動作用是無疑的。
不過這個距離虹口區政府僅500米的項目仍然歸屬楊浦區。意味著不管北外灘如何變換，這裡依舊充滿了濃濃的楊浦特色——環二調研時深深的感觸到了這一點。
預計業主回家路線
環二是走周家嘴路到的楊浦，由於遼源西路是單行道必須繞半圈，走進小巷子時被四五輛送廢品的三輪車堵死了道路。廢品收購點大概就在箭頭位置。
據開發商口徑，這裡是要拆遷的，以後打通通北路和打虎山路，不用再跟送廢品的人力三輪車搶路了。
按照楊浦區的拆遷速度，環二也不確定要等多久，至少保利天匯2023年3月底交房時一定通不了。
預計打通的道路
不過即使這個片區拆遷了，對社區環境的提升也極為有限：老房子實在太多了。
沒辦法，這裡是鞍山板塊，是上海最有「煙火味兒」的地區之一，也是最能代表楊浦氣質的地方。
鞍山板塊以上世紀70年代開始開發的工人新村和福利分房為主，至今都可以被稱為老公房。
保利天匯（施工處）周邊成片的老公房
這批老公房應該是上海最差的住宅之一了。解放前上海是十裡洋場，遺留下來的房子要麼是法租界動輒過億的洋房要麼是代表上海風情的裡弄住宅。
上世紀80年代後外銷公寓興起，產品質量有了質的提升，進入新世紀是房地產黃金時代，電梯公寓成為主流。
唯獨建國後的這批工人新村參考蘇聯經驗以實用為主，完全沒有建築美感。
與這些即將被淘汰的住宅伴生的是破舊的街道環境和低端的商業形態，整體城市界面確實不忍直視。
甚至有些地段汙水橫流。
遼源西路街景
打虎山路上的平房
海上海以及大上海花園兩個商品房開發後，飛虹路有了質的提升。不過保利天匯將飛虹路這裡設計為保障性用房，小區大門依舊開在遼源西路。
真是一個遺憾。
不過物極必反，鞍山街道的老房子遲早是要拆遷的，而且已經有少部分街區進入拆遷過程。
且不說多久會完成徹底改造，在此居住的十幾年天天面對一片片的工地終究不是一件愉快的事情。
02
不過老城區的優勢鞍山也是一樣不落，尤其是需要時間沉澱的商業、教育資源。
環二一直認為大學是一座城市的靈魂，鼎鼎大名的同濟大學就坐落於鞍山區域，並且佔據將近三分之一的版圖。
同濟大學不僅帶來了大量年輕的面孔，也帶來了教職工的福利分房。眾多教職工居住在這裡，為教育氛圍的養成提供了良好的基礎。
這裡有上海市一梯隊小學打虎山路一小、一梯隊中學鐵嶺中學，二師附小、民辦打一小學、同濟小學等等實力也不容小覷。
不過遺憾的是這些學校保利天匯一個都上不了，根據地段優先原則大概率對口昆明學校。
這所學校初中部有打虎山路一小生源所以相對還可以，小學就非常普通了，大部分生源都是統籌進來的。
生在楊浦，卻沒享受到楊浦最重要的教育資源，應該是保利天匯勸退部分客戶的重要原因。
前面提到過，鞍山區域開發很早，社區商業氛圍濃厚。不過整體定位不高，以滿足生活基礎需求為主。
鞍山區域的社區底商
後來開發的海上海自帶部分商業業態也豐富得多，鞍山新村地鐵站的旭輝mall、江浦路的君欣·時代廣場也一定程度補充了空白。
不過兩個項目定位社區商業，體量都不大，而且招商並不順利。旭輝mall外牆只能自己砸廣告填滿。
區域型商業需要到瑞虹新城，這裡即將建成的太陽宮會成為區域中心之一。
對於10萬以上的單價而言，這裡的商業並不算優勢。
好在一公裡範圍內有一家三甲醫院——上海交通大學附屬新華醫院，距離800多米，不會受到流動人口影響又步行可達，妙哉。
地鐵就不提了，一條8號線還在600米之外，相對於這個價格也不算不上優勢。
自駕到浦東比浦西方便。
緊鄰大連路，過個隧道就到了陸家嘴；靠近高架有相當的距離而且地面容易堵車，確實也算不上方便。
單就附屬的資源而言，保利天匯是對不起這個價格的。
03
不過即使有這麼多缺點，保利天匯依舊有日清的底氣。何況隔壁的海上海單價也不便宜。
這個項目核心的優勢仍然是內環內的地段，對於陸家嘴、外灘、南京西路工作的客群來講，通勤僅20分鐘就是最大的亮點。
地段上的優勢也降低了工作變動的風險，大多數的地區通勤時間都可以接受。
另一個能保證項目日清的是當地充沛的置換需求。
虹口楊浦是人口大區，虹口至今仍是上海人口密度最高的區域。
前面提到過，虹楊地區整體以工人新村等老式住宅為主，上海市土地價格的提升使得這些居民都有了置換條件。
不過這裡改造困難導致新房上市速度極慢，成片開發的區域僅瑞虹新城，不過20年都沒建成。
新江灣城開發速度雖快，不過地段就差得多了，置換過去的虹楊居民還不如寶山客群多。而且戶型總體偏大，不是普通百姓考慮得起的。
保利天匯很精準的把握住了這個機會，設計了大量100平甚至90平的小三房，既能提升原住民居住品質又能控制總價。
保利天匯戶型分布
等了好久才等到一次置換機會，預算又能控制住，還能留在內環，當地居民蜂擁而上是自然的。
04
不過具備上述兩個優勢的可不止保利天匯一個項目。
虹楊十八盤，內環內至少有16個。隨著拆遷速度的提升以及北外灘的開發，後面還會有更多的項目上市。
所以保利天匯時間點抓的也準，如果是5年後，可能未必能引起這麼大轟動——該置換都都買好了，誰還天天看著公眾號等開盤。
與後續上市的項目相比，保利天匯優勢其實不大。
地段上來講，保利天匯雖然到北外灘僅750米，但是抵達的是住宅區（黃色部分）。住宅區能起到多大帶動作用？
北外灘東北部以住宅為主
真正具有帶動作用的是核心區的商辦產品（紅色部分），距離保利天匯已經在2公裡以上。
所以保利天匯地段遠不如新弘北外灘、恆大北外灘。
周邊社區環境方面，自然不如北外灘核心區，與瑞虹新城相比差距也很大。
瑞虹新城是統一開發，瑞安在此運營了20年，形成了良好的次新社區氛圍。可以說除了未來的北外灘，虹楊內環內環境最好的板塊就是瑞虹。
保利天匯甚至不如閘北的新湖青藍。
新湖青藍雖然也在老城區，不過這裡骨架拉的寬，道路規劃也更理想，總體不會覺得壓抑。
同時又沒有鞍山街道密集的底商，街道環境顯得乾淨整潔很多。
品質上來講，這裡不如同樣即將上市的融創青雲壹號，可能也不如後續上市的仁恆蔣家浜。
保利天匯體量很小，佔地面積僅3.1萬方，夾在兩個小區之間導致地塊不方正，而且又被迫設計了文體中心、養老院、廉租房等等，開發起來難度可想而知。
以上痛點帶來的最大短板就是小區相當壓抑。大部分樓棟總高19層，60米以上，樓間距卻僅30-40米。
大多數房源都會面臨採光差、視野差的窘境，尤其是1號樓2號樓的「洋房」部分。
而且受制於地塊限制，大部分樓棟並不是朝向正南；朝向正南的1號樓又正對海上海的高層，位置並不好。
東西向間距就更窄了，幾乎是樓貼樓。在這樣的前提下，小區內部園林景觀就顯得雞肋。
想想海上海直徑高達100米的中央景觀區，保利天匯的居民表示很受傷。
海上海小區環境
其實保利天匯容積率僅2.5，在市區項目中不算高，無奈建設了廉租房、養老院、文體中心後，能用的土地已經不多了。
所以即使是定位千萬豪宅，小區連會所都沒有。你拿什麼跟融創鬥？
小區部分樓棟兩梯兩戶，當今千萬豪宅標配。部分樓棟兩梯四戶，中間戶還需要面對戶外連廊，就顯得有些不夠誠意了。
這樣的先天條件給戶型設計帶來了相當困難，保利交出的幾個產品還算過得去。
A1戶型圖示
A1戶型最好，勉強算南北通透，三開間朝南，明廚明衛，基本沒有大的缺點。
不過沒有設計樣板間，不知道各個房間空間感怎麼樣。
設計了樣板間的A2戶型，空間感略差。
A2戶型圖示
A2戶型為東邊套或者西邊套，三面採光室內光線還不錯。客廳朝東或朝西、陽臺設計在次臥是常見的邊套風格，是否適合看個人。
環二個人還是傾向於陽臺在客廳，如果爸媽住次臥的話總是敲門去晾衣服確實不太方便。
空間感最差的是廚房，根本沒有預留冰箱位，只好隨手將冰箱放在廚房門口。
這個神操作直接導致洗碗池無法使用，總不能站在冰箱上洗碗吧。
另一個問題是客衛沒有開窗，在新房中算硬傷了。
B1戶型圖示
B1戶型兩房朝北，在新房中已經很少見，整體沒有亮點。
B2戶型圖示
B2戶型是最正常的一個，沒有硬傷。三開間朝南、動靜分區、明廚明衛都是加分項。
不過沒有南北通透，在新房中也不佔優勢。北向書房面積太小，考慮到整體只有100平得房率又不高，當作2 1使用也算過得去。
裝修通常不是環二評價一個項目的核心因素。在品牌上看定位不低，不過保利的施工質量大家看看就好了。
05
綜合來看，對於千萬級的產品來說保利天匯可能及格線都過不了。
不過保利有一個核心的優勢：價格。
近幾個月龍光、金隅、融創紛紛在虹楊地區拿地，融創地塊都遠到愛國路樓板價還在7萬以上，金隅地塊離開北外灘也有幾公裡樓板價更是創紀錄。
金隅地塊以 80,686平方米計容面積計算，樓板價約為 85,763元/㎡，若綜合考慮5%保障房以及土地稅費，樓板價估算超過 93,000元/㎡。
有這麼多開發商抬轎子，保利5萬多的樓板價晚上都能笑醒。
目前保利備案價還沒出來，如果考慮到成本以及時間節點等因素價格壓到10萬，或許還有一定性價比。
如果開到11萬就顯得雞肋了。這樣的地段這樣的產品賣到11萬，恆大北外灘開出來得高到哪去？難道北外灘僅憑一紙規劃就要超過新天地？
北外灘2006年就開始炒作透支相當嚴重，雖說這樣的地段一定不會踏空，將來成長為徐家匯這樣的區域中心還是有可能，但是落地周期卻充滿了變數。
所以融創、金隅、龍光拿地價參考意義並不大，現在已經不是哪家開發商都盈利的時代，中興路壹號就是前車之鑑。
與隔壁海上海相比，保利天匯品質上一定是輸的。目前海上海均價9.3萬左右，二手房稅費確實高出不少，不過1000萬砸進保利天匯三年的利息也有百萬上下。
不過海上海戶型大、總價高，不是每個客戶都能夠得到的。
地段不如新弘北外灘、恆大北外灘，周邊環境不如瑞虹新城、新湖青藍，品質不如仁恆、融創甚至是二手房，你們搶什麼？
後面還有大量更優質的項目上市，價格也未必多高，你們急什麼？
如果能考慮其他片區，又何必跟本地置換客群搶房源？畢竟自古強龍不壓地頭蛇。
本文來源：環線房產諮詢 作者： 責任編輯：顧銘