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廈門港務:廈門港務控股集團有限公司因碼頭股權整合擬以持有的廈門海鴻石化碼頭有限公司100%股權對廈門港務集團石湖山碼頭有限公司增資所涉及的廈門海鴻石化碼頭有限公司股東全部權益資產評估報告

時間：2020年08月05日 19:51:13&nbsp中財網

原標題:

廈門港務

:

廈門港務

控股集團有限公司因碼頭股權整合擬以持有的廈門海鴻石化碼頭有限公司100%股權對

廈門港務

集團石湖山碼頭有限公司增資所涉及的廈門海鴻石化碼頭有限公司股東全部權益資產評估報告

【本資產評估報告書依據中國資產評估準則編制】

廈門港務

控股集團有限公司因碼頭股權整合擬以持

有的廈門海鴻石化碼頭有限公司

100%

股權對

廈門港務

集團石湖山碼頭有限公司增資所涉及的

廈門海鴻石化碼頭有限公司

股東全部權益

資產評估報告

聯合中和評報字（

2020

）第

5011

-

1

號

（共一冊，第一冊）

福建聯合中和資產評估土地房地產估價有限公司

二○二○年七月二十一日

聲明

一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會發布的

資產評估執業準則和職業

道德準則編制。

二

、

委託人或者其

他資產評估報

告使用人應當按照法律、行政法規規定和資產評估報

告載明的使用範圍使用本資產評估報告；委託人或者其他資產評估報告使用人違反前述規

定使用本資產評估報告的，本資產評估機構及本資產評估報告籤名資產評估師不承擔責任。

三、本資產評估報告僅供委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告使用

人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不

能成為本資產評估報告的使用人。

四、本資產評估機構及本資產評估報告籤名資產評估師特別提示本資產評估報告使用

人應

當正確理解評估結論

，

本

資產評估報

告使

用人應當知曉評估結論不等同於評估對象可

實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。

五、本資產評估機構及本資產評估報告籤名資產評估師遵守法律、行政法規和資產評

估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，並對所出具的資產評估報告依法承擔責任。

六、本資產評估報告籤名資產評估師出具的資產評估報告中的分析、判斷和結論受本

資產評估報告中假設前提、資產評估報告特別事項說明和使用限制，本資產評估報告使用

人應當關注評估結論成立的假設前提、資產評估報告特別事項說明和使用限制。

七

、本次資產評估對象

涉

及

的資產、負

債清

單由委託人或者其他相關當事人申報。依

法提供本次資產評估業務需要的資料並保證資料的真實性、完整性、合法性，是委託人和

其他相關當事人的責任；委託人、其他相關當事人應當對其提供的資產評估明細表及其他

重要資料的真實性、完整性、合法性進行確認，確認方式包括籤字、蓋章。

八、本資產評估報告籤名資產評估師在評估對象中沒有現存的或者預期的利益；同時

與委託人和相關當事人沒有個人利益關係，對委託人和相關當事人不存在偏見。

九、本資產評估報告籤名資產評估師已對本次資產評估對象及其所涉及資產的法

律權

屬狀況及與資產

評

估

相關證明材

料給

予必要的關注。限於客觀條件資產評估師對被評估資

產的權屬及與資產評估相關證明材料是根據專業判斷採用一般性調查，未進行實質性核查

和驗證，並對已經發現的問題在本次資產評估報告中進行了如實披露。但資產評估師的關

注、調查結論並不能減輕或替代委託人、其他相關當事人提供真實證明資料的責任。亦不

能視為一種保證和認可。

十、本次資產

評估結論僅在本資產評估報告載明的評估結論使用有效期內使用。本資

產評估報告使用者應當根據評估基準日後的資產狀況和市場變化情況合理確定資產評估報

告使用期限。通常，只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用

資產評估報告。

十一、本資產評估報告籤名資產評估師及其所在資產評估機構具備本資產評估業務所

需的執業資質和相關專業評估經驗。除報告中已披露的資產評估涉及的相關事項外，本資

產評估過程中沒有運用其他評估機構和專家的工作成果。

十二、未徵得本資產評估機構同意，本資產評估報告的全部或者部分內容不得被摘抄、

引用或者披露於公開媒體，法律、行政法規規定以及相關當事人另有約定的除外。

十三、本資產評估報告為財政部門為主管部門的資產評估報告，並遵循財政部門制定、

頒布的相

關法規、制度、評估

準

則

。任何部門

、單

位、自然人不得以財政部門制定、頒布

之外的相關部門制定的有關評估法規來約束或規範本資產評估報告的相關內容及評估機構

執業規範。

廈門港務

控股集團有限公司因碼頭股權整合擬以持

有的廈門海鴻石化碼頭有限公司

100%

股權對

廈門港務

集團石湖山碼頭有限公司增資所涉及的

廈門海鴻石化碼頭有限公司

股東全部權益

資產評估報告目錄

資產評估報告摘要

................................

...............

5

資產評估報告

................................

..................

12

一、委託人、被評估單位和資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使

用人概況

................................

.....................

12

二、評估目的

................................

.................

17

三、評估對象和評估範圍

................................

.......

17

四、價值類型及其定義

................................

.........

22

五、評估基準日

................................

...............

22

六、評估依據

................................

.................

22

七、評估方法

................................

.................

26

八、評估程序實施過程和情況

................................

...

39

九、評估假設

................................

.................

41

十、評估結論

................................

.................

42

十一、特別事項說明

................................

...........

43

十二、資產評估報告使用限制說明

...............................

47

十三、資產評估報告日

................................

.........

48

資產評估機構和資產評估師籤章

................................

...

48

資產評估報告附件

................................

..............

49

以下內容摘自資產評估報告書

,

欲了解本評估項目的全面情況

,

應認真閱讀資產評

估報告書全文。本摘要需與聲明、資產評估報告、資產評估明細表配套使用，不得單獨

使用，資產評估師及其所在資產評估機構不承擔

因

摘要使

用不當所造成後果的

責任。

廈門港務

控股集團有限公司因碼頭股權

整合擬以持

有的廈

門

海

鴻

石化碼頭

有限公司

100%

股權對

廈門港務

集團石湖山碼頭有限公司增資所涉及的

廈門海鴻石化碼頭有限公司

股東全部權益

資產評估報告

摘要

聯合中和評報字（

2020

）第

5011

-

1

號

一、委託人、被評估單位和資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人概況

委託人為

廈門港務

控股集團有限公司和

廈門港務

發展股份有限公司，被評估單位為廈

門海鴻石化碼頭有限公司。

資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人：本報告僅供委託人根據國家法律、

法規規定為實現本次目的相關經濟行為需要而使用本報告，無其他資產評估報告使用人。

二、

評估

目的

根據中共

廈門港務

控股集團有限委員會黨委會（

2020

）

51

號會議紀要

、

廈門港務

發展

股份有限公司

的會議紀要（廈港發會紀

[2020]8

號）

，原則同意散雜貨碼頭股權整合方案（廈

門港務控股集團有限公司以持有廈門海鴻石化碼頭有限公司

100%

股權對

廈門港務

集團石湖

山碼頭有限公司增資；

廈門港務

發展股份有限公司以持有

廈門海隆碼頭有限公司

100%

股權

對

廈門港務

集團石湖山碼頭有限公司增資），按有關規定需對標的公司的股東全部權益進

行評估。

本次資產評估的目的是公允反映

廈門海鴻石化碼頭有限公司

股

東全部權益於基準日

的

市

場價值，為

委託人擬進行碼頭股權整合

之經濟行為提供價值參考依據。

三、評估對象和評估範圍

評估對

象為廈門海鴻石化碼頭有限公司的股東全部權益。

評估範圍為廈門海鴻石化碼頭有限公司申報的截止2019

年

12

月

31

日

的全部資產及相

關負債。

四、

價值類型

及其定義

本次資產評估的價值類型為市場價值。

五、

評估基準日

評估基準日

為

2019

年

12

月

31

日

。

六、

評估方法

根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，本次採用資產基礎法

進行評估。

七、

評估結論

(

一

)

評估結果

本資產評估機構本著獨立、公正、科學、客觀的原則，運用資產評估法定的程序和公

允的方法，採用了資產基礎法對委託資產評估的資產進行了資產評估。廈門海鴻石化碼頭

有限公司經容誠會計師事務所（特殊普通合夥）廈門分所

審計後的評估基準日的股東全部

權益帳面值為人民幣

21,129.33

萬元，

經採用資產基礎法後，在滿足本報告所有評估假設

和前提下，其股東全部權益於本次資產評估基準日的評估價值為人民幣31,753.61萬元（大

寫人民幣叄億壹仟柒佰伍拾叄萬陸仟壹佰元整），增值10,624.28萬元，增值率50.28%。

資產評估匯總表如下（單位

:

人民幣萬元）

：

被評估企業：廈

門

海鴻石化碼

頭有限公司

評估基準日：2019年12月31日

序號

項目

帳面價值

評估價值

增值額

增值率

%

1

流動資產

2,239.15

2,239.15

-

-

2

非流動資產

19,892.38

30,516.66

10,624.28

53.41

3

其中：長期股權投資

4,793.61

5,951.28

1,157.67

24.15

4

其他權益工具投資

-

-

-

5

投資性房地產

-

-

-

6

固定資產

13,716.87

17,684.95

3,968.08

28.93

7

其中：建

築

物

9,103.43

12,783.65

3,680.22

40.43

8

設

備

4,613.44

4,901.31

287.87

6.24

9

在建工程

91.26

91.26

-

-

10

無形資產

417.40

5,917.71

5,500.31

1,317.76

11

其中：土地使用權

411.42

5,911.12

5,499.70

1,336.76

12

長期待攤費用

-

-

-

13

遞延所得稅資產

873.24

871.46

-

1.78

-

0.20

14

其他

非流動資產

-

-

-

15

資產總計

22,131.53

32,755.81

10,624.28

48.01

16

流動負債

1,002.20

1,002.20

-

-

17

非流動負債

-

-

-

18

負債總計

1,002.20

1

,002.2

0

-

-

19

股東權益

21,129.33

31,753.61

10,624.28

50.28

評估結論詳細情況見評估明細表。

（二）

評估結果與帳面值比較變動情況及原因：

1.

長期股權投資評估增值

1,157.67

萬元，原因是：長期股權投資帳面值為原始投資

成本，被投資企業歷年的經營積累以及相關實物評估增值等因素導致長期股權投資評估增

值。

2.

固定資產

—

房屋建築物（構築物）評估增值

3,680.22

萬元，

評

估增值原因主要系建

（

構

）築物建成

年份

距離本次評估基準日時間較久，材料價格和人工費相比原始取得成本

有較大增長、且財務折舊年限與評估所用經濟可使用年限的差異造成。

3.

設備類固定資產評估增值

287.87

萬元，評估增值原因主要系財務折舊年限短於評估

所用經濟可使用年限，導致有所增值

。

4.無形資產—土地使用權評估增值5,499.70元，增值的主要原因如下：委估宗地取得

時間較早，政府基準地價已經進行了多次提高以及所在區域經濟的發展，配套設施不斷完

善，用地需求不斷上升，可供開發利用的土地減少，近年土地開發費用的不斷攀升造成本

次評估增值。

5

.

遞延所得

稅資產評估

減值

1.

78

萬元，系固定資產減值準備評估為零導致對應的遞延

所得稅衝回造成評估減值。

八、

評估結論使用有效期

本評估結論使用有效期限為一年，

即

自評估基準日

2019

年

12

月

31

日起至

2020

年

12

月

30

日止。

九、

對評估結論有重大影響的特別事項

1

、本資產評估報告的評估結論僅供委託人為本次資產評估報告所列明的評估目的使用。

未徵得資產評估機構同意，資產評估報告的全部或者部分內容不得被摘抄、引用或者披露

於公開媒體，法律、法規規定以及委託人和相關當事方另有約定的除外。

2

、本

資產評估機構和資產

評

估

專業人員在

執行

本資產評估業務中，遵循相關法律法規

和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據本資產評估機構和資產評估專業人

員在執業過程中收集的資料，資產評估報告陳述的內容是客觀的，本資產評估機構和籤名

資產評估師對評估結論合理性承擔相應的法律責任。

3

、

評估對象涉及的資產、負債清單、有關事項說明、與評估有關的重要資料均由委託

人和相關當事方申報並經其籤章確認。

4

、本資產評估機構和籤名資產評估師在評估對象中沒有現存的或者預期的利益；同時

與委託人和相關當事方沒有個人利益關係，對委託人和相

關當事方不存在偏見

。

5

、本次資

產評估師限

於客觀條件對被資產評估資產的權屬及與資產評估相關證明材料

是基於專業判斷並採用一般性調查，未進行實質性核查和驗證，但資產評估師的專業判斷

和調查結論並不能減輕或替代委託人和相關當事方提供真實權屬及與資產評估相關證明資

料的責任。

6

、本評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效。評估報告使用者應當根據評估基

準日後的資產狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限。通常，只有當評估基準日

與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用資產評估報告。

7、資產評估師及其所在資產評估機構具備本評估業務所需的執業資質和相關專業評估

經驗。除本次資產評估中按規定使用容誠會計師事務所（特殊普通合夥）廈門分所審計並

出具容誠審字[2020]361F0440號審計報告作為評估前帳面價值外，評估過程中沒有運用其

他機構和專家的工作成果。

8

、本資產評估報告的使用僅限於資產評估報告載明的評估目的，因使用不當造成的後

果與籤字資產評估師及所在資產評估機構無關。

9

、資產評估師及其所在資產評估機構出具的評估報告中的分析、判斷和結論受報告中

假設和限定條件的限制，資產評估報告使用者應當充分考慮報告中載明的假設、限定條

件

及其對評估結論的

影

響

。

1

0

、對被評估單位存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項及期後事項，在委託人和相

關當事方委託時未作特殊說明而資產評估專業人員根據專業經驗一般不能獲悉的情況下，

本資產評估機構及資產評估專業人員不承擔相關責任。

1

1

、

本資產評估機構未對委託人和被評估單位提供的有關經濟行為批文、法律文書、

歷史沿革、資質證書、營業執照、權屬證明、會計憑證、財務報表、帳簿記錄、合同訂單、

控制關係、歷史股權變動等證據資料或所牽涉的責任進行獨立審查，亦不會對上述資料的

真實性負責。

1

2

、雖然本項目評估過程中資產評

估專業人員未發現被

評

估

資產存在其

他擔

保和抵押

事宜，但是，本資產評估報告的使用者應當不依賴於本資產評估報告而對資產狀態做出獨

立的判斷。

1

3

、除非特別說明，本資產評估報告中的評估值以被評估單位對有關資產擁有完全的

權利為基礎，未考慮由於被評估單位帳面未體現的尚未支付某些費用或尚未完成相關手續

所形成的相關債務、影響。

1

4

、本次資產評估報告中的有關委託人和相關當事方等描述性的文字均摘自委託人和

相關當事方提供給資產評估師的有關介紹資料，報告閱讀者應將此視同一般性的文字說明，

而不應視作資產評估機構與籤名資產評估師對其

有關情況的認同或宣

傳

報

道，資產評

估機

構與籤名資產評估師不對因有關介紹與實際情況可能不符而產生的所有責任。

1

5

、限於客觀條件本次資產評估未對被評估設備逐一進行開機測試，亦未對建構築物

結構進行檢測。評估師假定上述被評估對象物理、經濟技術指標、結構、質量均符合設計

要求和國家有關規定，並能在本次評估剩餘經濟耐用年限內正常使用。

16

、資產評估師執行本次資產評估業務的目的是對評估對象價值進行測算並發表專業

意見，資產評估師及其所在資產評估機構並不承擔相關當事人決策的責任。評估結論不應

當被認為是對評估對象可實現價格的保

證。

1

7

、

根據

財

稅

[2008]

170

號、

《財政部

國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅

試點的通知》財稅

[2016]36

號文和《財政部

稅務總局

海關總署公告

2019

年第

39

號》，

納入本次資產評估範圍的房屋建（構）築物、生產設備評估值不含增值稅進項稅額。

18

、

廈門海鴻石化碼頭有限公司

列入評估範圍的房屋建築物共

8

項，建築面積合計

8,124.80

平方米，房屋建築物主要用途包括

綜合樓、鍋爐房、變電所及泵房、前方變電所

等，均位於廈門海鴻石化碼頭有限公司擁有的廈門海滄港區

9#

泊位

，

截至評估基準日均未

取得《房屋所

有權證》。

根據被

評

估

企

業提供的

《關於海

滄港區

9#

泊位上蓋建築物權證情況說明》，

列入評估

範圍的房屋建築物

建設時按港口項目建設手續建設，港口建設手續齊全，但未辦理房屋權

證所要求的廈門市建設手續，尚未取得房屋權屬證書。

尚未辦理權證的房屋建築物，其面積是根據被評估單位的申報數並經查閱相關工程圖

紙、現場核實後確定的。資產評估專業人員以被評估單位申報面積進行評估，如未來辦理

相關產權證書時其面積與申報面積不符，評估結果應根據產權證書載明的面積進行調整。

本報告評估結論是在假設上述房屋不存在產權糾紛的前提下作出的，亦未考

慮將來辦理權

屬證書

時

需

要支付的相

關費

用。

19

、土地使用權相關情況的說明

（

1

）廈門海鴻石化碼頭有限公司

列入評估範圍的土地使用權海滄區港區

9#

泊位

B1

地

塊、海滄區港區

9#

泊位

B

2

權證記載的土地使用權人為

廈門港務

控股集團有限公司，尚未辦

理權屬證書的變更手續。

本報告評估結論是在假設上述土地使用權不存在產權糾紛的前提下作出的，亦未考慮

將來辦理權屬證書時需要支付的相關費用。

（2）委估宗地權證記載法定用途為碼頭、倉儲出讓用地，出讓年限為50年。根據《廈

門市城鎮土地基準地價和廈門市地價徵收管理若干規定的通知》廈府[2017]413號第二十六

條：「已供地的港口、碼頭、物流（運輸類）和軟體及研發等項目用地，如供地時以工業

用地標準測算地價的，轉讓、抵押時應按原工業用地標準計算轉讓、抵押價值。故本次對

委估宗地評估時按海滄區工業出讓地標準取基準地價為550元/平方米。

2

0

、

本次資產評估中以及在確認長期股權評估值時，均未考慮流動性折扣以及控制權

和少數所有者權益溢折價的影響。

21、2016年12月20日，根據

廈門港務

控股集團有限公司《關於海滄9號泊位及公共

設施下劃的通知》（廈港控股【2015】211號）文件），

廈門港務

控股集團有限公司將持有

的9號泊位及公共設施對廈門海鴻石化碼頭有限公司進行增資158,439,828.45元，截至

2019年12月31日，廈門海鴻石化碼頭有限公司的實收資本為188,439,828.45元，增資相

關資產產權尚未完成變更，增資事項的相關工商登記尚未完成。

22、截至評估基準日，廈門海鴻石化碼頭有限公司已取得了海滄港區9號泊位碼頭港

池的港口用海的海域使用權，證書編號為國海證033550013號，海域使用權人為

廈門港務

控股集團有限公司，尚未辦理權屬變更手續。企業根據財政部、國家海洋局《關於加強海

域使用金徵收管理的通知》（財綜〔2007〕10號）規定，按年繳納海域使用金，並將繳納

的海域使用金直接計入當期成本，未在帳面中作為一項資產單獨列示，考慮該海域使用權

的資產權利是以費用化的形式體現，本次評估為零。

23、根據廈門市港務管理局廈港

[20

03

]

57

號，

廈門港務

控股集團有限公司於

2

003

年

5

月

1

3

日

已取得海滄港區

9

號泊位對應的

233

米岸線使用權。

2016年12月20日

廈門港務

控

股集團有限公司將持有的9號泊位及公共設施對廈門海鴻石化碼頭有限公司進行增資後廈

門海鴻石化碼頭有限公司取得了海滄港區

9

號泊位對應的

233

米岸

線使用權。

岸線使用權

具有稀缺性、有限性且不可再生，根據《福建省港口條例》規定，「港口岸線實行有償使

用制度。具體辦法由省人民政府制定」。但截至評估基準日，福建省人民政府尚未制定港

口岸線有償使用的具體實施辦法，且被評估單位取得岸線使用權未支付費用，故本次評估

未考慮岸線價值。

24

、期後事項

（

1

）新型冠狀病毒肺炎疫情於

2020

年

1

月在全國爆發，截至本評估報告日對肺炎疫

情的防控工作仍在全國範圍內持續進行。全國各地均啟動了「重大突發公共衛生事件一級

響應機制」應對措施，此次疫情給我國各行各業、整體國民經濟造成了巨大

的影響，特別

是對交

通

運

輸、旅遊、

酒店

、餐飲等行業造成了難以量化的損失。本次疫情亦對被評估單

位的運營及正常經營活動產生了一定影響，影響程度將取決於疫情防控的情況、持續時間

以及各項調控政策的實施。

本次評估時考慮了評估報告日前疫情對企業可能產生的影響，

但我們無法預測此次疫情對行業及被評估單位的最終影響。

（

2

）報告提交日以後發生重大期後事項時，不能直接使用本報告的評估結論。

（

3

）在評估基準日後，有效期以內，如果資產數量及價格標準發生變化時，應按如下

原則處理：

①資產數量發生變化，應根據原評估方法對資產數量及金

額進行相應調整。

②

資

產價格標準

發生變化，

對資產評估價產生明顯影響時，委託人應及時聘請有資格

的資產評估機構重新確定評估值。

③由於評估基準日後資產數量、價格標準的變化，委託人在資產實際作價時應給予充

分考慮，進行相應調整。

至資產評估報告提出之日，除上述事項外，資產評估專業人員在本項目的資產評估過

程中沒有發現，且委託人和相關當事方也沒有提供有關可能影響評估結論並需要明確揭示

的特別事項情況。

上述事項，提請有關報告使用人在使用報告時予以關注。

以上內容摘自資產評估報告書正文，欲了解本評估項

目的詳細情況和合理

理

解

評估結

論，

應當

閱讀資產評估報告書正文，並考慮評估假設和前提，特別事項說明對評估值可能

產生的影響

。

廈門港務

控股集團有限公司因碼頭股權整合擬以持

有的廈門海鴻石化碼頭有限公司

100%

股權對

廈門港務

集團石湖山碼頭有限公司增資所涉及的

廈門海鴻石化碼頭有限公司

股東全部權益

資產評估報告

聯合中和評報字（

2020

）第

5011

-

1

號

廈門港務

控股集團有限公司和

廈門港務

發展股份有限公司

：

福建聯合中和資產評估土地房地產估價有限公司（以下簡稱「本資產評估機構」

）接

受你們的委託，根據中華人民

共和國有關資產評估

的

行

政法規和資

產評

估準則的規定，本

著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，

對

廈門港務

控股集團有限

公司和

廈門港務

發展股份有限公司擬進行碼頭股權整合所涉及的廈門海鴻石化碼頭有限公

司股東全部權益在

2019

年

12

月

31

日的市場價值進行了資產評估。

本資產評估機構和籤名

資產評估師按照必要的評估程序對委託資產評估的資產實施了實地查看、市場調查，

現將

資產評估情況

及評估結果

報告如下。

一、委託人、被評估單位和資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人概況

委託人為

廈門港務

控股集團有限公司和

廈門港務

發展股份有

限

公

司，被評估

單位

為廈

門海鴻石化碼頭有限公司。

1. 委託人基本情況

委託人之一：

廈門港務

控股集團有限公司

公司名稱：

廈門港務

控股集團有限公司

社會統一機構代碼證：9135020026013542XA

註冊地址：廈門市湖裡區東港北路31號港務大廈25樓

註冊資本：310000萬元人民幣

法定代表人：陳志平

公司類型：有限責任公司(國有獨資)

經營範圍：一、經營、管理授權範圍內的國有資產；二、對涉及港口、碼頭、物流、

信息、房地產、酒店、物業、旅遊、貿易、水產品加工等產業或行業的企業進行投資；三、

依法為投資企業融資提供服務，利用各種渠道籌措資金自主進行投資；四、對銀行、信託、

擔保、保險等金融服務及證券類企業進行投資；五、港口工程開發、建設及諮詢；六、海

上油汙、水回收處理、環境檢測及油類分析、諮詢業務；七、信息產品開發及銷售、信息

諮詢及技術服務，信息工程的開發建設及相關業務；八、其他與港口建設經營有關部門的

業務。

委託人之二：

廈門港務

發展股份有限公司

公司名稱：

廈門港務

發展股份有限公司

社會統一機構代碼證：913502007054097384

註冊地址：廈門市湖裡區東港北路31號港務大廈20樓、21樓

註冊資本：53100萬元人民幣

法定代表人：陳朝輝

公司類型：其他股份有限公司(上市)

經營範圍：１、為船舶提供碼頭設施，在港區內提供貨物裝卸、倉儲、物流服務；集

裝箱裝卸、堆放、拆裝箱；車輛滾裝服務；對貨物及其包裝進行簡單加工處理（有效期限

詳見許可證件）；2、物流供應鏈管理、整體物流方案策劃與諮詢、中轉、多式聯運服務（不

含運輸）、物流信息管理；3、經營各類商品和技術的進出口（不另附進出口商品目錄），

但國家限定公司經營或禁止進出口的商品及技術除外；4、批發、零售建築材料、化工原料

及產品（不含危險化學品及監控化學品）、礦產品（國家專控除外）、機械設備、五金交

電及電子產品、紡織品、服裝及日用品、農畜產品、文具、體育用品及器材、工藝美術品；

5、房屋租賃。

2. 被評估單位基本情況

公司名稱：廈門海鴻石化碼頭有限公司

社會統一機構代碼證：913502007912879839

註冊地址：廈門市海滄區港南路379號

註冊資本：3000萬元人民幣

法定代表人：王秒選

公司類型：有限責任公司（非自然人投資或控股的法人獨資）

經營範圍：碼頭及其他港口設施服務；貨運港口貨物裝卸、倉儲服務；船舶港口服務；

汙水處理及其再生利用。

3

.

歷

史沿革

及股權結構

廈門海鴻石化碼頭有限公司成立於2006年12月12日，系由

廈門港務

控股集團有限公

司和廈門港口開發建設有限公司共同投資設立的公司，成立時註冊資本為人民幣3000萬元，

實收資本3000萬元，其中

廈門港務

控股集團有限公司出資2850萬元，持股比例為95%；廈

門港口開發建設有限公司出資150萬元，持股比例5%。

2015年12月10日，根據

廈門港務

控股集團有限公司《關於廈門海鴻石化碼頭有限公

司股權劃轉的通知》（廈港控股【2015】256號）文件），將

廈門港務

建設集團有限公司下

屬全資子公司廈門港口開發建設有限公司持有海鴻公司的5％股權無償劃轉至

廈門港務

控

股集團有限公司。本次股權劃轉完成後，

廈門港務

控股集團有限公司持有廈門海鴻石化碼

頭有限公司100%股權。

2016年12月20日，根據

廈門港務

控股集團有限公司《關於海滄9號泊位及公共設施

下劃的通知》（廈港控股【2015】211號）文件），

廈門港務

控股集團有限公司將持有的9

號泊位及公共設施對廈門海鴻石化碼頭有限公司進行增資158,439,828.45元，截至2019

年12月31日，廈門海鴻石化碼頭有限公司的實收資本為188,439,828.45元，增資相關資

產產權尚未完成變更，增資事項的相關工商登記尚未完成。

截至評估基準日，廈門海鴻石化碼頭有限公司實收資本為

188,439,828.45元人民幣，

廈門港務

控股集團有限公司出資

188,439,828.45元人民幣，佔實收資本比例的

100

%

。

4

.

近年資產、財務及經營狀況

廈門海鴻石化碼頭有限公司

近三年的財務狀況主要指標如下表所示（金額單位：人民幣

元）：

資 產

2017年

2018年

2019年

流動資產：

貨幣資金

19,337,275.01

16,805,251.97

2,123,536.37

以公允價值計量且其變動計入

當期損益的金融資產

應收票據

應收帳款

530,269.54

1,341,074.39

441,315.46

預付款項

68,338.43

778,467.14

778,920.88

其他應收款

570,621.29

620.00

620.00

其中：應收利息

應收股利

存貨

19,468.39

18,498.62

19,916.14

劃分為持有待售的資產

一年內到期的非流動資產

其他流動資產

970,616.39

652,412.69

19,027,201.46

流動資產合計

21,496,589.05

19,596,324.81

22,391,510.31

非流動資產：

可供出售金融資產

持有至到期投資

長期應收款

長期股權投資

44,779,054.86

46,333,555.15

47,936,076.47

投資性房地產

固定資產

133,507,774.17

142,764,590.28

137,168,724.37

在建工程

12,972,735.93

1,831,979.91

912,623.45

生產性生物資產

油氣資產

無形資產

4,342,726.06

4,275,687.14

4,173,966.04

開發支出

商譽

長期待攤費用

遞延所得稅資產

5,659,068.89

7,297,335.04

8,732,420.13

其他非流動資產

非流動資產合計

201,261,359.91

202,503,147.52

198,923,810.46

資產總計

222,757,948.96

222,099,472.33

221,315,320.77

流動負債：

短期借款

以公允價值計量且其變動計入

當期損益的金融負債

衍生金融負債

應付票據

應付帳款

381,293.06

3,142,698.25

4,663,483.47

預收款項

應付職工薪酬

2,800,800.23

3,263,150.47

3,250,510.70

應交稅費

275,934.44

278,230.61

242,339.93

其他應付款

1,580,493.82

1,326,152.62

1,865,662.81

其中：應付利息

應付股利

劃分為持有待售的負債

一年內到期的非流動負債

其他流動負債

流動負債合計

5,038,521.55

8,010,231.95

10,021,996.91

非流動負債：

長期借款

應付債券

長期應付款

預計負債

遞延收益

遞延所得稅負債

其他非流動負債

非流動負債合計

-

-

-

負債合計

5,038,521.55

8,010,231.95

10,021,996.91

所有者權益（或股東權益)：

實收資本（或股本）

188,439,828.45

188,439,828.45

188,439,828.45

其他權益工具

資本公積

43,965,296.56

43,965,296.56

43,965,296.56

減：庫存股

其他綜合收益（權益）

專項儲備

5,290.69

5,139.30

盈餘公積

956,741.92

956,741.92

956,741.92

一般風險準備

未分配利潤

-15,647,730.21

-19,277,765.85

-22,068,543.07

少數股東權益

所有者權益（或股東權益)：

217,719,427.41

214,089,240.38

211,293,323.86

負債和所有者權益(或股東權益)總計

222,757,948.96

222,099,472.33

221,315,320.77

廈門海鴻石

化

碼

頭有限

公司

近三

年

的經營業績主要指標如下表所示（金額單位：人民幣

元）：

項 目

2017年

2018年

2019年

一、營業收入

20,469,880.86

21,282,858.09

21,962,211.49

減：營業成本

18,799,552.73

20,154,464.38

21,131,159.92

稅金及附加

939,970.42

547,032.31

519,045.29

銷售費用

-

-

-

管理費用

6,44

3,730.87

6,908,616.24

6,987,176.10

研發費用

-

-

財務費用

-

783,877.18

-488,732.91

-617,083.62

其中：利息費用

利息收入

加：其他收益

113,793.79

98,604.02

159,086.03

投資收益（損失以「-」號填列）

1,100,433.32

1,554,500.29

1,602,521.32

其中：對聯營企業和合營企業的投資收益

資產減值損失（損失以「-」號填列）

-

3,550,875.93

-1,076,760.08

14,884.82

公允價值變動收益（損失以「-」號填列）

資產處置收益（損失以「-」號填列）

-

65,490.52

二、營業利潤（虧損以「-」號填列）

-

7,266,144.80

-5,262,177.70

-4,216,103.51

加：營業外收入

609,019.3

4

-

-

減：營業外支出

29,800.56

6,124.09

9,758.80

四、利潤總額（虧損總額以「-」號填列）

-

6,686,926.02

-5,268,301.79

-4,225,862.31

減：所得稅費用

-

114,393.83

-1,638,266.15

-1,435,085.09

五、淨利潤（淨虧損以「-」號填列）

-

6,572,532.19

-3,630,035.64

-2,790,777.22

備註：上述

2

017

年度和

2

018

年度數據經致

同

會

計師事務

所

（

特殊普通合夥）廈門分所

審計，

2

019

年數據經容誠會計師事務所（特殊普通合夥）廈門分所審計，並都出具了無保

留意見審計報告。

5

.

企業簡介

廈門海鴻石化碼頭有限公司是

廈門港務

控股集團在液體化工領域戰略發展的專業化公

司，成立於

2006

年，公司註冊地址為廈門市海滄區港南路

379

號，主要業務為提供成品油、

食用油、液體化工品等裝卸服務。廈門海鴻石化碼頭有限公司的主要資產為海滄港區

9#

泊

位。

海滄港區

9#

泊位碼頭設計年吞吐能力為

252

萬噸，泊位長

233m

，泊位前沿底高程

-

13.8m

，橢

圓形布置，垂直水流

方

向

迴旋水域寬

度

5

58m

，沿水流方向迴旋水域寬度為

800m

，

進港航道寬

250m

，航道底標高

-

14m

。海滄港區

9#

泊位於

2003

年

6

月開工，碼頭水工主體、

港池調頭區工程於

2005

年

12

月完工，給排水、消防、供電等其他附屬設施工程於

2009

年

10

月完工，於

2014

年

2

月進行

9#

泊位碼頭結構加固改造。

海鴻碼頭為液體化工碼頭，目前無後方庫區及堆場，為後方各庫區提供裝卸服務，主

要裝卸工藝：船舶通過輸油臂（輸油軟管）、工藝管道相聯至各庫區。

海鴻

碼頭作業主要設備：

8

臺輸油臂、各庫區裝卸管道。裝卸速率

視各貨種、船型而定

，

理

論最大裝卸

量

1

400

噸

/

小時（柴油）；

2

019

年

實

際最大作業量

750

噸

/

小時，平均作業量

300

噸

/

小時。

6.

其他資產資產評估報告使用人

本項目資產評估委託合同載明

,

除委託人及國家法律、行政法規規定的資產評估報告使

用人以外，無其他資產評估報告使用人。

二、評估目的

根據中共

廈門港務

控股集團有限委員會黨委會（

2020

）

51

號會議紀要

、

廈門港務

發展

股份有限公司

的會議紀要（廈港發會紀

[2020]8

號）

，原則同意散雜貨碼頭股權整合方案（廈

門港務控股集團有限公司以持有廈門海鴻石化碼頭有限公司

10

0%

股權對

廈門港務

集

團

石湖

山碼頭

有限

公司增資；

廈門港務

發展股份有限公司以持有

廈門海隆碼頭有限公司

100%

股權

對

廈門港務

集團石湖山碼頭有限公司增資），按有關規定需對標的公司的股東全部權益進

行評估。

本次資產評估的目的是公允反映

廈門海鴻石化碼頭有限公司

股東全部權益於基準日

的市場價值，為

委託人擬進行碼頭股權整合

之經濟行為提供價值參考依據。

三、評估對象和評估範圍

評估對象為

廈門海鴻石化碼頭有限公司

的股東全部權益。

評估範圍為

廈門海鴻石化碼頭有限公司

的全部資產及相關負債，包括：

（一）

廈門海鴻石化碼頭有限公司

截止評

估基準日

2019

年

1

2

月

31

日經

容誠會計師事

務所（特殊普通合夥）廈門分所

審計並出具容誠審字

[2020]361F0440

號審計報告

列示的資

產及負債

。具體

包括

：

流動資產、非流動資產（包括長期股權投資、房屋建築物類固定資

產、設備類固定資產、在建工程、無形資產、遞延所得稅資產等）、流動負債。按照

廈門

海鴻石化碼頭有限公司

提供的經審計後的基準日財務報表反映，資產、負債及淨資產的帳

面價值分別為

22,131.53

萬元、

1,002.20

萬元、

21,129.33

萬元。具體內容列表如下

(

金額

單位：人民幣萬元

):

項 目

帳面價值

1

流動資產

2,239.15

2

非流動資產

19,892.38

3

其中：長期股權投資

4,793.61

4

其他權益工具投資

-

5

投資性房地產

-

6

固定資產

13,716.87

7

其中：建

築

物

10,737.60

8

設

備

2,979.27

9

在建工程

91.26

10

無形資產

417.40

11

其中：土地使用權

411.42

12

長期待攤費用

-

13

遞延所得稅資產

873.24

14

其他非流動資產

-

15

資產總計

22,131.53

16

流動負債

1,002.20

17

非流動負債

-

18

負債總計

1,002.20

19

股東權益

21,129.33

廈門海鴻石化碼頭有限公司於評估基準日的資產、負債和淨資產已經容誠會計師事務

所（特殊普通合夥）廈門分所審計核實，並出具了容誠審字[2020]361F0440號審計報告。

列入評估範圍的主要資產包括

貨幣資金、

應收帳款、

預付帳款、

其他應收款、

存貨、

其他流動資產、長期股權投資、房屋建築物類固定資產、設備類固定資產、無形資產、遞

延所得稅資產

等。公司的主要資產情況分別如下：

1. 貨幣資

金

貨幣資金

主要

為企業的銀行存款。

2. 應收帳款

應收帳款主要為企業經營發生的

應收裝卸

費、停泊費等

。

3. 預

付

款項

預付款

項

主要為

預付的保險款、柴油款等

。

4. 其他應收款

其他應收款主要為

應收的關聯方押金等

。

5. 存貨

存貨主要為在庫周轉材料。

6. 其他流動資產

其他流動資產主要為

興業銀行

結構性存款、待認證進項稅。

7. 長期股權投資

截止評估基準日，

長期股權投資

共

1

個對外股權投資項目，系對廈門中油港務倉儲有

限公司的投資，持股比例為

3

0

%

。

8. 房屋建築物

（構築物）

類固定資產

列入評估範圍的建築物類固定資產帳面原值合計

135,644,023.19

元，帳面淨值合計

91,034,275.64

元，

未計提減值準備

。

（

1

）

房屋建築物共

8

項，

建

築

面積合計

8

,1

24.80

平方米，主要包括綜合樓、鍋爐房、

變電所及泵房、前方變電所等，均位於廈門海鴻石化碼頭有限公司擁有的廈門海滄港區

9#

泊位。以上房屋建築物主要均建成於

2009

年，目前均可正常使用。

（

2

）

納入本次資產評估範圍的構築物共

19

項，主要包括

9#

泊位碼頭水工主體工程、

港池調頭區工程、港區供電網絡、給排水消防工程等。

海滄港區

9#

泊位碼頭設計年吞吐能力為

252

萬噸，泊位長

233m

，泊位前沿底高程

-

13.8m

，橢圓形布置，垂直水流方向迴旋水域寬度

558m

，沿水流方向迴旋水域寬度為

800m

，

進港航道

寬

2

50m

，航

道底

標高

-

14m

。海滄港區

9#

泊位於

2003

年

6

月開工，碼頭水工主體、

港池調頭區工程於

2005

年

12

月完工，給排水、消防、供電等其他附屬設施工程於

2009

年

10

月完工，於

2014

年

2

月進行

9#

泊位碼頭結構加固改造。

9#

泊位碼頭水工主體工程為順岸式沉箱重力式結構，牆身為沉箱

13

塊，卸荷板

65

塊，

上部為現澆砼胸牆。主要工程量：碼頭挖泥

36120.43m

3，基槽炸礁、清礁

10877.43m

3，拋

填塊石基床

7720.60m

3，預製沉箱

C30

砼

6600m

3，預製沉箱鋼筋制安

771.7

1T

，預製卸荷板

C

3

0

砼

7883

m

3

，預製卸荷板鋼筋制安

361.82T

，沉箱內回填二片石

739m

3，沉箱內回填塊石

6721m

3，沉箱內回填砂

13960m

3，現澆

C30

胸牆砼

4354.9m

3，現澆

C30

護輪坎

14.62m

3，橡

膠護舷

13

套，

10

～

100kg

塊石稜體

69729.3m

3，稜體後二片石倒濾層

7272m

3，稜體後

50

～

80mm

混合倒濾層

8052m

3，港池挖泥

175757m

3，港池炸礁、清礁

29507m

3。

港池調頭區工程，挖泥

367,100.00m

3，基槽炸礁、清礁

18,312.14m

3。

室外工程

包括道路、圍牆、給

排

水

、電氣、消

防、

通訊、電纜溝等。道路路面寬為

7m

、

5m

，結構層上面層為

C50

混凝土連鎖塊、中層為

50mm

砂層、下層為水泥穩定碎石、基層為

級配碎石、底基層為壓實土基。給排水系統主分為南北區，南區給水主要供給裝車站、前

方變、碼頭前沿用水，北區給水主要供給汙水處理廠、後方變及泵房、綜合辦公樓、鍋爐

房以及消防水池用水，給水系統連接到港南路的市政給水管網。北區雨水排放到港南路的

市政雨水管網中，南區的汙染區雨水收集後排入汙水處理系統、化工汙水至裝車處的汙水

提升池，加壓後排至汙水處理系統。室外供電及照

明系統採用罐區內電

纜

傳

玻璃鋼管，

碼

頭

前沿沿電纜溝敷設，電纜井按圖設置；室外燈具、室外配電箱均採用防爆防水型。碼頭

設置有火災手動報警系統，並與消防滅火系統做信號連接，消防系統中各部件的啟停由消

防控制室

PLC

系統控制，也可現場手動操作，通過

PLC

系統實現智能化。

上述房屋建築物（構築物）主要建成於

20

05

年至

2019

年間，目前均可正常使用。房

屋建築物

（構築物）

所佔用土地使用權均已納入評估範圍。

截至評估基準日，列入評估範圍的的房屋建築物

（構築物）

均未取得《房屋所有權證》。

根據被評估企業提供的《關於海滄港區

9#

泊位上蓋建築物權證

情

況

說明》，

列

入

評估

範圍的房屋建築物

建設時按港口項目建設手續建設，港口建設手續齊全，但未辦理房屋權

證所要求的廈門市建設手續，

尚未取得房屋權屬證書

。

9. 設備類固定資產

列入評估範圍的設備類固定資產為廈門海鴻石化碼頭有限公司所申報的機器設備、車

輛、電子設備等，共計

2

11

項，帳面原值共計

96,046,786.16

元，固定資產減值準備

12,563,023.56

元，帳面淨值共計

46,134,448.73

元。

機器設備主要包括海滄港區

9#

泊位工藝管道整改首期工程、汙水處理設施、自動控制

工程等，上述設備於

20

09

年至

201

9

年期間購

置安

裝；

車輛主要為三菱格藍迪七座小客車、吉奧牌輕型貨車。上述設備於

201

0

年至

201

1

年

期間啟用；

電子設備主要為辦公設備及輔助設備，包括空調、電腦、對講機等；上述設備於

20

0

5

年至

201

9

年期間啟用；

以上設備產權清晰，為廈門海鴻石化碼頭有限公司所有，截止評估基準日，除部分設

備已拆除，其他設備均正常使用。

10. 在建工程

在建工程主要為在建的DCS控制系統技改功能升級項目和消防泵柴油機組採購及安裝

項目。

11. 遞延所得稅資產

遞延所得稅資產主要為可抵扣虧損、固定資產減值準備形成的

可抵扣暫

時性差異

。

（二）企業申報的帳面記錄或者未記錄的無形資產

1、企業申報的帳面記錄的無形資產

截至評估基準日，企業申報的帳面記錄的無形資產為土地使用權和其他無形資產。

①納入

本次評估範圍

的

無形資產

——

土地使用權共

2

宗

，土地面積為

49,673.27

平方

米

，原始入帳價值為

5

,

266

,

458.69

元

，

帳面

價值為

4,114,203.82

元

。

土地使用權登記狀況如下：

序

號

宗地名稱

土地證號

使用權人

用途

使用權

類型

面積(m2)

1

海滄區港區

9#

泊

位

B1

地塊

廈國土房證第地

00020204

號

廈門港務

控股集

團

有限公司

碼頭、

倉儲

出讓

23,976.20

2

海滄區港區

9#

泊

位

B2

地塊

廈國土房證第地

000201159

號

廈門港務

控股集團

有限公司

港口碼頭

用地

出讓

25,697.07

土地權利狀況及利用現狀如下：

序

號

宗地名稱

剩餘使

用年限

他項權

利受限

實際開

發程度

土地利用現狀

1

海滄區港區

9#

泊

位

B1

地塊

36.07

無

五通一平

作為植物油、成品油、液體化工品

裝卸生產經營場所。地上建有綜合

樓、鍋爐房、碼頭前沿輸油臂控制

室、電控室、汙水處理間、門衛室、

圍牆、大門及生產用的各種管道設

施

等，土地已得到充分

利

用

。

2

海滄區港區

9#

泊

位

B2

地塊

36.07

無

五通一平

②納入

本次評估範圍

的

無形資產

——

其他無形資產共

3

項，主要為外購的移動

OA

系統和

Windows

正版作業系統。

2、企業申報的帳面未記錄的無形資產

（1）被評估企業申報帳面未記錄的無形資產為海滄港區9號泊位碼頭港池的港口用海

的海域使用權，證書編號為國海證033550013號，海域使用權人為

廈門港務

控股集團有限

公司。

（

2

）

根據廈門市港務管理局廈港

[20

03

]

57

號，

廈門港務

控股集團有限公司於

2

003

年

5

月

1

3

日已取得海滄

港區

9

號泊位對應的

2

33

米岸線使

用權。

2016年12月20日

廈門港務

控股集團有限公司將持有的9號泊位及公共設施對廈門海鴻石化碼頭有限公司進行增資後

廈門海鴻石化碼頭有限公司取得了海滄港區

9

號泊位對應的

233

米岸線使用權。

（三）企業申報的其他帳外資產

被評估企業無其他申報的帳外資產。

（四）引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和帳面金額(或評估值)。

本次資產評估中除按規定使用容誠會計師事務所（特殊普通合夥）廈門分所審計並出

具容誠審字[2020]361F0440號審計報告作為評估前帳面價值外，評估過程中沒有運用其他

機構和專家的工作成果。

經委託人與被評估單位共同確認，上述評估對象和評估範圍與上述經濟行為涉及的評估

對象和評估範圍一致。

四、價值類型及其定義

1.

基於本次資產評估目的，本次資產評估的價值類型為市場價值。

2.

市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估

對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

3

、價值類型選取的理由及依據：根據本次資產評估目的、特定市場條件及評估對象狀

況，確定本次資產評估所選取的價值類型為市場價值。

五、評估基準日

本次資產評估基準日為

2019

年

12

月

3

1

日。

確定評

估基準

日的相關事項說明：

1.

本項目評估基準日確定的理由：該日期與評估目的實現的日期接近，經委託人書面

確認，確定本項目資產評估基準日為

2019

年

12

月

31

日。

2.

本次資產評估的一切取價標準和利率、稅率均為評估基準有效的價格標準和利率、

稅率。

六、評估依據

本次資產評估的依據主要包括資產評估經濟行為依據、法律法規依據、準則依據、權屬

依據、取價依據及其他參考資料，具體如下：

（一） 經濟行為依據

1.

中共

廈門港務

控股集團有限委員會黨委會（

2020

）

51

號會議紀要。

2.

廈門港務

發展股

份有限公司

的會議紀

要

（

廈港

發會紀

[20

20]8

號）。

（二）主要法律法規依據

1.

《中華人民共和國資產評估法》（

2016

年

7

月

2

日第十二屆全國人民代表大會常務

委員會第二十一次會議通過）；

2.

《中華人民共和國公司法》（

2013

年

12

月

28

日第十二屆全國人民代表大會常務委

員會第六次會議通過修正）；

3.

《資產評估行業財政監督管理辦法》（中華人民共和國財政部令第

86

號）；

4.

《中華人民共和國企業所得稅法》（

2007

年

3

月

16

日第十屆全國人民代表大會第五

次會議通過）；

5.

《中華人民共和國企業國有資產法》（

2

008

年

10

月

28

日

第

十一屆全國

人民

代表大

會常務委員會第五次會議通過）；

6.

《企業國有資產監督管理暫行條例》

(

國務院令第

378

號，國務院令第

588

號修訂

)

；

7.

《國務院關於廢止

<

中華人民共和國營業稅暫行條例

>

和修改

<

中華人民共和國增值稅

暫行條例

>

的決定》

(

國務院令第

691

號

)

；

8.

財政部、稅務總局《關於調整增值稅稅率的通知》

(

財稅

[2018]32

號

)

；

9.

《國有資產評估管理辦法》（國務院令第

91

號）；

10.

《關於印發

<

國有資產評估管理辦法施行細則

>

的通知》

(

國資辦發

[1992]36

號

)

；

11

.

《企業國有資產評

估

管

理暫行辦法

》（

國務院國有資產監督管理委員會令第

12

號）；

12.

《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資委產權

[2006]274

號）；

13.

《關於企業國有資產評估報告審核工作有關事項的通知》（國資產權

[2009]941

號）；

14.

《企業國有資產評估項目備案工作指引》（國資發產權

[2013] 64

號）；

15.

《企業國有資產交易監督管理辦法》（國務院國資委

財政部令第

32

號）；

16.

《資產評估基本準則》（財資〔

2017

〕

43

號）；

1

7.

《廈門市企業國有資產監督管理

辦法》（廈門市人民

政

府

令第

157

號）

；

18

．《廈門市國有企業資產評估項目管理暫行辦法》的通知（廈國資產

[2007]546

號；

19

．《廈門市人民政府國有資產監督管理委員會關於進一步加強國有企業資產評估管

理工作的通知》（廈國資產

[2014]346

號）。

（三）評估準則依據

1

．《資產評估職業道德準則》（中評協〔

2017

〕

30

號）；

2

．《資產評估執業準則

——

資產評估程序》（中評協〔

2018

〕

36

號）；

3

．《資產評估執業準則

——

資產評估報告》（中評協〔

2018

〕

35

號）；

4

.

《資產評估執業準則

——

資產評估

委託合同》（中評協

〔

2

017

〕

3

3

號

）；

5

．《資產評估執業準則

——

資產評估檔案》（中評協〔

2018

〕

37

號）；

6

．《資產評估執業準則

——

企業價值》（中評協〔

2018

〕

38

號）；

7

.

《企業國有資產評估報告指南》（中評協〔

201

7

〕

42

號）

；

8

．《資產評估執業準則

——

不動產》（中評協〔

2017

〕

38

號）；

9

．《資產評估執業準則

——

機器設備》（中評協〔

2017

〕

39

號）；

1

0

．《資產評估機構業務質量控制指南》（中評協〔

2017

〕

46

號）；

1

1

．《資產評估價值類型指導意見》（中評協〔

2017

〕

47

號）

；

1

2

．《資產評

估

對

象法律

權屬

指導

意見》（中評協〔

2017

〕

48

號）；

1

3.

《資產評估執業準則

——

資產評估方法》（中評協〔

2019

〕

35

號）；

14.

《資產評估執業準則

——

利用專家工作及相關報告》（中評協〔

2017

〕

35

）

。

（四）權屬依據

1

．

廈門海鴻石化碼頭有限公司

營業執照複印件；

2

．

廈門海鴻石化碼頭有限公司

財務報表複印件；

3

．

廈門海鴻石化碼頭有限公司

評估基準日審計報告複印件；

4

．

廈門海鴻石化碼頭有限公司

歷年審計報告；

5

．國有土地使用權證複印件；

6

．海域使用權證；

7

．設備購置合同及發

票；

8

．車輛登記

證

；

9

．委託

人、被

評估單位承諾函；

10

．相關財務、經營銷售資料；

11

．納入評估範圍的資產所對應的其他權屬證明文件等。

（五）取價依據

1.

中國人民銀行公布的評估基準日執行的金融機構存、貸款利率；

2.

東方財富

Choice

資訊資本終端查閱的相關資料；

3.

廈門海鴻石化碼頭有限公司

提供的設備評估明細表；

4.

廈門海鴻石化碼頭有限公司

提供的部分設備購買合同、發票、大型設備驗收記錄；

5.《機電產品報價手冊》——機械工業信息研究院編（2019版）；

6.《資產評估常用方法與參數手冊》（機械工業出版社2011年版）；

7.《財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號》；

8.

《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》財稅[2016]36

號；

9．《財政部

國家稅務總局關於全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》財稅

[2008]170

號；

1

0

.

2001年國務院第294號令《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》；

11.商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012年第12號《機動車強制報廢標準規

定》；

1

2

.

《建設工程監理與相關服務收費管理規定》發改價格（

2

007

）

67

0

號文件；

1

3

.

《

建

設工程造價

諮詢服務收

費》閩價（

2

002

）房

457

號；

14.

《關於印發

<

基本建設項目建設成本管理規定

>

的通知》財建

[2016]504

號；

15.

《沿海港口水工建築工程預算定額》；

16.

《

建設銀行

廈門分行工程決算審核通知單》；

17.

《廈門市城鎮土地基準地價和廈門市地價徵收管理若干規定的通知》廈府

[2017]413

號；

18.

《國務院關於促進節約集約用地的通知》國發（

2008

）

3

號；

19.

《廈門市人民政府關於調整我市徵地補償標準的通知》廈府（

2016

）

398

號；

20.

《福建省耕地

佔用稅實施辦法》閩

政

（

2008

）

17

號；

21.

《關於福建省耕地開墾費徵收和使用規定》閩政

(2000)

文

98

號

；

22.

《福建省契稅徵收管理若干規定》閩財農稅

（

1997

）

58

號

；

23.

《關於轉發勞動和社會保障部、國土資源部

<

切實做好被徵地農民社會保障工作有

關問題的通知

>

》福建省勞動和社會保障廳；

24.設備生產廠家及銷售商電話詢價等有關價格資料；

25

.

國務院國資委考核分配局編制的《

2019

企業績效評價標準值》；

26.

福建省通用安裝工程預算定額（

FJYD

-

301

-

201~FJYD311

-

2017)

；

27.網上查閱的價格資料；

28.

廈門海鴻石化碼頭有限公司

提供的其他有關資料；

29．《水運建設工程概算預算編制規定》（

JTS/T116

—

2019

）

。

（六）參考依據

1

．廈門海鴻石化碼頭有限公司提供的有關工程建設批覆文件；

2

.

廈門海鴻石化碼頭有限公司

提供的部分設備招標文件、中標合同、大型設備驗收記

錄、購買合同、發票；

3

．

容誠會計師事務所（特殊普通合夥）廈門分所審計並出具容誠審字

[2020]361F0440

號審計報告

；

4

.

《國家發展改革委、建設部關於印發

<

建設工程監理與相關服務收費管理規定

>

的通

知》

(

發改價格

[2007]670

號

)

；

5

.

原《建設項目前期工作諮詢收費暫行規定》計價格

(1999)1283

號；

6

.

原《建設項目環境影響評價諮詢收費標準》

計價格（

2

002

）

125

號；

7

.

原《工程勘察設計收費管理規定》計價格（

2

002

）

10

號；

8

．原《招標代理服務收費管理暫行辦法》計價格

[2002]1980

號；

9.

《房地產估價規範》

(GB/T 50291

-

2015)

；

10.

《城鎮土地估價規程》

(GB/T 18508

-

2014)

；

11.

《城鎮土地分等定級規程》

(GB/T 18507

-

2014)

；

12.

原《福建省物價局關於規範建

設工程造價諮詢服務收費有關問題的通知》

(

閩價

[2002]

房

457

號

)

。

七、評估方法

（一）評估方法的選擇

依據現行資產評估準則及有關規定，企業價值評估的基本方法包括市場法、收益法和資

產基礎法。具體評估時需根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析三種

資產評估基本方法的適用性，恰當選擇評估方法，合理形成評估結果。

1、市場法

市場法指將評估對象在市場上已有交易案例的資產進行比較以確定評估對象價值的評

估思路。其使用的基本前提有：

（1）存在一個活躍的公開市場，且市場數據比較充分；

（2）公開市場上有合理比較基礎的可比的交易案例；

（3）能夠收集可比的交易案例的相關資料。

2、收益法

收益法是指通過將被評估企業預期收益折現以確定評估對象價值的評估思路。應用收

益法必須具備的基本前提有：

（1）評估對象的預期收益可以預測並可以用貨幣衡量；

（2）獲得預期收益所承擔的風險可以預測並可用貨幣衡量；

（3）評估對象預期獲利年限可以預測。

3、資產基礎法

資產基礎法是指在重新取得資產的基礎上確定評估對象價值的評估思路。採用資產基

礎的前提條件有：

（1）評估對象處於持續使用狀態；

（2）可以調查取得購建評估對象的現行途徑及相應的社會平均成本資料。

本評估項目的評估對象為股東全部權益，由於搜集股權交易市場相關的公開信息資料

較為困難，難以取得與本次資產評估對象相同或類似的股權在公開市場的交易案例詳細資

料。同時資本市場上雖存在同行業的上市公司，但與被評估單位在在資產規模及結構、經

營範圍、所處階段及盈利水平等方面均存在較大差異，故本次資產評估不宜採用市場法。

廈門海鴻石化碼頭有限公司是

廈門港務

控股集團在液體化工領域戰略發展的專業化公

司，成立於

2006

年，公司註冊地址為廈門市海滄區港南路

379

號，主要

業務為提供成品油、

食用油、

液體化工品等裝卸服務。廈門海鴻石化碼頭有限公司的主要資產為海滄港區

9#

泊

位。

海滄港區

9#

泊位碼頭設計年吞吐能力為

252

萬噸，泊位長

233m

，泊位前沿底高程

-

13.8m

，

橢圓形布置，垂直水流方向迴旋水域寬度

558m

，沿水流方向迴旋水域寬度為

800m

，進港航

道寬

250m

，航道底標高

-

14m

。海滄港區

9#

泊位於

2003

年

6

月開工，碼頭水工主體、港池

調頭區工程於

2005

年

12

月完工，給排水、消防、供電等其他附屬設施工程於

2009

年

10

月完工，於

2014

年

2

月進行

9#

泊位碼頭結構加固改造。

海鴻碼頭為液體化工碼頭，目

前無後方庫區及堆場，為後方各庫區提供裝卸服務，主

要裝卸工藝：船舶通過輸油臂（輸油軟管）、工藝管道相聯至各庫區。

海鴻碼頭作業主要設備：

8

臺輸油臂、各庫區裝卸管道。裝卸速率視各貨種、船型而定，

理論最大裝卸量

1400

噸

/

小時（柴油）；

2

019

年

實際最大作業量

750

噸

/

小時，平均作業量

300

噸

/

小時。

廈門海鴻石化碼頭有限公司

近三年經營及產能利用情況如下表（單位：人民幣元）：

項目/年份

2017年度

2018年度

2019年度

營業收入

20,469,880.86

21,282,85

8.09

21,962,2

11.49

營業利潤

-

7,266,144.80

-

5,262,177.70

-

4,216,103.51

淨利潤

-

6,572,532.19

-

3,630,035.64

-

2,790,777.22

實際吞吐量（萬噸）

131

135

140

產能利用率

52%

54%

56%

從海鴻公司的歷史經營數據可知，海鴻公司從2017年至今一直出於虧損狀態。

根據廈門港口管理局發布的《廈門港概況（

2

020

年）》及《廈門港總體規劃（

2035

）》

，

隨著碼頭整合進度的推進，東渡港區及海滄

港

區各碼

頭的經營情況將發生

巨大的變化。

且

2020年開始新冠疫情在全球範圍的傳播，各國進出口均受其影響。綜合以上各項原因，公

司未來經營何時能達產以及達產後各項經營指標等重要預測參數存在較大的不確定性。

由於被評估單位未來經營達產時間以及達產後各項經營指標等重要預測參數存在較大

的不確定性，且資產評估師基於自身專業能力以及對企業所處行業了解的局限性，亦無法

勝任對被評估單位未來發展進行盈利預測，故本次資產評估中資產評估師無法採用收益法

進行評估。

由於被評估資產處於繼續使用狀態或被假定處於繼續使用狀態，同時通過資產核實程

序發現廈門海鴻石化碼頭有限公司各項資產負債權屬基本清晰，且相關資料較為齊全，具

備可利用的歷史資料，能夠通過採用各種方法評定估算各項資產負債的價值，故適宜採用

資產基礎法進行評估。

根據《資產評估執業準則—資產評估方法》第二十三條規定：當存在下列情形時，資

產評估專業人員可以採用一種評估方法：（二）由於評估對象僅滿足一種評估方法的適用

條件而採用一種評估方法。

故本次資產評估採用資產基礎法一種評估方法。

（二）資產基礎法評估程序實施情況

資產基礎法是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，通過評估企業表內及

表外各項資產、負債對整體的貢獻價值，合理確定評估對象價值的評估方法。它是以重置

各項生產要素為假設前提，根據委託評估的分項資產的具體情況選用適宜的方法分別評定

估算各分項資產的價值並累加求和，再扣減相關負債評估值，得出股東全部權益的評估價

值。資產基礎法中各項資產負債的評估情況如下：

【流動資產】

1.

貨幣資金：均為銀行存款。

銀行存款共有

3

個人民幣存款帳戶。資產評估專業人員對所有銀行存款帳戶進行查證，

核查銀行對帳單與帳面記錄是否相符，核實銀行存款帳面記錄的真實性及準確性。經核實，

各銀行存款帳戶記錄準確，基準日

銀

行未達

帳項已由審計進行調

整，未發現影響股東權益

的

未達帳項事宜。人民幣帳戶存款以核實後帳面餘額確定評估值。

2

．應收款項（包括應收帳款、預付款項、其他應收款）

資產評估專業人員通過查閱相關帳簿、憑證、業務合同等方法對應收款項進行核查，

並藉助歷史資料和調查核實後的情況，具體分析債權數額、帳齡及部分債權帳齡較長的原

因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等情況，核實是否存在帳實不符等

異常情況。

本次評估中，各類應收款項評估值按核實後的帳面餘額扣減由資產評估專業人員確定

的評估風險損失後得出，同時將帳面已計提壞帳準備評估為零。各類型應收款項評估風險

損失確認方法如下：①有充分證據表明可全額收回的款項、信譽較好且有經常性業務往來

的客戶款項、關聯方之間的相關款項，預計不存在回收風險，評估風險損失為零；②無充

分證據表明可全額回收，也無充分證據表明將全額損失的款項，存在發生回收風險的可能

性。資產評估專業人員參考企業會計政策確定的減值損失比例，結合帳齡分析確定評估風

險損失；③有相關管理制度規定應全額計提減值，或有充分證據表明將全額損失的款項，

全額計提評估風險損失。

3．存貨

存貨全部是在庫周轉材料，以核實後帳面值為評估值。

4.其他流動資產

其他流動資產主要為結構性存款和待認證進項稅，以核實後帳面值為評估值。

【非流動資產】

1.

長期股權投資

截止評估基準日，廈門海鴻石化碼頭有限公司長期股權投資帳面值

47,936,076.47

元，

系對廈門中油港務倉儲有限公司的投資，持股比例為30%。

對廈門中油港務倉儲有限公司的投資，由於其土地、房屋及機器設備等資產存在一定

的增值，故採用同一標準、同一基準日對廈門中油港務倉儲有限公司進行現場資產核實和

整體評估，得到廈門中油港務倉儲有限公司的淨資產評估值，按評估後的淨資產價值（淨

資產）乘以廈

門海鴻

石化碼頭有限公司

持有的股權比例後的價值作為廈門海鴻石化碼頭有

限公司

長期股權投資的評估值。

2.

房屋建築物

(

構築物

)

類固定資產的評估

根據本次特定經濟行為所確定的評估目的及所採用的價值類型，評估對象及獲利能力

狀況，評估時的市場條件，數據資料收集情況及主要技術經濟指標參數的取值依據，經適

用性判斷確定本次評估適宜採用的方法。

評估對象建（構）築物由於市場上同類可比資產的交易案例難以獲取，採用市場法評

估的條件不具備，因此不宜採用市場法評估；評估對象資產無法從企業經營收益中剝離測

算其收益，因此不宜採用收益法評

估

；評估

對象資產的重置成本

資料及參數指標較容易獲

取

，可採用成本法評估。

根據《資產評估執業準則

—

資產評估方法》第二十三條規定：當存在下列情形時，資

產評估專業人員可以採用一種評估方法：

(

二

)

由於評估對象僅滿足一種評估方法的適用條

件而採用一種評估方法。故本次資產評估採用成本法一種評估方法。

所謂成本法是求取評估對象在評估基準日的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此測

算評估對象的客觀合理價格或價值的一種評估方法。其計算公式為：

評估值

=

重置成本×綜合成新率

重置成本

=

開發成本

+

管理費用

+

資金成本

+

開發利潤

-可抵扣增值稅稅額

開發成本

=

建築安裝工程費+前期及其他工程費

（

1

）建築

安裝工程費

建築安裝工程費包括建造建（構）築物所發生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修

工程費等費用。其中：土建工程包括基礎工程、一般土建工程、裝飾工程等，安裝工程包

括給排水工程、照明工程、消防工程等。

對於大型、價值高、重要的建（構）築物，採用決算調整法確定其建安綜合造價，即

以待估建（構）築物決算中的工程量為基礎，根據當地執行的定額標準和有關取費文件，

分別計算土建工程費用和安裝工程費用等，得到建築安裝工程費用。對於價值量小、結構

簡單的建築物採用

單

方造價

法確定其建築安裝工

程費用。

（

2

）前期及

其他工程費

房屋建築物前期及其他工程費用包括前期工作諮詢費、環境影響評價費、勘察設計費、

招標代理費、工程監理費、工程造價諮詢服務費、工程監理費和配套規費等。根據評估對

象工程規模及複雜程度，本次評估前期及其他工程費以建築安裝工程費為基數計取。

構築物前期及其他工程費包括可行性研究費、環境影響評價費、勘察設計費、設計文

件第三方技術諮詢費、監理費、招標代理費、聯合試運轉費等。根據評估對象工程規模及

複雜程度，本次評估前期及其他工程費以建築安裝工程費為基數計取。

（

3

）

管理

費用

建設單位管理費用是指建設單位從項目開工之日起至辦理竣工財務決算之日止發生的

管理性質的開支。包括：工作人員工資及福利費、辦公費和差旅費等，房屋建築物參考《關

於印發的通知》（財建[2016]504號）並結合工程的實際

情況，按開發成本的一定比例計取。構築物參考《水運建設工程概算預算編制規定》

（JTS/T116—2019）並結合工程的實際情況，按開發成本的一定比例計取。

（

4

）資金成本

資金成本按照項目的合理建設工期，參照評估基準日中國人民銀行發布的同期金融機

構人民

幣

貸款基

準利率，以開發成本

與管理費用之和均勻投入計

取。房屋建築物合理建設

工期

1

年，構築物合理建設工期為

2

年。資金成本計算公式如下：

資金成本

=

（開發成本

+

管理費用）×

[

（

1+

貸款利率）

工期（月）

/12/2

-

1]

（

5

）開發利潤

開發利潤指該類項目在正常條件下企業所能獲得的平均利潤。

①對於已辦理權證的房屋建築的開發利潤，通過調查委估房屋所在地開發過程中應獲

得的合理利潤並結合國務院國資委財務監督與考核評價局制定的《企業績效評價標準值

2019》交通運輸企業—港口業全行業的成本費用利潤率的統計數據，本次評估取13.00%為

該類房屋建築的開發利潤率。對於

按現行規定無法申辦房屋權證的

房屋建築物，本次評估

不考慮開發利潤

。

②構築物主要系碼頭水工工程，是企業主要的自用經營性資產，根據該類構築物的特

點，結合同行業的評估案例，

本次對該類構築物的開發利潤率取零。

（

6

）可抵扣增值稅稅額是根據《財政部

國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值

稅試點的通知》財稅

[2016]36

號文及《財政部、稅務總局、海關總署公告》（

2019

年第

39

號）的有關規定，

2016

年

4

月

30

日之後

取

得不動

產，對於符合增值稅

抵扣條件的，計算出

相應的

增值稅進行抵扣。不動產包括建築安裝工程費增值稅進項稅，稅率為

9%

；前期及專

業費用增值稅進項稅，稅率為

6%

，在重置成本中扣除。

（

7

）成新

率的確定

確定建（構）築物成新率時應全面考慮可能引起不動產貶值的主要因素，合理估算各

種貶值。建築物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。

經分析，評估對象建（構）築物均能滿足正常的生產需要，未發現明顯的功能性及經

濟性貶值因素，故本次評估僅計算實體性貶值。資產評估專業人員通過現場了解及現場查

看

,

對所評建（構）築物參照不

同

工程結

構進行分析比較

,

結

合現場觀察

,

對建（構）築

物的

地基基礎、承重柱梁、牆體、樓面、屋蓋、防水及地面面層、門窗、粉刷、水電配套設施

等進行查看記錄

,

同時考慮所評建（構）築物的內在質量外觀形態、購造年限及平時維護保

養和使用狀況因素

,

參照建築物壽命使用年限分別採用年限法和現場打分法確定成新率，然

後採用加權算術平均法確定綜合成新率。本次評估對於建築物採用綜合成新率法測算其成

新率，對於單位價值小的採用年限法或者現場打分法測算其成新率。

A.

年限法

成新率

=

尚可使用年限

/

（已使用年限

+

尚可使用年限）×

100%

B.

現

場

打分法

成新率

=

結構部分

合計得分×結構部分修正系

數

+

裝修部分合計得分×裝修部分修正系

數

+

其他部分合計得分×其他部分修正係數

（

8

）評估

值的確定

評估值

=

重置成本×綜合成新率

3

．設備類固定資產的評估

根據本次特定經濟行為所確定的評估目的及所採用的價值類型，評估對象、評估時的

市場條件，數據資料收集情況及主要技術經濟指標參數的取值依據，由於無法取得充分相

關類似資產的近期可比交易案例，無法採用市場法；由於委評資產的收益難以從企業收益

中進行剝離，無法採用收益法；考慮到委評設備是可以再生的，而且隨著時間的推移，存

在

陳

舊性貶

值，而且本次評估目

的不會改變其原來用途，且

與市面上存在的全新設備具有

可比性。可採用成本法進行評估。

根據《資產評估執業準則—資產評估方法》第二十三條規定：當存在下列情形時，資

產評估專業人員可以採用一種評估方法：(二)由於評估對象僅滿足一種評估方法的適用條

件而採用一種評估方法。故本次資產評估採用成本法一種評估方法。

重置成本法是以開發或建造估價對象所需支付的各項必要費用之和，在此基準上，加

上正常的利息和利潤，扣減各項損耗來確定估價對象的一種評估方法。計算公式：

評估值=重置成本×成新率

A

、

機器設備的評估

（1）部分機器設備是採用現行市價法（二手價）,現行市價法是根據目前公開市場上

與被評估資產相似的或可比的參照物的價格來確定被評估資產的價格。

（2）機器設備採用成本法評估。成本法是通過估算被評估資產的重置成本和資產實體

性貶值、功能性貶值、經濟性貶值，將重置成本扣減各種貶值作為資產評估價值的一種方

法。其計算公式為：評估值=重置成本×成新率。

①機器設備重置成本的確定：

重置成本＝設備購置價+運雜費+安裝工程費+基礎費用+前期費及其他費用+建設單位

管理費+資金成本-可抵扣增值稅。

a.

設備購置價的確定

國產

設

備通過

向生產廠家詢問評估

基準日市場價格，或從有關

報價資料上查找現行市

場價格以及參考同類公司最近購置設備的合同價格或中標價確定。進口設備通過查詢有關

報價手冊或向銷售廠商詢價確定離岸價或者到岸價。

b.

設備運雜費的確定

參考《資產評估常用方法與參數手冊》並結合設備的運距、重量、體積等因素綜合確

定運雜費。

c.

安裝工程費的確定

根據委託方提供的安裝工程技術資料和決算資料，確定實際安裝工程量來確定安裝工

程費。

d.

基礎費用的確定

根據委託方提供的基礎工程技術資料和決算資料，確定實際基礎工程量來確定基礎工

程費。

e

.

前期費

及其他費用的確定

前期及其他費用包括前期工

作諮詢費、環境影響評價費、勘察設計費、招投標代理費、

工程監理費、工程造價諮詢服務費等，根據有關定額和計費標準結合項目的實際情況計取。

各項費用費率、計費基數、計費依據如下：

序號

費用名稱

計費基數

費率

計費依據

1

前期工作諮詢費

工程造價

0.37%

參考原計價格(1999)1283號

2

環境影響評價費

工程造價

0.03%

參考原計價格[2002]125號

3

勘察設計費

工程造價

2.8%

參考原計價格[2002]10號

4

招標代理費

工程造價

0.16%

參考原計價格[2002]1980號

5

工程監理費

工程造價

1.91%

發改價格[2007]670號

6

工程造價諮詢服務費

工程造價

1.68%

參考原閩價[2002]房457號

合計

6.95%

f.

建設單位管理費

建設單位管理費是指建設單位從項目開工之日起至辦理竣工財務決算之日止發生的管

理性質的開支。包括：工作人員工資及福利費、辦公費和差旅費等，建設單位管理費率可

根據

「

財政部關於印發《基本建設財務管理規定》的通知

」(

財建

[2016]504

號

)

結合工程的

實際情況。建設單

位

管理費

按設備購置費、運雜

費、安裝調試費與前期及其

他費用之和的

為基數一定比例計取。

g.資金成本的確定

資金成本根據項目合理建設工期，按照評估基準日貸款利率，以設備購置費、運雜費、

安裝工程費、基礎費、前期費及其他費用五項之和為基數確定。根據該設備開始安裝調試

至正常運行時間確定合理的建設工期，按評估基準日銀行同期貸款利率以平均投入、複利

計算。

h.增值稅抵扣的確定

根據財稅

[2008]170

號、《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第

538

號）、

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局

令

第

50

號）及《關於

深化增

值稅改革有關政策的公告》

（財政部

稅務總局

海關總署公告

2019

年第

39

號）的

有關規定，對於符合增值稅抵扣條件的，包括設備購置費中的增值稅進項稅

(

稅率

13%)

、安

裝調試費中的增值稅進項稅

(

稅率

9%)

、前期及其他費用中的增值稅進項稅

(

稅率

6%)

，在重

置成本中扣除。

②成新率的確定：

理論成新率取決於實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，對三類貶值分析如下：

a.實體性貶值：

對於機器設備中的大型、關鍵設備，通過對設備使用狀況的現場考察，查閱有關設備的

運行狀況、主要技術指標等資料，以及向有關工程技術人員、操作維護人員查詢該設備的技

術狀況、大修次數、維修保養的情況，並考慮有關各類設備的實際使用年限的規定，以及該

設備的已使用年限等因素，合理確定設備的綜合成新率。

年限成新率

=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)

b.功能性貶值：

功能性貶值:是指新技術的推廣和運用，使企業原有資產與社會上普遍推廣和運用的資

產相比較，技術明顯落後、性能降低、其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產的功能性損

耗，也稱功能性貶值。

機器設備的功能性貶值是由於技術進步的結果而引起的設備價值的貶值。它包括兩個方

面，即超額投資成本造成的功能性貶值和超額運營成本造成的功能性貶值。

資產評估專業人員在估算機器設備的功能性貶值前，應該對應經確定的重置成本和實體

性貶值進行分析，看其是否已經扣除了功能性貶值的因素。如果已經扣除了功能性貶值就不

要重複計算；如果未扣除功能性貶值，並且功能性貶值存在，則應採取相應的方法估算，不

可漏評。事實上，採用價格指數法確定的設備重置成本中含有功能性貶值因素，採用功能價

值法確定的設備重置成本已經扣除了功能性貶值；採用年限法確定的成新率，沒有扣除功能

性貶值因素；而採用修復費用法可能扣除了全部或部分功能性貶值。

在評估中，如果使用的是復原重置成本，則應考慮是否存在超額投資成本造成的功能性

貶值，如果估算的重置成本是更新重置成本，實際就已經將被評估設備價值中所包含的超額

投資成本部分剔除掉了，不存在功能性貶值了。

納入評估範圍的機器設備的重置價均採用現行出廠價格，屬於更新重置成本無功能性貶

值因素。

c.經濟性貶值：經濟性貶值，也稱為外部損失，是指資產本身的外部影響造成的價值損

失。主要表現為運營中的設備利用率下降，甚至閒置，並由此引起設備的運營收益減少。

機器設備的經濟性貶值是指資產本身的外部影響造成的價值損失。主要表現為運營中的

設備利用率下降，甚至閒置，並由此引起機器設備的運營收益減少。外部條件造成的經濟性

貶值可以源自國際，國內行業基礎或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經濟回報，因而，

直接影響資產或物業的市場價值。

經濟性貶值額主要根據產品銷售困難、開工不足或停止生產形成資產閒置等因素確定。

納入評估範圍的機器設備無上述原因，故無經濟性貶值。

d.綜合成新率：分別計算理論成新率N1與現場勘察成新率N2，加權平均確定其成新率Ｎ，

即：N

=

N

1*

4

0%+

N2

*

6

0%

B

、車輛評估計算說明

（

1

）重置成本的確定

根據委託資產評估資產地區汽車交易市場現行銷售價格，加上國家統一規定的車輛購

置稅以及地方收取的有關費用等項目來確定重置成本。車輛的重置成本由購置價、購置附

加稅、其他費用（如驗車上牌費、手續費）等三部分構成。

①購置價的確定

a、部分車輛是採用現行市價法（二手價）。現行市價法是根據目前公開市場上與被評

估資產相似的或可比的參照物的價格來確定被評估資產的價格。

b

、參照車輛所在地同類

車型最新交易的市場價格（不含增值稅）確定，對於部分已經

停產的車輛，以同品牌性能相近的可替代車型的市場價格確定其購置價，其他費用依據地

方車輛管理部門的合同收費標準水平確定。（根據

《財政部 國家稅務總局關於全國實施增

值稅轉型改革若干問題的通知》財稅[2008]170號文和《財政部 稅務總局 海關總署公告

2019年第39號》規定，增值稅一般納稅人若新購買摩託車、汽車、遊艇，取得的增值稅專

用發票的進項稅額，可不再區分是否自用，均可抵扣進項稅額。

）

②車輛購置稅的確定

根據

2

001

年國務院第

2

94

號令《中華人民共和國

車輛購置稅暫行條例》的有關規定：

車輛購置稅應納稅額＝計稅價格×

10%

，納稅人購買自用車輛的計稅價格應不包括增值稅稅

款。故：車輛購置稅

=

購置價×

10%

。

③其他費用的確定

主要為驗車及上牌費用：當地驗車上牌費用為

500

元

/

輛。

④重置成本

=

購置價

+

車輛購置稅（取購置價的

10%

）

+

其他費用

（2）車輛成新率的評定

車輛的成新率以年限成新率、裡程成新率並結合對車輛的使用狀況的現場調查，並綜

合考慮實際技術狀況、技術進步、設備負荷與利用率、維修保養狀況等因素綜合確定其

成

新率。

綜合成新率

=

理論

成新率×

40%+

技術狀況

成新率×

60%

其中：理論成新率取裡程成新率和年限成新率的孰低者

裡程成新率＝

(

規定行駛裡程－已行駛裡程

)/

規定行駛裡程×

100%

年限成新率＝

(

經濟耐用年限－已使用年限

)/

經濟耐用年限×

100%

C

、電子設備

納入評估範圍內的電子設備主要為空調、電腦、對講機等，採用重置成本法進行評估。

（

1

）重置成本的確定

①部分電子設備是採用現行市價法（二手價）。現行市價法是根據目前公開市場上與

被評估資產相似的或可比的參照物的價格來確定被評估資產的價格。

②電子設備價

值

量較小

，考慮到電子設備大

部分不需要安裝

(

或安裝由

銷售商負責

)

以

及運輸費用較低等特點，本次資產評估根據當地市場信息及網絡報價等近期市場價格資料

確定電子設備重置價格（不含增值稅）。

（

2

）成新率的確定

電子設備及辦公家具工作環境較為穩定，採用年限法確定成新率。計算公式如下：

成新率

=(1

－實際已使用年限÷經濟使用年限

)

×

100%

D

、超期服役設備的成新率說明

超期服役且基本能正常使用的，本次資產評估其成新率不低於

15%

。

E

、報廢設備的評估說明

被評估設備在清理報廢時，以報廢設備的殘值確定評估值。有拆除清理費

用

的，把

殘

值與拆除清理費用

抵扣後確定評估值。

4.

在建工程的評估

評估人員通過現場勘查，了解在建工程的形象進度，按現行建築、安裝工程定額標準

對在建工程中發生的各項工程支出進行核實，同時了解付款進度情況，並對本在建工程所

耗用的主要工程物資的市場價格進行了調查，認為其帳面支出金額較為合理、依據較為充

分，支出比例與工程的完工形象進度基本一致，以核實後的帳面值為評估值。

5．無形資產—土地使用權的評估

根據《資產評估準則

——

不動產》並參照《城鎮土地估價規程》，通行的土地評估方

法有市場比較法、收益還原法、剩餘法、成本

逼

近法、

基準地價係數修正法

等。評估方法

的選擇應根據

當地地產市場發育情況並結合評估對象的具體特點及評估目的等

,

選擇適當

的評估方法。

納入本次評估範圍的宗地為工業出讓用地，待估宗所在區域內無類似宗地成交案例，

無法使用市場法進行評估；考慮到估價對象的宗地處於基準地價覆蓋區域，有完善的基準

地價修正體系，且區域內相同用途的宗地大多按基準地價有償出讓方式取得，因此可採用

基準地價修正法進行評估；委估宗地所在地當地政府徵地補償標準資料較為齊全，估價人

員可以收集到大量同類型土地開發成本費用的相關資料，因此可採用成本逼近法進行

評

估。

本

次分別採用成本逼近

法及基準地價係數修正法對

土地使用權進行評估。

所謂成本逼近法評估地價，是求取其重新開發成本，即在評估基準日重新開發土地的必

要支出。基本公式為：

土地價值＝待開發土地取得費用

+

土地開發費用

+

管理費用

+

投資利息

+

開發利潤

所謂基準地價係數修正法, 就是指在求取一宗待估宗地價格時，根據當地政府公布的

基準地價

,

參照與待估宗地相同土地級別或均質區域內該類用地地價標準和各種修正因素

說明表

,

根據兩者在區域條件、個別條件、市場行情、容積率、微觀區位條件等

,

確定修正

係數

,

修正基準地價從而得出評估對象

地

價的一

種方法，基準地價系

數修正法的基本公式

為

:P

= P1b

×

(1

±Σ

Ki)

×

Kj+D

式中：

P=

宗地價格

Plb

—

某一用途、某級別（均質區域）的基準地價

Σ

Ki

—

宗地地價修正係數

Kj

—

評估期日、容積率、土地使用年期等其他修正係數

D

—

土地開發程度修正值

6．無形資產—其他無形資產的評估

本次資產評估的無形資產-其他無形資產主要為外購軟體，包括移動OA系統、Windows

正版作業系統等。

對於正常外購的軟體的評估採用的方法具體是：

①如果企業購置的軟體版本在市場上仍有銷售，則按照現行市價確定評估值，若已淘

汰不再銷售的軟體，按其替代或升級版的購置價扣減版本升級費用後確定評估值；

②對為企業專門設計或定製的系統軟體，具有顯著的行業特性和被評估單位鮮明的自

身特點，不能同一般意義上的通用軟體相比較，一般無法查詢到同類產品的市場價格；同

時，由於特定軟體開發具有典型的技術機密性特點，屬於絕對技術機密，開發軟體的公司

不能提供整個開發流程中所發生的各項成本和開支細節，且軟體具有典型的時效性和針對

性，因此無法通過重置途徑確定其再次開發價值。基於客觀條件的限制，資產評估專業人

員通過查詢相關會計記錄確認其原始帳面價值構成且已發生攤銷額的真實、合理後，以原

始入帳價值為基礎，分析其中可能包含的軟硬體構成，考慮尚可使用年限綜合確定其評估

值。

由於本次資產評估的移動OA系統軟體為企業專門設計或定製的系統軟體，因此以核實

後的攤餘價值為評估值。

對於Windows正版作業系統，資產評估專業人員通過市場詢價確認其評估值。

7．遞延所得稅資產

遞延所得稅資產系由於計提應收帳款壞帳準備、固定資產減值準備、可抵扣虧損等形

成的可抵扣暫時性差異，根據《企業會計準則第18號——所得稅》確認的遞延所得稅資產。

資產評估專業人員通過分析應收帳款、固定資產、可抵扣虧損等款項內容，判斷是否存在

評估風險損失，並按評估風險損失形成的可抵扣暫時性差異和評估基準日被評估單位適用

的所得稅率確定遞延所得稅資產評估值。

【負債評估】

納入本次資產評估的負債項目包括：應付帳款、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付

款。資產評估專業人員通過核對明細帳與總帳的一致性，抽查包括購貨發票、合同、憑證

等相關資料以核實負債的真實性。以核實後基準日實際應承擔的債務作為評估值。

1

.

應付帳款的評估

應付帳款主要為應付設備款和工程款等。資產評估專業人員通過分析核算內容、結算

方式、發生日期及款項期

限

，對部

分大額發函款項發函

詢證，核實帳面核算內容與

實際的

相符程度。經核實，應付帳款帳實一致且未發現無需支付的款項，以核實後的帳面值作為

評估值。

2

.

應付職工薪酬的評估

應付職工薪酬企業依政策規定提取的應付工資、獎金及津貼和補貼等，資產評估專業

人員通過調查員工構成與職工薪酬制度，核實其計算標準及依據，並抽查部分評估基準日

後發放薪酬的會計憑證。經核實，帳面核算內容與實際相符，以核實後的帳面值作為評估

值。

3

.

應交稅費的評估

應交稅費包括應交的房產稅、土地使用稅、印花稅等，資產評估專業人員通過核對相

關納稅申報文件

及

相關會

計憑證，了解被評估

單位應負擔的稅種、稅率以

及相關稅收政策。

經核實，帳面核算內容與實際相符，以核實後的帳面值作為評估值。

4

.

其他應付款的評估

其他應付款主要包括應付股利、質保金及預提費用等。資產評估專業人員通過分析核

算內容、結算方式、發生日期及款項期限，對部分大額發函款項發函詢證，核實帳面核算

內容與實際的相符程度。經核實，其他應付款帳實一致且未發現無需支付的款項，以核實

後的帳面值作為評估值。

【資產基礎法評估結果】

淨資產價值＝各單項資產評估值之和－各項負債之和

八、評估程序實施過程和情況

本資產評

估

機構接

受委託後，按照雙方

約定，選派資產資產評估專

業人員，結合被評

估單位的資產分布情況，組成評估項目組。整個資產評估工作分四個階段進行：

（一）接受委託、前期準備階段

1.

請委託人明確評估目的、評估範圍和對象、評估基準日等評估業務基本事項，進行

項目調查與風險評估；

2.

接受委託人的資產評估項目委託；

3.

確定項目負責人和項目組成員，制定資產評估工作計劃，提出評估計劃時間安排，

確定評估方法等，並對項目組成員進行培訓；

4.

根據初步了解的情況和評估對象的特點，有針對性地布置資產評估申報明細表，並

設計主要資產調查

表

、主要

業務盈利情況調查表

等，對被評估單位參與資產

評估配合人員

進行業務培訓，指導被評估單位清查資產、準備評估資料，填寫資產評估申報表和各類調

查表。

（二）資產核實階段

在企業如實申報資產並對被評估資產進行全面自查的基礎上，資產評估專業人員對列

入評估範圍的資產和負債進行了全面清查核實，對企業財務、經營情況進行系統調查。

1.

對於實物性資產，依據資產評估申報表在被評估單位有關人員的陪同下進行現場實

物勘查核實，了解實物性資產狀況，並向資產管理人員了解資產的使用、維護、管理情況，

作出相應記錄；

2.

對非實物性資產和

負

債了解

其情況，查閱相關財

務資料，收集合同、協議等

資料；

3.

收集資產的有關產權登記文件及其他有關證明文件，調查核實資產產權狀況；

4.

及時與被評估單位管理層進行溝通，協調解決現場評估中出現的有關問題；

5.

聽取被評估單位工作人員關於業務基本情況及資產財務狀況的介紹，收集有關經營

和基礎財務數據；

6.

調查了解被評估單位的歷史經營情況，收入、成本和費用的構成及其變化原因，分

析其獲利能力及發展趨勢；

7.

調查被評估單位的綜合實力、管理水平、盈利能力、發展能力、競爭優勢等因素；

8.

按照核查驗證資料的類別、來源、

獲

取方式

、對評估結果的影響

程度等因素，選擇

適當的形

式或實質核查驗證程序及方法（包括觀察、詢問、書面審查、檢查記錄或文件、

實地調查、查詢和函證、分析、計算、覆核等），對現場調查及資料收集所獲得的資料進

行核查和驗證。

（三）評定估算、匯總階段

1.

根據評估目的及評估資產的特點，選擇評估途徑及具體方法、選取相關參數；

2.

開展市場調研、詢價工作，收集市場價格信息資料及評估的相關資料；

3.

採用適當的評估方法對各項資產負債進行評估，確定資產基礎法評估結果；

4

.

分析評估方法及評估結果的合理性，資產評估師形成專業評估

意

見，撰

寫資產評估

報告；

5

.

按資產評估機構內部規

定程序進行三級覆核，根據覆核意見進行有關修改。

（四）出具資產評估報告階段

在不影響對最終評估結果進行獨立判斷的前提下，將覆核後的資產評估報告發給委託

人或者委託人許可的相關當事人就資產評估報告有關內容進行必要溝通、徵求意見，經溝

通、匯報後，經過最終審核、籤發，出具正式資產評估報告並提交給委託人。

九、評估假設

1.

評估前提：本次資產評估是以委託資產評估的資產產權完備合法，並按目前設定用

途、按現狀趨勢持續經營為評估假設前提。

2.

基本假設：

2.1

以委託

人

提供的

全部文件材料真實、

有效、準確為假設條件。

2.2

以國家宏觀經濟政策和所在地區社會經濟環境沒有發生重大變化為假設條件。

2.3

以經營業務及資產評估所依據的稅收政策、信貸利率、匯率變動等沒有發生足以

影響評估結論的重大變化為假設條件。

2.4

以沒有考慮遇有自然力及其他不可抗力因素的影響，也沒有考慮特殊交易方式可

能對評估結論產生的影響為假設條件。

2.5

本資產評估報告書沒有考慮將來可能出現的拍賣、變賣、抵質押物對資產評估價格

的影響，也未考慮發生產權變動時特殊交易方式可能追加付出的價格等對資產評估價格的

影

響，亦

未考慮該資產出售應

承擔的費用和稅項可能影響

其價值的因素。

2.6

除已知悉並披露的事項外

,

本次資產評估以不存在其他未被申報的帳外資產和負

債、抵押或擔保事項、重大訴訟或期後事項，且被評估單位對列入評估範圍的資產擁有合

法權利為假設條件。

2

.7

交易假設：假設所有待評估資產已經處在交易的過程中，資產評估師根據待評估資

產的交易條件等模擬市場進行估價。

2

.8

公開市場假設：假設在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙

方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便於對資產的功能、用途

及

其

交易價

格等作出理智的判斷

。

2

.9

企業持續經營假

設：假設被評估單位完全遵守所有有關的法律法規，在可預見的將

來持續不斷地經營下去。

3.

具體假設：

3.1. 本資產評估結論是以列入評估範圍的資產按現有規模、現行用途不變的條件下，

在評估基準日的價值的反映為假設條件。

3.2.本資產評估機構在資產評估過程中，接受了部分由委託人和被評估單位提供的資

產評估師認為是資產評估過程中不可缺少的資料，這些資料的真實性、正確性及來源合法

性由委託人和被評估單位負責，資產評估師均假定這些資料是真實、正確及來源合法，本

次資產評估的結果在一定程度上依賴於這些資料的真實性、正確性及來源合法性。

3.3.本次資產評估結果以除資產評估師知悉的預計負債外，不存在其他預計負債為假

設前提。

3.4.本資產評估報告書未考慮被評估資產未來轉讓產生的有關稅收及費用。

本資產評估報告書及資產評估結論是依據上述評估前提、基本假設和具體假設，以及本

資產評估報告書中確定的原則、依據、條件、方法和程序得出的結果，若上述前提和假設

條件發生變化時，本資產評估報告書及資產評估結論一般會自行失效。

十、評估結論

本資產評估機構本著獨立、公正、科學、客觀的原則，運用資產評估法定的程序和公

允的方法，採用了資產基礎法對委託資產評估的廈門海鴻石化碼頭有限公司股東全部權益

進行了資產評估。

（一）評估結果

廈門海鴻石化碼頭有限公司

經容誠會計師事務所（特殊普通合夥）廈門分所審計後的

股東全部權益價值帳面值為人民幣

21,129.33

萬元，

經採用資產基礎法後，在滿足本報告

所有評估假設和前提下，其股東全部權益於本次資產評估基準日的評估價值為人民幣

31,753.61萬元（大寫人民幣叄億壹仟柒佰伍拾叄萬陸仟壹佰元整），增值10,624.28萬元，

增值率50.28%。資產評估匯總表如下（單位

:

人民

幣

萬元）

：

被評估企業：廈門海鴻石化碼頭有限公司

評估基準日：2019年12月31日

序號

項目

帳面價值

評估價值

增值額

增值率

%

1

流動資產

2,239.15

2,239.15

-

-

2

非流動資產

19,892.38

30,516.66

10,624.28

53.41

3

其中：長期股權投資

4,793.61

5,951.28

1,157.67

24.15

4

其他權益工具投資

-

-

-

5

投資性房地產

-

-

-

6

固定資產

13,716.87

17,684.95

3,968.08

28.93

7

其中：建

築

物

9,103.43

12,783.65

3,680.22

40.43

8

設

備

4,613.44

4,901.31

287.87

6.24

9

在建工程

91.26

91.26

-

-

10

無形資產

417.40

5,917.71

5,500.31

1,317.76

11

其中：土地使用權

411.42

5,911.12

5,499.70

1,336.76

12

長期待攤費用

-

-

-

13

遞延所得稅資產

873.24

871.46

-

1.78

-

0.20

14

其他非流動資產

-

-

-

15

資產總計

22,131.53

32,755.81

10,624.28

48.01

16

流動負債

1,002.20

1,002.20

-

-

17

非流動負債

-

-

-

18

負債

總

計

1,002.20

1,002.20

-

-

19

股東權益

21,129.33

31,753.61

10,624.28

50.28

評估結論詳細情況見評估明細表。

（二）

評估結果與帳面值比較變動情況及原因：

1.

長期股權投資評估增值

1,157.67

萬元，原因是：長期股權投資帳面值為原始投資

成本，被投資企業歷年的經營積累以及相關實物評估增值等因素導致長期股權投資評估增

值。

2.

固定資產

—

房屋建築物（構築物）評估增值

3,680.22

萬

元，

評

估增值原因主要系建

（構）築物建成年份距離本

次評估基準日時間較久，材料價格和人工費相比原始取得成本

有較大增長、且財務折舊年限與評估所用經濟可使用年限的差異造成。

3.

設備類固定資產評估增值

287.87

萬元，評估增值原因主要系財務折舊年限短於評估

所用經濟可使用年限，導致有所增值

。

4.無形資產—土地使用權評估增值5,499.70元，增值的主要原因如下：委估宗地取得

時間較早，政府基準地價已經進行了多次提高以及所在區域經濟的發展，配套設施不斷完

善，用地需求不斷上升，可供開發利用的土地減少，近年土地開發費用的不斷攀升造成本

次評估增值。

5

.

遞延所得稅資產評估

減值

1.

78

萬元，系固定資產減值準備評估為零導致對應的遞延

所得稅衝回造成評估減值。

十一、特別事項說明

1

、本資產評估報告的評估結論僅供委託人為本次資產評估報告所列明的評估目的使用。

未徵得資產評估機構同意，資產評估報告的全部或者部分內容不得被摘抄、引用或者披露

於公開媒體，法律、法規規定以及委託人和相關當事方另有約定的除外。

2

、本資產評估機構和資產評估專業人員在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規

和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據本資產評估機

構

和資產

評估專業人

員在執業

過程中收集的資料，資產評

估報告陳述的內容是客觀的，本資產評估機構和籤名

資產評估師對評估結論合理性承擔相應的法律責任。

3

、

評估對象涉及的資產、負債清單、有關事項說明、與評估有關的重要資料均由委託

人和相關當事方申報並經其籤章確認。

4

、本資產評估機構和籤名資產評估師在評估對象中沒有現存的或者預期的利益；同時

與委託人和相關當事方沒有個人利益關係，對委託人和相關當事方不存在偏見。

5

、本次資產評估師限於客觀條件對被資產評估資產的權屬及與資產評估相關證明材料

是基於專業判斷並採用一般性調查，

未

進行實

質性核查和驗證，但

資產評估師的專業判斷

和調

查結論並不能減輕或替代委託人和相關當事方提供真實權屬及與資產評估相關證明資

料的責任。

6

、本評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效。評估報告使用者應當根據評估基

準日後的資產狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限。通常，只有當評估基準日

與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用資產評估報告。

7、資產評估師及其所在資產評估機構具備本評估業務所需的執業資質和相關專業評估

經驗。除本次資產評估中按規定使用容誠會計師事務所（特殊普通合夥）廈門分所審計並

出具容誠審字[2020]361F0440號審計報告作為評估前帳面價值外，評估過程中沒有運用其

他機構和專家的工作成果。

8

、本資產評估報告的使用僅限於資產評估報告載明的評估目的，因使用不當造成的後

果與籤字資產評估師及所在資產評估機構無關。

9

、資產評估師及其所在資產評估機構出具的評估報告中的分析、判斷和結論受報告中

假設和限定條件的限制，資產評估報告使用者應當充分考慮報告中載明的假設、限定條件

及其對評估結論的影響。

1

0

、對被評估單位存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項及期後事項，在委託人和相

關當事方委託時未作特殊說明

而

資產評

估專業人員根據專業

經驗一般不能獲悉的情況下

，

本資產評估機構及資產評估專業人員不承擔相關責任。

1

1

、

本資產評估機構未對委託人和被評估單位提供的有關經濟行為批文、法律文書、

歷史沿革、資質證書、營業執照、權屬證明、會計憑證、財務報表、帳簿記錄、合同訂單、

控制關係、歷史股權變動等證據資料或所牽涉的責任進行獨立審查，亦不會對上述資料的

真實性負責。

1

2

、雖然本項目評估過程中資產評估專業人員未發現被評估資產存在其他擔保和抵押

事宜，但是，本資產評估報告的使用者應當不依賴於本資產評估報告而對資產狀態做出獨

立的判斷

。

1

3

、除非特別說明，本

資產評估報告中的評估值以

被評估單位對有關資產擁有完全的

權利為基礎，未考慮由於被評估單位帳面未體現的尚未支付某些費用或尚未完成相關手續

所形成的相關債務、影響。

1

4

、本次資產評估報告中的有關委託人和相關當事方等描述性的文字均摘自委託人和

相關當事方提供給資產評估師的有關介紹資料，報告閱讀者應將此視同一般性的文字說明，

而不應視作資產評估機構與籤名資產評估師對其有關情況的認同或宣傳報導，資產評估機

構與籤名資產評估師不對因有關介紹與實際情況可能不符而產生的所有責任。

1

5

、限於客觀條件本次資

產

評估未

對被評估設備逐一進

行開機測試，亦未對建構築

物

結構進行檢測。評估師假定上述被評估對象物理、經濟技術指標、結構、質量均符合設計

要求和國家有關規定，並能在本次評估剩餘經濟耐用年限內正常使用。

16

、資產評估師執行本次資產評估業務的目的是對評估對象價值進行測算並發表專業

意見，資產評估師及其所在資產評估機構並不承擔相關當事人決策的責任。評估結論不應

當被認為是對評估對象可實現價格的保證。

1

7

、

根據

財稅

[2008]170

號、

《財政部

國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅

試點的通知》財稅

[2016]36

號文和

《

財政部

稅務總局

海關總

署公告

2019

年第

39

號

》，

納入本次資產評估範圍的房屋建（構）築物、生產設備評估值不含增值稅進項稅額。

18

、

廈門海鴻石化碼頭有限公司

列入評估範圍的房屋建築物共

8

項，建築面積合計

8,124.80

平方米，房屋建築物主要用途包括

綜合樓、鍋爐房、變電所及泵房、前方變電所

等，均位於廈門海鴻石化碼頭有限公司擁有的廈門海滄港區

9#

泊位

，

截至評估基準日均未

取得《房屋所有權證》。

根據被評估企業提供的《關於海滄港區

9#

泊位上蓋建築物權證情況說明》，

列入評估

範圍的房屋建築物

建設時按港口項目建設手續建

設

，港口

建設手續齊全，但未

辦理房屋權

證所要求的廈門

市建設手續，尚未取得房屋權屬證書。

尚未辦理權證的房屋建築物，其面積是根據被評估單位的申報數並經查閱相關工程圖

紙、現場核實後確定的。資產評估專業人員以被評估單位申報面積進行評估，如未來辦理

相關產權證書時其面積與申報面積不符，評估結果應根據產權證書載明的面積進行調整。

本報告評估結論是在假設上述房屋不存在產權糾紛的前提下作出的，亦未考慮將來辦理權

屬證書時需要支付的相關費用。

19

、土地使用權相關情況的說明

（

1

）廈門海鴻石化碼頭有限公司

列入評估範圍的土地使用權海

滄

區港區

9#

泊位

B1

地

塊、

海滄區港區

9#

泊位

B

2

權

證記載的土地使用權人為

廈門港務

控股集團有限公司，尚未辦

理權屬證書的變更手續。

本報告評估結論是在假設上述土地使用權不存在產權糾紛的前提下作出的，亦未考慮

將來辦理權屬證書時需要支付的相關費用。

（2）委估宗地權證記載法定用途為碼頭、倉儲出讓用地，出讓年限為50年。根據《廈

門市城鎮土地基準地價和廈門市地價徵收管理若干規定的通知》廈府[2017]413號第二十六

條：「已供地的港口、碼頭、物流（運輸類）和軟體及研發等項目用地，如供地時以工業

用地標準測算地價的，轉讓、抵押時應按原工業用地標準計算轉讓、抵押價值。故本次對

委估宗地評估時按海滄區工業出讓地標準取基準地價為550元/平方米。

2

0

、

本次資產評估中以及在確認長期股權評估值時，均未考慮流動性折扣以及控制權

和少數所有者權益溢折價的影響。

21、2016年12月20日，根據

廈門港務

控股集團有限公司《關於海滄9號泊位及公共

設施下劃的通知》（廈港控股【2015】211號）文件），

廈門港務

控股集團有限公司將持有

的9號泊位及公共設施對廈門海鴻石化碼頭有限公司進行增資158,439,828.45元，截至

2019年12月31日，廈門海鴻石化碼頭有限公司的實收資本為188,439,828.45元，增資相

關資產產權尚未完成變更，增資事項的相關工商登記尚未完成。

22、截至評估基準日，廈門海鴻石化碼頭有限公司已取得了海滄港區9號泊位碼頭港

池的港口用海的海域使用權，證書編號為國海證033550013號，海域使用權人為

廈門港務

控股集團有限公司，尚未辦理權屬變更手續。企業根據財政部、國家海洋局《關於加強海

域使用金徵收管理的通知》（財綜〔2007〕10號）規定，按年繳納海域使用金，並將繳納

的海域使用金直接計入當期成本，未在帳面中作為一項資產單獨列示，考慮該海域使用權

的資產權利是以費用化的形式體現，本次評估為零。

23、根據廈門市港務管理局廈港

[20

03

]

57

號，

廈門港務

控股集團有限公司於

2

003

年

5

月

1

3

日

已取得海滄港區

9

號泊位對應的

233

米岸線使用權。

2016年12月20日

廈門港務

控

股集團有限公司將持有的9號泊位及公共設施對廈門海鴻石化碼頭有限公司進行增資後廈

門海鴻石化碼頭有限公司取得了海滄港區

9

號泊位對應的

233

米岸線使用權。

岸線使用權

具有稀缺性、有限性且不可再生，根據《福建省港口條例》規定，「港口岸線實行有償使

用制度。具體辦法由省人民政府制定」。但截至評估基準日，福建省人民政府尚未制定港

口岸線有償使用的具體實施辦法，且被評估單位取得岸線使用權未支付費用，故本次評估

未考慮岸線價值。

24

、期後事項

（

1

）新型冠狀病毒肺炎疫情於

2020

年

1

月在全國爆發，截至本評估報告日對肺炎疫

情的防控工作仍在全國範圍內持續進行。全國各地均啟動了「重大突發公共衛生事件一級

響應機制」應對措施，此次疫情給我國各行各業、整體國民經濟造成了巨大的影響，特別

是對交通運輸、旅遊、酒店、餐飲等行業造成了難以量化的損失。本次疫情亦對被評估單

位的運營及正常經營活動產生了一定影響，影

響

程度將

取決於疫情防控的情

況、持續時間

以及各項調控

政策的實施。

本次評估時考慮了評估報告日前疫情對企業可能產生的影響，

但我們無法預測此次疫情對行業及被評估單位的最終影響。

（

2

）報告提交日以後發生重大期後事項時，不能直接使用本報告的評估結論。

（

3

）在評估基準日後，有效期以內，如果資產數量及價格標準發生變化時，應按如下

原則處理：

①資產數量發生變化，應根據原評估方法對資產數量及金額進行相應調整。

②資產價格標準發生變化，對資產評估價產生明顯影響時，委託人應及時聘請有資格

的資產評估機構重新確定評估值。

③由於評估

基準日後資產數量、價格標

準的變化，委託人在資產實際作價時應給予充

分考慮，進行相應調整。

至資產評估報告提出之日，除上述事項外，資產評估專業人員在本項目的資產評估過

程中沒有發現，且委託人和相關當事方也沒有提供有關可能影響評估結論並需要明確揭示

的特別事項情況。

上述事項，提請有關報告使用人在使用報告時予以關注。

十二、資產評估報告使用限制說明

1.

本資產評估報告只能用於資產評估報告載明的評估目的和用途，以及資產評估報告

載明的評估報告使用者使用。

2.

委託人或者其他資產評估報告使用人未按

照

法律、

行政法規規定和資產

評估報告載

明的使用範圍使

用資產評估報告的，資產評估機構及其籤名資產評估師不承擔責任。

3.

除委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規

規定的資產評估報告使用人之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。

4.

資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同於評估對象可實現價

資產評估報告附件

目

錄

（一）委託人和被評估單位法人營業執照複印件；

（二）委託人和其他相關當事人的承諾函複印件；

（三）經濟行為文件；

（四）籤名資產評估師的承諾函複印件；

（五）資產評估機構備案文件複印件；

（六）資產評估機構法人營業執照副本複印件；

（七）籤字資產評估師資格證明文件複印件

；

（八

）資產帳面價值與評

估結論存在較大差異的說明

；

（九）資產評估委託合同複印件。

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