搜鋪網消息：歷經20年的積累發展，上海購物中心業正處於加速發展的成熟期。據搜鋪網與上海購物中心協會相關數據統計，無論是已開業項目數量，還是年業績過10億的優質購物中心及特色創新購物中心項目數量，抑或是在建及規劃的項目數量，乃至整體被收購改造的存量資產項目數量，上海均位列全國榜首。
據搜鋪網商業地產研究中心與上海購物中心協會聯合統計，上海商業經營面積超過5000平方米的集中式商業項目已超過500個，扣除近200家傳統百貨商廈、單體專業店和各類市場型物業(其中部分項目正嘗試向購物中心轉型)，在剩下的300餘個集中式商業地產項目中，大半是只有統一的租賃部和物業部卻沒有強有力的行銷部運營部的只租不管包租婆式商場(雖然美陳布置和物業管理或許還不錯，但一年到頭卻沒有一場像樣的營銷活動)，或是分割銷售後淪為一盤散沙的「沙盤」項目(統一管理不是紙上談兵就是名存實亡)。
截至2014年12月31日，全市真正符合嚴格標準定義並擁有健全的行銷部運營部的各類已開業的大大小小購物中心項目總數超過130家。可以說，上海是全國購物中心項目數量最多，項目類型項目特色最具多樣性，同時也是競爭最充分最激烈的城市;對於真正既擁有資金實力又具備商業運營實力的行業龍頭企業，上海市場仍然大有可為。而對於綜合實力不濟的公司，上海購物中心市場則可謂障礙重重。
Tips：雖然上海已建成的購物中心總數居全國各城市之冠，但依然存在優質項目供應不足的結構性矛盾，僅就叫好又叫座的口碑購物中心數量而言，上海暫時仍然少於香港、首爾、東京，就既有特色又具人氣的成功巨型購物中心數量而言，上海也依然落後於曼谷、馬尼拉、吉隆坡、杜拜等地。所以，上海購物中心的機遇與挑戰並存。
2014年上海新開業各類購物中心項目盤點及回顧
一、新開業項目總數創歷年新高，大型項目佔比提高
據搜鋪網統計，2014年，上海新開業的各類整體經營的商業地產項目達47家，再創歷史新高。在這47家新開業的商業設施中，商業建築面積處於5千至4萬平方米之間的各類小型商業設施為21家(但其中符合現代購物中心定義的項目佔比極低)，商業建築面積超過4萬平方米、10萬平方米、20萬平方米的中型、大型和巨型購物中心分別為17家、8家、1家，其中近10家項目是由2013年延期至2014年開業，而原計劃於2014年開業的多個項目如嘉定悅合廣場等則押後至2015年或之後開業。
對比2013年新增的小型商業設施26家，以及中型、大型、巨型購物中心分別為14家、3家、1家，全市2014年新開業的購物中心總數在2013年44家的基礎上小幅增加了3家(含5家改擴建項目)，但大型項目則增加了5家且單店平均營業面積顯著放大，預計2014至2018年上海購物中心新開業項目將持續進入一個高速增長期。同時，令人欣喜的是開發商整體持有的項目佔比較往年進一步提高，2014年外環線以內新開業的購物中心均為發展商整體持有的項目，而郊區分割銷售的購物中心項目雖然仍存在但所幸數量已趨於減少。
二、郊區新項目持續放量，商業空間布局不斷變化
根據搜鋪網記者統計，就新開張項目所屬區縣來看，47個不同類型的新項目中浦東新區一家獨秀，包攬9個新項目;遠郊區域的青浦、嘉定各有5個和4個新項目，松江3個，金山1個，奉賢和崇明本年度新項目踏空;近郊的寶山、閔行各有6個、5個新項目;市區中項目最多的為長寧4個(其中3家為改擴建項目)，普陀、徐匯各3個，黃浦、閘北、楊浦、靜安各1個，虹口區2014年暫無新項目開業。其中，青浦區多年以來沒有大型一站式購物中心的局面被吾悅廣場成功終結，在此之前，青浦只有大型奧萊百聯趙巷項目和中型購物中心橋梓灣商業廣場。松江萬達廣場、金山易家中心成為本區繼開元地中海、金山百聯之後各自區域內的第二家大型購物中心。隨著就近便利消費被廣泛接受，本市商業格局或進一步向郊區傾斜，原先分流至傳統市中心核心商圈的客流不斷被截留，商業空間布局較5年前變化極大，核心商圈購物中心項目為維持優勢只能不斷地升級改造(例如2013年開業的新世界K11和大上海時代廣場)。
從板塊角度而言，外環外的郊區項目多達24個(近郊和遠郊各有17個、7個)，內外環間的新城區項目為19個(內中環間項目11家，中外環間項目8家)，內環內的核心區項目僅4個。其中，外高橋、浦江鎮、顧村公園、楊浦濱江、施灣等板塊均喜迎本商圈的第一個購物中心啟用。部分商圈更是在第四季度罕見地同時迎來多個項目同步開業，其中，天山虹橋商圈獨攬南豐城(改擴建項目)、金虹橋中心、巴黎春天泓鑫廣場(改造項目)、星空廣場(改擴建項目)4家購物中心，普陀中環商圈迎來近鐵廣場和農工商118廣場2期排排坐，張江金科路新商圈則是長泰廣場和匯智中心面面相望。此外，繼中冶祥騰廣場和金地格林世界之後，南翔板塊迎來華潤五彩城的開幕。靜安寺繼去年的靜安嘉裡中心之後迎來靜安寺交通樞紐商業中心晶品廣場的試營業。
在多個商圈的購物中心布局不斷加密之後，部分項目也進入高負荷競爭狀態，例如原先某家區域型購物中心獨享周圍5公裡範圍內的客源，如今卻不得不同時面臨5家購物中心的分流截留，如何有效錯位共榮及爭取消費增量成為大家的共同研究課題。而就政府規劃層面而言，則應當控制好供地的速度和節奏，各級政府切忌不顧商圈實際承受力，拔苗助長超前規划過量的商業項目，避免新項目尚在培育期間即遭遇輻射商圈範圍內多個同質化新項目引發的惡性競爭自相殘殺。又例如相鄰地塊的2家甚至3家發展商各自開發的中小型購物中心往往不如同一家實力開發商統一開發的1家大型購物中心具有吸引力(大型項目可分攤的行銷費用遠比中小型項目多)，可以考慮是否由同一發展商進行統一分期開發更為合理，當然選對既有充足運營經驗又有資金實力且不分割銷售的龍頭開發商也是至關重要。
就購物中心類型而言，2014年新開業的47個項目中僅有1家為時尚都會型購物中心(數量少於成都、重慶等地2014年同類項目)，10家為大型的區域型購物中心(數量與武漢、成都、重慶、深圳、廣州等地接近，由於上海購物中心開發較其他內地城市早很多年，所以上海每年提質升級大改造甚至易主更名的老牌存量購物中心項目較兄弟城市多出許多)，23家為中小型的社區型和鄰裡型項目(包括由廠房園區改造而來的浦東巨隆廣場和閔行碧江廣場)，12家為休閒娛樂中心，1家為商旅文項目。奧特萊斯新項目則延期至2015年開幕。
TIPS:雖然上海購物中心總數已經不少，但很多極具特色的細分類型項目尚未出現在上海，例如類似蘇州永旺夢樂城、無錫英特宜家薈聚、寧波歐尚高鑫廣場模式的郊外美式低樓層大平層購物中心，韓國大東門、曼谷SIAM DISCOVERY模式的市區現代服飾市場購物中心，美國MALL OF AMERICA、首爾樂天世界、吉隆坡成功時代廣場、成都新世紀環球廣場、阿布達比法拉利主題Yas Mall購物中心模式的遊樂摩爾，香港海港城、成都IFS國金中心、曼谷Siam Paragon模式的巨型奢侈購物中心，深圳歡樂海岸模式的生態休閒綜合體，曼谷中央世界商業中心Central World Plaza、釜山新世界Centum City、首爾蠶室第二樂天世界摩爾、首爾樂天總店模式的巨型百貨購物中心，杜拜Ibn Battuta Mall六國城、東京六本木和表參道、大阪難波城、博多水遊城、澳門金莎威尼斯水城購物中心模式的特色主題購物中心，杜拜摩爾、杜拜酋長國購物中心、美國MALL OF AMERICA、費城King of Prussia Mall、日本幕張新都心永旺商城、吉隆坡1 Utama購物中心和Mid Valley購物中心、馬尼拉SM MEGAMALL1-4期及SM ASIA MALL、首爾第二樂天世界和永登浦時代廣場模式的超巨型購物中心(按純商業經營面積計算，不含停車場、辦公樓、賓館的建築面積)等，首爾COEX MALL、大阪RYSTA NAGAHORI模式的大型地下購物中心等十多種類型的特色購物中心在上海至今仍然暫時缺位。當然，這些模式是否適合引入上海市場，則需進行多方位多維度的論證，切不可盲目照抄照搬。
三、十大龍頭企業繼續高歌猛進，外來過江龍集體闖關攻營
根據搜鋪網記者觀察，目前上海購物中心十大龍頭企業百聯、萬達、凱德、崇邦、正大、大華、恒隆、新鴻基、嘉裡、瑞安各自在上海運營15家、5家、5家、3家、3家、3家、2家、2家、2家、2家、2家購物中心，十大集團旗下43家購物中心經營業績佔據全市購物中心業的大半江山。而在2014年，這十家企業中的正大、百聯、萬達、嘉裡也有四大新作相繼問世——顧村綠地正大繽紛城、百聯楊浦濱江購物中心、百聯世博源2期、松江萬達廣場。
在十大龍頭企業進一步加強上海購物中心市場統治地位的同時，一大批全國性的連鎖購物中心開發商首次進駐上海購物中心市場，例如分別以青浦新城吾悅廣場、金光金虹橋中心、富邦晶品中心、南豐城、南翔華潤五彩城、浦江鎮華僑城OMALL、悅薈廣場打頭陣的新城地產、印尼金光集團、香港豐泰、香港南豐集團、華潤集團、陽光新業集團、華僑城集團、麥格理集團。而上海本地企業，在繼新世界、徐家匯商城、新長寧、豫園、陸家嘴、金橋、鵬欣、長峰、大華、豐柏、農工商、仲盛、證大、上實城開、中房、新都匯、弘基、祥騰、亞繁等之後，中星、外高橋、近鐵、富紳、同福易家麗也於2014年開出了旗下首家購物中心。
至此，涉足上海的全國性乃至海外的知名購物中心開發商已多達40餘家，包括百聯、鵬欣、綠地、萬達、中糧、華潤、中信泰富、華僑城、月星、寶龍、常州新城地產、杭州開元、杭州紅樓、廣州珠江、世茂、文峰、盈石、陽光新業、悅達、雅居樂、深喜、金鷹、杭鋼置業，以及在上海勢力龐大的海外軍團，如香港瑞安、恒隆、新鴻基、和黃長實、恒基兆業、九龍倉、崇邦、利福久光、中信泰富、新世界、麗新、南豐、豐泰、港鐵、協和、資本策略、啟勝、澳門信德集團澳娛集團、臺灣日月光、臺灣三商、臺灣越洋、臺灣長甲、泰國正大、馬來西亞嘉裡、馬來西亞先達、印尼金光、印尼力寶、菲律賓羅賓森、新加坡凱德、新加坡美羅、新加坡吉寶置業旗下首峰資金、新加坡政府主權投資基金、新加坡國浩、日本森大廈、韓國新世界、英國高富諾基金、德國AMalpha基金、法國LVMH集團、澳大利亞麥格理集團與阿布達比投資局。大量實力型集團相繼湧進上海短兵相接近距離PK，這必將帶來上海購物中心業市場份額與統治地位的洗牌，中高層經營管理人才的流動也勢必加快頻率。
四、整盤易手改造更名項目增多，延期開業及停業現象蔓延
搜鋪網記者統計發現，在2014年新開業的47家商業地產項目中，包括2013年開始試營業並於2014年正式開業的浦東外高橋森蘭商都1期和金山易家中心，以及5家變臉更名後重獲新生的項目，即分別被香港南豐集團、麥格理基金聯手阿布達比投資局、香港新世界集團整體收購後改造易名並重生的南豐城(原虹橋上海城)、悅薈廣場(原353廣場)、融百貨購物中心於一體的巴黎春天天山店(原泓鑫時尚廣場)，被亞和投資集團合二為一擴容改造而成的星空廣場(原洛城廣場及和平廣場)，以及銅仁路盈方88。但並不包括2014年底剛局部試營業並將於2015正式營業的張江匯智商業中心、安亭三德商務廣場、嘉定悠活城鄰裡中心、徐匯田尚坊和靜安寺晶品購物廣場，也不包括大幅調整重張的雅居樂廣場、新大陸廣場、龍陽廣場和中融商城，以及由百貨商場轉型至百貨型購物中心的嘉裡不夜城太平洋百貨站前店。
值得留意的是，大宗整體收購改造的購物中心案例自2010年起逐漸增多，平均每年都有2-4起，這從側面印證了上海購物中心業一方面廣受各方關注，B級及以上的購物中心資產備受追捧，但另一方面也說明上海購物中心業已逐漸進入發展成熟期，競爭漸趨激烈，部分經營不善的項目亟待盤活不良資產，缺乏足夠資金及運營資源的企業正逐漸退出上海市場，將項目交給更具綜合實力的強勢企業運營。
此外，搜鋪網記者還了解到，由於工程進度及招商難等多重因素共同作用，多個為了迎接新年旺季而搶在12月突擊開業的項目的開鋪率僅有3至6成，除了主力店及餐飲娛樂業態之外，零售業態大多需要等到2015年春季才能開鋪，整體滿鋪營業或需要等到2015年秋冬季。由於受到經濟大環境影響，相當比例的品牌零售商拓展速度減緩且選址要求及商務條件要求不斷提高，導致從2013年起，多個新開業項目由於處於弱勢商圈且母公司缺乏足夠招商資源或租金要價過高，從而遲遲無法由試營業狀態進入滿鋪正式營業狀態，且該現象呈愈演愈烈之勢。
繼淮海中路香港新世界大廈在2013年停業改造更為K11並大獲成功後，部分先天條件不佳或體質偏弱的項目在2014年相繼選擇徹底停業改造，包括南京西路金鷹以及因為業主方產權易主導致輸出管理無法維續的百聯虹口購物中心。而為了應對近兩年及未來即將開業入市的眾多新購物中心，上海中信泰富、梅龍鎮、正大廣場、龍之夢、港匯廣場等十多家老牌成熟購物中心集體進入不閉店的大規模調整期，其中以來福士廣場和美羅城的調整規模最大。
TIPS: 資產升值有賴於高超的商業運營，但上海購物中心項目整體交易頻繁，不僅是優質標的炙手可熱，甚至是部分運營並不成功的項目在歷經多輪轉手後價格卻不斷被推高並刷新紀錄，這類瘋狂的基金資產包擊鼓傳花遊戲讓人歡喜讓人憂。據統計，二十年來，上海已有近30個購物中心項目進行過整盤交易或整體更換經營主體，日本八佰伴、瑞士FOXTOWN、新加坡星獅、愛爾蘭財富控股基金富達來地產信託、萬都、美國摩根史坦利、美國黑石、嘉吉CHINAREI、臺灣長立愛奇愛特、四川興力達、新希望NEXTMALL、菲律賓港虹集團、韓國大宇則先後淡出了上海零售不動產市場，協和世界、英皇明星城兩大明星項目則繼續包攬爛尾王的美譽。
此外，受原有品牌租戶閉店調整、分割銷售商鋪及定位錯誤等多重負面因素影響，本市十多家位於郊區的非主流商業地產項目長期陷入空置率高企的半停業僵局，無法自拔而大唱「空城計」甚至不得不停業。而曾一度頗被看好的購物中心輸出管理模式則尷尬不斷，由於雙方利益不一致，既非整體租賃模式也不涉及資產的純輸出管理型項目無論經營好壞，中短期內都難逃一拍兩散的結局，例如百聯虹口項目正面臨此困境，此前經營情況理想的百聯寶山和百聯青浦兩個購物中心同樣不得不提前終止合作。
TIPS總結:雖然上海市中心核心商圈商業設施已相對飽和，但城市經濟發展成熟穩定，舊城改造不斷深入，多維度多商圈的城市副中心格局日趨成熟，加之人口不斷導入，所以商業物業供給空間依然廣闊，仍是大型商業地產開發商、基金公司和品牌零售商的擴張首選之城。更多新項目的精彩亮相請看2015上海新購物中心項目盤點及展望篇。
五、2014年上海新開業各類商業地產項目盤點
注意：更多新項目的精彩亮相請看2015上海新購物中心項目盤點及展望篇。
（轉載請務必註明來源，違者必究!本報告為搜鋪網商業地產研究中心獨家報告，郭歆曄/文）