先立規後立法，北京此舉對全國民宿合法化具有重要的借鑑意義。
《瞭望東方周刊》記者張靜編輯顧佳贇
北京延慶姚官嶺民宿集群風貌
11月23日，北京市通州區區委書記曾贊榮先後來到張家灣鎮、臺湖鎮和九棵樹街道，調研北京環球主題公園周邊民宿規劃建設工作。他表示，要科學統籌資源，做好高品質民宿設計、經營、管理，主動為環球主題公園精彩亮相做好服務配套，讓精品民宿成為城市副中心文化旅遊新名片。
位於九棵樹街道的東郎產業園距環球主題公園直線距離1公裡，未來將打造以影視為主題的精品酒店品牌，以嶄新形象推向市場。
在這一輪鄉村民宿走勢向好之前，北京的短租民宿經歷過一次「洗牌」。
「各位老闆，北京通州環球影城附近有沒有度假村，或者當地政府支持做民宿的村子？」8月29日，民宿品牌「童宿」的經營者苗苗（化名）在朋友圈「停更」半年後更新了一條消息，她的微信籤名是「已停業」。「沒能熬過疫情，」苗苗說，「疫情期間北京80%的短租民宿都死了。」
後疫情時期，旅遊業開始復甦，短租民宿行業又來重磅消息。
8月10日，北京市住建委、市公安局等部門聯合發布的《關於規範管理短租住房的通知（徵求意見稿）》。徵求意見稿中提到，要對利用居住小區內的住房，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所，也就是行業俗稱的城市民宿進行嚴格的規範管理。
此徵求意見稿被業內稱作對城市民宿行業的「最嚴監管」。多位從業人士表示，如果按照目前公布的監管方式與力度，幾乎沒有一家個人創業型的城市民宿品牌能夠通過監管要求，北京的城市民宿或將面臨「團滅」。
在行業接近冰點的時候發布「最嚴監管」，是推動行業「重生」還是造成「團滅」？從民宿經營者到平臺提供方，對政策的下一步具體落實情況都保持著密切關注。
曾一直處於「灰色地帶」
近些年，中國民宿市場迅速發展。
數據顯示，我國在線短租用戶規模已從2016年的4000萬人，激增到2019年的2.3億人。但事實上，短租平臺在推動民宿行業發展的同時，也是其「野蠻生長」的土壤。房間內暗藏針孔攝像頭、房客半夜製造噪音擾民、浴室玻璃門爆炸致房客重傷……種種亂象屢見報端。
開在小區裡的城市民宿逐漸成為業主高頻投訴的對象。城市民宿的特點是數量眾多、布局分散、類型複雜，且經營者情況多樣。法律人士表示，目前，國內民宿市場從國家行政監督管理角度來看，尚未建立起一套完整的行政登記和管理流程，僅依靠市場參與者的自我監督顯然效果有限。
2020年初暴發的新冠肺炎疫情，讓全國旅遊業按下了「暫停鍵」。民宿業也是受衝擊較大的「重災區」，不少民宿房東由於撐不住房租和運營費用的壓力而無奈撤出。
可以說，2020年上半年，民宿行業已經經歷了一輪洗牌。眼下北京新規即將出臺，勢必帶來市場震動，甚至「陣痛」。途家執行副總裁兼首席商務官李珍妮認為，走向規範的陣痛是行業發展的必經之路。
2018年，日本發布了《日本民宿新法》，從法律層面為日本民宿的合法化「解禁」，而在新法發布前，日本政府徵詢了不下20稿的建議稿。
途家在日本民宿新法面向社會徵詢意見期間也參與其中。李珍妮說，最早期的新法意見中，日本政府要求停止東京所有民宿的經營，因為日本政府認為東京城區主要承擔商務功能，且東京是日本政治經濟中心，是很多國際會議的舉行地，民宿與區域功能並不匹配。但在修訂過程中，隨著開放運營時間、開放運營區域等各方面都逐漸有了適合的規範細則，新法最終取得了不錯的效果，東京的民宿迎來了新生。
事實上，在北京之前，浙江、江蘇、福建、廣東等省市已經陸續出臺了關於民宿管理的相關辦法。雖然各地以各種法律、法規、條例、指導意見、管理辦法等形式試圖規範民宿產業發展，但著力點更偏向於鄉村民宿，而城市民宿相對而言，一直處在弱監管之下。
就城市民宿監管而言，廣東珠海市走在全國前列。早在2019年3月《珠海經濟特區旅遊條例》就已正式實施，明確住宅改經營性住宿必須取得住宅小區建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
而北京正在徵求意見的新規，或可看作特大城市民宿合法化的開端。「先立規後立法，北京此舉對全國民宿合法化具有重要的借鑑意義。」 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《瞭望東方周刊》說。
一座位於北京後海核心景區內的獨棟雙層洋房民宿
陣痛過後是合法精細化運營
「溫度民俗」創始人李奮鬥在北京做民宿很多年了。他目前經營16個民宿，大部分房源位於普通住宅小區內，這些城市民宿最大的痛點就是沒有合法「身份」。
「2008年奧運會前後，北京發放了一批城市民宿的合法經營牌照，發放對象以大型企業、國企背景品牌為主，在這之後，民宿主實際上沒有取得合法經營牌照的途徑了。」李奮鬥說。
中國旅遊研究院產業所所長楊宏浩對《瞭望東方周刊》分析，根據發展民宿的建築物這一載體的類別，城市民宿可以分為三類：一類是在四合院等獨棟（獨立）小體量建築裡發展民宿，鑑於建築物性質及其租金較高，經營者一般會給予較大投入，開發為主題精品民宿；第二類是在公寓等商業建築物裡發展民宿，經營者一般會同時租賃多套房間來經營，開發為公寓民宿；第三類是在住宅小區裡的高層建築物租賃民宅來經營民宿，暫且稱之為住宅民宿或短租。從北京發布的徵求意見稿來看，受影響的主要是第三類城市民宿。
從近年來北京等一線城市民宿發展中暴露出的問題來看，住宅民宿也是發生問題最多、受到非議最多的一類。
一般而言，住宅小區住房用於長租較為常見，而用於短租，就會給物業管理帶來很多挑戰，擾民、安全和納稅等問題也會頻繁出現。
「根據新的規範，這一類民宿要想獲得本小區業主大會或其他業主書面同意非常困難，再加之要求經營者與房屋所在地公安派出所籤訂治安責任保證書，以及要求短租經營者應在住宿者入住前當面核對住宿者身份證件信息等，種種要求都加大了民宿經營者取得合法經營權的難度和經營成本。」楊宏浩說。
按照徵求意見稿，與住宅短租經營者打交道的利益相關者，包括房屋出租人、小區其他業主、小區物業、住宿者、網際網路平臺、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及住建（房管）、公安、網信、消防等有關部門，多達十餘個主體，這也加大了民宿經營者協調各類主體時的難度。若新規落地，楊宏浩認為，在城市普通住宅小區內合法開展民宿經營的可能性就非常低了。
對於民宿規範化問題上，近些年民宿平臺也在進行嘗試。
小豬平臺上，城市民宿佔比達65%。小豬此前與浙江省公安廳合作，打通公安監管通道，採用標準地址碼的形式對浙江省網約房地址進行唯一性編碼，網約房經營者在小豬平臺利用標準地址碼進行註冊登記，並實時上傳至公安系統，經小豬平臺登記審核通過後方可發布房源。
途家也對房源上線和審核進行各種規範，比如限位器、滅火器、限高安全措施都做了規定。
李奮鬥的民宿已經開始通過科技手段達到消防、安防等各方面要求。「比如說，通過人臉識別，可以對租客進行身份確認，大門口安裝攝像頭允許警方實時調取。另外從合法納稅方面來講，通過途家、美團、愛彼迎等平臺，我們都是可以也願意納稅的。」李奮鬥說。
小豬相關負責人認為，短期來看，新規落地不可避免對行業和平臺造成一定衝擊，會有部分經營者因此退出市場，北京城市民宿將會迎來一次徹底的洗牌，但這同樣也是行業向精細化運營轉型的絕佳機會，合規化推動行業提質升級，長期來看有利於行業健康發展。
京郊民宿市場已經回暖
前幾年，北京的鄉村民宿也曾走過城市民宿類似的道路。
近些年來，鄉村振興戰略的大背景下，四川、河南、陝西、浙江、海南等多地都在支持鄉村民宿建設，都出臺了具體的政策支持。
比如，成都下轄彭州市，對民宿實行統籌營銷，還有不超過6萬元的一次性補貼，對評為「金宿級」的優質民宿還有50萬元獎勵。
河南省政府主動召開民宿招商會，副省長站臺。雲南、貴州一些省市，也都出臺過相關政策吸引投資者到旅遊區投資民宿。
北京對於京郊「鄉村民宿」也是鼓勵發展的。
2019年12月26日，北京市文旅局會同有關部門聯合印發了《關於促進鄉村民宿發展的指導意見》，要求重點解決鄉村民宿經營合法性問題，彌補審批監管短板，讓曾經因無規可依、證照難辦而遊走於灰色地帶的鄉村民宿可以拿到合法「身份證」。
業內人士認為，《意見》不僅給鄉村民宿的投資者吃了一顆「定心丸」，更將提升北京鄉村民宿的品質，是北京刺激京郊遊消費的又一重要舉措。
「《意見》是把鄉村民宿界定為一種屬於住宿業但有別於旅館業的鄉村旅遊發展新業態，重點解決了鄉村民宿經營合法性的問題，彌補了審批監管短板。」嚴躍進說。
房山區文旅局副局長高峰坦言，此前一些民宿經營者對於土地、環保、消防等方面感到困惑，有了《意見》，這些困惑的點都有了明確的政策指引。「以房山為例，接下來還將成立鄉村民宿管理小組，進一步整合資源，並出臺鼓勵辦法。
後疫情時代，京郊民宿市場逐漸回暖。張海超是「大隱於世」民宿品牌創始人。從2015年3月成立至今，「大隱於世」已經建成4大民宿項目，開設了60多個獨棟小院。
北京市文旅局最新統計數據顯示，京郊鄉村旅遊經營單位（戶）逐步復工復產，目前復工率達67%，7月份以來，京郊各地的民宿都出現「一房難求」的現象，整套房屋出租的客棧、別墅備受歡迎。
尋找新出路
民宿房東、平臺以及整個行業所有相關主體，在新規落地後，如何尋求可持續的新出路，成為他們必須思考的問題。
「主題精品民宿，城市管理者是採取鼓勵態度、樂見其成的，只是要進一步規範化、陽光化，解決好消防、違改建等問題，頒發民宿營業執照。對於公寓民宿，未來需要強化公寓物業對短租經營者的管理和網際網路平臺對短租信息的審核、入住者信息的報送等方面的監管。」楊宏浩分析。
2019年11月，《城區民宿服務基本要求及評定》在北京市市場監管局網站公開徵求意見。意見稿的「京味兒」十足，開在北京東西城的民宿，不僅在建築外觀和室內裝修裝飾上要有北京特色，甚至還需要提供「北京禮物」，就連民宿服務員都要求必須了解北京歷史、文化、旅遊等方面的知識。民宿選址宜在沿街等交通便利的景區周邊、歷史文化街區，還要同周邊建立並維護良好的鄰裡關係，不影響居民正常生活。
所謂「城區民宿」，主要指的是在東、西城區行政區域內，依託胡同資源及四合院文化，利用居民自有住宅、騰退用房等，為旅遊者休閒度假、體驗北京風俗文化提供住宿、餐飲等服務的處所。隨著《城區民宿服務基本要求及評定》的內容逐漸明確，這種主題精品民宿已經基本「走在陽光下」。
北京此次即將落地的「最嚴監管」，要理清的問題主要是小區內民宿、各類家庭小客棧等。
四川大學旅遊學院飯店管理系主任李原建議，要嚴格定位城市民宿的物業形態、投資管理方式、產品形態等，嚴禁「住改商」狀況，讓城市民宿與城市旅遊總體發展規劃匹配，補充和完善城市旅遊的體驗系統，杜絕濫用「城市民宿」之名。
北京第二外國語學院旅遊科學學院院長谷慧敏分析認為，短期內，北京一些不符合條件的城市民宿將逐漸退出市場，這部分房源可能轉做長租民宿。
北京民宿經營者劉賢正是這樣計劃的，「如果嚴格管控落實，短租民宿行業一定會大受影響，我不如把短租轉做長租。」
「通州的環球影城，預計明年5月開業，開業了會引爆旅遊住宿業，和上海迪士尼類似，民宿行業也許會迎來一輪新的發展高潮。」苗苗看準了這個「重生」機會，準備「東山再起」。