摘要：有個"好爸爸"
撰文|蜜姐&編輯|傑兒
今天（12月7日），遠洋集團發布公告，建議分拆遠洋服務控股有限公司（以下簡稱"遠洋服務"）赴港上市，以及發布其招股章程、全球發售的預期規模和發售價範圍。
遠洋服務預計本月17日將在我國香港聯交所上市。
背靠遠洋集團這棵大樹的遠洋服務，上市將成為新股"大肉籤"還是"坑人"？
蜜姐翻閱了其617頁的招股書（感興趣的蜜友也可以去其官網下載），和蜜友們一起來探索答案。
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據公告稱，遠洋服務的市值將約為6512百萬港元-7932.8百萬港元，預期股價約為5.5港元-6.7港元每股；遠洋集團透過其全資附屬公司將持有遠洋服務全部已發行股份約67.57%（假設超額配股權未獲行使）（見今日詞彙）。
具體來看遠洋服務的業務情況。
遠洋服務有三大主要業務：
第一項是常見物業公司的主營業務：物業管理服務；
第二項非業主增值服務，比如，協助物業銷售處及展廳的銷售及營銷活動、諮詢服務、物業工程服務等；
第三項社區增值服務，比如停車管理、能源管理，家政等。
從招股書披露的情況來看，遠洋服務主業還是物業管理服務。
從三項業務佔總收益的比例來看，第二項業務雖然前幾天佔比有所提升，但物業管理服務從2018-截止2020年6月30日，佔比是逐漸擴大，尤其是到了今年上半年已超70%。
從管理項目的來源來看，遠洋服務主要得益於有個"好爸爸"。
2017-2019年及截止2020年6月30日，其中，由遠洋集團開發的物業佔比高達85.8%、67.7%、56%和54.7%。
看似佔比在逐漸降低，但加之由遠洋集團主要股東擁有的物業、由遠洋集團合營企業及聯營公司開發的物業佔比均超過了80%！由其他第三方開發/擁有的物業佔比雖逐年增加，但最高佔比也僅為18.8%。
當然，有個"好爸爸"是好命，並非就該批評，只是自己能獨立自強，才更有價值。
從長期發展來看，遠洋服務的業務發展嚴重依賴遠洋地產，也會深受其影響。
這也很好理解，其管理的物業組合中，住宅社區近三年多均超過65.3%，而商業物業佔比在28.1%-30.2%；公共及其他物業佔比均為超過7%。
02
再來看遠洋服務的賺錢能力。
從毛利率來看，遠洋服務最近半年提升較為明顯，從2017-2019年及截止2020年6月30日，遠洋服務總毛利率分別為20.7%、20.1%、20.6%及28.5%。
分業務板塊來看，近三年多社區增值服務毛利率最高，在50%-63.1%，可惜佔比太低（最高為6.6%）；主業物業管理服務的毛利率在15.1%-24.3%；非業主增值服務毛利率在16.3%-22.9%。
對比同行的情況，遠洋物業的毛利率還是不錯，還需再努力一點。
公開的數據顯示，2019年已上市的15家物業公司銷售毛利率平均值為30%，本月2號上市的恆大物業今年上半年的毛利率為38.1%。
有意思的是，招股書中遠洋服務解釋毛利率增加的原因，一是因為疫情享受地方政府授予的若干社保供款減免，減少員工成本21.2百萬元（人民幣），以及"通過優化勞動力分配加強成本控制，減少員工成本4.2百萬"。
看到此，作為打工人，蜜姐心裡默默留下了兩行熱淚……
還有一點值得注意的是，今年是享受了減免，大幅減少員工成本，以後情況恢復正常，這部分減少的成本按理說就沒有了。當然，也不排除繼續"優化勞動力"和加強成本控制，但要達到2千多萬，難度頗大，畢竟現在這一舉措才減少400多萬。
再看收益，最近三年（2017-2019）是逐年遞增，分別為12.13億元、16.10億元及18.29億元，但增速下滑明顯：2018年超30%，但到了今年上半年，已下滑到6.56%！
相比而言，淨利潤的增速好看不少，今年上半年同比增長26.1%。
03
最後說下風險的問題。
物管的業務都是輕資產，一般來說負債較低。
但遠洋服務招股書中顯示的資本負債比率著實讓人吃驚：2018-2019年及截止2020年6月30日，分別高達454.5%、483.1%和439.9%！
資本負債率，是長期負債和長期資本的比率，這個指標說白就是看企業長期借錢多少，是衡量企業財務槓桿使用情況和償債能力的指標。
一家物業公司為啥要借這多錢？
招股書的解釋：
由於2018年遠洋服務發行總金額為31.527億元的資本支持證券及北京駿德於2018年向北京遠和提供貸款1千萬，所以2018年資本負債率大增；
2019年則是因為宣派及派付股息致使總權益減少；
今年上半年該數值減少，則是因為遠洋（中國）向遠洋服務償還了部分貸款。
相信蜜友們也從中看出了些許端倪。
遠洋服務對於遠洋集團的地產業務依賴明顯。而遠洋集團自身的壓力，今年就不小。
從公開的報導來看，今年前7月、前8月、前9月，遠洋集團的合約銷售金額同比下滑均超兩位數，直到前10月，其累計協議銷售額同比下降9%，下滑幅度才有較好減緩。
而今年上半年，遠洋集團僅完成了全年目標32%，更是跌出了房企前30強的隊伍。
今天（12月7日），界面新聞報導，從遠洋集團內部人士了解到，其副總裁陳偉已經離職……
長期來看，遠洋服務要有大發展，要麼指望遠洋集團的房地產業務進一步擴張，要麼就得有更強的獨立能力。
短期來看，其表現主要還得看遠洋集團地產業務的表現了。
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