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原標題:2020年江西省撫州市東鄉城投集團有限公司
公司債券募集說明書
八
重要聲明及提示
一、發行人董事會聲明
發行人董事會已批准本次債券募集說明書，發行人全體董事承諾
其中不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對其真實性、準確
性、完整性承擔個別和連帶的法律責任。發行人不承擔政府融資職能，
發行本次企業債券不涉及新增地方政府債務及隱性債務。
二、發行人負責人和主管會計工作的負責人、會計機構負責人聲
明
發行人負責人和主管會計工作的負責人、會計部門負責人保證本
次債券募集說明書中財務報告真實、完整。
三、主承銷商勤勉盡職聲明
本次債券主承銷商已根據《中華人民共和國證券法》、《企業債
券管理條例》及其他相關法律法規的有關規定，遵循勤勉盡責、誠實
信用的原則，獨立地對發行人進行了盡職調查，確認本次債券募集說
明書中不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對其真實性、準
確性和完整性承擔相應的法律責任。
四、律師事務所及律師聲明
北京盈科（武漢）律師事務所及經辦律師保證由其同意發行人在
募集說明書中引用的法律意見書的內容已經北京盈科（武漢）律師事
務所審閱，確認募集說明書不致因上述內容出現虛假記載、誤導性陳
述及重大遺漏引致的法律風險，並對其真實性、準確性和完整性承擔
相應的法律責任。
五、投資提示
凡欲認購本次債券的投資者，請認真閱讀本募集說明書及其有關
的信息披露文件，並進行獨立投資判斷。主管部門對本次債券發行所
作出的任何決定，均不表明其對債券風險作出實質性判斷。
凡認購、受讓並持有本次債券的投資者，均視同自願接受本募集
說明書對本次債券各項權利義務的約定。
凡認購、受讓並持有本次債券的投資者，均視為同意本次債券《債
權代理協議》、《債券持有人會議規則》對本次債券各項權利義務的
約定。
債券依法發行後，發行人經營變化引致的投資風險，投資者自行
負責。
六、其他重大事項或風險提示
除發行人和主承銷商外，發行人沒有委託或授權任何其他人或實
體提供未在本募集說明書中列明的信息和對本募集說明書作任何說
明。
投資者若對本募集說明書存在任何疑問，應諮詢自己的證券經紀
人、律師、專業會計師或其他專業顧問。
七、綜合信用承諾
發行人以及主承銷商、會計師事務所、律師事務所、評級機構、
擔保人等中介機構均已出具信用承諾書，承諾若違反信用承諾書的承
諾，將依據《證券法》、《企業債券管理條例》和《國家發展改革委
關於進一步改進和加強企業債券管理工作的通知》（發改財金〔2004〕
1134號）等相關法律、法規和規定承擔相應法律責任，並自願接受懲
戒。
八、本次債券基本要素
（一）債券名稱：2020年江西省撫州市東鄉城投集團有限公司公
司債券（簡稱「
20東鄉債」）。
（二）發行總額：本期債券計劃發行額為人民幣10億元，其中基
礎發行額為人民幣5億元，彈性配售額為人民幣5億元。
（三）彈性配售選擇權：根據《企業債券簿記建檔發行業務指引》，
發行人經與簿記管理人協商一致，在發行條款充分披露、簿記建檔發
行參與人充分識別相關風險的前提下，於企業債券發行定價過程中自
主選擇設置彈性配售選擇權。
本期債券彈性配售選擇權強制觸發倍數為5倍，當期計劃發行規
模為人民幣10億元，其中基礎發行額為5億元，彈性配售額為5億元。
當發行時間截止後，如未達到強制觸發倍數的，應按照如下規則
進行配售：
1.申購總量未達到基礎發行額的，按照承銷協議約定的包銷條款
履行責任。應按照基礎發行額5億元進行配售。
2.申購總量已達到基礎發行額，未達到當期計劃發行規模的，不
得使用彈性配售選擇權。應按照基礎發行額5億元進行配售。
3.申購總量已達到當期計劃發行規模，且未達到強制觸發倍數條
件的，發行人可根據授權文件並與簿記管理人協商後，確定是否啟動
彈性配售。如啟動彈性配售，應按照當期計劃發行規模10億元全額進
行配售；如不啟動彈性配售，應按照基礎發行額5億元進行配售。
（四）債券期限：7年期，同時設置本金提前償付條款，第3年、
第4年、第5年、第6年、第7年末分別按照債券發行總額的20%、
20%、20%、20%、20%的比例償還債券本金。
（五）債券利率：本次債券採用固定利率形式，單利按年計息。本
次債券通過中央國債登記結算有限責任公司簿記建檔發行系統，按照
公開、公平、公正原則，以市場化方式確定發行利率。簿記建檔區間
應依據有關法律法規，由發行人和主承銷商根據市場情況充分協商後
確定。票面利率為Shibor基準利率加上基本利差，Shibor基準利率為
《2020年江西省撫州市東鄉城投集團有限公司
公司債券申購和配售辦
法說明》公告日前五個工作日全國銀行間同業拆借中心在
上海銀行間
同業拆放利率網（www.shibor.org）上公布的一年期Shibor（1Y）利率
的算術平均數，基準利率保留兩位小數，第三位小數四捨五入。
（六）還本付息方式：每年期末付息一次，分次還本，在第3至第
7個計息年度每年分別償還本次債券本金的20%。償還本金時，本金
按照債權登記日日終在託管機構名冊上登記的各債券持有人所持債券
面值佔當年債券存續餘額的比例進行分配（每名債券持有人所受償的
本金金額計算取位到人民幣分位，小於分的金額忽略不計）。在第3
至第7個計息年度，利息隨本金的兌付一起支付，每年付息時按債權
登記日日終在託管機構名冊上登記的各債券持有人所持債券面值所應
獲利息進行支付。年度付息款項自付息日起不另計利息，本次債券的
本金自其兌付日起不另計利息。
（七）發行方式：本次債券為實名制記帳式債券，以簿記建檔、集
中配售的方式，通過中央國債登記結算有限責任公司的簿記建檔場所
和系統向機構投資者公開發行。
（八）債券形式：實名制記帳式債券。
（九）發行範圍及對象：通過承銷團成員設置的發行網點的發行對
象為在中央國債登記結算有限責任公司開戶的中國境內機構投資者
（國家法律、法規另有規定的除外）；在上海證券交易所市場的發行對
象為在中國證券登記公司上海分公司開立合格基金證券帳戶或A股證
券帳戶的機構投資者（國家法律、法規禁止購買者除外）。
（十）信用級別：經中證鵬元資信評估股份有限公司綜合評定，本
次債券信用等級為AAA，發行人主體長期信用等級為AA。
（十一）債券擔保：湖北省融資擔保集團有限責任公司為本次債券
出具了《擔保函》，同意為本次債券提供全額無條件不可撤銷的連帶
責任保證擔保。
（十二）上市或交易流通安排：本次債券發行結束後1個月內，發
行人將儘快向有關證券交易場所或其他主管部門提出上市或交易流通
申請。
（十三）稅務事項：根據國家稅收法律、法規，投資者投資本次債
券應繳納的有關稅款由投資者自行承擔。
目 錄
釋 義 .................................................................................................. 1
第一條
債券發行依據 .......................................................................... 4
第二條
本次債券發行的有關機構 ...................................................... 5
第三條
發行概要 .................................................................................. 9
第四條
認購與託管 ............................................................................ 13
第五條
債券發行網點 ........................................................................ 15
第六條
認購人承諾 ............................................................................ 16
第七條
債券本息兌付辦法 ................................................................ 18
第八條
發行人基本情況 .................................................................... 19
第九條
發行人業務情況 .................................................................... 31
第十條
發行人財務情況 .................................................................... 50
第十一條
已發行尚未兌付的債券 ........................................................ 84
第十二條
募集資金用途 ........................................................................ 86
第十三條
償債保證措施 ...................................................................... 114
第十四條
債權代理協議和債券持有人會議 ...................................... 122
第十五條
風險揭示 .............................................................................. 126
第十六條
信用評級 .............................................................................. 131
第十七條
法律意見 .............................................................................. 134
第十八條
其他應說明的事項 .............................................................. 137
第十九條
備查文件 .............................................................................. 138
釋 義
在本募集說明書中，除非上下文另有規定，下列詞語或簡稱具有
以下含義：
發行人/公司
指
撫州市東鄉城投集團有限公司（原撫州市東鄉區投資發展有限
責任公司）
本次債券
指
計劃發行總額為10億元，其中基礎發行額為人民幣5億元、彈
性配售額為人民幣5億元的2020年江西省撫州市東鄉城投集團
有限公司
公司債券
本次發行
指
經有關主管部門正式批准，本次債券在中國境內的公開發行
募集說明書
指
發行人為本次債券發行而根據有關法律法規製作的《2020年江
西省撫州市東鄉城投集團有限公司
公司債券募集說明書》
主承銷商/債權代理人/簿
記管理人/
天風證券指
天風證券股份有限公司
簿記建檔
指
指由發行人與簿記管理人確定本次債券的票面利率簿記建檔區
間，投資者直接向簿記管理人發出申購訂單，簿記管理人負責
記錄申購訂單，最終由發行人與簿記管理人根據申購情況確定
本次債券的最終發行利率的過程。
承銷協議
指
發行人與主承銷商籤署的《2019年江西省撫州市東鄉區投資發
展有限責任公司
公司債券主承銷協議》
承銷團
指
主承銷商為本次債券發行組織的、由主承銷商和分銷商組成的
承銷團
餘額包銷
指
承銷團成員按照承銷團協議所規定的承銷義務銷售本次債券，
並承擔相應的發行風險，即在規定的發行期限內將各自未售出
的本次債券全部自行購入，並按時、足額劃撥本次債券各自承
銷份額所對應的款項
監管銀行/募集和償債資金
專項帳戶監管人/募集資金
監管人
指
中國
工商銀行股份有限公司東鄉支行
《債權代理協議》
指
發行人與債權代理人籤署的《2019年撫州市東鄉城投集團有限
公司
公司債券債權代理協議》
《債券持有人會議規則》
指
發行人與債權代理人籤署的《2019年撫州市東鄉城投集團有限
公司
公司債券債券持有人會議規則》
《專項帳戶監管協議》
指
發行人與監管銀行
、
債權代理人籤署的《
2019年江西省撫州市
東鄉區投資發展有限責任公司
公司債券償債資金專項帳戶監管
協議》
和《
2019年江西省
撫州市東鄉
區投資發展有限責任公司
公司債券募集資金專項帳戶監管協議》
償債帳戶
指
發行人在監管銀行營業網點開立的專項用於償付本次債券本息
的帳戶
債券持有人
指
通過合法方式取得本次債券之投資者
中央國債登記公司
指
中央國債登記結算有限責任公司
中國證券登記公司
指
中國證券登記結算有限責任公司
公司章程
指
《撫州市東鄉城投集團有限公司章程》
20東鄉債指
2020年江西省撫州市東鄉城投集團有限公司
公司債券
劉家排石場
指
撫州市東鄉區劉家排石場有限公司
市政工程
指
撫州市東鄉區市政工程有限責任公司
城投租賃
指
撫州市東鄉區城投機械設備租賃有限公司
地產開發
指
撫州市東鄉區房地產綜合開發有限公司
城投物資
指
撫州市東鄉區城投物資有限公司
城投物業
指
撫州市東鄉區城投物業管理有限公司
城投開發
指
撫州市東鄉區城市投資開發有限公司
評級機構/中證鵬元
指
中證鵬元資信評估股份有限公司
律師事務所
指
北京盈科（武漢）律師事務所
審計機構
指
大信會計師事務所（特殊普通合夥）
擔保公司/擔保人/湖北省
擔保
指
湖北省融資擔保集團有限責任公司（原湖北省擔保集團有限責
任公司）
法定節假日或休息日
指
中華人民共和國的法定及政府定節假日或休息日（不包括香港
特別行政區、澳門特別行政區和臺灣省的法定節假日和/或休息
日）
工作日
指
中國境內的商業銀行的對公營業日（不包括國家法定節假日及
休息日）
元
指
人民幣元
《公司法》
指
中華人民共和國公司法
《證券法》
指
中華人民共和國證券法
《企業債券管理條例》
指
國務院於1993年8月2日頒布的《企業債券管理條例》
《債券管理通知》
指
《國家發展改革委關於進一步改進和加強企業債券管理工作的
通知》（發改財金〔2004〕1134號）
《簡化程序通知》
指
《國家發展改革委關於推進企業債券市場發展、簡化發行核准
程序有關事項的通知》（發改財金〔2008〕7號）
備註：本募集說明書中，部分合計數與各加數直接相加之和在尾數
上可能略有差異，這些差異是由於四捨五入造成的。
第一條 債券發行依據
本次債券業經國家發展和改革委員會發改企業債券〔2020〕88號
批准公開發行。
本次債券業經江西省發展和改革委員會贛發改財金〔2019〕735
號文同意轉報國家發展和改革委員會。
本次債券業經撫州市東鄉城投集團有限公司2019年1月14日審
議，並同意提交股東審議；並經股東撫州市東鄉區城市投資融資辦公
室2019年1月14日出具的《關於同意撫州市東鄉區投資發展有限責
任公司發行
公司債券的批覆》批准申報。
第二條 本次債券發行的有關機構
一、發行人：撫州市東鄉城投集團有限公司
住所：江西省撫州市東鄉區行政中心四樓
法定代表人：陳志忠
經辦人員：楊志和、吳濤
辦公地址：江西省撫州市東鄉區行政中心四樓
聯繫電話：0794-7095829
傳真：0794-7095829
郵政編碼：331800
二、承銷團
（一）主承銷商：
天風證券股份有限公司
住所：湖北省武漢市東湖新技術開發區關東園路2號高科大廈四
樓
法定代表人：餘磊
經辦人員：李佳佳、曾成、曲陶然、鄭瀚、曾超、劉晉東
辦公地址：北京市西城區佟麟閣路36號
聯繫電話：010-59833001、010-59833011
傳真：010-65534498
郵政編碼：100031
（二）分銷商：申港證券股份有限公司
住所：上海市浦東新區世紀大道1589號長泰國際金融大廈
16/22/23樓
法定代表人：邵亞良
經辦人員：周金龍
辦公地址：上海市浦東新區世紀大道1589號長泰國際金融大廈
22樓
聯繫電話：021-20639578
傳真：021-20639696
郵政編碼：200122
三、託管人
（一）中央國債登記結算有限責任公司
住所：北京市西城區金融大街10號
法定代表人：水汝慶
經辦人員：李皓、畢遠哲
辦公地址：北京市西城區金融大街10號
聯繫電話：010-88170745、010-88170731
傳真：010-66061875
郵政編碼：100033
（二）中國證券登記結算有限責任公司上海分公司
營業場所：上海市浦東新區
陸家嘴東路166號中國保險大廈
法定代表人：聶燕
經辦人員：王博
辦公地址：上海市浦東新區
陸家嘴東路166號中國保險大廈
聯繫電話：021-68870172
傳真：021-38874800
郵政編碼：200120
四、審計機構：大信會計師事務所（特殊普通合夥）
住所：北京市海澱區知春路1號學院國際大廈1504室
執行事務合伙人：胡詠華、吳衛星
經辦人員：胡濤、王暢
辦公地址：武漢市武昌區中北路31號知音廣場16層
聯繫電話：027-82814094
傳真：027-82816985
郵政編碼：430071
五、信用評級機構：中證鵬元資信評估股份有限公司
住所：深圳市深南大道7008號陽光高爾夫大廈3樓
法定代表人：張劍文
經辦人員：秦風明、張旻燏
辦公地址：上海市浦東新區東三裡橋路1018號上海數字產業園A
幢601室
聯繫電話：021-51035670
傳真：021-51035670
郵政編碼：200125
六、發行人律師：北京盈科（武漢）律師事務所
住所：湖北省武漢市武昌區武珞路456號新時代商務中心10、11
樓
負責人：李景武
經辦人員：曾倩、耿志宏
辦公地址：湖北省武漢市武昌區武珞路456號新時代商務中心10、
11樓
聯繫電話：027-51817778
傳真：027-51817779
郵政編碼：430064
七、債權代理人：
天風證券股份有限公司
住所：湖北省武漢市東湖新技術開發區關東園路2號高科大廈四
樓
法定代表人：餘磊
經辦人員：李佳佳、曾成、曲陶然、鄭瀚、曾超、劉晉東
辦公地址：北京市西城區佟麟閣路36號
聯繫電話：010-59833001、010-59833011
傳真：010-65534498
郵政編碼：100031
八、募集和償債資金專項帳戶監管人：中國
工商銀行股份有限公
司東鄉支行
住所：江西省撫州市東鄉區恆安東路217號
負責人：趙希泉
經辦人員：曾貞
辦公地址：江西省撫州市東鄉區恆安東路217號
聯繫電話：0794-4232988
傳真：0794-4232318
郵政編碼：331800
九、擔保人：湖北省融資擔保集團有限責任公司
住所：武漢市武昌區洪山路64號湖光大廈7樓
法定代表人：王進力
經辦人員：彭凱
辦公地址：武漢市武昌區洪山路64號湖光大廈7樓
聯繫電話：027-87319263
傳真：027-87319263-8209
郵政編碼：430071
第三條 發行概要
一、發行人：撫州市東鄉城投集團有限公司。
二、債券名稱：2020年江西省撫州市東鄉城投集團有限公司公司
債券（簡稱「
20東鄉債」）。
三、發行總額：本期債券計劃發行額為人民幣10億元，其中基
礎發行額為人民幣5億元，彈性配售額為人民幣5億元。
四、彈性配售選擇權：根據《企業債券簿記建檔發行業務指引》，
發行人經與簿記管理人協商一致，在發行條款充分披露、簿記建檔發
行參與人充分識別相關風險的前提下，於企業債券發行定價過程中自
主選擇設置彈性配售選擇權。
本期債券彈性配售選擇權強制觸發倍數為5倍，當期計劃發行規
模為人民幣10億元，其中基礎發行額為5億元，彈性配售額為5億元。
當發行時間截止後，如未達到強制觸發倍數的，應按照如下規則
進行配售：
1.申購總量未達到基礎發行額的，按照承銷協議約定的包銷條款
履行責任。應按照基礎發行額5億元進行配售。
2.申購總量已達到基礎發行額，未達到當期計劃發行規模的，不
得使用彈性配售選擇權。應按照基礎發行額5億元進行配售。
3.申購總量已達到當期計劃發行規模，且未達到強制觸發倍數條
件的，發行人可根據授權文件並與簿記管理人協商後，確定是否啟動
彈性配售。如啟動彈性配售，應按照當期計劃發行規模10億元全額進
行配售；如不啟動彈性配售，應按照基礎發行額5億元進行配售。
五、債券期限：7年期，同時設置本金提前償付條款，第3年、
第4年、第5年、第6年、第7年末分別按照債券發行總額的20%、
20%、20%、20%、20%的比例償還債券本金。
六、債券利率：本次債券採用固定利率形式，單利按年計息。本
次債券通過中央國債登記結算有限責任公司簿記建檔發行系統，按照
公開、公平、公正原則，以市場化方式確定發行利率。簿記建檔區間
應依據有關法律法規，由發行人和主承銷商根據市場情況充分協商後
確定。票面利率為Shibor基準利率加上基本利差，Shibor基準利率為
《2020年江西省撫州市東鄉城投集團有限公司
公司債券申購和配售
辦法說明》公告日前五個工作日全國銀行間同業拆借中心在
上海銀行間同業拆放利率網（www.shibor.org）上公布的一年期Shibor（1Y）
利率的算術平均數，基準利率保留兩位小數，第三位小數四捨五入。
七、發行價格：本次債券的債券面值為100元，平價發行，以1,000
元為一個認購單位，認購金額必須是1,000元的整數倍且不少於1,000
元。
八、債券形式：實名制記帳式債券。
九、發行方式：本次債券為實名制記帳式債券，以簿記建檔、集
中配售的方式，通過中央國債登記結算有限責任公司的簿記建檔場所
和系統向機構投資者公開發行。
十、發行範圍及對象：通過承銷團成員設置的發行網點的發行對
象為在中央國債登記結算有限責任公司開戶的中國境內機構投資者
（國家法律、法規另有規定的除外）；在上海證券交易所市場的發行
對象為在中國證券登記公司上海分公司開立合格基金證券帳戶或A股
證券帳戶的機構投資者（國家法律、法規禁止購買者除外）。
十一、託管方式：在中央國債登記結算有限責任公司總託管，在
中國證券登記結算有限責任公司上海分公司分託管。
十二、簿記建檔日：本次債券簿記建檔日為2020年8月14日。
十三、發行首日：發行首日為本次債券的發行期限的第1日，即
2020年8月17日。
十四、發行期限：本次債券的發行期限為3個工作日，自發行首
日起至2020年8月19日止。
十五、起息日：本次債券自發行首日開始計息，本次債券存續期
限內每年的8月17日為該計息年度的起息日。
十六、計息期限：本次債券的計息期限自2020年8月17日起至
2027年8月16日止。
十七、還本付息方式：每年期末付息一次，分次還本，在第3至
第7個計息年度每年分別償還本次債券本金的20%。償還本金時，本
金按照債權登記日日終在託管機構名冊上登記的各債券持有人所持債
券面值佔當年債券存續餘額的比例進行分配（每名債券持有人所受償
的本金金額計算取位到人民幣分位，小於分的金額忽略不計）。在第
3至第7個計息年度，利息隨本金的兌付一起支付，每年付息時按債
權登記日日終在託管機構名冊上登記的各債券持有人所持債券面值所
應獲利息進行支付。年度付息款項自付息日起不另計利息，本次債券
的本金自其兌付日起不另計利息。
十八、付息日：2021年至2027年每年的8月17日為上一個計息
年度的付息日（如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第１個工
作日）。
十九、兌付日：本次債券的兌付日為2023年至2027年每年的8
月17日（如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個工作日）。
二十、本息兌付方式：通過本次債券託管機構辦理。
二十一、承銷方式：承銷團餘額包銷。
二十二、承銷團成員：本次債券主承銷商為
天風證券股份有限公
司，分銷商為申港證券股份有限公司。
二十三、擔保方式：湖北省融資擔保集團有限責任公司為本次債
券出具了《擔保函》，同意為本次債券提供全額無條件不可撤銷的連
帶責任保證擔保。
二十四、信用級別：經中證鵬元資信評估股份有限公司綜合評定，
本次債券信用等級為AAA，發行人主體長期信用等級為AA。
二十五、上市或交易流通安排：本次債券發行結束後1個月內，
發行人將向有關交易場所或有關主管部門提出上市或交易流通申請。
二十六、稅務提示：根據國家稅收法律、法規，投資者投資本次
債券應繳納的有關稅金由投資者自行承擔。
第四條 認購與託管
一、本次債券採用實名制記帳式發行，採用簿記建檔、集中配售
的方式，通過承銷團成員設置的發行網點向境內機構投資者（國家法
律、法規另有規定者除外）公開發行和通過上海證券交易所向機構投
資者（國家法律、法規禁止購買者除外）公開發行。本次債券的具體
申購配售辦法請見發行前在相關媒體刊登的《2020年江西省撫州市東
鄉城投集團有限公司
公司債券申購和配售辦法說明》。
二、本次債券承銷團公開發行部分的認購與託管。
本次債券通過承銷團成員設置的發行網點向境內機構投資者公開
發行部分由中央國債登記公司登記託管，具體手續按中央國債登記公
司的《實名制記帳式企業債券登記和託管業務規則》的要求辦理，該
規則可在中國債券信息網（http://www.chinabond.com.cn）查閱或在本
次債券承銷團成員設置的發行網點索取。
境內法人憑加蓋其公章的營業執照（副本）或其他法人資格證明
複印件、經辦人身份證及授權委託書認購本次債券；境內非法人機構
憑加蓋其公章的有效證明複印件、經辦人身份證及授權委託書認購本
次債券。如法律法規對本條所述另有規定，按照相關規定執行。
三、本次債券通過上海證券交易所發行部分的認購與託管。
本次債券通過上海證券交易所發行部分由中國證券登記結算有限
責任公司上海分公司登記託管。
認購本次債券上海證券交易所公開發行的機構投資者憑加蓋其公
章的營業執照（副本）或其他法人資格證明複印件、經辦人身份證及
授權委託書、在中國證券登記公司上海分公司開立的合格基金證券帳
戶或A股證券帳戶卡複印件認購本次債券。
四、參與本期債券發行、登記和託管的各方，均須遵循《企業債
券簿記建檔發行業務指引》及中央國債登記結算有限責任公司的有關
規定。
五、本次債券發行結束後，投資者可按照國家有關法律、法規進
行債券的轉讓和質押。
第五條 債券發行網點
本次債券通過承銷團成員設置的發行網點向境內機構投資者（國
家法律、法規另有規定除外）公開發行和通過上海證券交易所向機構
投資者（國家法律、法規禁止購買者除外）公開發行。承銷團設置的
具體發行網點見附表一。本次債券通過上海證券交易所發行部分，具
體發行網點見附表一中標註「▲」的發行網點。
第六條 認購人承諾
購買本次債券的投資者（包括本次債券的初始購買者和二級市場
的購買者，下同）被視為作出以下承諾：
一、接受募集說明書對本次債券項下權利義務的所有規定並受其
約束；
二、本次債券的發行人依據有關法律、法規的規定發生合法變更，
在經有關主管部門批准後並依法就該等變更進行信息披露時，投資者
同意並接受這種變更；
三、投資者同意
天風證券股份有限公司作為債權代理人，與發行
人籤訂《債權代理協議》，並制定《債券持有人會議規則》，接受該
等文件對本次債券項下權利義務的所有規定並受其約束。投資者購買
本次債券即被視為接受上述協議之權利及義務安排；
四、投資者同意中國
工商銀行股份有限公司東鄉支行作為募集和
償債資金專項帳戶監管人，與發行人籤訂《專項帳戶監管協議》，接
受該等文件對本次債券項下權利義務的所有規定並受其約束。投資者
購買本次債券即被視為接受上述協議之權利及義務安排；
五、本次債券的債權代理人、募集資金及償債帳戶監管人依據有
關法律、法規的規定發生合法變更，在經國家有關主管部門批准並依
法就該等變更進行信息披露時，投資者同意並接受這種變更；
六、本次債券發行結束後，發行人將儘快向有關證券交易場所或
其他主管部門提出交易流通申請，並由主承銷商代為辦理相關手續，
投資者同意並接受這種安排；
七、在本次債券的存續期限內，若發行人依據有關法律法規將其
在本次債券項下的債務轉讓給新債務人承繼時，則在下列各項條件全
部滿足的前提下，投資者在此不可撤銷地事先同意並接受這種債務轉
讓；
（一）本次債券發行與上市交易（如已上市交易）的批准部門對本
次債券項下的債務轉讓承繼無異議；
（二）就新債務人承繼本次債券項下的債務，有資格的評級機構對
本次債券出具不次於原債券信用級別的評級報告；
（三）原債務人與新債務人取得必要的內部授權後正式籤署債務轉
讓承繼協議，新債務人承諾將按照本次債券原定條款和條件履行債務；
（四）原債務人與新債務人按照有關主管部門的要求就債務轉讓承
繼進行充分的信息披露。
第七條 債券本息兌付辦法
一、利息的支付
（一）本次債券在存續期限內每年付息一次，從2023年開始應付
利息隨當年兌付的本金一起支付。每年付息時按債權登記日日終在託
管機構託管名冊上登記的各債券持有人所持債券面值所應獲利息進行
支付。年度付息款項自付息日起不另計利息，本金自兌付日起不另計
利息。本次債券的付息日為2021年至2027年每年的8月17日（如遇
法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個工作日）。
（二）未上市債券利息的支付通過債券託管人辦理；上市債券利息
的支付通過證券登記機構和有關機構辦理。利息支付的具體事項將按
照國家有關規定，由發行人在相關媒體上刊登的付息公告中加以說明。
（三）根據國家稅收法律法規，投資者投資本次債券應繳納的有關
稅金由投資者自行承擔。
二、本金的兌付
（一）本次債券分次還本，從2023年至2027年每年償還本次債券
本金的20%。每年還本時，本金按照債權登記日日終在託管機構名冊
上登記的各債券持有人所持債券面值佔當年債券存續餘額的比例進行
分配（每名債券持有人所受償的本金金額計算取位到人民幣分位，小
於分的金額忽略不計）。
（二）本次債券本金的兌付日為2023年至2027年每年的8月17
日（如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個工作日）。
（三）未上市債券本金的兌付通過債券託管人辦理；上市債券本金
的兌付通過證券登記機構和有關機構辦理。本金兌付的具體辦法將按
照國家有關規定，由發行人在相關媒體上發布的公告中加以說明。
第八條 發行人基本情況
一、發行人概況
公司名稱：撫州市東鄉城投集團有限公司
成立日期：2002年10月3日
註冊資本：30,000.00萬元
法定代表人：陳志忠
企業類型：有限責任公司（國有獨資）
住所：江西省撫州市東鄉區行政中心四樓
經營範圍：交通設施建設；土地收儲；城市基礎設施及市政公用
項目的投資和運營；水利建設開發及城鄉水利基礎設施建設；國有資
產經營和資本運作；項目投資和管理、資產收益管理、資產重組和經
營；房地產開發投資；各類建設工程項目的投資服務（以上經營範圍
中國家有專項審批規定的除外）。
發行人是2002年10月經東鄉區人民政府（原東鄉縣人民政府）
批准成立的國有獨資公司，發行人按照市場化原則承接東鄉區政府委
託的城市基礎設施和土地整理等項目的開發建設，同時加大市場化業
務整合和開拓，一步步向獨立化市場運作轉型。自成立以來，發行人
不斷規範和提高公司管理水平、積極拓展業務範圍，盈利能力不斷增
強，為推動東鄉區的經濟社會發展做出了重要貢獻。目前，公司業務
範圍主要包括土地整理業務、項目代建、石料銷售等業務。
經大信會計師事務所（特殊普通合夥）審計，截至2019年末，公
司總資產1,377,004.49萬元，總負債370,160.15萬元，所有者權益
1,006,844.34萬元，資產負債率26.88%；2017-2019年，公司淨利潤分
別為13,890.86萬元、12,944.40萬元和13,289.02萬元，連續三年盈利，
公司三年平均淨利潤為13,374.76萬元。
二、發行人歷史沿革
撫州市東鄉城投集團有限公司成立於2002年10月3日，系根據
2002年9月16日東鄉縣人民政府下發的《關於印發組建東鄉縣投資
發展有限責任公司方案的通知》（東府發〔2002〕20號），由東鄉縣
國有資產管理局實物出資3,000.00萬元成立。發行人初始註冊資本
3,000.00萬元，為國有獨資公司。此次出資業經江西興東會計師事務
所有限公司於2002年10月2日出具「興東所驗字（2002）第049號」
驗資報告驗證。
2012年5月28日，根據公司股東決議和公司章程修正案，公司
增加註冊資本7,000.00萬元。由股東東鄉縣國有資產管理局分別以貨
幣出資3,500.00萬元、房屋出資1,700.00萬元、土地使用權出資
1,800.00萬元認繳。此次增資業經江西安石會計師事務所有限公司於
2012年5月21日出具「贛安石驗字（2012）第330號」驗資報告驗
證，並辦理了工商變更登記。
2012年9月7日，公司經營範圍變更為：城市基礎設施建設、交
通設施建設及房地產開發、土地收儲（以上經營範圍中國家有專項審
批規定的除外）。
2012年10月19日，公司經營範圍變更為：基礎設施建設、水利
建設開發項目及水利基礎設施建設、交通設施建設及房地產開發、土
地收儲（以上經營範圍中國家有專項審批規定的除外）。
2013年6月28日，發行人變更法定代表人，公司法定代表人由
張文行變更為樂華。
2014年9月1日，發行人變更法定代表人，公司法定代表人由樂
華變更為王飛華。
2016年8月25日，根據東鄉縣人民政府《關於同意變更縣投資
發展有限責任公司股東的批覆》（東府字〔2016〕20號），公司股東
由東鄉縣國有資產管理局變更為東鄉縣城市投資融資辦公室，且公司
變更了經營地址和經營範圍，經營地址由江西省撫州市東鄉縣恆安西
路347號財政大樓三樓變更為江西省撫州市東鄉縣行政中心四樓，經
營範圍變更為：交通設施建設；土地收儲；城市基礎設施及市政公用
項目的投資和運營；水利建設開發及城鄉水利基礎設施建設；國有資
產經營和資本運作；項目投資和管理、資產收益管理、資產重組和經
營；房地產開發投資；各類建設工程項目的投資服務（依法須經批准
的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。2016年9月2日，
公司辦理了工商變更登記。
2017年3月21日，公司名稱由東鄉縣投資發展有限責任公司變
更為撫州市東鄉區投資發展有限責任公司，並辦理工商變更登記。
2017年6月2日，公司控股股東名稱由東鄉縣城市投資融資辦公
室變更為撫州市東鄉區城市投資融資辦公室，並辦理工商變更登記。
2017年12月20日，發行人變更法定代表人，公司法定代表人由
王飛華變更為朱建忠。
2018年3月21日，撫州市東鄉區城市投資融資辦公室向公司增
資20,000.00萬元。公司實收資本增至30,000.00萬元。
2019年4月25日，公司名稱由撫州市東鄉區投資發展有限責任
公司變更為撫州市東鄉城投集團有限公司，並辦理工商變更登記。
2019年11月28日，發行人變更法定代表人，公司法定代表人由
朱建忠變更為陳志忠。
截至本募集說明書出具日，公司註冊資本為人民幣30,000.00萬
元，實收資本為30,000.00萬元。
三、發行人股東情況
撫州市東鄉區城市投資融資辦公室是發行人唯一股東，持有發行
人100.00%的股權，因此，發行人的實際控制人為撫州市東鄉區人民
政府。
截至本募集說明書出具日，撫州市東鄉區城市投資融資辦公室未
將所持發行人股份進行質押。發行人股權結構圖如下：
發行人股權結構圖
100
%
撫州市東鄉區城市投資融資辦公室
撫州市東鄉城投集團有限公司
撫州市東鄉區人民政府
四、公司治理情況和組織結構
（一）公司治理
公司成立以來，建立了符合《公司法》及其他法律法規要求的規
範化公司治理結構，並以公司章程來嚴格規範公司治理。公司依據公
司章程進行公司治理，設有董事會、監事會和經理層，形成了決策、
監督和執行相分離的管理體系。
公司設立董事會，董事會成員共3名。董事會成員每屆任期3年，
任期屆滿，若未進行更換，可以連任。董事會設董事長1名，由董事
會選舉產生。董事會會議由董事長召集和主持。董事會應當對所議事
項的決定作成會議記錄，出席會議的董事應當在會議記錄上簽名。董
事會決議的表決，實行一人一票。董事會對股東負責，行使以下職權：
向股東報告工作；執行股東的決定；決定公司的經營計劃和投資方案；
制訂公司的年度財務預算方案、決算方案；制訂公司的利潤分配方案
和彌補虧損方案；制訂公司增加或者減少註冊資本以及發行
公司債券
的方案；制訂公司合併、分立、解散或者變更公司形式的方案；決定
公司內部管理機構的設置；決定聘任或者解聘公司經理及其報酬事項，
並根據經理的提名決定聘任或解聘公司副經理、財務負責人及其報酬
事項；制定公司的基本管理制度。
公司設監事會，監事會成員共5名。監事會成員中的職工代表由
公司職工通過職工代表大會、職工大會或其他形式民主選舉產生，比
例不低於三分之一。監事每屆任期三年，任期屆滿，若未進行更換，
可以連任。監事會設監事會主席1名，由全體監事過半數選舉產生。
監事會會議由監事會主席召集和主持。監事會每年度至少召開一次會
議，監事可以提議召開臨時監事會會議。監事會決議應當經半數以上
監事通過。監事會應當對所議事項的決定作成會議記錄，出席會議的
監事應當在會議記錄上簽名。監事會行使下列職權：檢查公司財務；
對董事、高級管理人員執行公司職務的行為進行監督，對違反法律、
行政法規、公司章程或者股東決議的董事、高級管理人員提出罷免的
建議；對董事、高級管理人員的行為損害公司利益時，要求董事、高
級管理人員予以糾正；依照《公司法》規定，對董事、高級管理人員
提起訴訟。
公司設總經理1名。總經理對董事會負責，行使下列職權：主持
公司的生產經營管理工作，組織實施董事會決議；組織實施公司年度
經營計劃和投資方案；擬訂公司內部管理機構設置方案；擬訂公司的
基本管理制度；制定公司的具體規章；提請聘任或者解聘公司副總經
理、財務負責人；決定聘任或者解聘除應由董事會決定聘任或者解聘
以外的負責管理人員。
（二）公司組織結構
發行人在組織機構設置方面，以高效、精簡為原則，根據公司的
定位、業務特點和業務發展需要，公司設置財務部、綜合部、融資部、
工程項目部共四個職能部門，各職能部門之間在業務開展中既保持相
互獨立又保持順暢的協作。
截至本募集說明書出具日，公司組織結構圖如下：
公司組織結構圖
監事會
董事會
股東
總經理
工程項目部
財務部
綜合部
融資部
發行人各部門主要職責如下：
1、財務部
執行公司的財務政策及公司章程制度；協助建立健全並嚴格執行
財務管理制度，履行財務監督職能，接受公司監事會及財政、稅務、
審計等部門的檢查；編制調整公司年、季、月度財務計劃，填報各類
財務報表，建立財會檔案，履行財務匯報職能；協助公司各部門進行
投資項目的評估和立項論證，協助公司各部門做好各類經濟、技術合
同的履約工作；負責資金管理，保障資金使用準確，運行安全；負責
公司重點項目的財務管理工作；負責向各子公司委派財務會計，編制
合併報表，對子公司進行必要的財務監督。完成領導交辦的其他工作。
2、綜合部
負責公司部署的各項工作執行情況的檢查、督辦、協調；協助公
司領導處理有關重大事項和突發事件；負責公司各種文字材料的起草、
印發和以公司名義下發文件的審核、印發，負責上級機關文件的收發、
轉發、傳閱、催辦、歸檔等工作；負責公司全局性會議和活動的組織
安排；負責公司對外宣傳和新聞報導工作；負責公司接待、後勤服務、
安全保衛、考勤考績等工作；負責公司人力資源及工資福利管理工作；
承辦公司和上級有關部門交辦的其他工作事項。
3、融資部
負責公司的金融建設；為公司提供多渠道融資服務；同時協助公
司及子公司申請國家專項財政補充基金。
4、工程項目部
負責擬訂公司年度城市建設投資具體計劃；編制基本建設項目建
議書，並對基建項目進行可行性研究；擬訂重大投資項目方案，做好
項目的立項、論證、審批等報批工作。
五、發行人子公司情況
截至2019年末，發行人納入合併範圍的子公司為11家，具體情
況如下：
發行人子公司統計表
單位：萬元、%
公司名稱
持股比例
註冊資本
成立時間
備註
撫州市東鄉區劉家排石場有限公司
100.00
10.00
2019年4月29日
一級子公司
撫州市東鄉區市政工程有限責任公司
100.00
4,000.00
2003年4月15日
一級子公司
撫州市東鄉區城投機械設備租賃有限
公司
100.00
500.00
2019年7月16日
一級子公司
撫州市東鄉區房地產綜合開發有限公
司
100.00
804.00
1992年2月21日
一級子公司
撫州市東鄉區城投物資有限公司
100.00
1,000.00
2019年10月10日
一級子公司
撫州市東鄉區城投物業管理有限公司
100.00
500.00
2019年12月9日
一級子公司
公司名稱
持股比例
註冊資本
成立時間
備註
撫州市東鄉區城市投資開發有限公司
82.50
40,000.00
2013年6月19日
一級子公司
撫州市東鄉區文化旅遊投資發展有限
責任公司
82.50
10,000.00
2014年12月24日
二級子公司
撫州市東鄉區城投旅行社有限公司
82.50
30.00
2018年10月16日
三級子公司
撫州市東鄉區公共運輸集團有限公司
82.50
5,000.00
2019年4月18日
二級子公司
撫州市東鄉區東辰農業發展有限公司
59.50
1,000.00
2019年4月30日
二級子公司
六、發行人重要子公司簡介
（一）撫州市東鄉區城市投資開發有限公司
撫州市東鄉區城市投資開發有限公司是發行人的一級子公司，成
立於2013年6月19日，註冊資本為40,000.00萬元，統一社會信用代
碼為913610290718041613，法定代表人為陳志忠。經營範圍：城市基
礎設施及市政公用項目的投資、融資、運營；城鄉水利基礎設施建設；
國有資產經營和資本運作；項目投資和管理、資產受益管理、資產重
組和經營；房屋租賃；各類建設工程項目的投資服務（依法須經批准
的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。
截至2019年12月31日，城投開發資產總額為1,042,435.08萬元，
負債總額360,330.96萬元，淨資產總額為682,104.13萬元。2019年度，
城投開發實現營業收入72,583.13萬元，淨利潤10,016.06萬元。
（二）撫州市東鄉區市政工程有限責任公司
撫州市東鄉區市政工程有限責任公司是發行人的一級子公司，成
立於2003年4月15日，註冊資本為4,000.00萬元，統一社會信用代
碼為91361029748518379R，法定代表人為李黨琴。經營範圍：市政公
用工程、建築工程、水利水電工程、公路工程、機電工程、地基與基
礎工程、電子與智能化工程、消防設施工程、鋼結構工程、建築裝修
裝飾工程、建築幕牆工程、古建築工程、城市及道路照明工程、公路
路面工程、公路路基工程、河湖整治工程、環保工程、特種設備作業
工程（爆破工程除外）、園林綠化工程、橋梁工程、公路交通工程、
通信工程、預拌混凝土工程、建築勞務分包（勞務派遣除外）、防水
防腐保溫工程（以上項目憑資質經營）（依法須經批准的項目，經相
關部門批准後方可開展經營活動）。
截至2019年12月31日，市政工程資產總額為3,263.79萬元，負
債總額3,030.71萬元，淨資產總額為233.07萬元。2019年度，市政工
程實現營業收入1,953.17萬元，淨利潤19.65萬元。
（三）撫州市東鄉區城投物資有限公司
撫州市東鄉區城投物資有限公司是發行人的一級子公司，成立於
2019年10月10日，註冊資本為1,000.00萬元，統一社會信用代碼為
91361029MA38WX4D69，法定代表人為樂響平。經營範圍：建築材料、
裝飾材料（金屬材料、鋼材、水泥、混凝土、石材、黃沙、木材製品、
磚瓦、玻璃、塑料製品、複合材料、水暖器材、衛生潔具、陶瓷製品、
塗料、防水防火材料、隔音隔熱保溫材料、五金）的銷售、項目投資
和管理、各類建設工程項目的投資服務、石渣開採、砂石開採及加工
銷售、礦山生態治理修復（依法須經批准的項目，經相關部門批准後
方可開展經營活動）。
截至2019年12月31日，城投物資資產總額為249.90萬元，負
債總額250.00萬元，淨資產總額為-0.10萬元。2019年度，城投物資
實現營業收入0.00萬元，淨利潤-0.10萬元。
（四）撫州市東鄉區房地產綜合開發有限公司
撫州市東鄉區房地產綜合開發有限公司是發行人的一級子公司，
成立於1992年2月21日，註冊資本為804.00萬元，統一社會信用代
碼為91361029162963854C，法定代表人為樂響平。經營範圍：房地產
開發（憑資質證書經營）（依法須經批准的項目，經相關部門批准後
方可開展經營活動）。
截至2019年12月31日，地產開發資產總額為34.32萬元，負債
總額1.00萬元，淨資產總額為33.32萬元。2019年度，地產開發實現
營業收入0.00萬元，淨利潤-13.17萬元。
（五）撫州市東鄉區城投物業管理有限公司
撫州市東鄉區城投物業管理有限公司是發行人的一級子公司，成
立於2019年12月09日，註冊資本為500.00萬元，統一社會信用代
碼為91361029MA391YJP4M，法定代表人為樂響平。經營範圍：物業
管理、停車場管理、酒店管理、園林綠化管理、消防管理；設備的維
修保養管理、市政設施維修及管理、房屋修繕及管理；房屋租賃；家
政服務（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。
城投物業系2019年底新設子公司，暫無相關財務數據。
（六）撫州市東鄉區城投機械設備租賃有限公司
撫州市東鄉區城投機械設備租賃有限公司是發行人的一級子公
司，成立於2019年07月16日，註冊資本為500.00萬元，統一社會
信用代碼為91361029MA38PQQN0N，法定代表人為樂響平。經營範
圍：建築機械設備、鋼管、鋼模、塔吊、人貨梯、升降機、工程機械
設備租賃（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活
動）。
截至2019年12月31日，城投租賃資產總額為191.03萬元，負
債總額204.10萬元，淨資產總額為-13.07萬元。2019年度，城投租賃
實現營業收入2.84萬元，淨利潤-13.07萬元。
（七）撫州市東鄉區劉家排石場有限公司
撫州市東鄉區劉家排石場有限公司是發行人的一級子公司，成立
於2019年04月29日，註冊資本為10.00萬元，統一社會信用代碼為
91361029MA38K8CC55，法定代表人為胡勇兵。經營範圍：石碴開採、
砂石加工、銷售（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展
經營活動）。
截至2019年12月31日，劉家排石場資產總額為8,175.15萬元，
負債總額4,657.57萬元，淨資產總額為3,517.59萬元。2019年度，劉
家排石場實現營業收入9,742.57萬元，淨利潤3,517.59萬元。
七、發行人董事、監事及高級管理人員情況
截至本募集說明書出具日，發行人現任組織機構成員如下表：
發行人董事、監事及高管人員基本情況表
序號
姓名
性別
學歷
主要職務
任職到期後是否可以續任
公務員兼職情況
1
陳志忠
男
研究生
董事長、總經理
是
否
2
楊 磊
男
大專
董事、副總經理
是
否
3
吳 濤
男
大專
職工董事
是
否
4
馬榮標
男
本科
監事會主席
是
否
5
樂田和
男
大專
監事
是
否
6
徐開平
男
大專
監事
是
否
7
揭強波
男
本科
職工監事
是
否
8
張 偉
男
本科
職工監事
是
否
9
楊志和
男
大專
副總經理
是
否
截至本募集說明書出具之日，發行人董事、監事及高級管理人員
不存在公務員兼職情況。
（一）董事會成員
陳志忠，男，1975年09月生，研究生學歷。曾任物價局局長。
現任發行人董事長、總經理。
楊磊，男，1973年11生，大專學歷。曾任東鄉縣重點工程管理
辦公室股長，東鄉縣鄱湖辦副主任。現任發行人董事、副總經理。
吳濤，男，1989年7月生，大專學歷。現任發行人職工董事。
（二）監事會成員
馬榮標，男，1976年2月生，本科學歷。曾任東鄉縣佔圩鎮政府
幹部，東鄉縣政府辦幹部，東鄉縣政府辦副主任科員。現任發行人監
事會主席。
樂田和，男，1969年11月生，大專學歷。曾任東鄉縣黎圩鎮財
政所幹部，東鄉縣王橋鎮財政所幹部，東鄉縣虎形山鄉財政所幹部，
東鄉縣小璜鎮財政所幹部。現任發行人監事。
徐開平，男，1971年5月生，大專學歷。曾任東鄉縣鄉鎮企業局
幹部，東鄉縣佔圩鎮財政所幹部。現任發行人監事。
揭強波，男，1983年1月生，本科學歷。曾任江河幕牆廣東分公
司職工，崇仁縣城市建設投資發展有限公司職工。現任發行人職工監
事。
張偉，男，1991年7月生，本科學歷。曾任宜人投資公司施工員。
現任發行人職工監事。
（三）高級管理人員
陳志忠，總經理，履歷詳見本節「董事會成員」部分。
楊磊，副總經理，履歷詳見本節「董事會成員」部分。
楊志和，男，1977年9月生，大專學歷。曾任東鄉區財政局會計
核算中心總會計師，東鄉區財政局國家支付中心副主任。現任發行人
副總經理。
第九條 發行人業務情況
一、發行人主營業務情況
發行人作為東鄉區人民政府重點構建的城市基礎設施項目投資、
建設和國有資產運營、管理平臺，形成了項目代建、土地整理、城市
公交、石料銷售、市政工程、設備租賃等六項主營業務，構建了多元
化的經營體系。
2017-2019年，公司主營業務收入分別為83,422.43萬元、77,869.13
萬元和84,177.40萬元，主營業務成本分別為70,913.85萬元、67,519.88
萬元和69,817.04萬元，毛利潤分別為12,508.58萬元、10,349.25萬元
和14,360.36萬元，毛利率分別為14.99%、13.29%和17.06%。2017-2019
年，公司主營業務具體情況如下：
發行人2017-2019年主營業務收入、成本和利潤情況
單位：萬元、%
業務板塊
主營業務收入
主營業務成本
毛利潤
毛利率
2019年度
土地整理
-
-
-
-
項目代建
72,316.47
62,883.89
9,432.58
13.04
城市公交
266.66
744.27
-477.61
-179.11
石料銷售
9,638.26
4,546.13
5,092.13
52.83
市政工程
1,953.17
1,639.95
313.22
16.04
設備租賃
2.84
2.80
0.04
1.49
合計
84,177.40
69,817.04
14,360.36
17.06
2018年度
土地整理
553.50
288.90
264.60
47.81
項目代建
77,315.63
67,230.98
10,084.65
13.04
合計
77,869.13
67,519.88
10,349.25
13.29
2017年度
土地整理
5,004.90
2,724.69
2,280.21
45.56
項目代建
78,417.53
68,189.16
10,228.37
13.04
合計
83,422.43
70,913.85
12,508.58
14.99
2017-2019年，發行人土地整理業務實現營業收入分別為5,004.90
萬元、553.50萬元和0.00萬元。2018-2019年度，發行人土地整理業
務收入分別減少4,451.40萬元和553.50萬元，降幅分別為88.94%和
100.00%，主要系根據地方政府相關安排以及公司的統籌規劃，發行
人土地整理業務開展較少所致。2017-2018年，發行人土地整理業務
的毛利率分別為45.56%和47.81%。
2017-2019年，發行人項目代建業務實現營業收入分別為
78,417.53萬元、77,315.63萬元和72,316.47萬元；毛利率始終維持在
13.04%，處於相對較高水平。目前公司承建的項目較多，隨著代建項
目的逐步竣工決算，未來公司收入和利潤將有可靠保障。
此外，發行人於2019年通過劃撥和設立新增多家並表子公司，主
營業務同步拓展了城市公交、石料銷售、市政工程、設備租賃等四個
板塊，2019年各版塊分別實現收入266.66萬元、9,638.26萬元、1,953.17
萬元和2.84萬元，實現毛利潤-477.61萬元、5,092.13萬元、313.22萬
元和0.04萬元，毛利率分別為-179.11%、52.83%、16.04%和1.49%。
隨公司業務協同發展和子公司經營活動趨穩，將在未來長效補足公司
的業務板塊，進一步增厚公司的盈利能力。
二、發行人主營業務經營模式
目前發行人及下屬企業主要從事土地整理業務和基礎設施項目建
設業務，具體介紹如下：
（一）土地整理業務
經東鄉區政府授權，通過對東鄉區經濟開發區內的淵山崗工業園、
大富工業園、東山工業園、淺水灣工業園、東輝工業園以及東升工業
園等進行土地整理開發，發行人經營土地整理業務，並收取該項收入。
發行人該業務由公司本部及子公司撫州市東鄉區城市投資開發有限公
司負責實施。公司通過對東鄉區土地進行整理和開發，可以實現城市
土地資產的盤活，同時可以拓展公司業務，提升市場化運作水平。
發行人的土地整理開發業務模式為：發行人先對儲備土地進行整
理開發，在土地整理的過程中，相應成本由公司通過自身墊支；當土
地達到出讓條件後，發行人再將整理後的土地交由土儲中心以招拍掛
的形式進行出讓。土地出讓金經由東鄉區財政局扣除相關稅費等部分
後的淨收益返還款，作為公司的土地整理收入。不同來源的土地出讓，
相關成本、費用和收益的返還比例有所不同。
2018年，公司與子公司東鄉區城市投資開發有限公司合計整理
83.85畝土地，主要為工業用地和部分商服用地，確認整理收入553.50
萬元，確認整理成本288.90萬元。2018年土地整理收入毛利率47.81%，
較上年上升2.25個百分點，基本保持穩定，主要是由於不同土地的投
入成本不同所致。2019年度，由於地方政府相關安排以及公司的統籌
規劃，發行人未開展土地整理業務。
2017-2019年公司土地整理情況
單位：萬元、畝
年度
地塊數量（塊）
面積
出讓價格
成本
收入
已回款
2017
19
590.86
5,561.00
2,724.69
5,004.90
5,004.90
2018
3
83.85
615.00
288.90
553.50
553.50
2019
-
-
-
-
-
-
-
合計
674.71
-
3,013.59
5,558.40
5,558.40
（二）基礎設施項目建設業務
依據與東鄉區政府籤訂的《項目委託代建（管）協議》，發行人
經營項目代建業務，並收取代建管理費用。發行人項目代建業務主要
為代建城市基礎設施建設項目，由公司本部及子公司東鄉區城市投資
開發有限公司負責實施。
發行人項目代建業務盈利模式為：委託代建收入為代建項目實際
發生的成本加上項目代建管理費，經東鄉區政府和發行人協商一致後
確定，項目代建管理費為項目投資實際支出（財務記錄支出並含預付
工程款）的15%確認記入發行人的代建收入。
項目代建收入是公司重要收入來源之一，近三年發行人均有代建
項目移交並取得收入。2017-2019年，發行人項目代建收入分別為
78,417.53萬元、77,315.63萬元和72,316.47萬元，佔主營業務收入的
比重分別為94.00%、99.29%和85.91%。2019年，公司實現收入的代
建項目主要包括藝術劇院及文化館、新人民醫院、城區主幹道、行政
服務中心等，具體明細如下所示：
2019年發行人代建項目成本和收入構成明細
單位：萬元
項目
項目成本
項目收入
費率
藝術劇院及文化館
9,183.93
10,561.52
15.00%
停車場
7,999.25
9,199.14
15.00%
新人民醫院
6,851.16
7,878.83
15.00%
城區主幹道
6,387.55
7,345.68
15.00%
行政服務中心
5,700.17
6,555.20
15.00%
汙水處理廠
5,275.95
6,067.34
15.00%
實驗中學
2,505.44
2,881.25
15.00%
城東小學
1,610.45
1,852.01
15.00%
佛嶺工程
1,362.65
1,567.05
15.00%
320國道改線工程
1,323.58
1,522.11
15.00%
黨校工程
1,293.92
1,488.00
15.00%
茶林港至下陽段改造工程
1,235.11
1,420.38
15.00%
高鐵站前廣場
1,167.48
1,342.60
15.00%
S208
1,002.10
1,152.42
15.00%
城東幼兒園
890.55
1,024.13
15.00%
室內遊泳館
807.04
928.10
15.00%
王震大道
616.01
708.41
15.00%
一中一期
579.55
666.48
15.00%
預備役營房改造
578.46
665.23
15.00%
東磷學校
486.62
559.61
15.00%
看守所
446.55
513.54
15.00%
新區建設路
433.00
497.95
15.00%
建設路
357.00
410.55
15.00%
民警訓練中心
349.37
401.77
15.00%
子山路
323.96
372.55
15.00%
公安指揮中心建設
308.20
354.42
15.00%
老東撫路
297.60
342.24
15.00%
磷肥廠學校
274.68
315.88
15.00%
畜牧產品交易市場
252.42
290.28
15.00%
二中
224.01
257.61
15.00%
大富大道
222.96
256.40
15.00%
武警中隊
215.00
247.25
15.00%
華雲路
184.45
212.12
15.00%
體育館
174.44
200.61
15.00%
東騰工業園
166.07
190.98
15.00%
恆安南側主幹道
158.10
181.82
15.00%
東升工業園
154.05
177.16
15.00%
舒同東路
145.99
167.89
15.00%
白水壠公園
141.40
162.62
15.00%
磷肥廠公園
136.69
157.19
15.00%
東輝大道
113.07
130.03
15.00%
人防指揮中心
105.00
120.75
15.00%
東升大道
101.85
117.13
15.00%
龍山森林公園
89.93
103.43
15.00%
清風苑
73.87
84.95
15.00%
東臨公路
66.24
76.18
15.00%
重點工程
59.10
67.97
15.00%
雙語幼兒園
58.76
67.57
15.00%
三江口小橋
55.40
63.71
15.00%
老幹部活動中心
53.79
61.85
15.00%
龍山北路
49.60
57.04
15.00%
北港河
34.81
40.03
15.00%
電路一電源電路二電源
33.01
37.96
15.00%
恆安三期
31.84
36.62
15.00%
迎賓大道
31.02
35.68
15.00%
南外環路
27.42
31.54
15.00%
東金路
20.43
23.49
15.00%
王安石像遷移
19.60
22.54
15.00%
消防二中隊
13.80
15.87
15.00%
鳳凰社區小遊園
9.45
10.87
15.00%
普安一橋二橋
5.30
6.10
15.00%
街心花園
4.60
5.29
15.00%
社會福利院
1.76
2.03
15.00%
民兵訓練基地
1.33
1.53
15.00%
合計
62,883.89
72,316.47
15.00%
三、發行人所在行業情況
目前發行人及下屬企業主要從事土地整理業務和項目代建業務，
所處行業主要為土地整理開發行業、城市基礎設施建設行業和保障性
住房行業。
（一）土地整理開發行業
1、我國土地整理開發行業的現狀及前景
土地是人類賴以生存和發展的基礎，是一個地方可持續發展的重
要資源，對經濟社會發展具有重要的戰略意義。城市土地整理與開發
是通過對城市土地進行勘測、設計、拆遷、維護、整治和城市基礎設
施配套建設，對城市國有土地進行開發和再開發的經營活動，包括新
城區的土地開發和舊城區土地的再開發。通過使用權轉讓或出租，土
地開發企業可獲取一定的經濟收益；同時，城市土地整理與開發盤活
了存量土地，增加了城市土地的供給。
我國的城鎮化進程正處於快速發展階段，城市土地的收儲、開發
與經營對於城鎮化進程的推進具有重要意義。從我國當前情況來看，
土地總供給受城市規劃與耕地面積限制，新增供給壓力越來越大；房
地產市場的發展，刺激開發商土地購置熱情，土地需求明顯上升。在
經濟發達地區特別是近年城市規模迅速擴大的中小城市，利用土地收
儲解決用地難、用地貴的問題，促進了經濟社會的發展。今後，政府
必將加大力度進行土地的收儲與整理，強化土地的開發與經營，提高
土地利用的綜合效益。
2020年是我國全面建設小康社會的關鍵時期，工業生產增長、改
善人民居住環境將對工業和民用建築產生巨大需求。隨著國內經濟的
持續發展和我國城市化和工業化進程加快，土地作為不可再生性稀缺
資源，長期內將保持升值趨勢，這使得城市土地整理與開發行業在未
來較長一段時間內能夠持續穩定地發展。另一方面，隨著我國城市化
進程的不斷加快，城市建設用地的快速增長，一級土地的開發越來越
迫切，需要在創新土地開發模式的同時，保證土地市場的可持續發展。
據中國指數研究院的數據預測顯示，未來20年，中國的城市人口比例
將達到70%，人們對城市土地的需求不斷擴大，而城市中心可利用的
土地資源有限，因此未來一級土地開發行業將不再局限於城市中心區，
而是向城市外圍，周邊郊縣等迅速擴展。基於此，我國土地整理與開
發行業必將隨著不斷加快的城市化進程繼續創新發展。
2、東鄉區土地整理開發行業現狀及前景
東鄉區位於江西省東部，是撫州的北大門，建縣於明正德七年（公
元1512年），東臨餘江，西界進賢、臨川，北連餘干，南與金溪、臨
川接壤。全縣總面積1,388平方公裡，東鄉區轄9個鎮、4個鄉，共有
16個居委會、138個村委會。2018年，東鄉區戶籍總人口為48萬。
東鄉距省會南昌96公裡，位於以南昌為核心的環鄱陽湖城市群中心區
域，境內滬昆電氣化鐵路、滬昆高速、杭長高鐵以及320國道、東臨
一級公路縱橫交錯，構成交通大動脈，區位優勢明顯，是贛東地區的
重要交通樞紐，素有「贛東門戶」之稱。尤其是杭長高鐵撫州市唯一
的停靠站「撫州東站」就設在東鄉，該高鐵於2014年正式營運。優越
的地理位置也提升了東鄉的土地價值。土地整理開發不僅可以為東鄉
區發展提供資金支持，也為落實東鄉區的城市建設規劃提供保障。
2012年底，東鄉縣出臺《東鄉縣城市總體規劃（2011-2030）》，
該規劃提出的重大建設和基礎設施布局合理，確定東鄉縣中期（2020
年）城市人口規模為50萬人、城鎮化水平為53-54%，遠期（2030年）
城市人口規模為55萬人、城鎮化水平為65-66%。確定在2011-2030
年，東鄉縣中心城區總體規劃面積約65平方公裡，規劃區面積為233
平方公裡。新增用地應優先保證重點地區以及重大項目、公共服務設
施和基礎設施的建設需求，提高建設用地的使用效益，改造用地應優
先用於拆遷安置房及保障房建設。預計，未來幾年土地開發運營仍然
是東鄉區發展的重要資金來源保障，東鄉區的土地市場也將繼續穩定
發展。
（二）城市基礎設施建設行業
1、我國城市基礎設施建設行業現狀及前景
改革開放以來，隨著城市基礎設施建設的大力推進，我國城市化
水平快速提高。2020年2月28日，國家統計局發布的統計數據顯示
2019年中國城鎮化率比上年提高1.02個百分點，達到60.60%。城市
化進程已成為促進我國經濟增長、推動我國社會進步、縮小城鄉發展
差距的重要手段。與此同時，我國城市人口的急劇膨脹和城市規模的
迅速擴大導致城市基礎設施供給明顯不足，影響了城市綜合服務功能
的發揮和投資環境的改善，制約了人民生活水平的提高和城市經濟的
發展。
城市基礎設施通常投資規模大且投資回收期長，項目的投融資往
往由地方政府設立的城市建設投資公司承擔。近年來，為了加快城市
基礎設施建設，各級政府一方面增加財政投入，另一方面通過出臺一
系列政策措施，多渠道引入資金，利用金融槓桿，促進城市基礎建設
行業快速發展。隨著資金的不斷投入及政策的貫徹落實，我國城市基
礎設施建設行業取得了快速的發展，根據國家統計局發布的《2019年
國民經濟和社會發展統計公報》，截至2019年末，全國大陸總人口為
140,005萬人，城鎮常住人口達到84,843萬人，城鎮化率達到60.60%。
然而從整體上看，我國城市經濟發展中長期存在著基礎設施供給
不足的「瓶頸」，城市化水平仍然滯後，結構仍不合理，地區差異較
為明顯，在一定程度上導致了低效率的資源配置和經濟發展的被動，
其主要表現為城市道路擁擠、管網建設不足、汙水和垃圾處理不完善、
居住條件差、環境保護欠缺、可持續發展能力不強、區域性差距較大
等問題。
黨的「十九大」報告指出要深入推進新型城鎮化建設，我國城鎮
化率年均提高1.2%。根據第十三屆全國人民代表大會第三次會議政府
工作報告，常住人口城鎮化率首次超過60%，重大區域戰略深入實施。
由此可以預測，城市基礎設施建設作為城鎮化進程的基礎配套，將是
未來我國城市建設的重點，這將大大帶動城市建設以及相關的城建資
源性資產開發業務的需求。因此，城市基礎設施建設行業在城市化的
進程中將承擔更多的建設任務，面臨更大的發展空間。
2、東鄉區城市基礎設施建設行業現狀及前景
近年來，隨著經濟社會的快速發展，東鄉區城市基礎設施建設和
公共服務設施建設加快推進。東鄉區把文明創建當作最大的民生實事
來抓，集中精力改善城市硬設施。完成城南、大富、糖廠、磷肥廠等
區域的控制性詳規和防洪排澇、商業網點、燃氣、旅遊、綠地系統等
專項規劃編制；推進電力、保障性住房、排水、地下綜合管廊等專項
規劃。全面推進320國道改線、室內遊泳館、黨校等50個城建項目，
城東小學等21個新建項目正式開工建設；打造行政文化休閒片區，集
中推進「三館一院兩中心」等項目建設。對515個村點實施新農村建
設，完成改水5,700戶、改廁5,200戶、硬化道路840公裡；按照贛東
民居風格，對「三高兩線」房屋實施立面改造，高標準建設東臨公路
秀美鄉村精品線。投資3,000餘萬元，啟動創建佛嶺公園國家級4A景
區；扶持發展民宿經濟，建成各類民宿106棟，打造集文化旅遊、綠
色生態、休閒度假於一體的文化型、民俗型、生態型、休閒型景區，
方便市民休閒娛樂。
隨著城市規劃建設的逐步展開，城市文明將加快普及，農村生產
方式、生活方式和組織方式將發生深刻變化，城鄉二元結構逐步向城
鄉一體化轉變，東鄉區的城市基礎設施建設將迎來一個蓬勃發展的時
期。
四、發行人在行業中的地位和競爭優勢
（一）發行人在行業中的地位
東鄉區隸屬於撫州市，撫州市的平臺公司主要有撫州市投資發展
（集團）有限公司、撫州市臨川區城鎮建設開發投資有限公司、撫州市
東鄉城投集團有限公司、崇仁縣城市建設投資發展有限公司等。撫州
市投資發展（集團）有限公司系撫州市資產規模、業務範圍最大的政
府平臺公司，撫州市臨川區城鎮建設開發投資有限公司是撫州市臨川
區的主要投融資平臺公司，在資產規模、業務範圍等方面僅次於撫州
市投資發展（集團）有限公司的投融資平臺公司，撫州市東鄉城投集
團有限公司系東鄉區主要投融資平臺公司，崇仁縣城市建設投資發展
有限公司系崇仁縣主要投融資平臺公司。
撫州市主要平臺公司情況（財務數據截至2019年末/2019年度）
單位：億元
公司名稱
平臺級別
成立時間
註冊資本
總資產
淨資產
營業收入
淨利潤
撫州市投資發展（集
團）有限公司
市級（撫州市）
2002-6-8
36,795萬元
766.27
388.81
44.99
7.17
撫州市臨川區城鎮建
設開發投資有限公司
區級（臨川區）
2002-5-8
70,000萬元
162.05
107.37
8.09
0.59
撫州市東鄉城投集團
有限公司
區級（東鄉區）
2002-10-3
30,000萬元
137.70
100.68
8.43
1.33
崇仁縣城市建設投資
發展有限公司
縣級（崇仁縣）
2005-12-16
10,000萬元
101.47
61.96
5.72
0.48
註：崇仁縣城市建設投資發展有限公司暫未披露2019年審計報告，上表數據出自該公司2018
年審計報告。
（1）撫州市投資發展（集團）有限公司系撫州市市級城市基礎設
施建設運營主體，承擔著市級絕大部分基礎設施建設的任務，撫州市
投資發展（集團）有限公司系撫州市資產規模、業務範圍最大的政府
平臺公司。該公司成立於2002年6月8日，註冊資本36,795萬元，
截至2019年末，該公司總資產766.27億元，淨資產388.81億元，2019
年度實現營業收入44.99億元，實現淨利潤7.17億元。截至報告期末，
撫州市投資發展（集團）有限公司主體評級AA+。
（2）撫州市臨川區城鎮建設開發投資有限公司主要系撫州市臨川
區的平臺公司，主要承擔著臨川區的城市基礎設施、保障性住房、土
地整理等項目的開發建設等，系撫州市範圍內僅次於撫州市投資發展
（集團）有限公司的政府平臺公司。該公司成立於2002年5月8日，
註冊資本70,000萬元，截至2019年末，該公司總資產162.05億元，
淨資產107.37億元，2019年度實現營業總收入8.09億元，實現淨利
潤0.59億元。
（3）崇仁縣城市建設投資發展有限公司系崇仁縣主要投融資建設
運營平臺，業務範圍主要涵蓋崇仁縣。該公司成立於2005年12月16
日，註冊資本10,000萬元，截至2018年末，該公司總資產101.47億
元，淨資產61.96億元，2018年度實現營業收入5.72億元，實現淨利
潤0.48億元。截至報告期末，崇仁縣城市建設投資發展有限公司主體
評級AA-。
截至2020年5月末，撫州市範圍內平臺公司已發行尚未兌付債券
只數22隻，債券餘額162.00億元。除發行人及其子公司外，東鄉區
其他企業不存在債券融資行為。具體明細如下：
單位：億元、%
序
號
發行主體
債券簡稱
發行
規模
當前
餘額
票面
利率
債項/主體
評級
發行日期
到期日期
1
撫州市投資發展（集
團）有限公司
20撫州投資
PPN004
5.50
5.50
3.08
-/AA+
2020-05-27
2020-11-24
2
撫州市投資發展（集
團）有限公司
20撫州投資
PPN003
2.00
2.00
3.97
-/AA+
2020-04-23
2023-04-24
3
撫州市投資發展（集
團）有限公司
20撫州投資
MTN002
6.50
6.50
3.57
AA+/AA+
2020-04-01
2025-04-03
4
撫州市投資發展（集
團）有限公司
20撫州投資
MTN001
5.00
5.00
3.49
AA+/AA+
2020-03-11
2025-03-13
5
撫州市投資發展（集
團）有限公司
20撫州投資
PPN002
5.00
5.00
4.00
-/AA+
2020-03-09
2023-03-10
6
撫州市投資發展（集
團）有限公司
20撫州投資
PPN001
3.00
3.00
4.60
-/AA+
2020-01-02
2023-01-03
7
撫州市投資發展（集
團）有限公司
19撫州投資
MTN004
4.00
4.00
4.48
AA+/AA+
2019-12-24
2024-12-26
8
撫州市投資發展（集
團）有限公司
19撫州0121.00
21.00
4.70
-/AA+
2019-11-13
2024-11-15
9
撫州市投資發展（集
團）有限公司
19撫州投資
MTN003
4.50
4.50
4.17
AA+/AA+
2019-09-03
2024-09-05
10
撫州市投資發展（集
團）有限公司
19撫州投資
MTN002
11.00
11.00
4.18
AA+/AA+
2019-08-14
2024-08-16
11
撫州市投資發展（集
團）有限公司
19撫州投資
MTN001
3.00
3.00
4.67
AA/AA
2019-01-09
2024-01-11
12
撫州市投資發展（集
團）有限公司
19撫州投資
PPN001
5.00
5.00
6.05
-/AA
2019-01-04
2022-01-08
13
撫州市投資發展（集
團）有限公司
18撫州投資
MTN002
2.00
2.00
6.29
AA/AA
2018-09-26
2023-09-28
14
撫州市投資發展（集
團）有限公司
18撫州投資
MTN001
10.00
10.00
6.14
AA/AA
2018-03-27
2023-03-29
15
撫州市投資發展（集
團）有限公司
17撫投專項債
9.30
9.30
5.70
AA/AA
2017-10-27
2024-10-30
16
撫州市投資發展（集
團）有限公司
16撫州投資
MTN002
10.00
10.00
4.45
AA/AA
2016-11-22
2021-11-24
17
撫州市臨川區城鎮建
設開發投資有限公司
19臨川城投債01
11.00
11.00
8.00
AA/AA
2019-02-25
2026-02-26
18
撫州市臨川區城鎮建
設開發投資有限公司
17臨川城投債01
5.00
5.00
6.50
AA/AA
2017-12-22
2024-12-25
19
撫州市臨川區城鎮建
設開發投資有限公司
16臨川城投債
15.00
12.00
5.68
AA/AA-
2016-07-04
2023-07-05
20
崇仁縣城市建設投資
發展有限公司
18崇仁城投債
10.00
10.00
7.00
AA+/AA-
2018-03-07
2025-03-08
21
撫州市東鄉城投集團
有限公司
17東鄉債
10.00
8.00
6.20
AA/AA-
2017-03-17
2024-03-20
22
撫州市東鄉區城市投
資開發有限公司
20東鄉019.20
9.20
6.50
AA/AA
2020-03-16
2027-03-18
-
-
合計
167.00
162.00
-
-
-
-
註：經核查，截至2019年末，上述平臺公司無已批未發企業債券情形。
以上撫州市的平臺公司以及發行人，在各自的區域範圍內具有區
域優勢，業務區域重合度較低。
發行人作為東鄉區主要的城市基礎設施建設及投融資主體，擔負
著為東鄉區市政工程、保障性住房等城市基礎設施項目的建設。發行
人自成立以來一直得到當地政府的大力支持，其經營領域和投資範圍
涵蓋了城市基礎設施建設、保障性住房以及土地整理與開發等業務，
發行人與撫州市的其他平臺公司在業務區域範圍上重合度較低，具備
區域龍頭地位。從資產規模、收入利潤以及業務範圍等方面，發行人
系東鄉區最大的政府平臺公司。
公司自成立以來，經營規模和實力不斷壯大，在東鄉區市政工程、
保障性住房等城市基礎設施建設以及土地整理與開發領域已經形成了
顯著的競爭力，具有區域內壟斷性經營優勢，市場相對穩定，持續盈
利能力較強，經營的資產具有長期穩定的投資收益。隨著東鄉區經濟
的不斷發展，城鎮化進程的不斷推進，發行人具備良好的發展機遇和
較大的發展空間。
（二）發行人所具備的競爭優勢
發行人作為東鄉區主要的基礎設施建設、國有資產運營的綜合性
平臺，擔負著為市政工程、保障性住房等城市基礎設施建設項目籌集
資金與建設的任務，具備以下優勢：
1、顯著的區域優勢
東鄉區距江西省省會南昌96公裡，位於以南昌為核心的環鄱陽湖
城市群中心區域，境內滬昆電氣化鐵路、滬昆高速、杭長高鐵以及320
國道、東臨一級公路縱橫交錯，構成交通大動脈，區位優勢明顯，是
贛東地區的重要交通樞紐，素有「贛東門戶」之稱。尤其是杭長高鐵
撫州市唯一的停靠站「撫州東站」就設在東鄉，該高鐵於2014年正式
營運。
綜上所述，東鄉區具有顯著的區域優勢，區域經濟保持平穩快速
增長。便利的交通，使東鄉成為了人流、物流、資金流和信息流的聚
集地，為東鄉推進大開放、實施大招商、促進大發展，提供了十分有
利的條件。發行人作為東鄉區主要的城市基礎設施建設及投融資主體，
區域經濟的發展也將對其今後的發展起到積極促進的作用。
2、政府的大力支持
發行人作為東鄉區重要的城市基礎設施建設及投融資主體，擔負
著為東鄉區市政工程、保障性住房等城市基礎設施建設項目籌集資金
與建設的任務。因此，在項目投資、融資方面得到了東鄉區人民政府
的大力支持。東鄉區人民政府一方面通過優化發行人業務結構、優質
資產注入和項目委託開發等形式，擴大公司業務範圍，提升公司業務；
另一方面通過財政補貼等多種方式對發行人進行全方位支持。同時，
區政府及稅務部門在稅收方面也給予公司政策扶持，使得公司競爭力
進一步提升。藉助強有力的政府背景，公司在充分利用政府資源、資
金、社會關係和有關政策等方面具有較明顯的優勢。
3、行業壟斷性及穩定性優勢
作為東鄉區主要的基礎設施建設、國有資產運營的綜合性平臺，
公司經營和投資範圍涵蓋了市政工程、保障性住房等基礎設施建設以
及土地整理與開發等多個領域，處於行業壟斷地位，基本沒有外來競
爭者，市場相對穩定，具有持續穩定盈利能力。由此可見，發行人的
區域壟斷地位將使其長期保持穩定可期、平穩增長的經營規模。
4、良好的融資能力
公司作為東鄉區重點國有企業，資信狀況良好，與眾多金融機構
建立了密切、長久的合作關係。公司自成立以來，得到了各大銀行的
大力支持，並保持了長期良好的合作關係。通過與各大商業銀行的良
好合作，公司的經營發展將得到有力的信貸支持，業務拓展能力也有
了可靠的保障，並為公司開展資本市場融資提供了有效的保證。
五、發行人地域經濟情況
（一）撫州市概況
撫州市位於江西省東部，東鄰福建省，南接贛州，西與吉安、宜
春相連，北臨鄱陽湖。撫州具有「襟領江湖、控帶閩粵」、「南昌遠
郊、閩臺近鄰」的區位優勢，撫州是江西省唯一同時享受鄱陽湖生態
經濟區國家戰略、海峽西區國家發展戰略、振興原中央蘇區戰略等三
大國家重大發展戰略政策的設區市。撫州交通便利，距省會城市南昌
僅100公裡，有國家一級公路直達。鷹廈、浙贛、向樂鐵路穿境而過，
撫州火車站（二級站）離市區6公裡；滬瑞高速公路撫州至上海段即
將通車；京福高速公路、昌廈高速公路已全面開通，320、316、206
國道橫穿市境；距南昌昌北機場僅100公裡，至香港、深圳、廣州、
廈門、上海、寧波、北京等各大城市均有航班。
撫州是著名的宜業、宜居、宜遊「三宜城市」。城市環境優美，
被評為國家園林城市。撫州自古農耕紡織發達，是全國的主要產糧區
和儲糧基地，贛撫平原的糧食和其他農副產品源源不斷地運銷到江蘇、
浙江、福建、廣東的眾多地區。撫州的教育事業長盛不衰，宋朝以來，
撫州更是群賢薈萃，英才輩出，如銳意改革的北宋政治家、思想家王
安石，大散文家曾鞏；詞壇巨臂晏殊、晏幾道；被譽為「東方莎士比
亞」的偉大劇作家湯顯祖；人稱「百世大儒」的哲學家、思想家陸九
淵等，歷代相襲的尊師重教風氣，使得撫州教育至今仍在全國居領先
地位。
近年來，撫州市經濟社會保持穩步向好態勢。2019年全市實現生
產總值1,510.92億元，比上年增長7.9%。其中，第一產業增加值215.20
億元，增長3.1%；第二產業增加值573.88億元，增長8.2%；第三產
業增加值721.85億元，增長9.4%。三次產業比由上年的14.4：38.1：
47.5調整為14.2：38.0：47.8。規模以上工業增加值增長8.8%；全年
全市固定資產投資增長9.2%。
2017-2019年撫州市經濟運行情況
單位：億元、%
項目
2019年
2018年
2017年
金額
增長率
金額
增長率
金額
增長率
地區生產總值
1,510.92
7.9
1,382.40
8.0
1,354.57
8.7
第一產業增加值
215.20
3.1
199.28
3.1
216.35
4.5
第二產業增加值
573.88
8.2
566.00
8.0
594.59
8.4
第三產業增加值
721.85
9.4
617.12
10.1
543.63
10.9
全部工業增加值
413.38
8.7
424.94
8.5
471.95
9.0
固定資產投資
-
9.2
-
10.7
1,401.41
12.0
社會消費品零售總額
607.53
11.7
544.14
10.6
537.66
12.0
進出口總額
152.40
7.9
141.33
5.8
133.56
9.8
人均GDP（元）
37,272.00
34,226.00
33,688.00
人均GDP/全國人均GDP（%）
52.58
52.95
56.47
2019年完成財政總收入213.04億元，增長6.1%。其中，稅收收
入179.05億元，增長5.0%；公共財政預算收入129.24億元，增長4.1%。
全年公共財政預算支出474.32億元，增長17.3%。
2017-2019年撫州市財政收支情況
單位：億元、%
年份
財政總收入
公共預算收入
總值
增長率
總值
增長率
2017年
183.64
7.0
120.19
-2.1
2018年
200.70
9.3
124.21
3.3
2019年
213.04
6.1
129.24
4.1
（二）東鄉區概況
東鄉區隸屬於江西省撫州市，位於江西省東部，東與鷹潭市餘江
縣、南與撫州市臨川區、西與南昌市進賢縣、北與上饒市餘干縣、東
南與撫州市金谿縣接壤。全區總面積1,388平方公裡，東鄉區轄9個
鎮、4個鄉，共有16個居委會、138個村委會。2018年，東鄉區戶籍
總人口為48萬。
荊公故裡。東鄉物華天寶，地處贛東丘陵與鄱陽湖平原過渡地帶，
富含金、銅、鉛、鋅、錫、瓷土等礦藏，有世界緯度位置最北、被稱
為「植物中的熊貓」的東鄉野生稻；東鄉黑雞所產的綠殼蛋被譽為「華
夏明珠」，生豬、蠶桑、木薯三
大農業產業位居全省前列。東鄉人傑
地靈，是北宋傑出政治家、改革家、文學家王安石（被封為荊國公）
的故鄉，有「荊公故裡」之稱，孕育出明開科狀元吳伯宗、晚明「四
大才子」之首艾南英、清代西江派著名詩人吳嵩梁等名人，是原國家
副主席王震將軍工作和生活過的地方。
書法之鄉。東鄉是中國楹聯之鄉、中國書法之鄉，書法教育深入
人心，書法文化蔚然成風。這裡是舒體字創始人舒同的家鄉，毛澤東
同志讚譽其為「紅軍書法家」「黨內一支筆」，江澤民同志為其題詞
「長徵過來人，書壇譜新章」。
贛東門戶。東鄉距省會南昌96公裡，位於以南昌為核心的環鄱陽
湖城市群中心區域，境內滬昆電氣化鐵路、滬昆高速、杭長高鐵以及
320國道、東臨一級公路縱橫交錯，構成交通大動脈，區位優勢明顯，
是贛東地區的重要交通樞紐，素有「贛東門戶」之稱。尤其是杭長高
鐵撫州市唯一的停靠站「撫州東站」就設在東鄉，該高鐵於2014年正
式營運。
工業走廊。東鄉工業基礎較好，發展潛力巨大，是昌撫經濟一體
化的重要節點，是全省變性澱粉產業基地，連續多年榮獲全省工業發
展先進縣等榮譽。東鄉經濟開發區是全省首批省級經濟開發區，是全
市首個工業主營業務收入過百億的縣屬園區，現已建成面積達12平方
公裡的「一區三園」發展格局，正在全力打造機電冶金、醫藥化工、
輕工紡織、文化藝術「四大百億產業」。
（三）東鄉區經濟社會發展概況
近年來，東鄉區全力對接鄱陽湖生態經濟區建設，以開放攻堅、
項目建設為主抓手，以提高人民生活水平為根本出發點和落腳點，深
入實施「對接鄱陽湖、融入大南昌、建設新東鄉」發展戰略，全面推
進「一核、兩軸、三心、四區」建設，經濟社會呈現出「實力更強、
產業更優、後勁更大、城鄉更美、社會更和諧」的良好態勢。
2017-2019年東鄉區主要經濟指標
單位：億元、%
項目
2017年
2018年
2019年
金額
增長率
金額
增長率
金額
增長率
地區生產總值
158.01
8.9
156.58
8.6
176.23
8.3
第一產業增加值
23.10
4.6
21.60
3.2
-
-
第二產業增加值
78.81
8.9
71.50
8.8
-
-
第三產業增加值
56.10
11.2
63.48
11.1
-
-
固定資產投資總額
232.23
12.5
257.74
11.0
-
3.2
社會消費品零售總額
72.64
12.4
73.70
11.0
82.58
11.9
數據來源：東鄉區人民政府信息公開
2017-2019年，東鄉區實現地區生產總值分別為158.01億元、
156.58億元和176.23億元，增長率分別為8.9%、8.6%和8.3%。2019
年東鄉區城鎮居民人均可支配收入37,963元，同比增長8.5%，農村
居民人均可支配收入18,842元，同比增長9.3%。
2017-2019年東鄉區財政收支情況
單位：億元
項目
2017年
2018年
2019年
財政收入
（一）公共財政預算收入
15.82
15.48
17.07
其中：稅收收入
11.27
11.62
-
非稅收收入
4.55
3.86
-
（二）上級補助收入
17.68
18.94
-
其中：返還性收入
1.92
1.92
-
一般性轉移支付收入
10.86
10.98
-
專項轉移支付
4.89
6.03
-
（三）政府性基金收入
14.26
26.14
21.83
財政支出
（一）公共財政預算支出
39.85
45.06
53.21
（二）政府性基金支出
12.55
21.03
9.58
財政收入方面，2017-2019年，東鄉區公共財政預算收入分別為
15.82億元、15.48億元和17.07億元，基本保持穩定。其中2017年和
2018年稅收收入分別為11.27億元和11.62億元，分別佔公共財政預
算收入的71.24%和75.08%。2017-2019年，東鄉區政府性基金收入分
別為14.26億元、26.14億元和21.83億元。
財政支出方面，公共財政預算支出和政府性基金支出是最主要的
支出項目。2017-2019年，東鄉區公共財政預算支出分別為39.85億元、
45.06億元和53.21億元，主要用於教育、農林水事物、社會保障和就
業等方面。2017-2019年，東鄉區政府性基金支出分別為12.55億元、
21.03億元和9.58億元。
第十條 發行人財務情況
大信會計師事務所（特殊普通合夥）對發行人2017的合併財務報
表進行了審計，並出具了標準無保留意見的審計報告（大信審字[2018]
第2-01223號）；對發行人2018年的合併財務報表進行了審計，並出
具了標準無保留意見的審計報告（大信審字[2019]第2-01024號）；對
發行人2019年的合併財務報表進行了審計，並出具了標準無保留意見
的審計報告（大信審字[2020]第2-00932號）
非經特別說明，本募集說明書中引用的財務會計數據摘自發行人
財務報告，其中發行人2017-2019年財務數據均摘自經審計的財務報
告。
在閱讀下文的相關財務報表中的信息時，應當參照發行人完整的
審計報告。
一、報告期內重要會計政策和會計估計變更
（一）會計政策變更
1、2017年度會計政策變更
財政部於2017年度發布了《企業會計準則第42號——持有待售
的非流動資產、處置組和終止經營》，自2017年5月28日起施行，
對於施行日存在的持有待售的非流動資產、處置組和終止經營，要求
採用未來適用法處理。
財政部於2017年度修訂了《企業會計準則第16號——政府補助》，
修訂後的準則自2017年6月12日起施行，對於2017年1月1日存在
的財政補助，要求採用未來適用法處理；對於2017年1月1日至施行
日新增的政府補助，也要求按照修訂後的準則進行調整。
財政部於2017年度發布了《財政部關於修訂印發一般企業財務報
表格式的通知》（財會〔2017〕30號），執行企業會計準則的企業應
按照企業會計準則和該通知要求編制2017年度及以後期間的財務報
表。
上述兩項準則和財會〔2017〕30號對發行人無影響。
2、2018年度會計政策變更
財政部於2018年6月15日發布了《財政部關於修訂印發2018
年度一般企業財務報表格式的通知》（財會〔2018〕15號），執行企
業會計準則的企業應按照企業會計準則和該通知要求編制2018年度
及以後期間的財務報表。
公司執行財會〔2018〕15號的主要影響如下：
單位：萬元
會計政策變更內容和原因
受影響的報表
項目名稱
本期受影響的
報表項目金額
上期重述
金額
上期列報的報表項目及
金額
應收票據和應收帳款合併
列示
應收票據及應
收帳款
99,308.50
69,602.09
應收帳款：69,602.09
應付利息、應付股利計入
其他應付款項目列示
其他應收款
10,750.85
8,701.12
應付利息：4,688.22
其他應付款：4,012.90
管理費用列報調整
管理費用
1,057.10
863.38
管理費用：863.38
3、2019年度會計政策變更
財政部於2019年4月發布了《關於修訂印發2019 年度一般企業
財務報表格式的通知》（財會[2019]6號）（以下簡稱「財務報表格式」），
執行企業會計準則的企業應按照企業會計準則和該通知的要求編制
2019年度中期財務報表和年度財務報表及以後期間的財務報表。本公
司於2019年1月1日起執行上述修訂後的財務報表格式，對會計政策
相關內容進行調整。
根據財務報表格式的要求，本公司將「應收票據及應收帳款」拆
分列示為「應收票據」和「應收帳款」兩個項目，將「應付票據及應
付帳款」拆分列示為「應付票據」和「應付帳款」兩個項目。本公司
相應追溯調整了比較期間報表，該會計政策變更對合併及公司淨利潤
和股東權益無影響。
（二）會計估計變更
報告期內無需披露的主要會計估計變更。
二、發行人財務總體情況
（一）發行人近三年主要財務數據
發行人近三年末合併資產負債表主要數據
單位：萬元
項 目
2019年末
2018年末
2017年末
資產合計
1,377,004.49
1,246,945.68
1,003,285.32
其中：流動資產
1,024,294.60
938,502.32
836,830.73
非流動資產
352,709.88
308,443.36
166,454.60
負債合計
370,160.15
352,550.27
269,445.63
其中：流動負債
62,431.26
11,256.27
9,205.63
非流動負債
307,728.89
341,294.00
260,240.00
所有者權益合計
1,006,844.34
894,395.42
733,839.70
發行人近三年合併利潤表主要數據
單位：萬元
項 目
2019年度
2018年度
2017年度
營業收入
84,295.04
77,869.13
83,422.43
營業成本
69,821.65
67,519.88
70,913.85
營業利潤
11,653.22
9,046.05
11,808.61
利潤總額
16,389.91
15,236.85
16,781.89
淨利潤
13,289.02
12,944.40
13,890.86
發行人近三年合併現金流量表主要數據
單位：萬元
項 目
2019年度
2018年度
2017年度
經營活動產生的現金流量淨額
-83,382.95
27,466.03
141,123.56
投資活動產生的現金流量淨額
-45,077.72
-203,157.10
-161,783.89
籌資活動產生的現金流量淨額
101,013.97
94,854.00
113,910.00
現金及現金等價物淨增加額
-27,446.70
-80,837.07
93,249.67
（二）發行人近三年主要財務指標
發行人近三年主要財務指標
項 目
2019年
2018年
2017年
流動比率（倍）
16.41
83.38
90.90
速動比率（倍）
2.20
14.57
20.92
資產負債率（%）
26.88
28.27
26.86
總資產周轉率（次）
0.06
0.07
0.09
應收帳款周轉率（次）
0.88
0.92
1.05
存貨周轉率（次）
0.08
0.10
0.11
淨資產收益率（%）
1.40
1.59
1.91
EBITDA利息保障倍數
-
1.54
2.82
註：1、流動比率=流動資產/流動負債
2、速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債
3、資產負債率=負債總額/資產總額×100%
4、總資產周轉率=營業收入/[（資產總額期初數+資產總額期末數）/2]
5、應收帳款周轉率=營業收入/[（應收帳款期初數+應收帳款期末數）/2]
6、存貨周轉率=營業成本/[（存貨期初數+存貨期末數）/2]
7、淨資產收益率=淨利潤/[（所有者權益期初數+所有者權益期末數）/2]×100%
8、EBITDA＝利潤總額+計入財務費用的利息支出+折舊+無形資產攤銷+長期待攤費用攤
銷
9、EBITDA利息保障倍數＝EBITDA/（計入財務費用的利息支出+資本化利息支出）
（三）發行人基本財務情況
截至2019年12月31日，發行人資產總額為1,377,004.49萬元，
負債總額為370,160.15萬元，所有者權益總額為1,006,844.34萬元，
資產負債率為26.88%。2019年度實現營業收入84,295.04萬元，歸屬
於母公司所有者淨利潤為11,536.21萬元。
由此可見，發行人資產規模較大，資產負債率較低，盈利能力較
強，財務狀況良好，能夠保證本次債券按時還本付息。
（四）發行人近三年合併資產負債表（見附表二）
（五）發行人近三年合併利潤表（見附表三）
（六）發行人近三年合併現金流量表（見附表四）
三、發行人財務分析
（一）償債能力分析
發行人近三年償債能力指標
單位：萬元
項 目
2019年
2018年
2017年
流動比率（倍）
16.41
83.38
90.90
速動比率（倍）
2.20
14.57
20.92
資產負債率（%）
26.88
28.27
26.86
EBITDA
17,758.67
16,089.15
17,495.49
EBITDA利息保障倍數
-
1.54
2.82
有息債務/EBITDA
19.69
21.21
14.87
從短期償債能力來看，近三年，公司流動比率分別為90.90、83.38
和16.41，速動比率分別為20.92、14.57和2.20，近三年發行人流動比
率、速動比率有所下降，2019年降幅較大，主要系公司部分有息債務
臨近兌付，重分類至一年內到期的非流動負債科目所致，但公司流動
資產對流動負債覆蓋程度較高，到期無法償還流動負債而產生的財務
風險較小。
從長期償債能力來看，近三年，公司資產負債率分別為26.86%、
28.27%和26.88%。公司資產負債率近三年變化幅度較小，處於較低水
平，表明發行人具有較強的長期償債能力。
報告期發行人盈利水平較為穩定，2019年發行人EBITDA為
17,758.67萬元，較前兩年稍有上升。2017-2018年EBITDA利息保障
倍數分別為2.82、1.54。有息債務/EBITDA分別為14.87、21.21和19.69，
2019年較2018年略微下降，且維持在較低的水平，發行人償還債務
的能力較強。
綜合來看，公司財務結構較穩健，資產對負債的覆蓋程度較高，
債務償付能力較強，具有較強的抗風險能力。
（二）營運能力分析
發行人近三年營運能力指標
單位：萬元
項 目
2019年
2018年
2017年
資產總額
1,377,004.49
1,246,945.68
1,003,285.32
應收票據及應收帳款
92,664.53
99,308.50
69,602.09
存貨
886,655.07
774,495.49
644,262.16
營業收入
84,295.04
77,869.13
83,422.43
營業成本
69,821.65
67,519.88
70,913.85
應收帳款周轉率（次）
0.88
0.92
1.05
存貨周轉率（次）
0.08
0.10
0.11
總資產周轉率（次）
0.06
0.07
0.09
近三年，發行人應收帳款周轉率分別為1.05、0.92和0.88，呈下
降趨勢，主要系公司近三年新開工較多工程項目，從而對政府相關單
位的應收帳款逐年增加所致。
近三年，發行人存貨周轉率分別為0.11、0.10和0.08，數值較低，
呈下降趨勢。主要因為發行人土地資產規模較大以及東鄉區政府將部
分資產劃撥廉租房項目、公租房項目涉及的房屋及土地劃撥至發行人，
導致存貨周轉率偏低。
近三年，發行人總資產周轉率分別為0.09、0.07和0.06，呈下降
趨勢，主要系發行人總資產增長所致。
綜合來看，公司應收帳款周轉率、存貨周轉率和總資產周轉率處
於合理穩定水平，符合發行人所處行業特徵。
（三）盈利能力分析
發行人近三年盈利能力指標
單位：萬元
項 目
2019年度
2018年度
2017年度
營業收入
84,295.04
77,869.13
83,422.43
營業成本
69,821.65
67,519.88
70,913.85
營業利潤
11,653.22
9,046.05
11,808.61
綜合毛利率
17.17%
13.29%
14.99%
營業外收入
4,913.49
6,234.50
5,000.00
利潤總額
16,389.91
15,236.85
16,781.89
淨利潤
13,289.02
12,944.40
13,890.86
歸屬於母公司所有者的淨利潤
11,536.21
12,944.40
13,890.86
淨資產收益率
1.40%
1.59%
1.91%
近三年，發行人分別實現營業收入83,422.43萬元、77,869.13萬
元和84,295.04萬元，分別實現營業利潤11,808.61萬元、9,046.05萬
元和11,653.22萬元，分別實現利潤總額16,781.89萬元、15,236.85萬
元和16,389.91萬元，分別實現歸屬於母公司所有者的淨利潤13,890.86
萬元、12,944.40萬元和11,536.21萬元，其中發行人2019年末營業利
潤較上一年末增加2,607.17萬元，增幅為28.82%，主要系發行人2019
年新增石料銷售收入和市政工程收入所致。發行人利潤總額、淨利潤
基本保持穩定，盈利狀況良好。此外，公司承建的項目較多，未來公
司的收入、利潤較有保障。
近三年，發行人淨資產收益率分別為1.91%、1.59%和1.40%，發
行人淨資產收益率近三年逐漸下降，且處於較低水平，主要系公司淨
資產規模逐年上升所致。但未來隨著公司盈利能力的提升，公司淨資
產收益率水平具有穩步提升的空間。
發行人近三年收入構成情況
單位：萬元、%
項 目
2019年度
2018年度
2017年度
收入
佔比
收入
佔比
收入
佔比
土地整理
-
-
553.50
0.71
5,004.90
6.00
項目代建
72,316.47
85.79
77,315.63
99.29
78,417.53
94.00
城市公交
266.66
0.32
-
-
-
-
石料銷售
9,638.26
11.43
-
-
-
-
市政工程
1,953.17
2.32
-
-
-
-
設備租賃
2.84
0.00
-
-
-
-
其他業務
117.64
0.14
-
-
-
-
營業收入
84,295.04
100.00
77,869.13
100.00
83,422.43
100.00
政府補助
4,900.00
-
6,234.50
-
5,000.00
-
營業外收入
4,913.49
-
6,234.50
-
5,000.00
-
近三年，發行人營業收入分別為83,422.43萬元、77,869.13萬元
和84,295.04萬元，政府補助收入分別為5,000.00萬元、6,234.50萬元
和4,900.00萬元。2017-2019年，公司營業收入/（營業收入+政府補助
收入）分別為94.35%、92.59%和94.51%，三年平均比例為93.81%，
大於70.00%，因此，發行人收入構成符合《國務院關於加強地方政府
融資平臺公司管理有關問題的通知》（國發〔2010〕19號）和《國家
發展改革委辦公廳關於進一步規範地方政府投融資平臺公司發行債券
行為有關問題的通知》（發改辦財金〔2010〕2881號）的相關規定。
綜合來看，公司主營業務利潤水平較高，業務經營穩健，盈利能
力穩定。未來隨著各項業務業績的逐漸釋放，發行人盈利能力有望保
持一定的速度持續穩定增長。
（四）現金流量分析
發行人近三年現金流量指標
單位：萬元
項 目
2019年度
2018年度
2017年度
經營活動產生的現金流量淨額
-83,382.95
27,466.03
141,123.56
投資活動產生的現金流量淨額
-45,077.72
-203,157.10
-161,783.89
籌資活動產生的現金流量淨額
101,013.97
94,854.00
113,910.00
現金及現金等價物淨增加額
-27,446.70
-80,837.07
93,249.67
近三年，公司經營活動產生的現金流量淨額分別為141,123.56萬
元、27,466.03萬元和-83,382.95萬元，公司報告期內經營活動產生的
現金流量淨額持續減少，2018年公司經營活動產生的現金流量淨額較
2017年減少113,657.53萬元，降幅80.54%，2019年公司經營活動產
生的現金流量淨額較2018年減少-110,848.98萬元，降幅403.59%，均
主要系發行人新增代建基礎設施項目而支付其他與經營活動有關的現
金大量增加所致。隨著項目投資趨於穩定，已投資項目的陸續完工結
算，預計未來公司經營活動產生的現金流量淨額將有所回升。
近三年，公司投資活動產生的現金流量淨額分別為-161,783.89萬
元、-203,157.10萬元和-45,077.72萬元。發行人近三年投資活動產生
的現金流量淨額均為負值但總體上呈波動增長態勢，2018年公司投資
活動產生的現金流量淨額較2017年減少41,373.20萬元，減幅25.57%，
主要系公司購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金有所
增加所致。2019年公司投資活動產生的現金流量淨額較2018年增加
158,079.38萬元，增幅77.81%，主要系公司固定資產投資力度有所回
落所致。
近三年，公司籌資活動產生的現金流量淨額分別為113,910.00萬
元、94,854.00萬元和101,013.97萬元。2018年度發行人籌資活動產生
的現金流量淨額相比2017年度減少19,056.00萬元，減幅16.73%，主
要系公司償還債務支付的現金增加所致。2019年度發行人籌資活動產
生的現金流量淨額相比2018年度增加6,159.97萬元，增幅6.49%，主
要系公司吸收投資有所增加所致。
綜合來看，公司資產、收入真實有效，業務模式成熟穩定，盈利
能力較好，債務風險可控。考慮到本次債券的分期還本情況，公司一
次性還款的壓力較小。
四、資產負債結構分析
發行人近三年末資產負債結構
單位：萬元、%
項 目
2019年末
2018年末
2017年末
金額
比例
金額
比例
金額
比例
貨幣資金
9,037.72
0.66
36,489.42
2.93
117,321.48
11.69
應收票據及應收帳款
92,664.53
6.73
99,308.50
7.96
69,602.09
6.94
預付款項
6,131.62
0.45
5,778.83
0.46
600.00
0.06
其他應收款
29,796.34
2.16
22,430.09
1.80
5,045.00
0.50
存貨
886,655.07
64.39
774,495.49
62.11
644,262.16
64.22
其他流動資產
9.32
0.00
-
-
-
-
流動資產合計
1,024,294.60
74.39
938,502.32
75.26
836,830.73
83.41
長期股權投資
5,158.30
0.37
2,360.75
0.19
-
-
固定資產
27,893.32
2.03
18,090.32
1.45
8,525.48
0.85
在建工程
304,096.19
22.08
271,108.84
21.74
141,685.13
14.12
無形資產
15,539.27
1.13
15,900.36
1.28
16,243.99
1.62
長期待攤費用
22.80
0.00
-
-
-
-
其他非流動資產
-
-
983.09
0.08
-
-
非流動資產合計
352,709.88
25.61
308,443.36
24.74
166,454.60
16.59
資產總計
1,377,004.49
100.00
1,246,945.68
100.00
1,003,285.32
100.00
短期借款
-
-
-
-
-
-
應付票據及應付帳款
1,233.93
0.33
0.01
0.00
-
-
預收款項
731.76
0.20
496.13
0.14
496.13
0.18
應付職工薪酬
130.09
0.04
-
-
-
-
應交稅費
1,253.53
0.34
9.27
0.00
8.38
0.00
其他應付款
17,195.85
4.65
10,750.85
3.05
8,701.12
3.23
一年內到期的非流動負債
41,886.11
11.32
-
-
-
-
流動負債合計
62,431.26
16.87
11,256.27
3.19
9,205.63
3.42
長期借款
217,745.89
58.82
241,294.00
68.44
160,240.00
59.47
應付債券
80,000.00
21.61
100,000.00
28.36
100,000.00
37.11
長期應付款
9,983.00
2.70
-
-
-
-
非流動負債合計
307,728.89
83.13
341,294.00
96.81
260,240.00
96.58
負債合計
370,160.15
100.00
352,550.27
100.00
269,445.63
100.00
2017-2019年，發行人資產總額分別為1,003,285.32萬元、
1,246,945.68萬元和1,377,004.49萬元，近三年年均複合增長率為
17.15%；負債總額分別為269,445.63萬元、352,550.27萬元和
370,160.15萬元，近三年年均複合增長率為17.21%。隨著公司發展的
加快，近三年發行人的總資產和總負債也保持相對較快的增長。
（一）資產結構分析
近三年末，發行人流動資產佔總資產的比重分別為83.41%、
75.26%和74.39%，非流動資產佔總資產的比重分別為16.59%、24.74%
和25.61%。其中流動資產主要由貨幣資金、應收帳款、預付帳款、其
他應收款和存貨構成，非流動資產主要由固定資產、在建工程和無形
資產構成，具體情況如下：
1、貨幣資金
近三年，發行人貨幣資金分別為117,321.48萬元、36,489.42萬元
和9,037.72萬元，佔總資產的比重分別為11.69%、2.93%和0.66%。
2018年末發行人貨幣資金較上一年末減少80,832.06萬元，減幅
68.90%，主要系公司募投項目投入資金後銀行存款大幅減少所致。
2019年末發行人貨幣資金較上一年末減少27,451.70萬元，減幅
75.23%，主要系公司2019年新增代建基礎設施項目資本支出後銀行
存款大幅減少所致。截至2019年末，公司不存在因抵押或凍結等情形，
不存在有使用限制、存放在境外、有潛在回收風險的貨幣資金款項。
2、應收票據及應收帳款
近三年，發行人應收票據及應收帳款總額分別為69,602.09萬元、
99,308.50萬元和92,664.53萬元，佔總資產的比重分別為6.94%、7.96%
和6.73%。2019年末發行人應收帳款較上一年末減少6,643.96萬元，
減幅6.69%，主要系發行人收回部分撫州市東鄉區財政局工程款所致。
截至2019年末，公司應收帳款均系經營性佔款，主要構成如下：
截至2019年末發行人前五大應收帳款明細
單位：萬元
項目
金額
帳齡
性質
撫州市東鄉區財政局
91,589.34
1年以內、1
至2年
工程款
撫州市東鄉區市場開發管理中心
550.92
1年以內
租賃收入
撫州市東鄉區城投建材有限公司
169.32
1年以內
工程款
撫州市東鄉區城市管理局
115.01
1年以內
工程款
中國水利水電第十二工程局有限公司
90.72
1年以內
工程款
帳面餘額小計
92,515.31
-
-
壞帳準備
4.63
-
-
帳面價值
92,510.68
-
-
3、預付款項
近三年，發行人預付款項分別為600.00萬元、5,778.83萬元和
6,131.62萬元，佔總資產的比重分別為0.06%、0.46%和0.45%。2018
年末公司預付款項較2017年末增加5,178.83萬元，增幅為863.14%，
主要系公司預付撫州市東鄉區財政局土地款和撫州市東鄉區新農村電
力服務有限公司工程款增加所致。2019年末公司預付款項較2018年
末增加352.80萬元，增幅6.10%，變動不大。
截至2019年末，公司預付款項均系經營性佔款，主要構成如下：
截至2019年末發行人前五大預付款項明細
單位：萬元
項目
金額
帳齡
性質
撫州市東鄉區財政局
5,378.83
1至2年
預付土地款
撫州市東鄉區新農村電力服務有限公司
400.00
2至3年
預付工程款
東鄉區順鵬渣土運輸有限公司
44.65
1年以內
預付工程款
武漢大信眾金屬圍檔有限公司
40.00
1年以內
預付工程款
江西信源混凝土有限公司
18.00
1年以內
預付工程款
合計
5,881.47
-
-
4、其他應收款
近三年，發行人其他應收款計提壞帳準備後帳面價值分別為
5,045.00萬元、22,430.09萬元和29,796.34萬元，佔總資產的比重分別
為0.50%、1.80%和2.16%。2018年末公司其他應收款相比上年年末增
長17,385.09萬元，增幅344.60%，主要系公司與江西閩鴻房地產開發
有限公司和撫州市東鄉區財政局往來款增加較多所致。2019年末公司
其他應收款較2018年末增加7,366.25萬元，增幅32.84%，主要系公
司與撫州祥生房地產開發有限公司和江西錦澎實業有限公司的往來款
增加所致。
截至2019年末，發行人其他應收款均系非經營性佔款，全部往來
款履行了內部的相關程序，不存在實際控制人、控股股東或其他關聯
方違規佔用發行人資金的情況，且與政府部門的往來符合《財政預算
資金撥付管理辦法》的相關規定，不存在增加地方政府隱性債務行為。
具體構成如下：
截至2019年末發行人前五大其他應收款明細
單位：萬元
項目
金額
帳齡
性質
撫州祥生房地產開發有限公司
8,000.00
1年以內、1至2年
往來款
江西錦澎實業有限公司
8,000.00
1年以內、1至2年
往來款
東鄉縣華龍實業有限公司
2,310.00
1年以內
往來款
撫州市投資發展（集團）有限公司
1,938.51
1至2年、2至3年
往來款
撫州中鐵中基農業有限公司
1,000.00
1年以內
往來款
帳面餘額小計
21,248.51
-
-
壞帳準備
106.24
-
-
帳面價值
21,142.27
-
-
5、存貨
近三年，發行人存貨分別為644,262.16萬元、774,495.49萬元和
886,655.07萬元，佔總資產的比重分別為64.22%、62.11%和64.39%。
公司存貨全部由土地資產構成，主要為東鄉區人民政府注入公司的
121宗土地使用權。2018年末公司存貨帳面價值較2017年末增加
130,233.33萬元，增幅20.21%，主要系東鄉區政府於2018年3月將
部分廉租房項目、公租房項目涉及的房屋及土地劃撥至發行人所致。
2019年末公司存貨帳面價值較2018年末增加112,159.58萬元，增幅
14.48%，主要系公司以出讓方式購入10宗土地使用權所致。
6、長期股權投資
近三年，發行人長期股權投資分別為0.00萬元、2,360.75萬元和
5,158.30萬元，佔總資產的比重分別為0.00%、0.19%和0.37%。2019年
末發行人長期股權投資較2018年末增加2,797.55萬元，增幅118.50%，
主要系發行人對中電建（東鄉）北港投資建設有限公司追加投資，以
及對撫州市勁旅環境科技有限公司、撫州市東鄉區城投建材有限公司
新增投資所致。
7、固定資產
近三年，發行人固定資產分別為8,525.48萬元、18,090.32萬元和
27,893.32萬元，佔總資產的比重分別為0.85%、1.45%和2.03%。發行
人固定資產主要由房屋建築物構成，且均已辦理相關房產證明文件。
2019年末發行人固定資產較2018年末增加9,802.99萬元，增幅
54.19%，主要系發行人新購入半山酒店、農博城公寓和磷肥廠充電站
所致。
8、在建工程
近三年，發行人在建工程帳面價值分別為141,685.13萬元、
271,108.84萬元和304,096.19萬元，佔總資產的比重分別為14.12%、
21.74%和22.08%。2018年末公司在建工程相比2017年末增加
129,423.71萬元，增幅91.35%，主要系2018年公司安置房、棚戶區
改造項目投入較大，並新增高標準農田項目、秀美鄉村工程等項目所
致。2019年末公司在建工程相比2018年末增加32,987.35萬元，增幅
12.17%，主要系2019年公司新增對棚戶區改造項目、高標準農田項
目、雄嵐大道、智慧環衛基地、縣鄉村道路拓寬EPC項目等工程項目
投資所致。
9、無形資產
近三年，發行人無形資產帳面價值分別為16,243.99萬元、
15,900.36萬元和15,539.27萬元，佔總資產的比重分別為1.62%、1.28%
和1.13%。近三年公司無形資產保持相對穩定，主要為公司擁有的土
地使用權，且均已辦理相關土地使用權證。
10、其他非流動資產
近三年末，發行人其他非流動資產帳面價值分別為0.00萬元、
983.09萬元和0.00萬元，佔總資產的比重分別為0.00%、0.08%和
0.00%。2019年末發行人其他非流動資產較2018年末減少983.09萬
元，主要系公司預付設備款及工程款確認銷帳所致。
（二）負債結構分析
近三年，發行人流動負債佔總負債的比重分別為3.42%、3.19%和
16.87%，非流動負債佔總負債的比重分別為96.58%、96.81%和
83.13%，發行人負債以非流動負債為主。其中流動負債主要由預收款
項和其他應付款構成，非流動負債主要由長期借款和應付債券構成，
具體情況如下：
1、預收款項
近三年，發行人預收款項分別為496.13萬元、496.13萬元和731.76
萬元，佔總負債的比重分別為0.18%、0.14%和0.20%，報告期內發行
人預收款項金額變化不大。
2、其他應付款
近三年，發行人其他應付款分別為8,701.12萬元、10,750.85萬元
和17,195.85萬元，佔總負債的比重分別為3.23%、3.05%和4.65%。
截至2019年末，公司其他應付款主要系對撫州市東鄉區財政局、江西
東鄉經濟開發管理委員會、江西省財政投資管理公司等的保證金，以
及對撫州市東鄉區城鄉水利投資發展有限公司、撫州市東鄉區城投建
材有限公司等的往來款。
2018年末發行人其他應付款較2017年末增加2,049.73萬元，增
幅23.56%，2019年末發行人其他應付款較2018年末增加6,445.00萬
元，增幅59.95%，均主要系公司應付相關單位質保金及往來款大幅增
加所致。
3、長期借款
近三年，發行人長期借款分別為160,240.00萬元、241,294.00萬
元和217,745.89萬元，佔總負債的比重分別為59.47%、68.44%和
58.82%。2019年末公司長期借款相比2018年末減少23,548.11萬元，
減幅9.76%，變動不大。截至2019年末，公司長期借款貸款人主要包
括撫州市投資發展（集團）有限公司、中國農業發展銀行東鄉區支行、
江西銀行撫州支行等。
4、應付債券
近三年，發行人應付債券分別為100,000.00萬元、100,000.00萬
元和80,000.00萬元，佔總負債的比重分別為37.11%、28.36%和
21.61%。2017-2018年末應付債券帳面價值均為100,000.00萬元，系
發行人於2017年3月20日發行的企業債券（「17東鄉債」），2019
年末公司應付債券相比2018年末減少20,000.00萬元，減幅20.00%，
主要系17東鄉債部分本金臨近兌付，期末重分類到一年內到期的應付
債券20,000萬元所致。
五、發行人資產情況分析
（一）存貨
截至2019年末，發行人存貨帳面餘額為88.67億元，全部為土地
使用權。取得方式主要為股東注入，相關土地使用權均已辦理土地使
用權證。
截至2019年末發行人土地資產清單
序號
取得方式
土地證編
號
坐落
證載
使用
權類
型
證載
用途
面積
（畝）
帳面價值（元）
入帳
方式
單價（萬
元/畝）
抵
押
情
況
繳納土地
出讓金
（萬元）
1
政府注入
東土國用
（2013）
第Z1號
佛嶺國際
公園
出讓
商業
37.15
25,164,452.41
評估
入帳
67.74
否
2,419.66
2
政府注入
東土國用
（2013）
第Z2號
佛嶺國際
公園
出讓
商業
27.43
18,545,173.70
評估
入帳
67.61
否
1,783.19
3
政府注入
東土國用
（2013）
第Z3號
佛嶺國際
公園
出讓
商住
65.36
42,880,721.76
評估
入帳
65.61
否
4,123.15
4
政府注入
東土國用
（2013）
第Z4號
佛嶺國際
公園
出讓
商住
77.46
50,897,063.12
評估
入帳
65.71
否
4,893.95
5
政府注入
東土國用
（2013）
第Z5號
佛嶺國際
公園
出讓
商住
52.34
34,339,804.80
評估
入帳
65.61
否
3,301.90
6
政府注入
東土國用
（2013）
第Z6號
佛嶺國際
公園
出讓
商住
28.09
18,395,724.75
評估
入帳
65.49
否
1,768.82
7
政府注入
東土國用
（2013）
第Z7號
佛嶺國際
公園
出讓
商業
49.26
34,521,694.19
評估
入帳
70.08
否
3,319.39
8
政府注入
東土國用
（2013）
第Z8號
佛嶺國際
公園
出讓
商住
103.83
68,229,090.96
評估
入帳
65.71
否
6,560.49
9
政府注入
東土國用
（2013）
第Z9號
佛嶺國際
公園
出讓
商住
74.80
49,076,548.80
評估
入帳
65.61
否
4,718.90
10
政府注入
東土國用
（2013）
第Z10號
佛嶺國際
公園
出讓
商住
103.27
67,861,436.48
評估
入帳
65.71
否
6,525.14
11
政府注入
東土國用
（2013）
第Z11號
佛嶺國際
公園
出讓
商住
104.46
68,641,102.64
評估
入帳
65.71
否
6,600.11
12
政府注入
東土國用
（2013）
第Z12號
佛嶺國際
公園
出讓
商住
102.12
66,347,113.05
評估
入帳
64.97
否
6,379.53
13
政府注入
東土國用
（2013）
第Z13號
佛嶺大道
北側
出讓
商住
64.37
93,112,415.68
評估
入帳
144.65
否
8,953.12
14
政府注入
東土國用
（2013）
第Z14號
佛嶺大道
北側
出讓
商住
69.48
96,639,498.41
評估
入帳
139.09
否
-
15
政府注入
東土國用
（2013）
第Z15號
佛嶺大道
北側
出讓
商住
50.37
72,732,938.68
評估
入帳
144.40
否
-
16
政府注入
東土國用
（2013）
第Z16號
佛嶺大道
北側
出讓
商住
63.22
91,294,710.64
評估
入帳
144.41
否
-
17
政府注入
東土國用
（2013）
第Z17號
佛嶺大道
北側
出讓
商住
62.46
90,198,637.60
評估
入帳
144.41
否
-
18
政府注入
東土國用
（2013）
第Z18號
佛嶺大道
北側
出讓
商住
58.96
85,140,666.20
評估
入帳
144.40
否
-
序號
取得方式
土地證編
號
坐落
證載
使用
權類
型
證載
用途
面積
（畝）
帳面價值（元）
入帳
方式
單價（萬
元/畝）
抵
押
情
況
繳納土地
出讓金
（萬元）
19
政府注入
東土國用
（2013）
第Z19號
佛嶺大道
南側
出讓
商住
85.5
123,885,715.19
評估
入帳
144.90
否
-
20
政府注入
東土國用
（2013）
第Z20號
佛嶺大道
南側
出讓
商住
84.92
123,033,773.03
評估
入帳
144.88
否
-
21
政府注入
東土國用
（2013）
第Z21號
物流大道
以南，北
港以西
出讓
商業
15.57
59,523,234.73
評估
入帳
382.29
否
-
22
政府注入
東土國用
（2013）
第Z22號
站前南路
南
出讓
商住
35
105,340,824.99
評估
入帳
300.97
是
10,128.93
23
政府注入
東土國用
（2013）
第Z23號
站前南路
南
出讓
商住
58.14
172,149,584.89
評估
入帳
296.09
是
16,552.84
24
政府注入
東土國用
（2013）
第Z24號
站前南路
北
出讓
商業
18.73
60,163,881.48
評估
入帳
321.22
否
-
25
政府注入
東土國用
（2013）
第Z25號
站前南路
北
出讓
商業
24.6
77,957,348.00
評估
入帳
316.90
否
-
26
政府注入
東土國用
（2013）
第Z26號
規劃站前
大道北
出讓
商業
19.97
59,160,079.61
評估
入帳
296.24
否
-
27
政府注入
東土國用
（2013）
第Z27號
規劃站前
南路北
出讓
商業
25.95
74,175,888.71
評估
入帳
285.84
否
-
28
政府注入
東土國用
（2013）
第Z28號
規劃站前
南路北
出讓
商業
28.53
81,569,034.03
評估
入帳
285.91
否
-
29
政府注入
東土國用
（2013）
第Z29號
規劃站前
南路南
出讓
商業
17.62
50,700,782.00
評估
入帳
276.68
否
-
30
政府注入
東土國用
（2013）
第Z30號
規劃站前
南路南
出讓
商住
11.04
29,179,397.99
評估
入帳
264.31
否
-
31
政府注入
東土國用
（2013）
第Z31號
規劃站前
南路南
出讓
商住
73.78
188,855,850.36
評估
入帳
255.97
是
18,885.59
32
政府注入
東土國用
（2013）
第Z32號
規劃站前
南路南
出讓
商住
54.53
147,314,142.68
評估
入帳
259.76
是
14,164.82
33
政府注入
東土國用
（2013）
第Z33號
規劃城北
中學西側
出讓
商住
61.04
156,790,509.90
評估
入帳
256.87
是
15,679.05
34
政府注入
東土國用
（2013）
第Z34號
城東大道
東側
出讓
商住
116.95
393,045,210.60
評估
入帳
336.08
是
39,304.52
35
政府注入
東土國用
（2013）
第Z35號
城東大道
東側
出讓
商住
84.51
284,013,854.18
評估
入帳
336.07
是
28,401.39
36
政府注入
東土國用
（2013）
第Z36號
城東大道
東側
出讓
商業
40.98
150,578,099.28
評估
入帳
367.44
是
15,057.81
序號
取得方式
土地證編
號
坐落
證載
使用
權類
型
證載
用途
面積
（畝）
帳面價值（元）
入帳
方式
單價（萬
元/畝）
抵
押
情
況
繳納土地
出讓金
（萬元）
37
政府注入
東土國用
（2013）
第Z37號
320國道
旁
出讓
商業
53.04
80,479,559.13
評估
入帳
151.73
否
-
38
政府注入
東土國用
（2013）
第Z38號
東臨工業
大道東側
出讓
居住
21.76
28,976,170.18
評估
入帳
133.16
否
-
39
政府注入
東土國用
（2013）
第Z39號
規劃孝崗
路南側
出讓
商業
25.14
123,460,165.52
評估
入帳
491.09
否
-
40
政府注入
東土國用
（2013）
第Z40號
規劃孝崗
路南側
出讓
商業
18.52
92,762,374.32
評估
入帳
500.88
否
-
41
政府注入
東土國用
（2013）
第Z41號
東臨工業
大道西側
出讓
商住
99.97
138,893,426.84
評估
入帳
138.94
是
13,889.34
42
政府注入
東土國用
（2013）
第Z42號
東臨工業
大道西側
出讓
商住
70.42
99,864,029.76
評估
入帳
141.81
是
9,986.40
43
政府注入
東土國用
（2013）
第Z43號
東臨工業
大道西側
出讓
商住
74.28
105,328,601.04
評估
入帳
141.80
是
10,532.86
44
政府注入
東土國用
（2013）
第Z44號
東臨工業
大道西側
出讓
商住
67.93
96,333,010.56
評估
入帳
141.81
是
9,633.30
45
政府注入
東土國用
（2013）
第Z45號
東臨工業
大道西側
出讓
商住
94
133,946,471.10
評估
入帳
142.50
是
13,394.65
46
政府注入
東土國用
（2013）
第Z46號
江磷學校
東側
出讓
商住
100.71
142,780,482.96
評估
入帳
141.77
是
14,278.05
47
政府注入
東土國用
（2013）
第Z47號
師水路以
北浙贛鐵
路以南
出讓
商住
35.02
118,292,314.32
評估
入帳
337.79
是
11,829.23
48
政府注入
東土國用
（2013）
第Z48號
東臨大道
西側眾嘉
環保以北
出讓
商住
99.54
139,531,630.18
評估
入帳
140.18
是
13,953.16
49
政府注入
東土國用
（2013）
第Z49號
東臨大道
西側眾嘉
環保以北
出讓
商住
85.12
120,674,060.16
評估
入帳
141.77
是
12,067.41
50
政府注入
東土國用
（2013）
第Z50號
狀元路以
北
出讓
商業
33.66
158,379,296.14
評估
入帳
470.53
否
-
51
政府注入
東土國用
（2013）
第Z51號
狀元路以
北
出讓
商住
46.59
207,341,033.94
評估
入帳
445.03
否
-
52
政府注入
東土國用
（2013）
第Z52號
物流大道
與龍山南
路以西
出讓
商住
70.37
236,670,455.44
評估
入帳
336.32
否
-
53
政府注入
東土國用
（2013）
第Z53號
城東大道
以東，迎
賓大道以
北
出讓
商住
104.87
359,488,947.00
評估
入帳
342.79
否
-
54
政府注入
東土國用
（2013）
東鄉縣東
升工業園
出讓
商住
6.4
3,607,699.73
評估
入帳
56.37
否
-
序號
取得方式
土地證編
號
坐落
證載
使用
權類
型
證載
用途
面積
（畝）
帳面價值（元）
入帳
方式
單價（萬
元/畝）
抵
押
情
況
繳納土地
出讓金
（萬元）
第Z54號
55
政府注入
東土國用
（2013）
第Z55號
東鄉縣東
升工業園
出讓
商住
42.4
24,212,217.06
評估
入帳
57.10
否
-
56
政府注入
東土國用
（2013）
第Z56號
東鄉縣東
升工業園
出讓
商住
34.38
19,632,449.42
評估
入帳
57.10
否
-
57
政府注入
東土國用
（2013）
第Z57號
東鄉縣東
升工業園
出讓
商住
33.66
19,221,300.62
評估
入帳
57.10
否
-
58
政府注入
東土國用
（2013）
第Z58號
東鄉縣東
升工業園
出讓
商住
7.01
3,977,777.10
評估
入帳
56.74
否
-
59
政府注入
東土國用
（2013）
第Z59號
東鄉縣東
升工業園
出讓
商住
51.32
29,112,609.29
評估
入帳
56.73
否
-
60
政府注入
東土國用
（2013）
第Z60號
東鄉縣東
升工業園
出讓
商住
64.82
37,078,090.17
評估
入帳
57.20
否
-
61
政府注入
東土國用
（2012）
第Z61號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
34.7
11,345,800.55
評估
入帳
32.70
否
-
62
政府注入
東土國用
（2012）
第Z62號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
34.7
11,345,800.55
評估
入帳
32.70
否
-
63
政府注入
東土國用
（2012）
第Z63號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
26.05
8,481,747.03
評估
入帳
32.56
否
-
64
政府注入
東土國用
（2012）
第Z64號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
84.19
27,527,462.63
評估
入帳
32.70
否
-
65
政府注入
東土國用
（2012）
第Z65號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
15.95
5,193,241.34
評估
入帳
32.56
否
-
66
政府注入
東土國用
（2012）
第Z66號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
96.92
31,401,592.62
評估
入帳
32.40
否
-
67
政府注入
東土國用
（2012）
第Z67號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
58.68
19,186,502.09
評估
入帳
32.70
否
-
68
政府注入
東土國用
（2012）
第Z68號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
25.57
8,325,462.23
評估
入帳
32.56
否
-
69
政府注入
東土國用
（2012）
第Z69號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
103.57
33,556,156.39
評估
入帳
32.40
否
-
70
政府注入
東土國用
（2012）
第Z70號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
54.35
17,770,724.98
評估
入帳
32.70
否
-
71
政府注入
東土國用
（2012）
第Z71號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
68.07
22,256,733.80
評估
入帳
32.70
否
-
72
政府注入
東土國用
（2012）
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
67.41
22,040,930.90
評估
入帳
32.70
否
-
序號
取得方式
土地證編
號
坐落
證載
使用
權類
型
證載
用途
面積
（畝）
帳面價值（元）
入帳
方式
單價（萬
元/畝）
抵
押
情
況
繳納土地
出讓金
（萬元）
第Z72號
73
政府注入
東土國用
（2012）
第Z73號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
54.75
17,901,513.28
評估
入帳
32.70
否
-
74
政府注入
東土國用
（2012）
第Z74號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
54.78
17,911,322.28
評估
入帳
32.70
否
-
75
政府注入
東土國用
（2012）
第Z75號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
18.2
5,870,134.08
評估
入帳
32.25
否
-
76
政府注入
東土國用
（2012）
第Z76號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
商業
94.21
30,237,508.78
評估
入帳
32.10
否
-
77
政府注入
東土國用
（2012）
第Z77號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
74.37
9,241,758.60
評估
入帳
12.43
否
-
78
政府注入
東土國用
（2012）
第Z78號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
74.17
9,247,561.11
評估
入帳
12.47
否
-
79
政府注入
東土國用
（2012）
第Z79號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
79.63
9,954,330.24
評估
入帳
12.50
否
-
80
政府注入
東土國用
（2012）
第Z80號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
87.22
10,846,152.45
評估
入帳
12.44
否
-
81
政府注入
東土國用
（2012）
第Z81號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
72.46
9,058,028.69
評估
入帳
12.50
否
-
82
政府注入
東土國用
（2012）
第Z82號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
99.94
12,362,454.30
評估
入帳
12.37
否
-
83
政府注入
東土國用
（2012）
第Z83號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
37.76
4,692,620.00
評估
入帳
12.43
否
-
84
政府注入
東土國用
（2012）
第Z84號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
108.85
13,505,449.95
評估
入帳
12.41
否
-
85
政府注入
東土國用
（2012）
第Z85號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
92.3
11,481,561.89
評估
入帳
12.44
否
-
86
政府注入
東土國用
（2012）
第Z86號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
71.67
8,959,272.80
評估
入帳
12.50
否
-
87
政府注入
東土國用
（2012）
第Z87號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
88.46
11,058,145.36
評估
入帳
12.50
否
-
88
政府注入
東土國用
（2012）
第Z88號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
43.75
5,454,776.81
評估
入帳
12.47
否
-
89
政府注入
東土國用
（2012）
第Z89號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
52.24
6,491,722.98
評估
入帳
12.43
否
-
90
政府注入
東土國用
（2012）
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
54.3
6,787,895.75
評估
入帳
12.50
否
-
序號
取得方式
土地證編
號
坐落
證載
使用
權類
型
證載
用途
面積
（畝）
帳面價值（元）
入帳
方式
單價（萬
元/畝）
抵
押
情
況
繳納土地
出讓金
（萬元）
第Z90號
91
政府注入
東土國用
（2012）
第Z91號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
82.83
10,293,060.19
評估
入帳
12.43
否
-
92
政府注入
東土國用
（2012）
第Z92號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
19.63
2,433,744.76
評估
入帳
12.40
否
-
93
政府注入
東土國用
（2012）
第Z93號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
28.13
3,508,391.68
評估
入帳
12.47
否
-
94
政府注入
東土國用
（2012）
第Z94號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
79.17
9,841,407.28
評估
入帳
12.43
否
-
95
政府注入
東土國用
（2012）
第Z95號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
60.02
7,467,812.82
評估
入帳
12.44
否
-
96
政府注入
東土國用
（2012）
第Z96號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
83.16
10,341,275.43
評估
入帳
12.44
否
-
97
政府注入
東土國用
（2012）
第Z97號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
78.95
9,814,061.06
評估
入帳
12.43
否
-
98
政府注入
東土國用
（2012）
第Z98號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
101.96
12,683,207.09
評估
入帳
12.44
否
-
99
政府注入
東土國用
（2012）
第Z99號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
101.75
12,657,084.49
評估
入帳
12.44
否
-
100
政府注入
東土國用
（2012）
第Z100
號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
67.95
8,494,246.13
評估
入帳
12.50
否
-
101
政府注入
東土國用
（2012）
第Z101
號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
76.5
9,563,058.75
評估
入帳
12.50
否
-
102
政府注入
東土國用
（2012）
第Z102
號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
94.37
11,678,031.71
評估
入帳
12.37
否
-
103
政府注入
東土國用
（2012）
第Z103
號
東鄉縣東
騰工業園
出讓
居住
72.57
9,071,778.80
評估
入帳
12.50
否
-
104
政府注入
東土國用
（2017）
第
G00102
號
東鄉縣物
流大道東
延伸段南
側
劃撥
住宅
94.24
134,234,787.00
評估
入帳
142.44
否
-
105
政府注入
東土國用
（2017）
第
G00103
號
東鄉縣物
流大道東
延伸段南
側
劃撥
住宅
80.06
114,029,812.00
評估
入帳
142.43
否
-
序號
取得方式
土地證編
號
坐落
證載
使用
權類
型
證載
用途
面積
（畝）
帳面價值（元）
入帳
方式
單價（萬
元/畝）
抵
押
情
況
繳納土地
出讓金
（萬元）
106
政府注入
東土國用
（2017）
第
G00104
號
東鄉縣物
流大道東
延伸段南
側
劃撥
住宅
83.25
118,583,996.00
評估
入帳
142.44
否
-
107
政府注入
東土國用
（2017）
第
G00105
號
東鄉縣物
流大道東
延伸段南
側
劃撥
住宅
117.39
167,198,359.00
評估
入帳
142.43
否
-
108
政府注入
東土國用
（2017）
第
G00106
號
東鄉縣物
流大道東
延伸段南
側
劃撥
住宅
91.83
130,799,279.00
評估
入帳
142.44
否
-
109
政府注入
東土國用
（2017）
第
G00107
號
東鄉縣物
流大道東
延伸段南
側
劃撥
住宅
257.56
363,511,081.00
評估
入帳
141.14
否
-
110
政府注入
東土國用
（2017）
第
G00108
號
東鄉縣物
流大道東
延伸段南
側
劃撥
住宅
39.80
56,508,112.00
評估
入帳
141.98
否
-
111
政府注入
東土國用
（2017）
第
G00109
號
東鄉縣物
流大道東
延伸段南
側
劃撥
住宅
134.27
191,247,770.00
評估
入帳
142.44
否
-
112
招拍掛出
讓
贛（2019）
東鄉區不
動產第
0009494
號
東鄉區朝
陽大道西
側與雄嵐
大道南側
出讓
住宅
28.0575
103,896,124.43
市場
價
370.30
否
10,377.58
113
招拍掛出
讓
贛（2019）
東鄉區不
動產第
0009493
號
東鄉區朝
陽大道西
側與雄嵐
大道南側
出讓
住宅
19.527
72,307,925.57
市場
價
370.30
否
7,222.42
114
招拍掛出
讓
贛（2019）
東鄉區不
動產第
0009492
號
東鄉區朝
陽大道東
側與區二
中對面
出讓
住宅
28.19415
113,570,660.22
市場
價
402.82
否
11,350.18
115
招拍掛出
讓
贛（2019）
東鄉區不
動產第
0009491
號
東鄉區朝
陽大道東
側與區二
中對面
出讓
住宅
30.0405
121,008,060.83
市場
價
402.82
否
12,093.47
116
招拍掛出
讓
贛（2019）
東鄉區不
動產第
0009490
號
東鄉區朝
陽大道東
側與區二
中對面
出讓
住宅
28.95465
116,634,078.95
市場
價
402.82
否
11,656.34
序號
取得方式
土地證編
號
坐落
證載
使用
權類
型
證載
用途
面積
（畝）
帳面價值（元）
入帳
方式
單價（萬
元/畝）
抵
押
情
況
繳納土地
出讓金
（萬元）
117
招拍掛出
讓
贛（2019）
東鄉區不
動產第
0009319
號
東鄉區規
劃公園路
東側東磷
學校北側
出讓
住宅
36.40995
125,830,203.20
市場
價
345.59
否
12,090.68
118
招拍掛出
讓
贛（2019）
東鄉區不
動產第
0009317
號
東鄉區規
劃公園路
東側東磷
學校北側
出讓
住宅
22.79205
78,767,707.26
市場
價
345.59
否
7,568.57
119
招拍掛出
讓
贛（2019）
東鄉區不
動產第
0009320
號
東鄉區規
劃公園路
東側東磷
學校北側
出讓
住宅
28.42995
98,251,889.54
市場
價
345.59
否
9,440.75
120
招拍掛出
讓
贛（2019）
東鄉區不
動產第
0009318
號
東鄉區仁
和小區東
側規劃公
園路西側
出讓
住宅
32.5137
109,142,188.34
市場
價
335.68
否
10,414.86
121
招拍掛出
讓
贛（2019）
東鄉區不
動產第
0009321
號
東鄉區仁
和小區東
側規劃公
園路西側
出讓
住宅
54.2739
182,186,961.66
市場
價
335.68
否
17,385.14
-
合計
-
-
-
-
7,476.52
8,866,550,698.15
-
-
-
-
（二）固定資產
發行人固定資產主要由房屋及建築物、運輸設備、電子設備及其
他構成，房屋及建築物主要系股東注入的房產。
截至2019年末發行人主要固定資產明細情況
序號
所有權證編號
坐落位置
面積
（m2）
帳面原值
（元）
入帳方式
單價
（元/m2）
抵押情況
是否出租
1
房權證東房變更
字第BGSF-071
東鄉縣恆安西路
南側
6,296.46
17,019,380.00
評估入帳
2,703.01
是
是
2
房權證東房交字
第AGL-026號、
第AG1-001號
孝崗鎮政德路
1,256.11
408,000.00
評估入帳
324.81
是
否
3
房權證東房交字
第AG1-002號、房
權證東房交字第
AG1-003號、房權
證東房交字第
AG1-024號
孝崗鎮恆安西路
6,019.58
4,155,000.00
評估入帳
690.25
否
否
4
房權證東房交字第
AG1-028號
東鄉縣恆安西路
1,387.00
418,000.00
評估入帳
301.37
否
否
5
贛（2019）東鄉區
不動產權第
0012898號
東鄉縣勞動就業
局
1,193.63
285,000.00
評估入帳
238.77
否
否
序號
所有權證編號
坐落位置
面積
（m2）
帳面原值
（元）
入帳方式
單價
（元/m2）
抵押情況
是否出租
6
贛（2019）東鄉區
不動產權第
0012897號
孝崗鎮文化館
2,131.44
438,000.00
評估入帳
205.49
是
否
7
房權證東房交字第
AG1-022號
孝崗鎮交通局
1,089.84
100,000.00
評估入帳
91.76
否
否
8
房權證東房交字第
AG1-023號
東鄉縣孝崗鎮交
通局
354.65
240,000.00
評估入帳
676.72
否
否
9
房權證東房交字第
AG1-020號
孝崗鎮公路管理
站
147.54
50,000.00
評估入帳
338.89
否
否
10
房權證東房交字第
AG1-019號
孝崗鎮大富崗工
業開發區
63.29
24,000.00
評估入帳
379.21
否
否
11
贛（2019）東鄉區
不動產權第
0012899號
東鄉縣老幹部活
動中心
1,896.00
586,000.00
評估入帳
309.07
是
否
12
房權證東房交字第
AG1-027號
孝崗鎮農業局
1,931.34
1,700,000.00
評估入帳
880.22
否
否
13
房權證東房交字
第AG1-017號-第
AG1-018號
孝崗鎮恆安西路
266號
3,384.31
2,700,000.00
評估入帳
797.8
否
否
14
房權證東房交字
第AG1-007號-第
AG1-016號
孝崗鎮昌景路
283號
14,746.96
6,505,000.00
評估入帳
441.11
否
否
15
房權證東房字第
B-17502號-第
B-17519號、贛
（2016）東鄉縣不
動產權第000002號
-第000003號
東鄉縣老虎崗
12,748.24
24,030,750.00
評估入帳
1,885.02
是
否
16
贛（2017）東鄉縣
不動產權0000236
號-0000237號
東鄉縣城東物流
園7棟1單元301
房（B2棟301
房）、201房（B2
棟201房）
10,049.36
42,344,645.25
評估入帳
4,213.67
否
否
17
贛（2018）東鄉區
不動產權第
0015552-0015618
號
撫州市東鄉區御
景東方
52046.08
15,048,325.55
購買
289.13
是
否
18
贛（2018）東鄉區
不動產權第
0016014-0016073、
75-78號
東鄉區萬豪公館
43420
20,374,842.90
購買
469.25
是
否
19
-
東景新龍花苑
-
25,455,949.16
購買
-
否
否
20
贛（2019）東鄉區
不動產權第
0005693-0005799
號、0005828號、
0005860-0005870
號、0005892號
廣漢幸福樓公寓
樓
6866.4
33,349,372.46
購買
4,856.89
是
否
21
-
贛東就業城
-
7,670,000.00
購買
-
否
否
22
-
半山酒店
-
10,930,000.00
購買
-
否
否
23
贛（2019）東鄉區
不動產權第
0005139號-第
0005189號、贛
（2019）東鄉區不
農博城公寓
3446.98
12,639,855.12
購買
3,666.94
是
否
序號
所有權證編號
坐落位置
面積
（m2）
帳面原值
（元）
入帳方式
單價
（元/m2）
抵押情況
是否出租
動產權第0005240、
號第0005241號
24
-
磷肥廠充電站
-
1,000,857.98
購買
-
否
否
合 計
170,475.21
227,472,978.42
-
-
-
-
（三）投資性房地產情況
截至報告期末，發行人不存在投資性房地產。
（四）在建工程情況
截至2019年末，發行人在建工程明細如下：
截至2019年末發行人在建工程明細
單位：元
序號
項目名稱
項目類型
建設期限
建設模式
代建協議籤訂日期
帳面價值
1
安置房
棚改保障房
36個月
自建
-
837,864,086.62
2
棚戶區改造項目
棚改保障房
24個月
政府代建
2018年1月15日
1,397,147,108.00
3
原磷肥廠庫房項目
廠區市場建設
36個月
政府代建
2017年1月16日
205,239,138.00
4
紅星花園小區
棚改保障房
30個月
自建
-
74,937,107.87
5
科技孵化園
廠區市場建設
12個月
政府代建
2018年1月15日
53,768,069.14
6
狀元路東延伸
道路基礎設施
12個月
政府代建
2018年1月15日
37,505,404.14
7
圖書館及檔案館
文體設施
15個月
政府代建
2018年1月15日
29,701,822.00
8
雄嵐大道
道路基礎設施
12個月
政府代建
2018年1月15日
37,817,143.70
9
高標準農田項目
農業基礎設施
16個月
政府代建
2018年1月15日
110,460,895.10
10
秀美鄉村工程
農業基礎設施
6個月
政府代建
2018年1月15日
45,000,000.00
11
東騰農貿市場
廠區市場建設
10個月
政府代建
2016年1月18日
6,924,219.00
12
王橋商住樓項目
棚改保障房
16個月
政府代建
2017年1月16日
4,207,699.00
13
2019年棚改
棚改保障房
30個月
政府代建
2019年1月14日
2,888,961.00
14
殘疾人康復中心
醫養設施
12個月
政府代建
2019年1月14日
6,473,327.00
15
城北公園
文體設施
20個月
政府代建
2019年1月14日
135,200.00
16
城北學校
學校建設
12個月
政府代建
2019年1月14日
5,339,032.00
17
城南公園
文體設施
30個月
政府代建
2019年1月14日
2,547,600.00
18
城南學校
學校建設
12個月
政府代建
2019年1月14日
555,456.00
19
德政街
道路基礎設施
20個月
政府代建
2019年1月14日
17,518,015.00
20
撫州市東鄉區技師學校
學校建設
12個月
政府代建
2019年1月14日
532,485.00
21
撫州市東鄉區老城區棚戶
區
棚改保障房
12個月
政府代建
2019年1月14日
50,000.00
22
婦女兒童活動中心職工之
家
文體設施
20個月
政府代建
2019年1月14日
9,537,069.52
23
革命烈士紀念公園
文體設施
12個月
政府代建
2019年1月14日
2,093,566.00
24
海潤陶瓷搬遷
廠區市場建設
16個月
政府代建
2019年1月14日
200,000.00
序號
項目名稱
項目類型
建設期限
建設模式
代建協議籤訂日期
帳面價值
25
經開區
廠區市場建設
6個月
政府代建
2019年1月14日
6,058,697.49
26
南環大道
道路基礎設施
12個月
政府代建
2019年1月14日
12,949,400.00
27
師水公園及師水路
道路基礎設施
10個月
政府代建
2019年1月14日
5,295,462.02
28
物流大道
道路基礎設施
16個月
政府代建
2019年1月14日
9,152,800.00
29
縣鄉村道路拓寬EPC項目
道路基礎設施
15個月
政府代建
2019年1月14日
26,481,600.00
30
新建婦幼保健院
醫養設施
20個月
政府代建
2019年1月14日
7,884,298.20
31
新區城北路
道路基礎設施
12個月
政府代建
2019年1月14日
4,200,000.00
32
新區集貿市場
廠區市場建設
16個月
政府代建
2019年1月14日
129,600.00
33
一中二期
學校建設
6個月
政府代建
2019年1月14日
14,312,000.00
34
淵山崗
棚改保障房
15個月
政府代建
2019年1月14日
10,772,760.84
35
站前南路
道路基礎設施
20個月
政府代建
2019年1月14日
2,745,640.00
36
智慧環衛基地
環衛設施
12個月
政府代建
2019年1月14日
27,024,000.00
37
總工會
文體設施
16個月
政府代建
2019年1月14日
48,000.00
38
東鄉區技工學校
學校建設
6個月
政府代建
2019年1月14日
22,487,932.00
39
東鄉區亮化EPC工程
政府配套設施
12個月
政府代建
2019年1月14日
30,000.00
40
東鄉區路面白改黑及弱電
改造工程
道路基礎設施
10個月
政府代建
2019年1月14日
41,900.00
41
城西智慧交通系統
道路基礎設施
16個月
政府代建
2019年1月14日
1,294,200.00
42
公交候車亭
道路基礎設施
5個月
政府代建
2019年1月14日
804,000.00
43
汙水處理廠工程
環衛設施
12個月
政府代建
2019年1月14日
806,205.47
合計
-
-
-
-
3,040,961,900.11
截至本募集說明書出具日，除自建項目外，發行人在建工程均與
政府籤訂了代建協議。
（五）無形資產
截至2019年末，發行人無形資產明細如下：
截至2019年末發行人無形資產明細情況
序
號
取得
方式
證號
坐落位
置
面積
（畝）
使用權
類型
用途
帳面原值
（元）
入帳方
式
單價
（萬元
/畝）
抵押
情況
繳納土地
出讓金
（萬元）
1
政府
注入
東土國用
（2012）第
Z104號
東鄉縣
德政路
206號
2.52
出讓
綜合
294,000.00
評估入帳
11.67
否
-
2
政府
注入
東土國用
（2002）第
A26346-2號
恆安西
路347
號
0.78
出讓
綜合
90,000.00
評估入帳
11.58
否
-
3
政府
注入
東土國用
（2012）第
Z105號
東鄉縣
恆安中
路213
號
0.37
出讓
綜合
44,000.00
評估入帳
11.98
否
-
序
號
取得
方式
證號
坐落位
置
面積
（畝）
使用權
類型
用途
帳面原值
（元）
入帳方
式
單價
（萬元
/畝）
抵押
情況
繳納土地
出讓金
（萬元）
4
政府
注入
東土國用
（2002）第
A22478號
恆安路
157號
1.64
出讓
綜合
193,000.00
評估入帳
11.79
否
-
5
政府
注入
東土國用
（2012）第
Z106號
東鄉縣
恆安中
路233
號
3.41
出讓
綜合
2,273,000.00
評估入帳
66.67
否
-
6
政府
注入
東土國用
（2002）第
A41029號
恆安東
路249
號
0.60
出讓
綜合
400,000.00
評估入帳
66.67
否
-
7
政府
注入
東土國用
（2002）第
A25420號
北門崗
6號
2.89
出讓
綜合
300,000.00
評估入帳
10.37
否
-
8
政府
注入
東土國用
（2012）第
Z107號
東鄉縣
大富崗
泰豐路
054號
3.24
出讓
綜合
378,000.00
評估入帳
11.67
否
-
9
政府
注入
東土國用
（2002）第
A32193號
龍山南
路
1.03
出讓
綜合
123,000.00
評估入帳
11.94
否
-
10
政府
注入
東土國用
（2002）第
A23198號
龍山北
路214
號
0.45
出讓
綜合
53,000.00
評估入帳
11.78
否
-
11
政府
注入
東土國用
（2012）第
Z108號
東鄉縣
荊公路
31號
1.45
出讓
綜合
580,000.00
評估入帳
40.06
否
-
12
政府
注入
東土國用
（2002）第
A29229號
恆安西
路226
號
4.65
出讓
綜合
1,860,000.00
評估入帳
40.00
否
-
13
政府
注入
東土國用
（2012）第
Z109號
東鄉縣
恆安西
路66號
1.02
出讓
綜合
123,000.00
評估入帳
12.08
否
-
14
政府
注入
東土國用
（2012）第
Z110號
東鄉縣
昌景路
283號
205.95
出讓
綜合
10,300,000.00
評估入帳
5.00
否
-
15
政府
注入
東土國用
（2012）第A33
號
恆安西
路南側
4.10
出讓
商住
18,148,500.00
評估入帳
443.09
否
-
16
政府
注入
東土國用
（2013）第
A661號
原江西
磷肥廠
40.42
出讓
商業、
住宅
48,787,400.00
評估入帳
120.69
否
-
17
政府
注入
東土國用
（2013）第
A662號
原江西
磷肥廠
40.03
出讓
商業、
住宅
48,307,600.00
評估入帳
120.69
否
-
18
政府
注入
東土國用
（2013）第
A663號
原江西
磷肥廠
40.27
出讓
商業、
住宅
48,602,700.00
評估入帳
120.69
否
-
合計
354.82
-
-
180,857,200.00
-
-
-
-
（六）應收款項情況
截至2019年末，發行人應收帳款、預付款項、其他應收款帳面餘
額分別為92,669.94萬元、6,131.62萬元、29,946.07萬元。
截至2019年末發行人主要應收款項明細
單位：萬元
項目
入帳科目
帳面餘額
帳齡
性質
撫州市東鄉區財政局
應收帳款
91,589.34
1年以內
、
1
至
2
年
工程款
撫州市東鄉區市場開發管理中心
應收帳款
550.92
2至
3年
租賃收入
撫州市東鄉區城投建材有限公司
應收帳款
169.32
1年以內
工程款
撫州市東鄉區城市管理局
應收帳款
115.01
1年以內
工程款
中國水利水電第十二工程局有限公司
應收帳款
90.72
1年以內
工程款
帳面餘額小計
92,515.31
-
-
撫州市東鄉區財政局
預付款項
5,378.83
1至
2年
預付土地款
撫州市東鄉區新農村電力服務有限公司
預付款項
400.00
2至
3年
預付工程款
東鄉區順鵬渣土運輸有限公司
預付款項
44.65
1年以內
預付工程款
武漢大信眾金屬圍檔有限公司
預付款項
40.00
1年以內
預付工程款
江西信源混凝土有限公司
預付款項
18.00
1年以內
預付工程款
帳面餘額小計
5,881.47
-
-
撫州祥生房地產開發有限公司
其他應收款
8,000.00
1年以內、
1至
2年
往來款
江西錦澎實業有限公司
其他應收款
8,000.00
1年以內、
1至
2年
往來款
東鄉縣華龍實業有限公司
其他應收款
2,310.00
1年以內
往來款
撫州市投資發展（集團）有限公司
其他應收款
1,938.51
1至
2年、
2至
3年
往來款
撫州中鐵中基農業有限公司
其他應收款
1,000.00
1年以內
往來款
帳面餘額小計
21,248.51
-
-
截至2019年末，發行人應收帳款帳面餘額92,669.94萬元，均為
經營性佔款，應收帳款主要系應收撫州市東鄉區財政局的尚未結算的
代建項目工程款。
截至2019年末，發行人預付款項帳面餘額6,131.62萬元，均為經
營性佔款，預付款項主要系預付撫州市東鄉區財政局的土地款及預付
撫州市東鄉區新農村電力服務有限公司的工程款。
截至2019年末，發行人其他應收款帳面餘額29,946.07萬元，均
為非經營性佔款，主要系與撫州祥生房地產開發有限公司、江西錦澎
實業有限公司、東鄉縣華龍實業有限公司、撫州市投資發展（集團）
有限公司和撫州中鐵中基農業有限公司等單位因資金拆借形成的往來
款。
報告期內應收款項回款情況良好，發行人將依據未來項目建設進
度就回款計劃做出妥善安排。截至2019年末，公司經營性佔款帳面餘
額合計98,801.56萬元，非經營性佔款帳面餘額合計29,946.07萬元。
經核查，發行人非經營性佔款、資金拆借情況均履行了內部的相關程
序，不存在實際控制人、控股股東或其他關聯方違規佔用發行人資金
的情況，非經營性往來佔款遵照公平、公正的市場原則，按照一般市
場經營規則進行，並與其他企業的業務往來同等對待，資金拆借行為
屬於法人之間的民間借貸，合法有效，且已經按照其內部管理制定履
行了內部審批流程，不違反法律法規的強制性規定，不會對本次債券
發行造成實質性障礙。
經核查，截至2019年末，發行人政府部門應收款項帳面餘額合計
102,017.08萬元，佔2019年末發行人淨資產的10.13%，未超過淨資
產的40%，不會對本次債券發行造成實質性障礙。
（七）其他資產分析
截至2019年末，公司的所有者權益合計為1,006,844.34萬元，實
收資本及資本公積來自股東投入的貨幣資金、土地使用權、房屋建築
物等，資本金注入真實足額，不存在2010年6月後新注入公司的政府
機關、公園、學校等公益性資產及儲備土地使用權。
六、發行人負債情況分析
（一）有息負債情況
截至2019年末，發行人有息負債為349,615.00萬元，由長期借款、
應付債券和長期應付款構成，發行人的貸款利率均在合理區間內，不
存在高利融資情況。發行人有息負債明細如下：
截至2019年末發行人長期借款明細
單位：萬元
序
號
債權人
債務
類型
帳面餘額
（含1年內）
利率
期限
抵質押情況
1
江西省行政事業資產
集團有限公司
信用
借款
8,794.00
基準利率
2017.12-2037.12
-
2
中國
建設銀行股份有
限公司東鄉支行
信用
借款
21,000.00
5.15%
2018.04-2043.03
-
3
撫州市投資發展（集
團）有限公司
信用
借款
34,000.00
4.45%
2017.07-2042.07
-
4
撫州市投資發展（集
團）有限公司
信用
借款
5,000.00
4.90%
2017.06-2032.06
-
5
中國農業發展銀行東
鄉縣支行
質押
借款
15,000.00
5.39%
2015.09-2027.09
應收帳款質押/國
有土地使用權
6
中國農業發展銀行東
鄉縣支行
質押
借款
5,000.00
浮動利率
2019.12-2025.12
房屋所有權/應收
帳款質押；撫州市
東鄉區城市投資開
發有限公司擔保
7
江西省農商銀行
抵押
借款
2,200.00
5.23%
2019.11-2022.11
房屋所有權
8
中國農業發展銀行東
鄉支行
質押
借款
9,000.00
5.39%
2015.06-2023.06
委託代建款收入帳
戶/國有土地使用
權
9
中國農業發展銀行東
鄉支行
抵押
借款
24,400.00
5.15%
2016.04-2028.04
應收帳款質押/國
有土地使用權；撫
州市東鄉城投集團
有限公司擔保
10
中國農業發展銀行東
鄉支行
抵押
借款
58,421.00
4.55%
2018.07-2038.07
應收帳款質押/國
有土地使用權
11
東鄉縣聯社營業部
抵押
借款
3,000.00
5.23%
2015.12-2020.12
國有土地使用權
12
江西銀行撫州支行
信用
借款
48,800.00
7.00%
2016.06-2023.06
-
-
合計
-
234,615.00
-
-
-
截至2019年末發行人已發行的債券情況
單位：萬元
發行主體
債券簡稱
發行期限
（年）
發行日期
帳面餘額
（含1年內）
票面利率
抵質押情況
發行人
17東鄉債
7
2017.03.20
100,000.00
6.20%
國有土地使
用權
截至2019年末發行人長期應付款明細
單位：萬元
貸款人
債務
類型
帳面餘額
（含1年內）
利率
期限
抵質押情
況
江西金融租賃股份有
限公司
抵押
借款
15,000.00
5.68%
2019.11-2022.11
房屋所有
權
（二）債務償還壓力測算
本次債券發行完成後，將引起發行人每年有息負債償還金額的變
化，債券存續期內的有息負債償還壓力測算在以下假設基礎上發生：
1、本次債券募集資金淨額為10.00億元；
2、本次債券發行時票面利率為6.00%；
3、本次債券發行於2020年12月31日前完成。
在上述前提假設下，在本次債券存續期內每年發行人需償還的有
息負債情況如下：
債券存續期有息負債償還壓力測算
單位：萬元
年份
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年
2026年
2027年
1、有息負債當
年償付規模
50,128.30
42,574.50
41,334.50
99,894.50
29,560.00
8,320.00
8,320.00
8,320.00
其中：銀行借
款利息償還規
模
12,928.30
12,614.50
12,614.50
12,614.50
8,320.00
8,320.00
8,320.00
8,320.00
銀行借款
本金償還規模
6,000.00
0.00
0.00
64,800.00
0.00
0.00
0.00
0.00
已發行債
券利息償還規
模
6,200.00
4,960.00
3,720.00
2,480.00
1,240.00
0.00
0.00
0.00
已發行債
券本金償還規
模
20,000.00
20,000.00
20,000.00
20,000.00
20,000.00
0.00
0.00
0.00
其他債務
償還規模
5,000.00
5,000.00
5,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2、本次債券償
付規模
0.00
6,000.00
6,000.00
26,000.00
24,800.00
23,600.00
22,400.00
21,200.00
其中：本次債券
利息償還規模
0.00
6,000.00
6,000.00
6,000.00
4,800.00
3,600.00
2,400.00
1,200.00
本次債券
本金償還規模
0.00
0.00
0.00
20,000.00
20,000.00
20,000.00
20,000.00
20,000.00
合計
50,128.30
48,574.50
47,334.50
125,894.50
54,360.00
31,920.00
30,720.00
29,520.00
七、對外擔保情況
截至2019年末，發行人不存在對外擔保情況，亦不存在為其他企
業發債提供擔保情況。
八、受限資產情況
截至2019年末，發行人受限資產具體情況如下：
截至2019年末發行人受限資產明細表
單位：萬元
歸屬
科目
資產名稱
帳面價值
受限原因
受限期限
存貨
東土國用（
2013）第
Z22號
10,534.08
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z23號
17,214.96
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z31號
18,885.59
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z32號
14,731.41
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z33號
15,679.05
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z34號
39,304.52
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z35號
28,401.39
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z36號
15,057.81
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z41號
13,889.34
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z42號
9,986.40
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z43號
10,532.86
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z44號
9,633.30
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z45號
13,394.65
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z46號
14,278.05
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z47號
11,829.23
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z48號
13,953.16
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
存貨
東土國用（
2013）第
Z49號
12,067.41
17年城投債
2017-
3-
20至
2024-
3-
19
固定
資產
房權證東房交字第
AGL-
026
號、第
AG1-
001號
17.34
銀行貸款抵押
2016-
4-
21至
2028-
4-
20
固定
資產
贛（
2019）東鄉區不動產第
0012897號
18.62
銀行貸款抵押
2019-
12-
6至
2025-
12-
5
固定
資產
贛（
2019）東鄉區不動產第
0012899號
24.91
銀行貸款抵押
2019-
12-
6至
2025-
12-
5
固定
資產
房權證東房字第
B-
17502號
-
第
B-
17519號、贛（
2016）東
鄉縣不動產權第
000002號
-
第
000003號
2,049.29
銀行貸款抵押
2016-
4-
21至
2028-
4-
20
固定
資產
贛（
2018）東鄉區不動產權第
0015552號
-
0015618號
1,429.59
銀行貸款抵押
2019-
11-
20至
2022-
11-
19
固定
資產
贛（
2019）東鄉區不動產權
0005693號
-
0005799號、
3,161.69
銀行貸款抵押
2019-
9-
27至
2022-
9-
26
0005828號、
0005892號、贛
（
2019）東鄉區不動產權
0005860號
-
0005870號
固定
資產
贛（
2018）東鄉區不動產權第
0016014號
-
第
0016073號、
0016075號
-
第
0016078號
1,952.59
銀行貸款抵押
2019-
11-
20至
2022-
11-
19
固定
資產
贛（
2019）東鄉區不動產權第
0005139號
-
第
0005189號、贛
（
2019）東鄉區不動產權第
0005240、號第
0005241號
1,235.90
銀行貸款抵押
2019-
11-
20至
2022-
11-
19
-
合計
279,263.13
-
-
九、關聯交易情況
截至2019年末，公司的關聯交易情況如下：
（一）購銷商品、提供和接受勞務的關聯交易
發行人銷售商品/提供勞務情況表
單位：萬元
關聯方名稱
關聯交易
類型
關聯交易
內容
關聯交易定
價方式及決
策程序
本期發生額
上期發生額
銷售商品、提供勞務：
撫州市東鄉區城投建
材有限公司
銷售商品
石料
參考市場價
164.39
-
（二）關聯方應收應付款項
應收項目
單位：萬元
項目名稱
關聯方
期末餘額
期初餘額
帳面餘額
壞帳準備
帳面餘額
壞帳準備
應收帳款
撫州市東鄉區城投建材有限公司
169.32
0.85
-
-
合計
-
169.32
0.85
-
-
應付項目
單位：萬元
項目名稱
關聯方
期末餘額
期初餘額
其他應付款
撫州市東鄉區城投建材有限公司
2,700.00
-
合計
-
2,700.00
-
第十一條 已發行尚未兌付的債券
截至本募集說明書出具之日，發行人於2017年3月20日發行一
期企業債券：2017年東鄉縣投資發展有限責任公司
公司債券（簡稱「17
東鄉債」），募集資金10.00億元人民幣，全部用於東鄉縣保障性安
居工程項目；發行人子公司撫州市東鄉區城市投資開發有限公司於
2020年3月16日發行一期私募債：撫州市東鄉區城市投資開發有限
公司2020年非公開發行項目收益專項
公司債券（第一期）（簡稱「20
東鄉01」），募集資金9.20億元人民幣，其中6.44億元用於東鄉科
技創新孵化基地建設項目，2.00億元用於償還銀行貸款，其餘部分用
於補充流動資金。
報告期內發行人已發行的債券以及償還情況
單位：億元、%
發行主體
債券簡稱
發行期限
（年）
發行日期
發行規模
票面利率
付息情況
發行人
17東鄉債
7
2017.03.20
10.00
6.20
按期付息
撫州市東
鄉區城市
投資開發
有限公司
20東鄉017
2020.03.16
9.20
6.50
未到付息
日
-
合計
-
-
19.20
-
-
經核查，發行人已發行尚未兌付債券募集資金用途符合前次發行
披露的募集說明書規定的募集資金用途，符合有關法律、法規和國家
產業政策的規定，不存在改變募集資金用途等違規使用情形。
除前述融資事項外，發行人及其全資或控股子公司無其他已發行
尚未兌付的企業（公司）債券、中期票據、短期融資券、資產證券化
產品、信託計劃、保險債權計劃、理財產品及其他各類私募債券品種
情況，不存在發行人及其控股子公司的有關債務處於違約或者延遲支
付本息的狀態，亦不存在代建回購、融資租賃、售後回租等方式融資
情況和高利融資情況。
第十二條 募集資金用途
本期債券基礎發行額為人民幣5.00億元，其中募集資金2.00
億元用於撫州市東鄉區綜合停車場項目，2.00億元用於東鄉區汙
水處理設施建設項目，1.00億元用於補充營運資金；如行使彈性
配售選擇權，總發行規模為人民幣10.00億元，其中募集資金4.50
億元用於撫州市東鄉區綜合停車場項目，4.50億元用於東鄉區汙
水處理設施建設項目，1.00億元用於補充營運資金。若本期債券
基礎發行額為5億元，募集資金使用情況如下：
募集資金投向表
單位：萬元、%
項目名稱
項目實施主體
投資總額
擬用募集資金
募集資金佔項目
總投資比例
撫州市東鄉區綜合停車場項目
撫州市東鄉城投集團
有限公司
65,191.27
20,000.00
30.68
東鄉區汙水處理設施建設項目
撫州市東鄉城投集團
有限公司
69,233.93
20,000.00
28.89
補充營運資金
-
-
10,000.00
-
合計
-
-
50,000.00
-
若行使彈性配售選擇權，本期債券總發行規模為10億元，募
集資金使用情況如下：
募集資金投向表
單位：萬元、%
項目名稱
項目實施主體
投資總額
擬用募集資金
募集資金佔項目
總投資比例
撫州市東鄉區綜合停車場項目
撫州市東鄉城投集團
有限公司
65,191.27
45,000.00
69.03
東鄉區汙水處理設施建設項目
撫州市東鄉城投集團
有限公司
69,233.93
45,000.00
65.00
補充營運資金
-
-
10,000.00
-
合計
-
-
100,000.00
-
一、募集資金投資投向
（一）撫州市東鄉區綜合停車場項目
1、項目批覆
該項目已經有權部門批覆同意，具體批覆情況如下：
撫州市東鄉區綜合停車場項目批覆情況
批覆文件名稱
文號
發文機關
印發時間
主要內容
《關於撫州市東鄉區
綜合停車場項目節能
評估報告表的審查意
見》
-
東鄉區發展
和改革委員
會
2018年10
月19日
撫州市東鄉區綜合停
車場項目的節能評估
依據符合國家相關政
策要求，節能建議合
理可行。
《關於撫州市東鄉區
綜合停車場項目建設
項目用地的預審意見》
東土資預
〔2018〕22號
撫州市東鄉
區國土資源
局
2018年11
月23日
該項目符合東鄉區土
地利用總體規劃，同
意該項目按相關土地
使用標準用地。
《東鄉區綜合停車場
項目建設項目選址意
見書》
東規建字第
GJ2018-034號
撫州市東鄉
區規劃局
2018年11
月30日
該項目符合城鄉規劃
要求，符合《中華人
民共和國城鄉規劃
法》第三十六條和國
家有關規定。
《撫州市東鄉區重大
事項社會穩定風險評
估工作備案表》
-
撫州市東鄉
區維穩辦
2018年12
月24日
評估撫州市東鄉區綜
合停車場項目社會穩
定風險等級為低風
險，同意該項目社會
穩定風險評估工作備
案。
《關於綜合停車場項目>的意
見》
東環函〔2019〕
1號
撫州市東鄉
區環境保護
局
2019年1月
23日
撫州市東鄉區綜合停
車場項目從環保角度
分析，該項目基本可
行，同意該項目建設。
《關於撫州市東鄉區
綜合停車場建設項目
可行性研究報告的批
復》
東發改字
〔2019〕39號
撫州市東鄉
區發展和改
革委員會
2019年1月
23日
同意撫州市東鄉區綜
合停車場建設項目的
可行性研究報告。
2、項目建設背景及必要性
近年來，我國居民收入的快速增長，城鎮化水平的穩步提升，汽
車消費大幅增長。2005年以來，我國汽車保有量每年增長15%以上，
隨著我國經濟社會持續快速發展，機動車保有量將繼續保持快速增長
態勢。截至2018年底，全國汽車保有量達2.40億輛，與2017年相比
全年增加2,285萬輛，增幅10.51%。汽車佔機動車的比率持續提高，
近五年佔比從54.93%提高至73.39%，已成為機動車構成主體。從車
輛類型看，載客汽車保有量達2.01億，其中以個人名義登記的小型和
微型載客汽車（私家車）達1.89億輛，佔載客汽車的94.03%；載貨
汽車保有量達2,570萬輛，新註冊登記326萬輛，為歷史最高水平。
隨著我國城鎮化推進、人口大城市化以及新農村建設，城鄉汽車需求
量仍將繼續增大。
隨著撫州市經濟建設的飛速發展，東鄉區的建設已到緊鑼密鼓的
階段，城市的發展使得市政基礎設施的需求也在飛快的提升。雖然東
鄉區的城市道路每年都在加寬和新修，但難以匹配增速更猛的汽車保
有量。2019年末，撫州市東鄉區汽車保有量約為4萬輛，而轄區內現
有停車位約2萬個。根據《住房
城鄉建設部關於印發城市停車設施規
劃導則的通知》（建城〔2015〕129號）規定，「規劃人口規模小於
50萬人的城市，機動車停車位供給總量宜控制在機動車保有量的
1.1-1.5倍之間」，據此可以計算出屆時東鄉區預計將需要至少建設停
車位4.4萬個才可以滿足要求。同時隨著
新能源汽車的推廣，對於充
電樁設備的需求也會逐漸加大。《江西省電動汽車充電基礎設施專項
規劃》要求公用充電樁與電動汽車比例不低於1:15。但是，東鄉區目
前投入使用的車位在數量上遠遠不能滿足需求，且大多數車位均無充
電樁設施。伴隨著汽車大批量進入個人家庭，停車難等「城市病」也
變得日益突出，堵車日漸和佔用道路停車成為普遍現象。「行車難、
停車難」造成的交通擁堵與混亂，正成為東鄉區政府亟需解決的焦點
問題。
本項目的實施為推進東鄉區城市基礎設施發展具有重要意義。
一是符合城市發展的需要。隨著撫州市東鄉區經濟的快速發展、
城市規模的不斷擴張，城市服務功能和基礎配套設施的建設也要同步
推進，以杜絕配套設施不完善而給城市發展帶來的制約問題，保證城
市持續健康的發展。本項目通過城市交通基礎設施建設，不僅有利於
進一步提升城市公共服務功能，而且有利於推動城市經濟、社會的持
續健康發展。
二是解決城市停車難問題的需要。通過本項目的實施，可以有效
地緩解城區機動車數量的逐年增加和停車位嚴重不足的供需矛盾。同
時，地下停車場結合考慮到戰時防空的需要，可作為人防工程使用，
一方面可保障國家和人民生命財產安全，另一方面又兼顧了平時經濟
建設、城市建設和人民生活的需要，充分解決交通問題。
三是加快
新能源汽車推廣、樹立示範標杆的需要。
新能源汽車以
環保、使用成本低等優勢，成為對傳統汽車的一次革命，不僅降低了
石油需求和消耗，對保護環境和降低PM2.5起到了示範作用，是生態
經濟建設的體現。在國家逐年加大力度整治環境的前提下高度重視新
能源汽車產業的發展，先後出臺了《國務院關於印發節能與
新能源汽
車產業發展規劃（2012-2020年）的通知》（國發〔2012〕22號）、
《國務院辦公廳關於加快
新能源汽車推廣應用的指導意見》（國辦發
〔2014〕35號）等政策、措施加以扶持。江西省貫徹落實發展
新能源汽車的國家戰略，出臺了《江西省人民政府辦公廳關於加快
新能源汽
車推廣應用的實施意見》，以加快
新能源汽車在全省的推廣力度。同
時，該《實施意見》從完善充電服務體系方面提出完善城市充電設施
建設，要求加快形成以使用者居住地、駐地停車位（基本車位）配建
充電設施為主體，以城市公共停車位、路內臨時停車位配建充電設施
為輔助，以城市充電站、換電站為補充的數量適度超前、布局合理的
充電設施服務體系。本項目設置有996個
新能源充電停車位，以滿足
服務區域內的
新能源汽車充電需求，不僅有利於促進當地
新能源汽車
的推廣，而且也將起到良好的示範效益。
四是提高城市服務質量的需要。本項目的建設將有助於改善撫州
市東鄉區交通和停車的環境，緩解區域內的停車位不足的問題，尤其
是城市商業服務區一位難求的現象，從而大大提高了城市經濟發展環
境的檔次，改善了停車難和交通擁堵的面貌，以緩解當地停車位不足
的問題，大大提城市的服務功能和服務質量。
五是解決城市發展與土地緊缺矛盾的有效途徑。城市地面空間及
上空被高層建築和道路擠佔，給自然環境帶來很大的威脅，開發地下
空間將是城市可持續發展，解決城市土地緊缺的有效途徑。城市地下
空間資源的開發利用，將有效地節約土地資源，提高土地集約利用率，
減少環境汙染，提高城市化水平。充分利用地下空間建設停車場設施
不僅可緩解土地資源緊張的局面，符合集約利用土地的政策，而且可
通過改善城市空間環境的質量來提高生活質量，保證城市空間的可持
續發展。
3、項目概況
（1）項目建設規模和內容
本項目總投資65,191.27萬元，建設內容包括火車站站前廣場停車
場、行政中心西側停車場、原審計局停車場、原環保局停車場、孝崗
鎮衛生院停車場、房管局停車場、氣象局停車場、實驗中學停車場、
城東停車場、城西停車場、城南停車場、城北停車場共12處停車場；
建設佔地用地面積195,417.30平方米，建築面積318,814.77平方米，
設停車位共9,963個。停車場按10%比例配
新能源電動汽車充電樁996
個，併購置相關配套管理服務設備。
（2）項目規模設計依據
本項目擬建設停車場12個，設停車位共9,963個，配
新能源電動
汽車充電樁996個。其中，參考《江西省電動汽車充電基礎設施專項
規劃（2016-2020年）》，撫州市公用充電樁與電動汽車比例不低於
1:15，故本項目停車場建設按10%比例配
新能源電動汽車充電樁。根
據江西中昌工程諮詢監理有限公司編制的《撫州市東鄉區綜合停車場
項目可行性研究報告》，項目規模設計明細如下所示：
序號
停車場名稱
佔地面積(㎡)
層數
建築面積(㎡)
類型
車位數
充電樁數量
1
火車站站前廣場停車場
22,000.82
2
22,684.31
地上和地下
709
71
2
行政中心西側停車場
18,592.45
2
18,592.45
地上和地下
581
58
3
原審計局停車場
3,150.42
1
3,150.42
地下
98
10
4
原環保局停車場
3,290.52
1
3,290.52
地下
103
10
5
孝崗鎮衛生院停車場
2,078.90
1
2,078.90
地下
65
6
6
房管局停車場
3,530.30
1
3,530.30
地下
110
11
7
氣象局停車場
3,060.25
1
3,060.25
地下
96
10
8
實驗中學停車場
16,499.83
1
16,000.00
地下
500
50
9
城東社會停車場
31,250.67
2
62,501.34
地上和地下
1,953
195
10
城西社會停車場
30,045.82
2
60,091.64
地上和地下
1,878
188
11
城南社會停車場
31,106.74
2
62,213.48
地上和地下
1,944
194
12
城北社會停車場
30,810.58
2
61,621.16
地上和地下
1,926
193
-
合計
195,417.30
18
318,814.77
-
9,963
996
（3）項目用地情況
本項目申報用地面積195,417.30平方米，擬建設規模318,814.77
平方米，項目用地均為政府劃撥，性質全部為建設用地，未佔用基本
農田，用地規模符合《江西省建設用地指標》規定的標準。
（4）項目資金來源
本項目總投資為65,191.27萬元，其中包括工程費用54,670.86萬
元、工程建設其他費用4,524.40萬元、基本預備費2,959.76萬元和建
設期利息2,886.45萬元。擬使用本次債券資金2.00億元，佔項目總投
資的30.68%，其餘資金來源為公司自有資金及其他債務資金，項目資
本金比例為30.97%。若行使彈性配售選擇權，則擬使用本次債券資金
4.50億元，佔項目總投資的69.03%，其餘資金來源為公司自有資金，
項目資本金比例為30.97%。
4、項目進度
該項目擬於2020年7月開工建設，建設期24個月，預計於2022
年6月完工。截至2020年5月末，該項目暫無資金投入。目前項目正
處於前期工作階段，項目主要完成了可行性研究報告、節能評估報告、
環境影響評估報告、項目評估及決策等前期準備工作，正在開展地質
勘測、建築建設工程施工圖設計等工作。
5、項目收入、成本情況分析
（1）項目收入情況
根據江西中昌工程諮詢監理有限公司編制的《撫州市東鄉區綜合
停車場項目可行性研究報告》，該項目收益來自於車位營業收入、充
電樁停車及服務收入、車位銷售及車位出租等收入。
1）社會車輛停放運營收入
①日間停車收入
定價：根據《撫州市發展和改革委員會關於撫州市城市停車場建
設項目相關服務收費事項指導價格的說明》的規定，社會車輛停放收
費擬按日間停車（6時-24時），停車時間按18小時計算，不足一小
時按一小時計取，小型車輛4元/小時，中型車輛7元/小時，大型車
輛10元/小時，摩託車（電動車）三輪以下2元/小時，綜合考慮各種
車型的配比及停車效率，每車位按3元/個*小時平均價格計算。
規模：根據東鄉區實際停車需求，本項目擬建設停車場12個，設
停車位共9,963個。
使用率增長率：初始按車位使用率60%測算，而後使用率每三年
增長5%。
②夜間停車收入
定價：根據《撫州市發展和改革委員會關於撫州市城市停車場建
設項目相關服務收費事項指導價格的說明》的規定，夜間停車（0時
-6時），停車時間按一晚一次收費計算，小型車輛9元/晚，中型車輛
11元/晚，大型車輛15元/晚，摩託車（電動車）三輪以下3元/晚，
綜合考慮各種車型的配比每車位按8元/個*晚平均價格計算。
規模：根據東鄉區實際停車需求，本項目擬建設停車場12個，設
停車位共9,963個。
使用率增長率：初始按車位使用率20%測算，而後使用率每五年
增長5%。
③充電樁停車及服務收入
定價：充電樁停車按每天循環使用2次計算，每次使用服務費3
元。
規模：參考《江西省電動汽車充電基礎設施專項規劃（2016-2020
年）》，撫州市公用充電樁與電動汽車比例不低於1:15，故本項目停
車場建設按10%比例配
新能源電動汽車充電樁，即配
新能源電動汽車
充電樁996個。
使用率增長率：初始車位使用率20%，而後使用率每三年增長5%。
2）停車位出售收入
定價：根據對東鄉區周邊區域車位出售市場調研，並參考單個停
車位建造成本，車位按10萬元/個出售。
規模：本項目的城東社會停車場、城西社會停車場、城南社會停
車場和城北社會停車場、實驗中學停車場共新建8,201個車位，其中
規劃9.5%的車位用於出售。
銷售增長率：項目投產年首次出售30個，而後每年增長20%的
銷售量。
3）停車位出租收入
定價：根據調查本項目所有停車場周邊寫字樓、商業、居民樓等
情況，租金按350元/月計費。
規模：本項目的城東社會停車場、城西社會停車場、城南社會停
車場和城北社會停車場共新建7,701個車位，規劃63%的車位用於出
租。
出租增長率：項目投產年首次出租70個，每年出租增長40%。
本項目運營期按10年進行測算，項目正常運營期內營業收入共計
138,366.50萬元。
（2）項目成本情況
該項目成本費用主要包括建設期總投資、運營期稅費等。本項目
建設期總投資為65,191.27萬元。項目運營期按10年進行測算，項目
正常運營期內稅費共計40,016.67萬元。
項目具體收入情況及運營期稅費情況詳見下表：
撫州市東鄉區綜合停車場項目收入明細表
序號
項目名稱
單位
建設期
經營期
合計
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
1
營業收入
萬元
12,613.01
12,642.57
12,673.46
13,672.80
13,691.94
13,839.65
14,760.05
14,695.46
14,574.41
15,203.16
138,366.50
1.1
車位營業收入
12,239.98
12,197.79
12,140.21
13,019.19
12,902.38
12,880.50
13,577.45
13,245.15
12,785.14
12,971.45
127,959.25
1.1.1
日間停車收入
萬元
11,663.98
11,623.78
11,568.90
12,451.60
12,339.88
12,186.14
12,895.16
12,579.57
12,142.68
12,361.03
121,812.71
停車時間（6時-24時）
小時
18.00
18.00
18.00
18.00
18.00
18.00
18.00
18.00
18.00
18.00
車位數量
9,863
9,829
9,783
9,719
9,632
9,512
9,346
9,118
8,801
8,362
車位使用率
60.00%
60.00%
60.00%
65.00%
65.00%
65.00%
70.00%
70.00%
70.00%
75.00%
平均價格
元/個*小時
3.00
3.00
3.00
3.00
3.00
3.00
3.00
3.00
3.00
3.00
1.1.2
夜間停車收入
萬元
576.00
574.01
571.30
567.59
562.50
694.37
682.28
665.59
642.47
610.42
6,146.54
停車時間（0時-6時）
小時
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
車位數量
9,863
9,829
9,783
9,719
9,632
9,512
9,346
9,118
8,801
8,362
車位使用率
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
25.00%
25.00%
25.00%
25.00%
25.00%
價格
元/個*晚
8.00
8.00
8.00
8.00
8.00
8.00
8.00
8.00
8.00
8.00
1.2
充電樁停車及服務收入
萬元
43.62
43.62
43.62
54.53
54.53
54.53
65.44
65.44
65.44
76.34
567.12
車位使用循環次數
次
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
車位數量
996
996
996
996
996
996
996
996
996
996
車位使用率
20.00%
20.00%
20.00%
25.00%
25.00%
25.00%
30.00%
30.00%
30.00%
35.00%
價格
元/次
3.00
3.00
3.00
3.00
3.00
3.00
3.00
3.00
3.00
3.00
1.3
車位銷售收入
萬元
300.00
360.00
432.00
518.40
622.08
746.50
895.80
1,074.95
1,289.95
1,547.93
7,787.60
車位銷售數量
30
36
43
52
62
75
90
108
129
155
價格
萬元/個
10.00
10.00
10.00
10.00
10.00
10.00
10.00
10.00
10.00
10.00
1.4
車位出租收入
萬元
29.40
41.16
57.62
80.67
112.94
158.12
221.37
309.92
433.88
607.43
2,052.52
車位出租數量
70
98
137
192
269
376
527
738
1,033
1,446
價格
元/個
4,200.00
4,200.00
4,200.00
4,200.00
4,200.00
4,200.00
4,200.00
4,200.00
4,200.00
4,200.00
撫州市東鄉區綜合停車場項目運營期稅費明細表
序號
項目
建設期
運營期
合計
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
1
總成本費用
4,161.32
4,750.46
4,121.48
3,524.36
2,894.99
2,584.85
2,615.13
2,613.00
2,609.02
2,629.71
32,504.32
1.1
外購燃料及動力（水電費）
189.20
379.28
380.20
410.18
410.76
415.19
442.80
440.86
437.23
456.09
3,961.80
1.2
直接工資及福利費
105.00
105.00
105.00
105.00
105.00
105.00
105.00
105.00
105.00
105.00
1,050.00
1.3
修理費
37.17
74.33
74.33
74.33
74.33
74.33
74.33
74.33
74.33
74.33
706.15
1.4
其他費用
12.61
25.29
25.35
27.35
27.38
27.68
29.52
29.39
29.15
30.41
264.12
1.5
流動資金
38.26
73.40
73.43
74.33
74.35
74.48
75.31
75.25
75.14
75.71
709.67
1.6
折舊費
944.08
1,888.17
1,888.17
1,888.17
1,888.17
1,888.17
1,888.17
1,888.17
1,888.17
1,888.17
17,937.58
1.7
財務費用
2,835.00
2,205.00
1,575.00
945.00
315.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
7,875.00
2
營業稅金及附加
556.27
695.34
697.04
752.00
753.06
772.98
819.00
815.77
809.72
841.16
7,512.35
2.1
營業稅金（5%）
505.70
632.13
633.67
683.64
684.60
691.98
738.00
734.77
728.72
760.16
6,793.38
2.2
城市維護建設稅（7%）
35.40
44.25
44.36
47.85
47.92
57.00
57.00
57.00
57.00
57.00
504.78
2.3
教育費附加（3%）
15.17
18.96
19.01
20.51
20.54
24.00
24.00
24.00
24.00
24.00
214.19
6、項目效益分析
（1）經濟效益
債券存續期內項目淨收益完全覆蓋債券利息。經測算，債券存續
期內用於項目建設部分的債券利息不超過1.58億元（債券利率假設為
7%）。項目建成後，在債券存續期內預計可實現經營性收入6.53億
元，扣除經營成本（不含折舊攤銷）及相關稅費後，該項目經營性淨
收益為5.88億元，債券存續期內的募投項目經營性淨收益足以覆蓋用
於項目建設的債券利息，覆蓋倍數為3.72倍。債券存續期內項目預計
資金回流情況如下所示：
單位：億元
項目
項目建設期
項目運營期
金額
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年
2026年
經營性收入
-
-
1.26
1.26
1.27
1.37
1.37
6.53
其中：車位營業收入
-
-
1.22
1.22
1.21
1.30
1.29
6.25
充電樁停車及服務收入
-
-
0.00
0.00
0.00
0.01
0.01
0.02
車位銷售收入
-
-
0.03
0.04
0.04
0.05
0.06
0.22
車位出租收入
-
-
0.00
0.00
0.01
0.01
0.01
0.03
經營成本（不含折舊攤銷）
-
-
0.04
0.07
0.07
0.07
0.07
0.31
稅金及附加
-
-
0.06
0.07
0.07
0.08
0.08
0.35
經營性淨收益
-
-
1.17
1.12
1.13
1.23
1.23
5.88
由於債券存續期內的募投項目經營性淨收益不能覆蓋用於項目建
設的債券本金，發行人就缺口補足方案安排如下：
①截至2019年末，發行人共有貨幣資金9,037.72萬元，可用於償
還本次債券本金及利息。
②發行人營業收入較為穩健，可應對償債的資金缺口。公司
2017-2019年的營業收入分別為83,422.43萬元、77,869.13萬元、
84,295.04萬元，營業規模總體較為穩健；淨利潤分別為13,890.86萬
元、12,944.40萬元和13,289.02萬元，呈現出相對穩定的盈利態勢，
表明公司盈利能力良好，具有較強的到期償債能力。綜合來看，發行
人盈利能力較良好。為保障本次債券償付，發行人將公司資產和盈利
優先用於本次債券按期還本付息。
③發行人應收款項可回收性良好，擁有大量可變現資產，可應對
償債的資金缺口。截至2019年末，發行人應收款項帳面餘額合計為
12.87億元，絕大部分為政府應收款，可收回性良好。
④發行人出具了《關於
公司債券募投項目收益優先用於債券本息
償還的承諾》，將本次債券募投項目未來所產生收入優先用於本次債
券還本付息。同時，發行人一方面將加強資金管理水平，提高應收帳
款周轉率，保證市政工程類項目收入能夠得到及時兌現，完成「以項
目養項目」的工程資金良性循環模式；另一方面，發行人將合理安排
融資計劃，控制負債額度，降低融資成本，有效提高資金的使用效率，
同時發行人將積極拓寬融資渠道，通過企業債券、中期票據等多種方
式調整和優化融資結構，以多渠道資金保證規劃項目的按時開工以及
公司有息負債的利息支付。
本項目運營期內預計實現收入138,366.50萬元，扣除經營成本及
相關稅費14,204.09萬元後，可實現淨收益124,162.41萬元。項目總投
資65,191.27萬元，項目總投覆蓋倍數為1.90倍。根據項目經濟費用
效益的識別和計算的結果，該項目稅後經濟內部收益率（EIRR）為
6.97%，能夠實現項目的自身收支平衡。
（2）社會效益
本項目位於江西省撫州市東鄉區火車站站前廣場停車場、行政中
心西側停車場、原審計局停車場、原環保局停車場、孝崗鎮衛生院停
車場、房管局停車場、氣象局停車場、實驗中學停車場、城東停車場、
城西停車場、城南停車場、城北停車場等地塊，以上地塊總體覆蓋了
東鄉區公共服務設施需求，可有效解決城市居民的停車問題。本項目
的建設較大程度地改善了人民群眾的居住環境、提高了人民群眾的生
活質量，有利於建設和諧社會，同時極大地完善了城市功能，對進一
步發展城市經濟起到了應有的保障作用，為改善優化城區的投資環境、
加快城市化進程創造了有利條件。
本項目的實施，將會較快地拉動項目影響區域的開發建設，帶動
本地段區域經濟的發展，提高地域經濟價值，使其土地資源得以充分
開發利用，加快可用土地增值速度及功能轉換。
7、項目建設對發行人的影響分析
項目的開工建設使發行人開闢出新的業務路徑。發行人以自有資
金和發行債券等對該項目進行投資、建設和管理，待項目建設完工通
過項目的運營收益，實現投資成本的回收，從而實現自身的經營運轉。
此外，發行人開展城市綜合停車場業務還有助於積累相關項目經驗。
（二）東鄉區汙水處理設施建設項目
1、項目批覆
該項目已經有權部門批覆同意，具體批覆情況如下：
東鄉區汙水處理設施建設項目批覆情況
批覆文件名稱
文號
發文機關
印發時間
主要內容
《關於東鄉區汙水處理
設施建設項目（城東-城
南-城西項目）節能評估
報告表的審查意見》
-
東鄉區發展
和改革委員
會
2018年10月
23日
東鄉區汙水處理設施
建設項目的節能評估
依據符合國家相關政
策要求，節能建議合理
可行。
《關於撫州市東鄉區汙
水處理設施建設項目用
地的預審意見》
東土資預〔2018〕
21號
撫州市東鄉
區國土資源
局
2018年11月
21日
該項目符合東鄉區土
地利用總體規劃，同意
該項目按相關土地使
用標準用地。
《東鄉區汙水處理設施
建設項目選址意見書》
東規建字第
GJ2018-033號
撫州市東鄉
區規劃局
2018年11月
28日
該項目符合城鄉規劃
要求，符合《中華人民
共和國城鄉規劃法》第
三十六條和國家有關
規定。
《撫州市東鄉區重大事
項社會穩定風險評估工
作備案表》
-
撫州市東鄉
區維穩辦
2018年12月
21日
評估東鄉區汙水處理
設施建設項目社會穩
定風險等級為低風險，
同意該項目社會穩定
風險評估工作備案。
《關於理設施建設項目>的意
見》
東環函〔2019〕2
號
撫州市東鄉
區環境保護
局
2019年1月
23日
東鄉區汙水處理設施
建設項目從環保角度
分析，該項目基本可
行，同意該項目建設。
《關於撫州市東鄉區汙
水處理設施建設項目可
行性研究報告的批覆》
東發改字〔2019〕
40號
撫州市東鄉
區發展和改
革委員會
2019年1月
25日
同意撫州市東鄉區汙
水處理設施建設項目
的可行性研究報告。
《關於調整東鄉區汙水
處理設施建設項目可行
性研究報告批覆內容的
通知》
東發改字〔2019〕
339號
撫州市東鄉
區發展和改
革委員會
2019年11月
15日
對《關於撫州市東鄉區
汙水處理設施建設項
目可行性研究報告的
批覆》（東發改字
〔2019〕40號）內容進
行調整。
2、項目建設背景及必要性
近年來，東鄉工業園區建設規劃部署加快，經濟社會發展得到進
一步騰飛。經科學編制園區總體規劃，形成了規劃面積30平方公裡的
「一區三園」發展格局，「一區」指的是經開區，「三園」指的是組成
經開區的三個工業園：東升工業園、東輝工業園和東騰工業園，這三
個工業園又細分為五個工業板塊。隨著「一區三園」的興建，東鄉區
社會發展各個方面都發生了重大變化，區域人口與供水量不斷增長，
對汙水處理設施配套建設提出了新的要求。
隨著國家對環境保護力度的加強，湖泊流域的水
環境治理和保護
目標的提高，《水汙染防治行動計劃》（國發〔2015〕17號）（即「水
十條」）提到：敏感區域城鎮汙水處理設施應於2017年底前全面達到
一級A排放標準。
在當今社會，環境與發展問題已成為全球普遍關注的焦點問題，
無論是發達國家還是發展中國家，都可把持續發展戰略作為國家宏觀
經濟戰略的一種必然選擇，而環境保護則已成為可持續發展中最為重
要的一點。只有加大環境保護力度，才能促進經濟社會的全面發展。
不管是國家、城市還是農村，都應該把可持續發展放在發展的首要位
置。隨著我國經濟的快速發展，農村人民收入水平的不斷提高，對生
活質量的要求也與日俱增，其中農村人居環境質量的改善和提高是提
高生活質量和生活水平的最主要的內容。重視農業、農村、農民問題
是黨的一貫戰略思想，「三農」問題始終是關係黨和人民事業發展的
全局性和根本性問題。
撫州市「十三五」規劃指出，積極推進汙水處理設施建設，大力
實施汙水配套管網工程，促進汙水再生水利用，到2020年，實現全市
工業園區汙水處理設施建設全覆蓋。東鄉區委、區政府在2019年全區
重點工程建設工作中明確提及新建東鄉區汙水處理設施建設項目，主
要服務於「一區三園」及周邊鄉鎮，旨在有效分擔、減少服務區域內
的汙染物，針對不同汙水特質採取針對性的處理工藝，改善和提高人
們的生活環境質量，緩解經濟發展與水環境汙染的矛盾，為東鄉區的
發展和建設打下良好的基礎。
本項目的實施為促進東鄉區經濟社會的可持續發展具有重要意
義。
一是落實國家和地方政策法規的需要。「十三五」時期，水環境
保護仍是環保工作的重中之重，汙染物總量控制、嚴格控制汙染源排
放、加快現有汙染水域和地下水環境的綜合整治是改善水環境質量的
重點工作。同時，為相應國家汙染物減排政策，要求新建城鎮汙水廠，
限期達到《城鎮汙水處理廠汙染物排放標準》（GB18918-2002）一級
A標準。為改善城區現狀河道水環境質量，提高人民生活水平，為區
域創造良好環境，建設汙水處理廠提標工程是非常必要和迫切的，從
汙染源頭治理，將其服務範圍的生活汙水及工業廢水收集後輸送至園
區汙水處理廠集中處理，處理達標後排放，以解決生活汙水及工業廢
水的處理問題。
《東鄉經濟開發區擴區調區規劃環境影響報告書》評價建議也指
出：鑑於北港河實際水文情況及監測結果，評價建議東升工業園汙水
處理廠尾水排放執行《城鎮汙水處理廠汙染物排放標準》
（GB18918-2002）一級A標準。
2015年，國務院印發《水汙染防治行動計劃》簡稱「水十條」的
通知，要求集中治理工業集聚區水汙染。2017年底前，工業集聚區應
按規定建成汙水集中處理設施。到2020年，全國水環境質量得到階段
性改善，汙染嚴重水體較大幅度減少。根據這個目標，減少汙染物排
放總量、提高汙水處理廠尾水排放標準是實現這一目標的有效途徑。
為了防治水汙染，保護和改善環境，保障飲用水安全，促進經濟
社會全面協調可持續發展，國家制定了一系列法規，如《中華人民共
和國水汙染防治法》、《中華人民共和國水汙染防治法實施細則》等，
國家法律明文規定「城鎮汙水應當集中處理，縣級以上地方人民政府
應當通過財政預算和其它渠道籌集資金，統籌安排建設城鎮汙水集中
處理設施及配套管網，提高本行政區域城鎮汙水的收集率和處理率。」
因此，建設汙水處理廠也是執行國家法律的要求。
隨著撫州市東鄉區城市化和工業化進程的加快，城鎮人口規模快
速擴張，工業和生活汙水已經成為城市環境主要汙染物之一，城市汙
水排放量日益增加，不僅影響到人們的生活環境，而且直接影響到社
會經濟發展。
撫州市東鄉區生活汙水、工業汙水若不進行處理就排入河流，必
然會增加下遊水體的水質，美化城區環境，提高人民生活質量，同時
從源頭上控制了汙水排放，對提高人民生活質量具有十分重要的意義。
3、項目概況
（1）項目建設規模和內容
項目總投資69,233.93萬元，建設內容包括新建汙水處理廠15座，
總用地面積441.45畝，總處理規模為23.5萬m3/d，總建築物面積為
16,503.64m2，總構築物面積為391,516.28m2。其中工業汙水處理廠7
座，包括東升汙水處理廠、虎圩鄉汙水處理廠、東騰汙水處理廠、紅
光汙水處理廠、馬圩鎮汙水處理廠、甘坑林場汙水處理廠、珀玕鄉汙
水處理廠，處理規模共15萬m3/d，佔地面積共計150,240.10m2，建築
物面積共計9,448.40m2，構築物面積共計225,642.49m2；生活汙水處
理廠8座，包括城區汙水處理廠、黎圩鎮汙水處理廠、小璜鎮汙水處
理廠、王橋鎮汙水處理廠、瑤圩鄉汙水處理廠、楊橋殿鎮汙水處理廠、
佔圩鎮汙水處理廠、鄧家鄉汙水處理廠，處理規模共8.5萬m3/d，佔
地面積共計144,059.69m2，建築物面積共計7,055.24m2，構築物面積
共計165,873.79m2。
項目建設內容情況表
序號
汙水處理廠名稱
（選址名）
日處理量
（萬噸）
佔地面積
（m2）
總平面
（m2）
建築物
（m2）
構築物
（m2）
1
工業汙水處理廠
-
-
-
-
-
1.1
東升汙水處理廠
2
21,368.58
9,684.29
1,308.65
31,150.64
1.2
虎圩鄉汙水處理廠
2
21,813.48
9,976.74
1,414.56
31,236.49
1.3
東騰汙水處理廠
3
22,667.54
10,623.71
1,508.54
35,812.56
1.4
紅光汙水處理廠
2
20,980.87
9,519.46
1,426.67
33,241.75
1.5
馬圩鎮汙水處理廠
2
20,934.51
9,567.26
1,365.87
32,520.54
1.6
甘坑林場汙水處理廠
2
21,643.17
9,721.78
1,315.69
30,167.64
1.7
珀玕鄉汙水處理廠
2
20,831.95
9,475.96
1,108.42
31,512.87
-
小計
15
150,240.10
68,569.20
9,448.40
225,642.49
2
生活汙水處理廠
-
-
-
-
-
2.1
城區汙水處理廠
1.5
21,596.11
9,700.45
1,204.61
31,042.39
2.2
黎圩鎮汙水處理廠
1
17,970.42
6,985.43
713.42
14,421.85
2.3
小璜鎮汙水處理廠
1
16,651.78
6,325.89
849.65
20,452.78
2.4
王橋鎮汙水處理廠
1
17,413.78
6,756.27
902.11
20,420.45
2.5
瑤圩鄉汙水處理廠
1
16,674.74
6,637.34
897.34
19,052.58
2.6
楊橋殿鎮汙水處理廠
1
16,813.51
6,306.78
735.83
20,520.64
2.7
佔圩鎮汙水處理廠
1
19,723.59
9,361.80
963.76
20,452.47
2.8
鄧家鄉汙水處理廠
1
17,215.76
7,697.88
788.52
19,510.63
-
小計
8.5
144,059.69
59,771.84
7,055.24
165,873.79
-
合計
23.5
294,299.79
128,341.04
16,503.64
391,516.28
（2）項目規模設計依據
本項目包含生活汙水處理廠和工業汙水處理廠建設兩部分。根據
江西中昌工程諮詢監理有限公司編制的《東鄉區汙水處理設施建設項
目可行性研究報告》，項目規模設計依據如下：
①生活汙水處理量
項目
近期2018年
中期2022年
遠期2026年
人口（萬人）
45.20
46.15
47.11
綜合用水定額（L／人·d）
215.00
218.46
221.98
產汙率
0.85
0.85
0.85
汙水量（萬t）
5.90
6.12
6.35
②工業汙水處理量
項目
近期2018年
中期2022年
遠期2026年
工業用地（km2）
21.42
22.87
26.78
落戶企業（個）
238
298
358
規上企業（個）
112
172
232
單位面積用水量（t/km2.d）
7,000.00
7,500.00
8,000.00
產汙率
0.70
0.70
0.70
汙水量（萬t）
10.50
12.01
15.00
（3）項目用地情況
本項目申報用地面積294,300.00平方米，擬建設規模16,503.64
平方米，項目用地均為政府劃撥，性質全部為建設用地，未佔用基本
農田，用地規模符合《江西省建設用地指標》規定的標準。
（4）項目資金來源
項目總投資為69,233.93萬元。其中包括工程費用53,429.12萬元、
工程建設其它費用6,701.99萬元、基本預備費2,405.24萬元和建設期
貸款利息6,697.59萬元。擬使用本次債券資金2.00億元，佔項目總投
資的28.89%，其餘資金來源為公司自有資金及其他債務資金，項目資
本金比例為35.00%。若行使彈性配售選擇權，則擬使用本次債券資金
4.50億元，佔項目總投資的65.00%，其餘資金來源為公司自有資金，
項目資本金比例為35.00%。
4、項目進度
該項目計劃於2020年7月開工建設，建設期4年，項目分兩批依
次建設。第一批計劃於2020年7月開工，預計於2022年6月完工投
產並實現營業收入；第二批計劃於2022年7月開工，預計於2024年
6月完工投產並實現營業收入。截至2020年5月末，該項目暫無資金
投入。目前項目正處於前期準備階段，項目主要完成了可行性研究報
告、節能評估報告、環境影響評估報告、項目評估及決策等前期準備
工作，正在開展地質勘測、建築建設工程施工圖設計等工作。
5、項目收入、成本情況分析
（1）項目收入情況
根據《撫州市東鄉區人民政府關於將東鄉區汙水處理設施建設項
目特許經營權授予撫州市東鄉城投集團有限公司的意見》（東府字
〔2019〕37號），相關汙水處理費經水廠代收後，由東鄉區財政局以
政府補助形式撥付至發行人處。收費標準方面，參照《撫州市發改委
關於調整市中心城區汙水處理費徵收標準的通知》（撫發改收費〔2018〕
9號），居民用水汙水處理費50噸（含50噸）以內按0.95元/噸收取，
50噸以上部分按1.15元/噸收取，非居民單位用水統一按1.40元/噸收
取，特種行業用水按2.40元/噸收取，工業企業自建汙水處理設施且
汙水達標排放並進入城市排汙管網的按0.21元/噸收取。本項目運營
期按10年進行測算，項目正常運營期內營業收入共計128,532.80萬元。
本項目預計收入匯總表
序號
名稱
日運營規模
（萬噸）
年運營規模
（萬噸）
單價
（元/噸）
年收入
（萬元）
1
居民用水
4.31
1,572.00
-
1,734.60
1.1
50噸以內
1.00
366.00
0.95
347.70
1.2
50噸以上
3.30
1,206.00
1.15
1,386.90
2
行政事業單位用水
1.41
516.00
1.40
722.40
3
經營基建單位用水
1.81
660.00
1.40
924.00
4
特種行業用水
1.11
405.00
2.40
972.00
5
工業企業用水
14.86
5,424.00
-
7,331.80
5.1
企業自建汙水處理
設備
0.60
220.00
0.21
46.20
5.2
企業未自建汙水處
理設備
14.26
5,204.00
1.40
7,285.60
-
合計
23.50
8,577.00
-
11,684.80
（2）項目成本情況
該項目成本費用主要包括建設期總投資、運營期稅費等。本項目
建設期總投資為69,233.93萬元。項目運營期按10年進行測算，項目
正常運營期內稅費共計46,993.39萬元。
由於項目計劃分批建設，第一批計劃於2020年6月開工，預計於
2022年5月完工投產並實現營業收入；第二批計劃於2022年6月開
工，預計於2024年5月完工投產並實現營業收入。因此假設項目運營
期內前兩年收入按達產的50%進行測算，自第三年開始按達產進行測
算。項目具體收入情況及運營期稅費情況詳見下表：
東鄉區汙水處理設施建設項目收入及運營期成本明細表
單位：萬元
序號
項目
建設期
運營期
合計
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
第13年
第14年
1
項目收入
-
-
5,842.40
5,842.40
11,684.80
11,684.80
11,684.80
11,684.80
11,684.80
11,684.80
11,684.80
11,684.80
11,684.80
11,684.80
128,532.80
1.1
居民用水
867.30
867.30
1,734.60
1,734.60
1,734.60
1,734.60
1,734.60
1,734.60
1,734.60
1,734.60
1,734.60
1,734.60
19,080.60
1.2
行政事業單位用水
361.20
361.20
722.40
722.40
722.40
722.40
722.40
722.40
722.40
722.40
722.40
722.40
7,946.40
1.3
經營基建單位用水
462.00
462.00
924.00
924.00
924.00
924.00
924.00
924.00
924.00
924.00
924.00
924.00
10,164.00
1.4
特種行業用水
486.00
486.00
972.00
972.00
972.00
972.00
972.00
972.00
972.00
972.00
972.00
972.00
10,692.00
1.5
工業企業用水
3,665.90
3,665.90
7,331.80
7,331.80
7,331.80
7,331.80
7,331.80
7,331.80
7,331.80
7,331.80
7,331.80
7,331.80
80,649.80
2
總成本費用
-
-
1,411.75
1,411.75
2,591.76
2,591.76
2,591.76
2,591.76
2,591.76
2,591.76
2,591.76
2,591.76
2,591.76
2,591.76
28,741.06
2.1
外購燃料及動力（水電費）
175.27
175.27
350.54
350.54
350.54
350.54
350.54
350.54
350.54
350.54
350.54
350.54
3,855.98
2.2
直接工資及福利費
225.00
225.00
225.00
225.00
225.00
225.00
225.00
225.00
225.00
225.00
225.00
225.00
2,700.00
2.3
修理費
47.06
47.06
94.12
94.12
94.12
94.12
94.12
94.12
94.12
94.12
94.12
94.12
1,035.27
2.4
其他費用
17.53
17.53
35.05
35.05
35.05
35.05
35.05
35.05
35.05
35.05
35.05
35.05
385.60
2.5
流動資金
40.61
40.61
74.47
74.47
74.47
74.47
74.47
74.47
74.47
74.47
74.47
74.47
825.89
2.6
折舊費
906.29
906.29
1,812.57
1,812.57
1,812.57
1,812.57
1,812.57
1,812.57
1,812.57
1,812.57
1,812.57
1,812.57
19,938.31
3
營業稅金及附加
-
-
321.33
321.33
642.66
642.66
642.66
665.24
665.24
665.24
665.24
665.24
665.24
665.24
7,227.34
3.1
營業稅金（5%）
292.12
292.12
584.24
584.24
584.24
584.24
584.24
584.24
584.24
584.24
584.24
584.24
6,426.64
3.2
城市維護建設稅（7%）
20.45
20.45
40.90
40.90
40.90
57.00
57.00
57.00
57.00
57.00
57.00
57.00
562.59
3.3
教育費附加（3%）
8.76
8.76
17.53
17.53
17.53
24.00
24.00
24.00
24.00
24.00
24.00
24.00
238.11
4
淨利潤
4,109.32
4,109.32
8,450.38
8,450.38
8,450.38
8,427.80
8,427.80
8,427.80
8,427.80
8,427.80
8,427.80
8,427.80
92,564.41
5
固定資產投資利息支出
2,925.00
2,475.00
2,025.00
1,575.00
1,125.00
675.00
225.00
11,025.00
6
淨收益
4,109.32
4,109.32
5,525.38
5,975.38
6,425.38
6,852.80
7,302.80
7,752.80
8,202.80
8,427.80
8,427.80
8,427.80
81,539.41
6、項目效益分析
（1）經濟效益
債券存續期內項目淨收益完全覆蓋債券利息。經測算，債券存續
期內用於項目建設部分的債券利息不超過1.58億元（債券利率假設為
7%）。項目建成後，在債券存續期內預計可實現經營性收入4.67億
元，扣除經營成本（不含折舊攤銷）及相關稅費後，該項目經營性淨
收益為4.08億元，債券存續期內的募投項目經營性淨收益足以覆蓋用
於項目建設的債券利息，覆蓋倍數為2.58倍。債券存續期內項目預計
資金回流情況如下所示：
單位：億元
項目
項目建設期
項目運營期
金額
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年
2026年
經營性收入
-
-
0.58
0.58
1.17
1.17
1.17
4.67
其中：居民用水
-
-
0.09
0.09
0.17
0.17
0.17
0.69
行政事業單位用水
-
-
0.04
0.04
0.07
0.07
0.07
0.29
經營基建單位用水
-
-
0.05
0.05
0.09
0.09
0.09
0.37
特種行業用水
-
-
0.05
0.05
0.10
0.10
0.10
0.39
工業企業用水
-
-
0.37
0.37
0.73
0.73
0.73
2.93
經營成本（不含折舊攤銷）
-
-
0.05
0.05
0.08
0.08
0.08
0.33
稅金及附加
-
-
0.03
0.03
0.06
0.06
0.06
0.26
經營性淨收益
-
-
0.50
0.50
1.03
1.03
1.03
4.08
由於債券存續期內的募投項目經營性淨收益不能覆蓋用於項目建
設的債券本金，發行人就缺口補足方案安排如下：
①截至2019年末，發行人共有貨幣資金9,037.72萬元，可用於償
還本次債券本金及利息。
②發行人營業收入較為穩健，可應對償債的資金缺口。公司
2017-2019年的營業收入分別為83,422.43萬元、77,869.13萬元、
84,295.04萬元，營業規模總體較為穩健；淨利潤分別為13,890.86萬
元、12,944.40萬元和13,289.02萬元，呈現出相對穩定的盈利態勢，
表明公司盈利能力良好，具有較強的到期償債能力。綜合來看，發行
人盈利能力較良好。為保障本次債券償付，發行人將公司資產和盈利
優先用於本次債券按期還本付息。
③發行人應收款項可回收性良好，擁有大量可變現資產，可應對
償債的資金缺口。截至2019年末，發行人應收款項帳面餘額合計為
12.87億元，絕大部分為政府應收款，可收回性良好。
④發行人出具了《關於
公司債券募投項目收益優先用於債券本息
償還的承諾》，將本次債券募投項目未來所產生收入優先用於本次債
券還本付息。同時，發行人一方面將加強資金管理水平，提高應收帳
款周轉率，保證市政工程類項目收入能夠得到及時兌現，完成「以項
目養項目」的工程資金良性循環模式；另一方面，發行人將合理安排
融資計劃，控制負債額度，降低融資成本，有效提高資金的使用效率，
同時發行人將積極拓寬融資渠道，通過企業債券、中期票據等多種方
式調整和優化融資結構，以多渠道資金保證規劃項目的按時開工以及
公司有息負債的利息支付。
本項目運營期內預計實現收入128,532.80萬元，扣除經營成本及
相關稅費16,030.08萬元後，可實現淨收益112,502.72萬元。項目總投
資69,233.93萬元，項目總投覆蓋倍數為1.62倍。根據項目經濟費用
效益的識別和計算的結果，該項目稅後經濟內部收益率（EIRR）為
4.46%，能夠實現項目的自身收支平衡。
（2）社會效益
隨著區域人口與供水量不斷增長，相應的工業廢水、生活汙水排
放量也不斷增加，汙染負荷日益加劇，而東鄉經濟開發區內尚無集中
式工業汙水處理廠，園區內工業汙水大量未經處理或僅經過企業內部
簡單處理，就直接排入附近地表水，對該區域內水體造成一定程度的
汙染，對當地的生態環境造成一定程度的影響，對北港河下遊居民的
飲用水安全也存在一定程度的風險。為增強當地工業經濟的發展活力，
有效改善當地生態環境，提升當地水環境質量，緩解社會矛盾，達到
城區水汙染治理的基本要求，保護當地地表水環境，東鄉區汙水處理
設施建設項目的建設迫在眉睫。本項目建成後不僅對保護當地地表水
環境、確保城區可持續發展起著重要作用，而且能夠更好地促進當地
的經濟發展。
本項目實施後，可以有效減少服務區域內的汙染物，從而改善和
提高人們的生活環境質量，緩解經濟發展與水環境汙染的矛盾。同時
還可改善周邊土地投資價值，帶動周邊土地的升值，創造良好的社會
效益，為今後東鄉區的發展和建設打下良好的基礎。
7、項目建設對發行人的影響分析
項目所需資金由發行人自籌以及發行債券解決，待項目建設完工
通過項目運營中取得的汙水處理費收入，實現投資成本的回收，從而
實現自身的經營運轉。因此，本項目的落地可以為發行人增加新的業
務增長點，並有助於發行人積累相關項目經驗。
（三）補充營運資金
隨著發行人重大基礎設施建設項目的不斷推進，公司對營運資金
的需求隨之擴大。本次債券發行規模中的1.00億元將用於補充公司營
運資金，有助於調整公司資產負債結構，滿足公司在實際營運過程中
對營運資金的需求，確保經營活動的順利進行。
二、債券募集資金使用計劃及管理制度
（一）債券募集資金使用計劃
公司將嚴格按照國家發展和改革委員會批准的本次債券募集資金
的用途對資金進行支配，實行專款專用。本次債券募集資金投資項目
將根據工程進度情況和項目資金預算情況，統一納入公司的年度投資
計劃進行管理。
經核查，發行人已發行尚未兌付債券的募集資金用途符合前次發
行披露的募集說明書規定的募集資金用途，符合有關法律、法規和國
家產業政策的規定，不存在改變募集資金用途等違規使用情形。
發行人承諾，本公司不承擔政府融資職能，本次債券不涉及新增
地方政府債務。
（二）債券募集資金使用管理制度
確保本次債券募集資金專款專用，按照安全性、收益性原則，公
司建立了投資建設項目管理制度和資金使用管理制度。根據公司與中
國
工商銀行股份有限公司東鄉支行籤訂的《專項帳戶監管協議》，公
司將在銀行設立專用帳戶存儲債券募集資金，並按照項目建設進度與
營運實際需要分批次撥付債券募集資金，在項目建設過程中，公司將
加強投資預算管理，控制建設費用，提高工程建設質量，最大限度保
證項目如期完工投產並產生預期效益。
同時，公司將依據《中華人民共和國會計法》、《企業會計準則》
以及國家其他法律、法規，結合企業管理模式的特點，建立有效的內
部財務控制體系，保證正常生產和經營活動，以向投資者和公司決策
層、管理層提供真實、完整的會計信息為目的，設立財務管理機構、
確定會計核算體系和資金管理政策。
此外，公司將不定期對募集資金使用項目的資金使用情況進行現
場檢查核實，確保資金做到專款專用。公司的內部審計將對募集資金
使用情況進行日常監查，切實保證募集資金的安全、高效使用。
如改變募集資金用途，公司將根據《債券持有人會議規則》召集
債券持有人會議，經會議審議通過後，報省級發展改革部門同意後方
可實施，並報國家發改委備案且及時進行信息披露。
發行人承諾，募投項目收入將優先用於償還本次債券的本金及利
息，切實保障本次債券按時還本付息。同時發行人承諾按相關要求披
露債券資金使用情況、下一步資金使用計劃、募集資金投資項目進展
情況（包括項目前期工作和施工進展情況）等；承諾如變更募集資金
用途，將按照相關規定履行變更手續。
第十三條 償債保證措施
一、擔保情況
湖北省融資擔保集團有限責任公司為本次債券提供全額無條件不
可撤銷連帶責任保證擔保。
（一）擔保人概況
名稱：湖北省融資擔保集團有限責任公司
住所：武漢市武昌區洪山路64號湖光大廈7樓
法定代表人：王進力
註冊資本：750,000.00萬
公司類型：其他有限責任公司
經營範圍：貸款擔保、票據承兌擔保、貿易融資擔保、項目融資
擔保、信用證擔保、其他融資性擔保業務、訴訟保全擔保、履約擔保
業務、與擔保業務有關的融資諮詢、財務顧問等中介服務、以自有資
金進行投資；再擔保、債券發行擔保。
截至2019年末，湖北省擔保總資產為1,342,846.84萬元，所有者
權益合計為1,045,220.74萬元；實現營業收入41,672.13萬元，利潤總
額72,470.61萬元，淨利潤54,363.51萬元。
湖北省擔保系湖北省省級國有融資性擔保平臺，截至2019年末，
湖北省擔保註冊資本和實收資本均為75.00億元，實際控制人為湖北
省人民政府國有資產監督管理委員會，具體股權結構如下所示：
截至2019年末擔保人股權結構
單位：萬元、%
股東名稱
投資額
持股比例
湖北中經資本投資發展有限公司
500,000.00
66.67
中國農發重點建設基金有限公司
250,000.00
33.33
（二）擔保人資信狀況
湖北省融資擔保集團有限責任公司是湖北省省級擔保公司，原名
為湖北中企投資擔保有限公司（湖北省第一家國有省級專業擔保平
臺），成立於2005年2月，設立時註冊資本7,100萬元，由湖北中經
中小企業投資有限公司和湖北融匯投資擔保有限公司共同出資設立，
出資比例分別為98.59%和1.41%。2014年9月，湖北中企投資擔保有
限公司更名為湖北省擔保集團有限責任公司；2016年7月13日，湖
北省擔保控股股東變更為湖北中經
中小企業投資有限公司，實際控制
人為湖北省人民政府國有資產監督管理委員會；2019年12月，湖北
省擔保集團有限責任公司名稱更為現名。
湖北省擔保成立以來，秉承「支持
中小企業發展，促進地方經濟
建設」發展思路，逐步形成了覆蓋全省的銀行合作網絡、獨具特色的
擔保服務品牌、科學規範的內部管理機制。同時，省擔保集團與省內
所有中資銀行以及主流券商、基金公司、信託公司、資產管理公司等
建立了合作關係，成為湖北省內規模最大、綜合實力最強的省級國有
融資擔保平臺，在全省擔保體系中居於核心與龍頭地位。2017年9月，
省擔保集團獲得「AAA」主體信用評級，正式邁入全國擔保行業「第
一梯隊」。
（三）擔保人累計擔保餘額
截至2019年末，湖北省擔保融資擔保在保責任餘額為241.36億
元，擔保放大倍數為2.59倍，未超過淨資產的10倍。
本次擔保額為10.00億元，擔保額佔湖北省擔保2019年末融資擔
保在保責任餘額的比率為4.14%。
（四）擔保人財務情況
截至2019年末，湖北省擔保總資產為1,342,846.84萬元，所有者
權益合計為1,045,220.74萬元；實現營業收入41,672.13萬元，利潤總
額72,470.61萬元，淨利潤54,363.51萬元。
湖北省擔保2019年末合併資產負債表、合併利潤表、合併現金流
量表見附表五至附表七。
（五）擔保人發行債券情況
截至本募集說明書出具日，湖北省擔保無已發行尚未兌付的企業
（公司）債券、中期票據、短期融資券。
（六）擔保函主要內容
1、被擔保的債券種類、數額
湖北省擔保為本次發行的7年期企業債券提供全額無條件不可撤
銷的連帶責任保證擔保，發行面額總計為不超過人民幣100,000.00萬
元（以國家發展和改革委員會最終核准的發行方案為準）。
2、債券的到期日
擔保函項下的債券到期日為本次債券正式發行時規定的債券期限
截止日。債券發行人應按照規定清償全部債券本金和利息。
3、擔保方式
擔保保證的方式為全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。
4、保證責任的承擔
在擔保函項下本次債券存續期間和到期時，如發行人不能兌付本
次債券利息和/或本金，擔保人應主動承擔擔保責任，將兌付資金劃入
本次債券登記結算機構指定的兌付付息帳戶。
5、保證範圍
擔保人擔保的範圍包括本次債券本金及利息，以及違約金、損害
賠償金、實現債權的費用和其他應支付的費用。
6、保證的期間
擔保人承擔保證責任的期間為債券存續期及債券到期之日起二
年。債券持有人在此期間內未要求擔保人承擔保證責任的，擔保人免
除保證責任。
（七）擔保人與發行人、債權代理人、債券持有人之間的權利義
務關係
如發行人未按照募集說明書承諾的時間和金額償付本次債券的本
息，債券持有人可分別或聯合要求擔保人承擔保證責任。債權代理人
有權代理債券持有人要求擔保人履行保證義務。
（八）擔保協議及程序的合法合規性
擔保人出具的《擔保函》和《擔保協議》均已由公司及法定代表
人籤章，合規合法。
二、具體償債計劃
公司在對本次債券發行後的償債壓力做了認真分析的基礎上，對
本次債券的本息支付做了相應的償債安排：公司將成立債券償付工作
小組，專門負責募集資金投放、償付資金安排、償債帳戶管理、信息
披露等工作。同時，公司制定了詳細的償債計劃，並將嚴格按照計劃
完成償債安排，保證本息按時足額兌付。
（一）設立償債專戶和歸集償債資金
公司將指定償債帳戶，在本次債券付息期和兌付期前定期提取一
定比例的償債專項資金，專項用於支付到期的債券利息和本金。
（二）償債計劃的人員安排
自本次債券發行起，公司將成立償債工作小組全面負責管理還本
付息工作。償債工作小組自成立起至付息期限或兌付期限結束，全面
負責利息支付、本金兌付及相關事務，並在需要的情況下繼續處理付
息或兌付期限結束後的有關事宜。
（三）償債計劃的財務安排
針對公司未來的財務狀況、本次債券自身的特徵、募集資金用途
的特點，企業將建立一個多層次、互為補充的財務安排，以提供充分、
可靠的資金來源用於還本付息，並根據實際情況進行調整。
1、具體財務安排
償債資金將來源於公司土地整理與開發形成的土地出讓的收入、
城市基礎設施建設帶來的現金流入，以及政府財政補貼收入。公司穩
健的盈利能力將為償還本息提供有力保障。
2、補充財務安排
償債計劃的補充財務安排是指企業發揮整體的盈利能力、融資能
力及通過其他特定渠道籌集還本付息資金，具體包括：
其一，充分調動公司自有資金，以及變現各類資產籌集資金；
其二，通過銀行貸款、股權融資等手段融入外部資金。
三、償債保障分析
（一）本次債券募投項目所產生的經營收益是本次債券本息償
付重要的資金來源
本次債券募集資金中2.00億元將用於「撫州市東鄉區綜合停車場
項目」，若行使彈性配售選擇權，則4.50億元將用於該項目。該項目
運營期間的收益主要來源於社會車輛停放運營收入、車位的銷售收入
及車位出租收入等，預計實現總收益為138,366.50萬元，可以實現項
目的自身平衡；本次債券募集資金中2.00億元將用於「東鄉區汙水處
理設施建設項目」，若行使彈性配售選擇權，則4.50億元將用於該項
目。該項目運營期間的收益主要來源於汙水處理費收入，預計實現總
收益為128,532.80萬元，可以實現項目的自身平衡。兩個項目預計實
現收益合計266,899.30萬元，是本次債券本息償付重要的資金來源。
（二）公司較強的資產實力、盈利能力是債券償付的有效保證
截至2019年末，公司總資產1,377,004.49萬元，總負債370,160.15
萬元，所有者權益1,006,844.34萬元。公司2017-2019年的營業收入
分別為83,422.43萬元、77,869.13萬元和84,295.04萬元，公司目前土
地儲備、代建項目充足，能夠為公司帶來穩定的收入來源；淨利潤分
別為13,890.86萬元、12,944.40萬元和13,289.02萬元，呈現出穩定的
盈利態勢，表明公司盈利能力良好，具有較強的到期償債能力。同時，
公司的流動比率和速動比率處於較高水平，短期流動性好，對償債能
力起到有力的支撐。並且，公司資產負債率較穩定且處於較低水平，
表明公司長期償債能力較強，具備一定負債空間，通過發行債券募集
中長期資金有利於公司合理利用財務槓桿拓展業務規模、擴大盈利能
力。
截至2019年末，發行人擁有存貨餘額886,655.07萬元，均為土地
資產，面積總計7,476.52畝。其中未抵押面積6,224.60畝，帳面價值
合計617,281.86萬元。從土地用途來看，全部為商業、商住、住宅或
居住用地，從土地使用權類型來看為出讓及劃撥用地。土地資產變現
能力較強，是本次債券本息償付的重要保障。
長遠來看，隨著本次債券募集資金投資項目逐步投產並產生效益，
企業的資產規模還將進一步擴大，盈利能力將進一步增強。企業強大
的資產實力和盈利能力是本次債券償付的根本保障。
（三）第三方擔保為本次債券本息的償付提供了強有力的保障
湖北省融資擔保集團有限責任公司
作為本次債券的擔保人，為本
次債券提供了全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，
截至
2019
年末，湖北省擔保總資產為
1,342,846.84萬元，所有者權益合計為
1,045,220.74萬元
，資金實力強大，經
中證鵬元綜合
評定，
湖北省擔保
長期主體信用級別為
AAA級，資信狀況良好。擔保公司較強的擔保
實力為本次債券本息的償付提供了強有力的保障。
（四）地方經濟的良好發展趨勢為企業還本付息提供了經濟基
礎
近年來，東鄉區經濟保持穩定增長，產業轉型升級步伐加快，地
方財政收入持續增長。2017-2019年，東鄉區公共財政預算收入分別
為15.82億元、15.48億元和17.07億元；實現地區生產總值分別為
158.01億元、156.58億元和176.23億元，區域經濟基本競爭力保持穩
定。經濟總量的穩步增長、財政收入的基本穩定、經濟環境的持續向
好，為公司的業務經營活動創造了良好的客觀經濟基礎，經濟平穩發
展使公司業務經營規模隨之不斷擴大，持續盈利能力必將隨之增強。
（五）暢通的融資渠道為債券償付提供了後備支持
作為東鄉區主要的城市基礎投資建設開發主體，公司自成立以來，
發揮了資源整合和國有資產運營的功能，與國有商業銀行、政策性銀
行及地方商業銀行保持了良好的長期合作關係，使得公司的經營發展
一直能夠得到有力的信貸支持。
（六）《專項帳戶監管協議》的籤訂保障了募集資金使用和債券
兌付的安全性
發行人成立了專門的償債工作小組負責管理本次債券的還本付息
工作，並在需要的情況下繼續處理付息日或兌付日後的有關事宜。公
司與中國
工商銀行股份有限公司東鄉支行籤訂了《專項帳戶監管協
議》。發行人將在銀行設立專用帳戶存儲債券募集資金，在付息日和
兌付日之前10個工作日提前將償債資金劃入償債帳戶，保證償債帳戶
餘額不低於當期應付本息。
（七）《債權代理協議》和《債券持有人會議規則》的籤訂保障
了債權人利益
1、債權代理協議
為了維護本次債券全體債券持有人的利益，公司聘請
天風證券股
份有限公司作為本次債券全體債券持有人的代理人，並籤署《債權代
理協議》。根據上述協議，
天風證券代理債券持有人監督公司經營狀
況，代理債券持有人與公司之間的談判、訴訟事項及債券持有人會議
授權的其他事項。
2、債券持有人會議規則
為了保障債券持有人的合法權益，規範債券持有人會議的組織和
行為，界定債券持有人會議的權利、義務，根據《企業債券管理條例》
及相關法律文件的規定製訂債券持有人會議規則。
第十四條 債權代理協議和債券持有人會議
為有效保障本次債券的償付，維護投資者的合法權益，發行人與
本次債券代理人
天風證券股份有限公司籤署了《2019年撫州市東鄉城
投集團有限公司
公司債券債權代理協議》、《2019年撫州市東鄉城投
集團有限公司
公司債券持有人會議規則》。
一、債權代理協議
為保障債券持有人利益，發行人擬聘任
天風證券股份有限公司擔
任本次債券的債權代理人，並同意接受
天風證券股份有限公司的監督，
在本次債券存續期內，
天風證券股份有限公司應當勤勉盡責，根據相
關法律法規等規範性文件及自律規則、募集說明書、債權代理協議及
債券持有人會議規則的規定，行使權利和履行義務。債權代理人應履
行下列職責：
1、對發行人履行募集說明書約定義務的情況進行持續跟蹤和監
督。
2、有權代表債券持有人查詢債券持有人名冊及相關登記信息、專
項帳戶中募集資金的存儲與劃轉情況。
3、持續關注發行人和保證人的資信狀況、擔保物狀況、內外部增
信機制及償債保障措施的實施情況。
4、對發行人專項帳戶募集資金的接收、存儲、劃轉與本息償付進
行監督。
5、應當每年對發行人進行回訪，監督發行人對募集說明書約定義
務的執行情況，並做好回訪記錄，出具債權代理事務報告。
6、對債券持有人權益有重大影響情形的，在知道或應當知道該等
情形之日起五個工作日內，債權代理人應當問詢發行人或者保證人，
要求發行人或者保證人解釋說明，提供相關證據、文件和資料，並向
市場公告臨時債權代理事務報告。
7、債權代理人應執行債券持有人會議決議，及時與公司、保證人
（如果適用）及債券持有人溝通，督促債券持有人會議決議的具體落實，
以書面通知或者公告的方式提醒公司和全體債券持有人遵守債券持有
人會議決議。發生觸發債券持有人會議情形的，召集債券持有人會議。
8、應當在債券存續期內持續督促發行人履行信息披露義務。應當
關注發行人的信息披露情況，收集、保存與本次債券償付相關的所有
信息資料，根據所獲信息判斷對本次債券本息償付的影響，並按照本
協議的約定報告債券持有人。
9、預計發行人不能償還債務時，應當要求發行人追加擔保，督促
發行人履行《債券代理協議》約定的償債保障措施，或者可以依法申
請法定機關採取財產保全措施。
10、應當勤勉處理債券持有人與發行人之間的談判或者訴訟事務。
11、應當督促發行人、增信機構和其他具有償付義務的機構等落
實相應的償債措施，並可以接受全部或部分債券持有人的委託，以自
己名義代表債券持有人提起民事訴訟、參與重組或者破產的法律程序。
12、發行人信息披露文件存在虛假記載、誤導性陳述或者重大遺
漏，致使債券持有人遭受損失的，或者
公司債券出現違約情形或風險
的，應當及時通過召開債券持有人會議等方式徵集債券持有人的意見，
並勤勉盡責、及時有效地採取相關措施，包括但不限於與發行人、增
信機構、承銷機構及其他責任主體進行談判，提起民事訴訟，申請仲
裁，參與重組或者破產的法律程序等。
13、應當妥善保管其履行債權代理事務的所有文件檔案及電子資
料，包括但不限於本協議、債券持有人會議規則、債權代理工作底稿、
與增信措施有關的權利證明（如有），保管時間不得少於債券到期（或
本息全部清償）之日後五年。
14、債券持有人會議授權債權代理人履行的其他職責。
二、債券持有人會議規則
為了保障2020年江西省撫州市東鄉城投集團有限公司
公司債券
全體持有人的合法權益，規範債券持有人會議的組織和行為，界定債
券持有人會議的權利、義務，根據《企業債券管理條例》及相關法律
文件的規定製訂本債券持有人會議規則。
本次債券持有人會議由全體債券持有人組成，代表全體持有人的
利益。在本次債券存續期內，當出現下列情形之一時，應當召集債券
持有人會議：
1、擬變更債券募集說明書的約定；
2、擬修改債券持有人會議規則；
3、擬變更債權代理人或債權代理協議的主要內容；
4、發行人不能按期支付本息；
5、發行人減資、合併、分立、解散或者申請破產；
6、保證人、擔保物或者其他償債保障措施發生重大變化；
7、發行人、單獨或合計持有本次債券總額百分之十以上的債券持
有人書面提議召開；
8、發行人管理層不能正常履行職責，導致發行人債務清償能力面
臨嚴重不確定性，需要依法採取行動的；
9、發行人提出債務重組方案的；
10、發行人任何其他債務在到期（包括被宣布提前到期）後未能
清償，或者發行人不履行、不完全履行或違反在其他借款協議項下的
義務，已經或可能影響到本次債券的償付的；
11、在本次債券存續期內，發行人應在每一會計年度結束之日起
4個月內披露上一年度經審計的年度報告；
12、《債權代理協議》規定的其他情形；
13、發生其他對債券持有人權益有重大影響的事項。
債權代理人未在規定期限內發出債券持有人會議通知的，視為債
權代理人不召集和主持債券持有人會議，單獨和/或合計代表10%以上
未償還的本次債券張數的債券持有人有權自行召集和主持。
債券持有人會議決議須經所有代表有表決權的未償還的本次債券
的債券持有人或其代理人所持表決權的50%以上通過方能形成有效決
議。
債券持有人（包括代理人）以其所代表的有表決權的未償還的本
次債券數額行使表決權，擁有的表決權與其持有的債券張數一致，即
每一張未償還的本次債券（面值為人民幣100元）擁有一票表決權。
有表決權的債券持有人或其代理人對議案進行表決時，只能投票表示：
同意或反對或棄權。
債券持有人會議召集人應當在債券持有人會議表決截止日次一交
易日披露會議決議公告，會議決議公告包括但不限於：出席會議的債
券持有人所持表決權情況；會議有效性；各項議案的議題和表決結果。
第十五條 風險揭示
一、與本次債券有關的風險及對策
（一）利率風險
受國民經濟運行狀況、國家宏觀經濟、調控政策以及國際環境變
化的影響，市場利率存在波動的可能性。由於本次債券期限較長，且
採用固定票面利率形式，存續期間內市場利率的波動會相應引起債券
價值的重估，從而給投資本次債券的投資收益帶來一定的不確定性。
對策：
在設計本次債券的發行方案時，公司在考慮債券存續期內可能存
在的利率風險的基礎上，合理確定本次債券的票面利率，以保證投資
人獲得長期合理的投資收益。同時，發行結束後，公司將向有關主管
部門提出上市或交易流通申請，以提高本次債券的流動性，為投資人
應對利率波動提供便利。
（二）償付及其保障措施風險
在本次債券存續期內，公司的經營狀況可能受到市場環境和政策
環境的影響。此外，由於募集資金所投資的項目存在前期投資規模大、
利潤率不高、收益實現期較長的特點，如果公司經營狀況下滑，或項
目資金周轉出現困難，將可能導致本次債券不能按期足額兌付。
對策：
公司按期告知監管銀行和債權代理人公司現金流狀況，為監管銀
行和債權代理人監督企業提早為兌付資金的籌集做好準備。此外，公
司將加強現金流動性管理，實現債務償付現金流在期限上的合理分布，
從而減小本次債券的兌付風險。同時，公司將加強募集資金投資項目
的管理，保證項目如期完工，儘早實現效益，降低本次債券的兌付風
險，從而為債券兌付提供保障。
（三）流動性風險
發行人計劃本次債券發行結束後，申請在國家批准的證券交易場
所或銀行間債券市場進行交易流通，由於具體審批或核准事宜需要在
本次債券發行結束後方能進行，發行人目前無法保證本次債券一定能
夠按照預期按上述實現交易流通，亦無法保證本次債券能在債券二級
市場保持較高的流動性水平。
對策：
發行人和主承銷商將推進本次債券的交易流通申請工作，主承銷
商也將促進本次債券交易的進行。隨著債券市場的發展，企業債券流
通和交易的環境將持續改善。
二、與發行人業務相關的風險及對策
（一）經濟周期風險
發行人從事的基礎設施建設、土地整理與開發的盈利能力與經濟
周期變化密切相關。如果出現宏觀經濟增速放緩、停止或者衰退，將
有可能導致基礎設施建設縮小規模，土地整理與開發盈利降低，可能
使發行人的經營效益下降，現金流減少，從而影響本次債券的兌付。
對策：
發行人從事的基礎設施建設中，保障性住房建設佔有相當規模，
保障性住房建設具有較強的抗周期性的特點。發行人各項業務的比例
不斷優化，也能在一定程度上平衡周期性風險。此外，發行人將依託
其綜合經濟實力，提高管理水平和運營效率，提高企業的核心競爭力，
最大限度地降低經濟周期對發行人盈利能力造成的不利影響，並實現
真正的可持續發展。隨著中國國民經濟的快速增長和東鄉區經濟發展
水平的提高，發行人所在區域對基礎設施的需求日益增長，發行人的
業務規模和盈利水平也將隨之提高，因而發行人抵禦經濟周期風險的
能力也將逐步增強。
（二）產業政策風險
公司主要從事基礎設施建設和土地整理與開發業務，現階段都屬
於國家大力支持發展的行業。但是在我國國民經濟發展的不同階段，
國家和地方產業政策會有不同程度的調整。國家宏觀經濟政策和產業
政策的調整可能會影響企業的經營管理活動，不排除在一定時期內對
發行人經營環境和業績產生不利影響的可能性。
對策：
針對未來產業政策變動風險，公司將與主管部門保持密切的聯繫，
加強相關行業及政策信息的收集與研究，準確掌握行業動態，及時了
解判斷政策的變化，積極制定應對策略，以積極的態度適應新的環境。
同時根據國家政策變化制定應對策略，對可能產生的政策風險予以充
分考慮，並在現有政策條件下加強綜合經營能力，加快企業的市場化
進程，提高企業整體運營效率，增加自身的積累，提升企業的可持續
發展能力，儘量降低政策變動為企業經營帶來的不確定性影響。
（三）公司經營風險
公司作為東鄉區主要的城市基礎設施建設及投融資主體，承擔著
部分社會職能，政府對公司的未來發展方向、經營決策、組織結構等
方面存在幹預的可能性，可能對公司的經營活動和發展產生一定程度
上的影響。
對策：
從全國和地區經濟發展及政策導向情況看，政府投資仍將保持增
長趨勢，政府的相關補貼也將不斷落實，公司經營風險相對較低。此
外，公司今後將繼續爭取當地政府的大力扶持和政策支持，不斷加強
管理、優化公司各項收入結構、提高整體運營實力，進一步完善法人
治理結構，建立健全各項內部管理制度和風險控制制度，加快公司的
市場化改制改革，提高運營效率。
（四）公司財務風險
近年來，公司有息債務規模持續增加，相應未來的償債壓力加大。
同時，隨著公司的業務規模進一步擴大，預計後續開展業務時還會產
生資金需求，從而可能帶來一定的資金壓力。
對策：
公司的有息債務規模處於相對較低的水平，主要是銀行貸款，且
以長期借款為主，從而便於分攤還款壓力。公司將加強債務償還的期
限管理，將未來還款壓力分攤到各年度。同時，本次債券也設置了提
前償還條款，從第三個計息年度開始提前均勻償還本金。對於未來可
能需要大量資金投入的項目，公司將在認真測算成本收益並策劃資金
來源後再做投資決策。項目策劃中，一方面爭取政府更多的資源支持，
另一方面積極通過市場化運作機制引入多渠道資金，從而解決資金壓
力問題。
（五）受限資產風險
截至2019年末，發行人受限資產共計27.93億元，佔總資產的比
例為20.28%。存貨中帳面價值佔比30.38%的土地被抵押，土地即時
變現能力較弱，整體資產流動性較弱。若會影響企業的經營活動出現
虧損，發行人受限制的資產不能及時變現，將會使發行人面臨較大的
流動性不足的壓力。
對策：
發行人作為東鄉區重點國有企業，資信狀況良好，與眾多金融機
構建立了密切、長久的合作關係。公司自成立以來，得到了各大銀行
的大力支持，並保持了長期良好的合作關係，必要時可通過獲取外部
融資及調動內部資金等方式保障自身的流動性。此外，本次債券發行
規模中的1.00億元將用於補充公司營運資金，有助於調整公司資產負
債結構，滿足公司在實際營運過程中對營運資金的需求，確保經營活
動的順利進行。
三、與募集資金投資項目相關的風險及對策
本次債券募集資金擬投入撫州市東鄉區綜合停車場項目及東鄉區
汙水處理設施建設項目，項目規模大，回收周期長，如果在項目建設
和運營期間出現材料價格以及勞動力成本上漲，或遇到不可抗拒的自
然災害等重大問題，則有可能使項目實際投資額度超出預算、項目施
工期被延長、項目運營狀況偏離預計目標，從而對收益的實現產生不
利影響。
對策：
公司在項目實施前期的勘察設計工作中將充分考慮項目建設中可
能出現的特殊及突發情況。在項目具體施工方案設計時，將綜合考慮
項目可行性的各方面因素。
另外，公司在項目的實施過程中，將繼續通過內部費用控制和合
理使用資金等手段有效地控制公司的運營成本。同時將積極加強各投
資環節的管理，計劃推進工程建設進度，使建設項目能夠按時投入使
用，努力達到預期的經濟效益和社會效益。同時，公司將進行嚴格的
項目質量管理，合理安排工程工期，加強招投標管理及合同管理，嚴
格按照相關規定建立健全質量保證體系，嚴格保證項目質量和進度。
第十六條 信用評級
經中證鵬元資信評估股份有限公司（以下簡稱「中證鵬元」）對
本次債券發行主體及債項進行綜合評估後，評定本次債券信用等級為
AAA，發行人主體長期信用等級為AA，評級展望為穩定。
一、主要評級觀點
中證鵬元資信評估股份有限公司對撫州市東鄉城投集團有限公司
本次擬發行總額10億元
公司債券（以下簡稱「本期債券」）的評級結
果為AAA，該級別反映了本期債券安全性極高，違約風險極低。該等
級的評定是考慮到公司外部運營環境較好，為其發展提供了良好基礎，
公司業務在區域內具有壟斷性且業務持續性較好，得到了股東和當地
政府的大力支持，此外，湖北省融資擔保集團有限責任公司提供的保
險證擔保有效提升了本期債券的安全性；同時中證鵬元也關注到了公
司資產流動性較弱，面臨一定的資金壓力和償債壓力等風險因素。
（一）正面
1、外部環境較好，為公司發展提供了良好基礎。近年撫州市經濟
保持較快增長，2017-2019年撫州市地區生產總值分別為1,354.57億
元、1,382.40億元和1,510.92億元，按可比價計算，增長率分別為8.7%、
8.0%和7.9%；東鄉區2017-2019年分別實現地區生產總值158.01億元、
156.58億元和176.23億元，增長率分別為8.9%、8.6%和8.3%，區域
經濟增長較快，為公司發展提供良好基礎。
2、公司業務持續性較好。截至2019年末，公司主要在建項目預
計總投資11.68億元，已投資額合計7.53億元，此外，公司另有已完
工安置房及棚戶區改造項目年末帳面價值合計22.35億元，未來項目
結算將產生一定規模收入。
3、公司獲得的外部支持力度較大。2018年，撫州市東鄉區人民
政府（以下簡稱「東鄉區政府」）安排東鄉區財政局對公司增資2.00
億元，東鄉區政府對公司注入土地資產使公司資本公積增加12.76億
元；公司近年均獲得政府財政貼息，此外2017-2019年分別獲得
5,000.00萬元、6,234.50萬元和4,900.00萬元的補貼收入。
4、保證擔保進一步提升本期債券的安全性。經中證鵬元綜合評定，
湖北省擔保主體長期信用等級為AAA，其提供的全額無條件不可撤銷
連帶責任保證擔保能有效提升本期債券信用水平。
（二）關注
1、公司整體資產流動性較弱。2019年末，公司存貨和在建工程
合計佔總資產的比重為86.47%，存貨中30.38%的土地被抵押，土地
即時變現能力較弱，在建工程主要為代建項目，建設周期較長，結算
時間存在不確定性，整體資產流動性較弱。
2、公司面臨一定的資金支出壓力。截至2019年末，公司主要在
建項目預計尚需投資至少4.40億元，本期債券募投項目尚需投入13.44
億元。隨著公司承建項目的增加，後續需投入的建設資金將繼續增多，
公司存在一定的資金支出壓力。
3、公司有息債務規模較大，面臨一定償債壓力。截至2019年末，
公司有息債務合計34.96億元，近三年複合增長率為15.91%，公司有
息債務規模較大，面臨一定的本息償付壓力。
二、跟蹤評級安排
根據監管部門規定及本評級機構跟蹤評級制度，評級機構在初次
評級結束後，將在受評債券存續期間對受評對象開展定期以及不定期
跟蹤評級，評級機構將持續關注受評對象外部經營環境變化、經營或
財務狀況變化以及償債保障情況等因素，以對受評對象的信用風險進
行持續跟蹤。在跟蹤評級過程中，評級機構將維持評級標準的一致性。
定期跟蹤評級每年進行一次。屆時，發行主體須向評級機構提供
最新的財務報告及相關資料，評級機構將依據受評對象信用狀況的變
化決定是否調整信用評級。
自評級報告出具之日起，當發生可能影響評級報告結論的重大事
項時，發行主體應及時告知評級機構並提供評級所需相關資料。評級
機構亦將持續關注與受評對象有關的信息，在認為必要時及時啟動不
定期跟蹤評級。評級機構將對相關事項進行分析，並決定是否調整受
評對象信用評級。
如發行主體不配合完成跟蹤評級盡職調查工作或不提供跟蹤評級
資料，評級機構有權根據受評對象公開信息進行分析並調整信用評級，
必要時，可公布信用評級暫時失效或終止評級。
評級機構將及時在公司網站公布跟蹤評級結果與跟蹤評級報告。
第十七條 法律意見
發行人聘請北京盈科（武漢）律師事務所作為本次債券發行工作
律師。該所已根據有關法律、法規和規範性文件的規定，出具了《關
於2020年撫州市東鄉城投集團有限公司
公司債券發行的法律意見書》，
認為：
一、發行人董事會已依《公司章程》規定的程序，作出批准公司
本期
公司債券發行的相關決議，董事會的程序均符合法律、法規、規
範性文件以及《公司章程》的規定，所作決議真實、合法、有效。發
行人已取得其股東東鄉區城市投資融資辦公室同意其發行
公司債券的
批覆。
二、發行人是在中華人民共和國境內依法設立並有效存續的國有
獨資公司，不存在依據法律、法規、規範性文件及公司章程規定需要
終止和解散的情形，具備《公司法》、《證券法》、《債券條例》、
《債券管理通知》、《簡化程序通知》等法律、法規及規範性文件規
定的
公司債券發行的主體資格。
三、發行人本次債券的發行符合《公司法》、《證券法》、《企
業債券管理條例》、《債券管理通知》、《簡化程序通知》以及相關
法律、行政法規和規範性文件所規定的實質條件。
四、發行人設立程序符合當時法律、法規和規範性文件的規定，
股東投入發行人的資產的權屬證書已由股東轉移給發行人，不存在法
律障礙或風險。
五、發行人的資產完整，人員、財務、機構、業務獨立，具有直
接面對市場自主經營的能力。
六、發行人在其核准的經營範圍內從事業務，其經營範圍和經營
方式符合有關法律、法規及規範性文件的規定；發行人的主營業務符
合國家的產業政策，目前所從事的相關業務已經有權部門核准；發行
人不存在《公司法》和公司章程規定的需要終止的情形，公司持續經
營不存在法律障礙；發行人的資信狀況良好。
七、發行人與實際控制人之間不存在同業競爭。
八、發行人的主要財產不存在重大權屬糾紛，發行人擁有的主要
財產產權均為公司合法擁有，權屬清晰。
九、發行人將要履行、正在履行及已經履行完畢的重大合同的內
容及形式合法有效，不存在重大的附帶條款和限制條件及其他潛在重
大風險。
十、發行人設立至今，未發生合併、分立、減少註冊資本、重大
資產收購或出售等行為；發行人沒有擬進行資產置換、資產剝離、資
產出售或收購等行為。
十一、發行人執行的稅種稅率符合現行法律、法規和規範性文件
的要求；發行人近三年來自覺依法納稅，不存在因稅務問題而被稅務
部門處罰的情形。
十二、發行人的生產經營活動和擬投資項目符合有關環境保護的
要求；發行人近三年來，能夠遵守環境保護方面的法律、法規，不存
在因違反環境保護方面的法律、法規和規範性文件而被行政處罰的情
形。
十三、發行人募集資金用途符合國家產業政策和行業發展方向，
擬投資項目已經獲得國家有關政府部門的核准，用於固定資產投資項
目的累計發行額不超過該項目總投資的70%，符合有關規定。
十四、發行人不存在尚未了結的對發行人本次債券發行構成重大
不利影響的重大訴訟、仲裁及行政處罰案件。發行人董事長、總經理、
財務負責人及其他高級管理人員不存在尚未了結的或可預見的重大訴
訟、仲裁及行政處罰案件。
十五、發行人本次債券《募集說明書》的形式和內容符合《證券
法》、《債券管理通知》、《簡化程序通知》等相關法律、法規及規
範性文件的規定，該《募集說明書》不存在虛假記載、誤導性陳述或
重大遺漏引致的法律風險。
十六、發行人本次債券的債權代理協議、債券持有人會議規則及
資金監管協議等相關協議的內容符合現行的法律、法規規定，合法有
效。
發行人本次債券發行條件、發行人行為符合《公司法》、《企業
債券管理條例》、《債券管理通知》、《簡化程序通知》等法律、法
規及規範性文件的相關規定和國家有關主管部門的要求，發行人為本
次債券發行編制的《募集說明書》引用的法律意見書的內容適當，發
行人發行本次債券不存在法律障礙。發行人作為東鄉區人民政府重點
構建的城市基礎設施項目投資、建設和國有資產運營、管理平臺，主
體長期信用等級為AA，資信狀況良好。
第十八條 其他應說明的事項
一、上市或交易流通安排
本次債券發行結束1個月內，發行人將向有關證券交易場所或其
他主管部門提出交易流通申請。
二、稅務說明
根據國家稅收法律、法規的規定，投資者投資本次債券所應繳納
的稅款由投資者自行承擔。
三、關於募集資金的合規性承諾
本期債券最終發行規模及用於項目和補充營運資金佔比符合企業
債券管理的相關要求。
第十九條 備查文件
一、備查文件清單
（一）有關主管機關對本次債券的批准文件
（二）《2020年江西省撫州市東鄉城投集團有限公司
公司債券募
集說明書》
（三）發行人2017-2019年經審計的財務報告
（四）中證鵬元資信評估股份有限公司出具的信用評級報告
（五）北京盈科（武漢）律師事務所出具的法律意見書
（六）《2019年撫州市東鄉城投集團有限公司
公司債券債券持有
人會議規則》
二、查閱地址
（一）投資者可以在本次債券發行期限內到下列地點查閱本募集說
明書全文及上述備查文件：
1、撫州市東鄉城投集團有限公司
聯繫人：楊志和、吳濤
聯繫地址：江西省撫州市東鄉區行政中心四樓
電話：0794-7095829
傳真：0794-7095829
郵政編碼：331800
2、
天風證券股份有限公司
聯繫人：李佳佳、曾成、曲陶然、鄭瀚、曾超、劉晉東
聯繫地址：北京市西城區佟麟閣路36號
聯繫電話：010-59833001
傳真：010-65534498
郵政編碼：100045
網際網路網址：www.tfzq.com
（二）投資者還可以在本次債券發行期限內到下列網際網路網址查閱
募集說明書全文：
1、國家發展和改革委員會
網址：www.ndrc.gov.cn
2、中國債券信息網
網址：www.chinabond.com.cn
（三）如對本募集說明書或上述備查文件有任何疑問，可以諮詢發
行人或主承銷商。
附表一
2020年江西省撫州市東鄉城投集團有限公司
公司債券發行網點表
序
號
地點
承銷商
發行網點名稱
地址
聯繫人
電話
1
北京市
天風證券股份有限公司
北京證券承銷分公司▲
北京市西城區佟麟閣路36
號
曾成
010-59833025
2
上海市
申港證券股份有限公司
資本市場部
上海市浦東新區世紀大道
1589號長泰國際金融大廈
22樓
周金龍
021-20639578
附表二：發行人合併資產負債表
單位：元
項目
2019年末
2018年末
2017年末
貨幣資金
90,377,196.28
364,894,243.18
1,173,214,812.47
應收票據及應收帳款
926,645,331.02
993,084,971.25
696,020,865.65
預付款項
61,316,221.52
57,788,262.00
6,000,000.00
其他應收款
297,963,415.48
224,300,873.65
50,449,982.56
存貨
8,866,550,698.15
7,744,954,898.15
6,442,621,622.15
其他流動資產
93,157.53
-
-
流動資產合計
10,242,946,019.98
9,385,023,248.23
8,368,307,282.83
長期股權投資
51,583,033.46
23,607,500.00
-
固定資產
278,933,173.79
180,903,229.32
85,254,810.07
在建工程
3,040,961,900.11
2,711,088,378.51
1,416,851,279.11
無形資產
155,392,734.36
159,003,586.20
162,439,873.00
長期待攤費用
228,000.00
-
-
其他非流動資產
-
9,830,883.20
-
非流動資產合計
3,527,098,841.72
3,084,433,577.23
1,664,545,962.18
資產總計
13,770,044,861.70
12,469,456,825.46
10,032,853,245.01
短期借款
-
-
-
應付帳款
12,339,261.96
147.00
-
預收款項
7,317,577.93
4,961,337.63
4,961,337.63
應付職工薪酬
1,300,919.48
-
-
應交稅費
12,535,254.76
92,703.20
83,760.29
其他應付款
171,958,489.30
107,508,487.45
87,011,161.87
其中：應付利息
46,882,191.78
46,882,191.78
46,882,191.78
應付股利
-
-
-
一年內到期的非流動負債
418,861,073.66
-
-
流動負債合計
624,312,577.09
112,562,675.28
92,056,259.79
長期借款
2,177,458,888.89
2,412,940,000.00
1,602,400,000.00
應付債券
800,000,000.00
1,000,000,000.00
1,000,000,000.00
長期應付款
99,830,037.45
非流動負債合計
3,077,288,926.34
3,412,940,000.00
2,602,400,000.00
負債合計
3,701,601,503.43
3,525,502,675.28
2,694,456,259.79
實收資本
300,000,000.00
300,000,000.00
100,000,000.00
資本公積
7,688,943,726.65
7,873,498,814.15
6,597,385,618.15
盈餘公積
10,954,951.12
10,954,951.12
10,954,951.12
未分配利潤
874,862,457.37
759,500,384.91
630,056,415.95
歸屬於母公司所有者權益合計
8,874,761,135.14
8,943,954,150.18
7,338,396,985.22
少數股東權益
1,193,682,223.13
-
-
所有者權益合計
10,068,443,358.27
8,943,954,150.18
7,338,396,985.22
負債和所有者權益總計
13,770,044,861.70
12,469,456,825.46
10,032,853,245.01
附表三：發行人合併利潤表
單位：元
項目
2019年度
2018年度
2017年度
一、營業收入
842,950,366.47
778,691,318.71
834,224,294.40
減：營業成本
698,216,463.86
675,198,801.62
709,138,503.82
營業稅金及附加
10,592,023.08
8,131,064.19
9,878,299.73
銷售費用
10,540.00
-
-
管理費用
18,025,700.06
10,571,031.54
8,633,756.24
財務費用
-1,374,244.73
-6,398,241.34
-11,509,481.62
資產減值損失
651,681.89
728,173.08
-2,889.71
加：公允價值變動收益
-
-
-
投資收益
-295,976.45
-
-
二、營業利潤（虧損以「－」號填列）
116,532,225.86
90,460,489.62
118,086,105.94
加：營業外收入
49,134,925.65
62,345,000.00
50,000,000.00
其中：非流動資產處置利得
-
-
-
減：營業外支出
1,768,033.85
437,002.67
267,200.00
其中：非流動資產處置損失
-
-
-
三、利潤總額（虧損總額以「－」號填列）
163,899,117.66
152,368,486.95
167,818,905.94
減：所得稅費用
31,008,934.57
22,924,517.99
28,910,301.01
四、淨利潤（淨虧損以「－」號填列）
132,890,183.09
129,443,968.96
138,908,604.93
其中：歸屬於母公司所有者的淨利潤
115,362,072.46
129,443,968.96
138,908,604.93
少數股東損益
17,528,110.63
-
-
五、綜合收益總額
132,890,183.09
129,443,968.96
138,908,604.93
歸屬於母公司所有者的綜合收益
115,362,072.46
129,443,968.96
138,908,604.93
歸屬於少數股東的綜合收益
17,528,110.63
-
-
附表四：發行人合併現金流量表
單位：元
項目
2019年度
2018年度
2017年度
一、經營活動產生的現金流量：
銷售商品、提供勞務收到的現金
988,746,531.59
528,571,476.81
1,144,121,544.81
收到其他與經營活動有關的現金
2,010,207,655.19
562,555,169.25
471,497,985.84
經營活動現金流入小計
2,998,954,186.78
1,091,126,646.06
1,615,619,530.65
購買商品、接受勞務支付的現金
60,328,717.85
-
-
支付給職工以及為職工支付的現金
4,720,154.90
431,069.17
248,888.55
支付的各項稅費
7,068,595.08
344,151.00
701,832.50
支付其他與經營活動有關的現金
3,760,666,197.89
815,691,107.07
203,433,190.96
經營活動現金流出小計
3,832,783,665.72
816,466,327.24
204,383,912.01
經營活動產生的現金流量淨額
-833,829,478.94
274,660,318.82
1,411,235,618.64
二、投資活動產生的現金流量：
處置固定資產、無形資產和其他長期資產
收回的現金淨額
-
-
-
收到其他與投資活動有關的現金
732,064.94
投資活動現金流入小計
732,064.94
-
-
購建固定資產、無形資產和其他長期資產
支付的現金
423,351,771.44
2,007,963,473.57
1,617,838,940.74
投資支付的現金
28,157,500.00
23,607,500.00
-
投資活動現金流出小計
451,509,271.44
2,031,570,973.57
1,617,838,940.74
投資活動產生的現金流量淨額
-450,777,206.50
-2,031,570,973.57
-1,617,838,940.74
三、籌資活動產生的現金流量：
吸收投資收到的現金
989,000,000.00
200,000,000.00
-
取得借款收到的現金
251,540,000.00
1,239,540,000.00
1,298,400,000.00
籌資活動現金流入小計
1,240,540,000.00
1,439,540,000.00
1,298,400,000.00
償還債務支付的現金
168,362,000.00
429,000,000.00
159,300,000.00
分配股利、利潤或償付利息支付的現金
62,038,276.00
62,000,000.00
-
籌資活動現金流出小計
230,400,276.00
491,000,000.00
159,300,000.00
籌資活動產生的現金流量淨額
1,010,139,724.00
948,540,000.00
1,139,100,000.00
四、匯率變動對現金及現金等價物的影響
-
-
五、現金及現金等價物淨增加額
-274,466,961.44
-808,370,654.75
932,496,677.90
加：期初現金及現金等價物餘額
364,844,157.72
1,173,214,812.47
240,718,134.57
六、期末現金及現金等價物餘額
90,377,196.28
364,844,157.72
1,173,214,812.47
附表五：湖北省擔保2019年、2018年和2017年經審計的合併資產負債
表
單位：元
項目
2019年末
2018年末
2017年末
流動資產：
貨幣資金
5,550,709,740.52
2,895,817,976.73
2,798,447,384.25
以公允價值計量且其變動計入當期損益的金
融資產
1,131,217,826.55
委託貸款
1,398,698,830.97
1,342,242,030.97
3,375,320,194.97
應收票據
應收帳款
應收代位追償款
預付款項
應收利息
應收股利
其他應收款
364,948,673.95
295,186,970.33
269,719,073.53
存貨
抵債資產
發放貸款及墊款
短期貸款
應計投保聯動資產
劃分為持有待售的資產
一年內到期的非流動資產
其他流動資產
2,141.32
流動資產合計
8,445,575,071.99
4,533,246,978.03
6,443,488,794.07
非流動資產：
可供出售金融資產
3,057,955,730.03
3,304,005,730.03
1,669,911,225.29
持有至到期投資
長期應收款
1,751,831,550.25
300,761,911.65
472,000,000.00
長期股權投資
投資性房地產
42,487,221.11
91,044,045.22
97,113,648.22
固定資產
69,321,269.50
7,559,191.43
14,117,248.08
在建工程
工程物資
固定資產清理
生產性生物資產
油氣資產
無形資產
1,711,166.65
2,068,666.65
2,426,166.65
開發支出
商譽
長期待攤費用
遞延所得稅資產
59,586,426.58
59,251,635.00
25,187,996.50
其他非流動資產
19,950,000.00
19,950,000.00
非流動資產合計
4,982,893,364.12
3,784,641,179.98
2,300,706,284.74
資產總計
13,428,468,436.11
8,317,888,158.01
8,744,195,078.81
附表五：湖北省擔保2019年、2018年和2017年經審計的合併資產負債
表（續）
單位：元
項目
2019年9月末
2018年末
2017年末
流動負債：
短期借款
100,000,000.00
向中央銀行借款
吸收存款及同業存放
拆入資金
以公允價值計量且其變動計入當期損益的
金融負債
衍生金融負債
應付票據
應付帳款
預收款項
44,428,275.48
41,328,852.06
81,819,202.97
賣出回購金融資產款
應付手續費及佣金
應付職工薪酬
15,763,413.72
12,763,438.74
7,800,644.10
應交稅費
191,552,011.37
203,256,056.46
280,634,635.01
應付利息
應付股利
其他應付款
2,350,280,368.17
619,858,253.54
1,262,202,927.23
擔保賠償準備金
182,580,000.00
167,647,877.00
227,025,904.43
未到期責任準備金
91,657,005.71
64,461,435.55
127,029,869.21
一年內到期的非流動負債
存入保證金
預計投保聯動收益
其他流動負債
流動負債合計
2,976,261,074.45
1,109,315,913.35
1,986,513,182.95
非流動負債：
長期借款
應付債券
長期應付款
專項應付款
預計負債
遞延收益
遞延所得說負債
其他非流動負債
非流動負債合計
負債合計
2,976,261,074.45
1,109,315,913.35
1,986,513,182.95
所有者權益：
實收資本
7,500,000,000.00
5,000,000,000.00
5,000,000,000.00
其他權益工具
資本公積
450,407,458.35
450,407,458.35
450,407,458.35
減：庫存股
其他綜合收益
專項儲備
盈餘公積
133,399,948.31
127,770,477.07
100,502,963.01
一般風險準備
132,383,596.76
126,754,125.52
99,486,611.46
未分配利潤
2,020,865,522.33
1,503,640,183.72
1,082,099,583.28
歸屬於母公司所有者權益合計
10,237,056,525.75
7,208,572,244.66
6,732,496,616.10
少數股東權益
215,150,835.91
-
25,185,279.76
所有者權益合計
10,452,207,361.66
7,208,572,244.66
6,757,681,895.86
負債和所有者權益總計
13,428,468,436.11
8,317,888,158.01
8,744,195,078.81
附表六：湖北省擔保2019年、2018年和2017年經審計的合併利潤表
單位：元
項目
2019年
2018年
2017年
一、營業總收入
389,525,763.34
686,135,378.79
1,321,543,871.84
其中：營業收入
416,721,333.50
623,566,945.13
1,341,989,768.83
減:提取未到期責任準備金
27,195,570.16
-62,568,433.66
20,455,896.99
利息收入
已賺保費
手續費及佣金收入
減：營業總成本
192,798,158.85
48,165,760.68
387,493,648.58
其中：營業成本
24,355,955.60
-58,221,927.48
103,691,346.27
利息支出
手續費及佣金支出
分保費用
稅金及附加
4,638,863.28
4,833,520.57
10,099,841.91
銷售費用
管理費用
110,607,179.18
91,127,312.97
76,350,938.98
利息收入
財務費用
53,196,160.79
10,426,854.62
96,989,103.42
資產減值損失
100,362,418.00
加：其他收益
500,000.00
150,000.00
投資收益（損失以「－」號填列）
511,937,056.68
133,331,110.86
其中：對聯營企業和合營企業的投資收益
公允價值變動收益（損失以「－」號填列）
11,217,826.55
資產減值損失（損失以「－」號填列）
-1,309,166.29
-136,269,554.00
資產處置收益（損失以「-」號填列）
532,561.60
二、營業利潤（虧損以「－」號填列）
719,073,321.43
635,713,736.57
934,050,223.26
加：營業外收入
5,632,793.33
167,889.80
10,064.84
減：營業外支出
10,000.00
三、利潤總額（虧損總額以「－」號填列）
724,706,114.76
635,871,626.37
934,060,288.10
減：所得稅費用
181,070,997.76
159,795,997.81
234,539,753.01
四、淨利潤（淨虧損以「－」號填列）
543,635,117.00
476,075,628.56
699,520,535.09
其中：同一控制下企業合併中被合併前淨利
潤
（一）按經營持續性分類
1.持續經營淨利潤
543,635,117.00
476,075,628.56
699,520,535.09
2.終止經營淨利潤
（二）按所有權歸屬分類
1.少數股東損益（淨虧損以「－」號填列）
15,150,835.91
-26,964.08
2.歸屬於母公司所有者的淨利潤（淨虧損以
「－」號填列）
528,484,281.09
476,075,628.56
699,547,499.17
五、其他綜合收益的稅後淨額
歸屬母公司所有者的其他綜合收益的稅後
淨額
（一）以後不能重分類進損益的其他綜合
收益
（二）以後將重分類進損益的其他綜合收
益
1、權益法下在被投資單位以後將重分類進
損益的其他綜合收益中享有的份額
2、可供出售金融資產公允價值變動損益
3、外幣財務報表折算差額
歸屬於少數股東的其他綜合收益的稅後淨
額
七、綜合收益總額
543,635,117.00
476,075,628.56
699,520,535.09
歸屬於母公司所有者的綜合收益總額
528,484,281.09
476,075,628.56
699,547,499.17
歸屬於少數股東的綜合收益總額
15,150,835.91
-
-26,964.08
附表七：湖北省擔保2019年、2018年和2017年經審計的合併現金流量
表
單位：元
項目
2019年
2018年
2017年
一、經營活動產生的現金流量：
銷售商品、提供勞務收到的現金
417,526,800.96
658,791,290.60
1,079,541,175.27
收到的稅費返還
收到其他與經營活動有關的現金
2,054,225,080,36
2,235,932,621.22
762,444,268.58
經營活動現金流入小計
2,471,751,881.32
2,894,723,911.82
1,841,985,443.85
購買商品、接受勞務支付的現金
22,490,820.55
客戶貸款及墊款淨增加額
支付給職工以及為職工支付的現金
66,786,614.33
56,289,675.64
48,209,369.70
支付的各項稅費
221,171,290.75
295,493,345.19
164,341,079.76
支付其他與經營活動有關的現金
1,868,222,097.92
858,342,754.13
1,989,761,866.14
經營活動現金流出小計
2,156,180,003.00
1,210,125,774.96
2,224,803,136.15
經營活動產生的現金流量淨額
315,571,878.32
1,684,598,136.86
-382,817,692.30
二、投資活動產生的現金流量：
收回投資收到的現金
4,008,734,304.75
2,777,980,120.58
20,589,936,600.23
取得投資收益收到的現金
144,785.48
410,593.97
處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額
-50,428,883.33
收到其他與投資活動有關的現金
投資活動現金流入小計
4,008,879,090.23
2,727,961,831.22
20,589,936,600.23
購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的
現金
1,354,544.65
568,223.67
5,501,582.41
投資支付的現金
4,368,950,000.00
4,255,000,000.00
21,868,800,000.00
取得子公司及其他營業單位支付的現金淨額
-10,296,477.95
支付其他與投資活動有關的現金
投資活動現金流出小計
4,370,304,544.65
4,255,568,223.67
21,864,005,104.46
投資活動產生的現金流量淨額
-361,425,454.42
-1,527,606,392,45
-1,274,068,504.23
三、籌資活動產生的現金流量：
吸收投資收到的現金
2,700,000,000.00
其中：子公司吸收少數股東投資收到的現金
取得借款收到的現金
100,000,000.00
發行債券收到的現金
收到其他與籌資活動有關的現金
籌資活動現金流入小計
2,800,000,000.00
償還債務支付的現金
分配股利、利潤或償付利息支付的現金
60,740,477.78
280,857.52
其中：子公司支付給少數股東的股利、利潤
支付其他與籌資活動有關的現金
籌資活動現金流出小計
60,740,477.78
280,857.52
籌資活動產生的現金流量淨額
2,739,259,522.22
-280,857.52
四、匯率變動對現金及現金等價物的影響
五、現金及現金等價物淨增加額
2,693,405,946.12
156,991,744.41
-1,657,167,054.05
加：期初現金及現金等價物餘額
2,760,976,010.54
2,603,984,266.13
4,261,151,320.18
六、期末現金及現金等價物餘額
5,454,381,956.66
2,760,976,010.54
2,603,984,266.13
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