上一篇分析了榕發烏山郡，順便把隔壁的兄弟盤烏山府分析一下，同樣位置的高配比安商房。
華潤烏山府：鼓樓區工業路東側、烏山西路北側，築路機械廠地塊二
樓盤規劃
項目佔地30畝，規劃5棟住宅共428套，普通商品房35套，其中90%是安置型商品房。還規劃了一棟1幢商務辦公樓。
分析：項目地塊比較小，加上由於要規劃一棟商業樓，導致樓盤僅僅規劃了一排的5棟樓，而且5棟住宅都帶有底商。由於樓盤僅僅只有35套商品房，其實就是相當於是一個純安置房住宅，社區總體也不大。對於購買者來說，說白了就是買安置房社區，自己內心也要做好預期。
土拍情況
2018年1月11日，華潤以底價6.39億摘下宗地2017-60號築路機械廠地塊二，成交樓面價10626元/㎡。該地塊面積20046㎡（合30.07畝），限高60米。該地塊須配建可建住宅建築總面積90%的安置型商品住房，按照17800元/㎡均價銷售給拆遷戶。另外，項目還須提供商務辦公建築面積2.3萬方，按照12140元/㎡回購給政府。
分析：以底價拿下這塊鼓樓區的小地塊，對於開發商而言樓面價和回購價差價在7000，比隔壁的烏山府利潤空間還大。對於開發商而言基本就是包工頭的工作，而且要求的資金也不是很高，基本沒有太大的壓力。而且可售住宅也很少，對於資金回籠也很快。
戶型情況
由於可售35套，只有一套75平米，其他都是91平米
75平：兩房兩廳一衛，位於中戶，雙開間朝南，最大缺點：唯一的衛生間是個暗衛。該戶型可售也只有一套。
91平：三房兩廳兩衛，縱深較大，雙開間朝南，位於端頭，其他房間都有一定的採光。戶型中規中矩。
樓盤價格
樓盤去年領證，備案均價在34000，公攤在19%。由於大部分面積是91平米，總價在300W左右，對比隔壁烏山府，400W的三房，該盤的300w小面積三房肯定是更多人可以接受的範圍。畢竟能買400W總價的人對於房子的品質要求也相對更高，安置房屬性肯定很難接受。
區位情況
樓盤位於鼓樓區西邊，在二環外，周邊存在華潤萬象城商圈，無地鐵規劃，區位尚可。
樓盤總結
樓盤位於鼓樓區，可售戶型僅僅35套，面積集中在91平的三房，總價在300W左右，雖然定位是安置房，但是對比周邊的二手次新房都到了4w以上。本來34000買安置房是很誇張的概念，奈何周邊高價商品房的承託下，反而也沒有變得異常誇張。加上小面積三房戶型對於總價的要求也變得低點，樓盤在開盤的時候也做到了接近日光。不過樓盤由於是小社區安置房住宅，存在沿街，樓下底商等噪音影響，對於以後的社區品質有很大考驗。總體來說性價比一般。