上海房價未來五年應該是一個穩中趨漲，但漲幅十分有限，且呈現結構性分化的趨勢，那種大起大落的情況在穩預期、穩房價、穩地價大背景下很難出現。
預判中國房價歷來都是仁者見仁智者見智，或多空雙方互懟的模式。公說公有理、婆說婆有理，各有各的理由。因此，只能客觀地表達觀點，對不對自己判斷。
筆者不是中介，更不是炒房者，所以，沒有利益驅使，僅僅是「坐山觀虎鬥」、而已。
判斷房價趨勢離不開幾個參考因素：房價收入比，人均可支配收入、土地及財政收入、城市資源聚集度、城鎮化率、支柱性產業地位等，而且不能僅僅考慮微觀經濟學、還要適當考慮宏觀經濟，包括社會學，中國人的消費習慣等等。
如果經濟從經濟指標很難搞明白中國房價為什麼這麼貴？為什麼很多人預測房價屢錯屢測？屢測屢錯？中國樓市是魔幻現實，逼得你不得不練就一雙火眼金睛，因為看清樓市不容易，複雜因素太多。
從房價收入比來看，上海房價真的不便宜了。上海房價仍然維持全國老三地位，二手房均價大概在54467元。上海易居房地產研究院發布《2019年上半年全國50城房價收入比研究報告》中顯示，上海房價收入比24.6，排名全國第四，低於排名第一深圳的36.1，北京的24.9，三亞的30.0。高於一線城市廣州的16.8。
作為一線城市，又是中國最大的商業城市，房價雖很貴但控制得還算可以。如果把上海這個房價收入比放在世界上，與發達國家相比，就天壤之別了，貴的離譜。
美國國際公共政策顧問機構Demographia一年一度的世界頂尖城市學家組成的《2019年全球住房可負擔性調查報告》中顯示，全球連續九年第一的香港房價收入比高達20.9，遙遙領先全球其他城市。 成為全球最負擔不起住房的城市。可見，香港的房價收入比上海的24.6相比，就自愧不如了。
數據顯示，如果再說上海房價便宜就胡說八道了。那麼房價收入比早已亮起「紅燈」了，為什麼房價仍然跌不下來，甚至於某些豪宅太搶手排隊去搶呢？這就不是房價收入比能解釋了的，是參雜了其他因素的作用。現實是房價再貴，還有很多人爭先恐後去買啊？
從上海的人均可支配收入來看。2019年全市居民人均可支配收入達69442元，如果按照二手房均價54467元來計算，100平米就是544萬，年收入69442，兩個人加起來138884元，需要40年左右的收入積蓄才能購買，而且還要做到不吃不喝。按照月收入萬元，買房也要25/30年時間。
上海一直以來是全國人口流入最多的城市。截止2018年末上海市常住人口2423.78萬，外來常住人口976萬，常住人口自然增長率千分之1.8，增長幅度已大幅降低之前的增幅。戶籍常住人口千分之-1.8，負增長，數據說明上海人口增量流入開始逐漸趨於平衡，局部出現負增長。
上海城市目前的人口政策目標是嚴格控制上海中心城區人口規模。即合理確定全市特別是中心城區人口規模調控目標，調整人口存量、疏解調控人口增量，預測2020年及2030年人口數量基本上都保持在2500萬左右。
人口基數意味著生產力和消費力。一座座特大城市的誕生，一個個都市圈的崛起，都伴隨著人口的大規模流動。因此，假如上海人口「增量消失」了，那麼對於房地產而言理論上是起到衰減作用的。
但房價漲跌理論沒有那麼簡單，上海房價水平仍然有著高淨值人群的支撐。根據有關統計，在一線城市的遷入人口中，上海高學歷人口的比例最高，碩士佔比為13%，本科佔比58%，分別高於一線城市中北京、廣州、深圳的水平。
上海對高淨值人群（面對全國眾多的企業家、公司高管、成功人士、演藝明星、海外投資客等）的吸引力極強，甚至於是超強吸引力！並且上海無論是社會零售總額還是人均可支配收入水平，均高於北廣深。深圳本科以上學歷遷出人口最少的城市，人才黏性最好。因此，高學歷+高淨值源源不斷流入的「雙高人群」支撐住上海昂貴的房價。
因此，上海的普通剛需購買力+雙高人群的購買力使得上海的房價很難有大的調整，並且在城鎮化率未來十年向上增長、土地財政、支柱性產業、上海優異的城市資源度、獨一無二的的商業及金融城市屬性等大背景之下，有著較長時間的價格慣性。雖然上海在2020年-2030年，10年間上海總人口增量基本上為 0 ，但購買人群屬性也會相對變化，即上海的購買力不缺乏高淨值人群的流入。
中國一線城市還有一個特殊的因素，很多人忽視的產業資本的購買力。根據之前中國社科院報告的判斷，2018年以來，製造業企業面對國內外嚴峻的經濟形勢、尤其是房地產近些年的利潤高回報以及製造業發展的不確定性，房地產行業已成為包括產業資本進入的重要領域。實體經濟內不在少數的企業將更多資源投入到房地產投資性資產中，對於生產性投資和創新性投資產生「抽真空」效應，甚至有些企業資本最終退出實體經濟生產。
因此，在房價增速較高的城市，明顯呈現出「房價擠出生產」的現象。這種情況對於上海的房價也會產生支撐。
值得一提的是中國房地產在金融屬性方面是比較優質的，購買力人群通常是按揭、商業銀行貸款，在中國高存款資本金的前提下，中國的金融系統在全球來講處於相對安全區域，房地產在中國至少目前缺乏大起大落的可能性。穩定是未來很長一段時間的主旋律。
個人預測，上海的房價未來5年會呈現分化，中內環及中心區的房價依然是堅挺的。外環區域趨於穩定或「不上不下」，而外環之外的區域基本上不會有太大的變化，二手房會有結構性的下跌。
比如在2019年中國房價最貴的五個城區中，上海的靜安、黃浦、長寧和虹口進入前五，只有北京的西城區以99800元每平排名第三；其中市中心的靜安區和黃浦區的房價都已超過12萬元每平。（第一太平戴維斯.《中國住宅市場報告》）。
房價最貴的前十個城區中，上海也是佔據絕對優勢。6至10名依次是：上海徐匯、深圳福田、北京東城、上海楊浦、上海浦東新區。
上海在五個區中佔了四個，說明上海城市中心區的強吸引力，這種吸引力具有很強的持續性，根據上海城市優質的屬性（優質的教育資源、醫療資源、商業資源、金融資源等）未來五年房價也難以有太大的改變。
綜上所述，目前不要說上海，整個全國各大城市的房價都不便宜，按照經濟學理論，房價的上漲不具備經濟與收入增速支撐。甚至於缺乏經濟與收入增速支撐的房價意味著透支。
如果從宏觀視角看，中國社會科學院和經濟日報社聯合發布的「2018中國城市競爭力報告」的觀點，房價收入比在9以下，房地產的發展有利於經濟增長；超過9則將不利於經濟增長。但是，理論畢竟是理論，中國的房價有些時候是不能完全根據經濟學理論的，因為牽涉的因素很多、很複雜。
黑格爾有句名言：存在就是合理的。雖然中國的房價在理論上有很多不合理的地方。