來源：中國網地產
4月24日，華夏幸福（600340.SH）2019年年報出爐。綜合來看，高盈利、強回款；穩增長、強融資，驗證了華夏幸福高質量發展的可能。
正是穩健增長的業績與穿越周期的能力，給了華夏幸福尋找其它利潤增長點的底氣。在此基礎上，以產業新城業務為核心，華夏幸福正在加速轉型商業地產、高新技術等多元化產業，並形成完整的業務閉環。
強化回款管理 保障流動性充裕
2019年，華夏幸福的高質量發展得到進一步夯實。一方面，盈利能力持續提升，價值回報不斷凸顯；另一方面，積極進行回款管理，保障流動性充裕。
來源：華夏幸福2019年年報
期內，華夏幸福實現營業收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸母淨利潤146.12億元，同比增長24.4%。此外，華夏幸福的費用管控效果顯著。其管理費用率同比下降2.0個百分點，銷售費用率同比下降0.45個百分點。
實際上，在過去五年，華夏幸福的營收、毛利潤、歸屬於上市公司股東的淨利潤等指標，複合增長率分別高達29%、37%、32%。而現金分紅在淨利潤中的佔比均不低於30%，不僅穩居行業領先地位，而且顯示出華夏幸福較高的價值回報能力。
值得注意的是，華夏幸福的回款率提升明顯。截至2019年12月31日，華夏幸福通過經營活動產生的現金流入共計943.78億；銷售回款率由46.2%大幅躍升至61.4%；預收款項達到1252.85億元，預計將在未來三年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤，有利於提前鎖定華夏幸福未來的經營業績。
憑藉核心業務的穩健經營，華夏幸福已經形成了暢通的多元化融資渠道。期內，華夏幸福已經與國內多家銀行及其他金融機構建立了長期、穩定的戰略合作夥伴關係，授信額度充足、貸款利率穩定，並積極利用公司債券、中期票據、超短期融資券、PPP 資產證券化以及海外債券等多渠道、多種類融資工具，為公司業務開展提供所需資金。
與此同時，中誠信、聯合、東方金誠等多家國內頂級評級公司給予華夏幸福「AAA」主體信用評級。可以預見，良好的信用評級，有助於增強華夏幸福的融資能力，對抗流動性風險。
產業新城求變 區域價值彰顯
華夏幸福實現穩健增長、持續盈利的背後，離不開「打頭陣」的產業新城業務。
為了保障盈利，華夏幸福不斷升級PPP市場化運作機制。在2019年，華夏幸福的產業新城業務再次交出了一份滿意的答卷。年報顯示，華夏幸福在2019年的產業新城銷售額同比增長19%，銷售額佔比提高7個百分點；毛利潤佔比達到52%，業績貢獻度持續增加，推動華夏幸福的收入結構不斷優化。
期內，華夏幸福環京以外區域銷售額佔比從2018年的46.5%大幅提升至57.8%；銷售面積比重由2018年54.2%提升至63.7%。環京以外業務量的不斷增長，也顯示出華夏幸福異地複製效果顯著。
在產業發展方面，2019年，華夏幸福投資運營的園區新增籤約投資額1956.13億元，創歷史新高，同比上升17.8%；新增籤約入園企業545家，平均單家新增籤約額比去年同期高出51.8%。不容忽視的是，華夏幸福引入龍頭企業的能力正在明顯提升。
從土地獲取方面來看，2019年，華夏幸福加大了取地力度，獲取土地成交金額同比增長203.6%；新獲取土地規劃計容面積同比增加88.7%，為後續業績規模提供了有力的保障，也為華夏幸福的未來發展積蓄了力量。
產業新城業務的發展，自然離不開華夏幸福的戰略布局。隨著都市圈成為區域經濟的增長極，華夏幸福緊抓城鎮化的歷史機遇，圍繞都市圈積極布局，並鞏固發展產業新城業務。比如，持續新拓珠海鬥門等項目。
來源：華夏幸福2019年年報
如今，圍繞核心都市圈的戰略選址布局能力，已成為華夏幸福產業新城的護城河。期內，華夏幸福已經在全國範圍內形成了「3+3+N」的戰略格局，京津冀、長三角、粵港澳三大高能都市圈業績增長穩健，鄭州、武漢、成都三大高潛都市圈實現深耕，其他潛力都市圈持續布局。
在新獲取的土地中，有67.1%位於環京以外區域。其中，長三角區域達28.5%，這將逐步為華夏幸福的發展貢獻主要力量。
除此之外，2019年，華夏幸福還主動求變，產業新城開放合作進展迅速。年報顯示，其他開發商參與取地的產業新城項目從14個增長到31個，合作夥伴取地面積同比增長58%。
時至今日，產業新城的開發主要涵蓋規劃設計、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展、城市運營等六大領域。表面上看是一個個項目，實際上是一套完整的城市發展服務體系和魅力營造體系，都有密切的邏輯關係。因此，產業新城業務的拓展，不僅要具備綜合開發能力，還要具備極強的運營能力。
除了持續打磨自身的開發能力，華夏幸福也在不斷提升產業運營能力，完善區域配套，提升區域價值，最終激活城市潛能。
截至期末，華夏幸福產業新城配套學校在校生人數突破1.2萬人，商業運營面積115萬平方米，運營各類廠站數量44個，住宅物業管理戶數32萬戶，住宅物業管理面積4443萬平方米，城市運營服務管理面積達6600萬平方米。
輕重並舉 多元化業務成完整閉環
過去數年間，產業新城的運營以重資產為主，資金沉澱量大、回款周期長成為該模式的主要弊端。經過長時間的探索，華夏幸福正在升級迭代這一模式，賦予自身更多的騰挪空間，以化解各類風險。
2019年，華夏幸福結合空間都市圈化、運營精細化的新趨勢，在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，實現輕重並舉。例如，北京麗澤項目成為華夏幸福的首個「輕資產」項目，並開啟了與中國平安合作的新篇章。
業內人士認為，以管理輸出的輕資產模式在盤活存量資產、優化資產負債結構的同時，能夠快速切入市場，並逐步更新投資模式，提升項目資產回報率。
在產業新城業務逐步繁榮的基礎上，華夏幸福牢牢把握大城市不動產資產價值長線升值這一基本方向，整合優質資源，積極布局商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等商業地產及相關業務領域，創造新的利潤增長點。
一直以來，華夏幸福貫徹核心都市圈戰略，並深耕京津冀、長三角、粵港澳大灣區以及以武漢為核心的華中片區、以成都為核心的華西片區等等，並將多元化業務也拓展至此。
伴隨多元化戰略的不斷驅動，眾多項目已經紛紛落地。例如，借武漢長江中心這一標杆項目進入華中片區核心圈層，開啟了華夏幸福在核心都市圈內的新地域布局；華夏幸福布局的深圳市坪山區碧嶺頂等城市更新項目，成功被選定為城市更新前期服務商的項目8個，其中深圳6個，東莞2個，並繼續大力拓展新項目。
為了保證多產業模式的增長，2019年，華夏幸福將主營業務由「產業園區業務和房地產開發業務」變更為「產業新城及相關業務和商業地產及相關業務」，並為此設立了雙總部，將新業務放在位於深圳的南方總部。
戰略目標的持續明晰，正在內化為華夏幸福的核心優勢。尤其是在傳統房地產進入「白銀時代」，華夏幸福依託產城融合的發展模式持續深耕核心都市圈，並通過多產業模式逐漸形成完整的業務閉環，為未來的盈利提供重要保障。
2019年，華夏幸福已經用數據證明了產業新城業務的發展勢頭，並用高質量發展驗證了其商業模式的可複製性。隨著都市圈戰略地位不斷提升，政策的紅利也會逐步顯現，而華夏幸福憑藉自身的核心優勢，可以讓聚焦核心都市圈的戰略持續落地，讓產業發展等核心業務能力持續變現，讓產業新城開放合作的平臺優勢持續發揮。