老舊小區的電梯夢:本是利國利民,為何卻是阻力重重?

2020-12-22 醉井觀商

12月8日,福建泉州豐澤區出剛剛新政策:老舊小區加裝電梯,每梯可補貼4萬元!其實,老舊小區裝電梯已經是個老話題了,不過即使阻力重重,全國各地區對這項「民生政策」都在有條不紊的推進中。只是很多人不知道,當前熱議的「老舊小區改造加裝電梯」到底爭議在哪裡,是利大於弊還是弊大於利?

總體上來看,肯定是利大於弊,可是最大受益者是中高層住戶的,低層住戶只要「一票否決」就會「流產」,這也是造成「老舊小區改造加裝電梯」難以普及的原因。

我就以我家小區為例子,典型的老破小,樓間距也比較大,直接推倒加地下停車位和電梯,每平米也就分攤3000元,地下車位再賣給業主,基本就能回本的,這就一勞永逸的解決問題了。即使成本難以覆蓋,也可以6層改7層,一樓再拿出來賣,最終還有可能盈餘的。

一、先來說說:為什麼要推進「老舊小區改造加裝電梯」民生工程?

先來看兩組數據:

A、截止2019年,60周歲及以上人口25388萬人,佔比18.1%;65周歲及以上人口17603萬人,佔比12.6%。預計2030年,中國老齡人口佔比會超過日本,成為全球最高的國家。B、全國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建築面積約為40億平米,加裝電梯潛在的需求量約為200萬部。

也就是說,目前中國已經成為世界上老年人口最多的國家,像上海作為經濟最發達的城市之一,2017年時老齡化率就已經達到14.3%,它與國際上大城市相比,仍然算是處於較高水平的。

「人口老齡化問題」是必然要面對的嚴峻挑戰,更是關係每個家庭的重大民生問題,為每一位老人提供生活場景中的便利,使其能夠安享一個安全而有尊嚴的萬年,也是一個城市的社會責任。另外,在促進「內循環」消費時代下,200萬部加裝電梯需求量,按照每部電梯的建設成本50萬元,意味著至少1億的消費力,同步帶動耗材等消費與民生就業,也是相當可觀的。

二、老舊小區加裝電梯的困局:一票否決權制

2020年全國兩會提出:今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,支持加裝電梯。一邊是上億級的需求量,一邊是「助老設施」電梯加裝推進緩慢,這裡存在哪些困局呢?

1、「居民徵詢工作」難做

比如在上海加裝電梯的最新要求是:A、物業管理區域內三分之二業主同意;B、加裝幢90%以上業主同意;C、其它業主無明確反對意見。這三個條件,缺一不可。

以一梯兩戶6層的樓來說,只要一樓的住戶不同意,那麼六分之五的比例也鐵定是小於90%,那就很遺憾,沒法進行後續的工作。

這還是上海推進「惠民工程」,做了大量的工作的結果,很多城市都還處在「一票否決制」的階段。可見,加裝電梯不是技術方案有多難,也不是政府審批有多冗長,而是「居民徵詢工作」難做。

2、資金籌措有爭議

加裝一部電梯至少需要50萬的建設成本,資金籌措也是加裝電梯的另一個難題。

一般住老樓有三種人:一是因為學區,孩子讀完書就搬走的,拿出幾萬不是問題的;二是老人居住子女另外住的,問題也不大,經濟上可能壓力不大;三是老小區沒錢人,即使他家在6樓,也同意安裝,但錢真拿不出,更別說後期維修保養等。

三、最後,說說老舊小區改裝加裝電梯的「利弊之爭」

說說我在廣州的同學,因為最終超過三分之二同意,這電梯不裝也得裝,因為住在一樓,後來他跟我吐槽說:電梯把我家門口擋了80%的陽臺,出門還得繞路,原來房子報價200萬,後來想賣,人家過來隨便看一眼,說頂多就值150萬。

也就是說,低樓層居民,會因為電梯加裝導致自己的房產貶值,因為電梯會遮擋採光,還會有噪音幹擾等,即使自己房子沒貶值,可樓上的因為加了電梯增值了,心理肯定不好受,不患貧而患不均,人之常情,這錢讓低層住戶交更是難上加難的。

不過,隨著經濟概念的深入,帶來了有產者的覺醒,「物業費的上升,房產的增值(保值),房產稅的陸續開徵」,讓普通老百姓越來越對房子的「價值」有更深的認識,加裝電梯能讓房子增值,是毋庸置疑的,即使是底樓的價值也不會因為加裝電梯而降低的。因為加裝電梯的小區,其實整體價值是增加的,底層的價值也會水漲船高,只是底樓漲得沒有樓上快而已,那就用經濟手段去補貼他等。

總之,老舊小區改造加裝電梯,其實只是整個流程的一個環節而已,後續的電梯使用、維護等,又會涉及到使用費分攤等問題,目前都只是「吃螃蟹」的事情,還需要摸著石頭過河。無論如何,這都是件利國利民的好事,既符合老齡化與城市更新,也與國家「內循環為主」的經濟轉型切合,大面積推廣只是時間問題,我仿佛已經看到了一片藍天。

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