買房，繞不開的一個詞彙就是——公攤面積，因為公攤面積直接影響到你房子的得房率高低。
比如，最近小妹的一位朋友就很鬱悶，她說花了兩百多萬買套130㎡的房子，但實得面積只有100㎡，這樣一算，光是公攤面積就收了60萬，而且還不知道公攤的錢花到哪了，房子帶來的「縮水感」讓她覺得自己被坑了。
今天，小妹就細扒一下「公攤」背後的秘密：什麼是公攤？究竟多大面積才合適？錢花在公攤上真的「打水漂」了嗎？
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什麼是公攤面積？
首先，先搞清楚和公攤面積相關的一些概念。
一般來講，建築面積包含兩個部分：一個是室內面積，一個是公攤面積。
室內面積（套內面積），由使用面積+牆體面積+陽臺面積組成，使用面積即各個房間的面積總和，但不包括窗臺、露臺和開放式陽臺。室內面積和使用面積相差不大，很多時候大家也混為一談。
公攤面積，顧名思義就是大家一起分攤公共建築面積，一般包括：大堂、公共門廳、走廊、電梯前廳、樓梯間、電梯機房、消防通道、值班警衛室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建築面積，還有公共建築之間的分隔牆，以及外牆面積的一半。
大家需要注意的是，不是小區裡所有公共空間都要業主買單，這五個地方是不計入公用建築空間的：
1、倉庫、機動車庫、非機動車庫中、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
2、售房單位自營、自用的房屋。
3、為小區服務的物業管理用房、社區用房等。
4、其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建築面積。
5、還有小區門衛的房子。
看得出，警衛大哥和門衛大爺還是區別很大的，至少警衛室的房子要你掏錢，門衛大爺的就不用。
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公攤面積多大合適？
只要是購買商品房，就無法迴避公攤面積。只是不同的小區、不同的戶型、不同的樓高，公攤面積各不相同，得房率也各不相同。
那麼公攤面積到底多大才合適呢？實際上，目前國家沒有明確規定公攤面積必須控制在哪個區間範圍以內，但它作為開發商宣傳樓盤的一個重要指標，通常有一個約定俗成的大致範圍。
無電梯的多層建築：公攤率約為5％－10％。
有電梯的板式小高層建築：公攤率約為15％－20％。
有電梯的板式高層建築：公攤率約為18％－25％。
有電梯的塔式小高層建築：公攤率約為18％－22％。
有電梯的塔式高層建築：公攤率約為20％－30％。
一般來說，住宅的公攤面積在10%-20%之間，公寓的公攤面積則較高，多數高達30%；塔樓比板樓的公攤面積要小，因為結構特殊，戶型集中向中間聚攏，環抱中間電梯井；單元樓裡一個電梯所對應的戶數越多，公攤可能會越小。
據小妹了解，目前成都的大多數樓盤都會在購房合同上註明公攤面積的範圍，你可以在籤訂購房合同時多留一個心眼。
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購房者如何避開公攤的坑？
值得關注的問題是，由於全國沒有統一的計算標準，各地的計算方法也不同，關於公攤面積的具體數字一直是個謎，連開發商都不清楚，可操作空間非常大。
一些無良的開發商為了獲取更多利潤，會有意無意地增加公攤面積，達到賺錢的目的。有的城市連警衛室都要你分攤！
去年新華每日電訊曾梳理住房公攤面積的主要「貓膩」，包括：
1.公攤計入精裝修成售房「潛規則」。一位地產銷售人員表示，「公攤部分也計入精裝收費，現在成都市面上基本都這樣操作。」
2.公攤面積計算「水太深」。據媒體報導，山東省高密市曾出現一處名為「貴賓首府」的「神盤」，多部門聯合驗收文件顯示公攤係數高達52.35%，被稱作「史上最牛公攤面積」。面對業主維權，工作人員十分硬氣：「法律對公攤上限沒有規定，你們100年都退不了房！」
3.公攤係數竟是「偽命題」。明源地產研究院執行主編艾振強說，事實上，作為國內房地產交易和收費重要依據的「公攤係數」這個術語，至今都沒在現行國家標準中出現過。
4.公攤擅挪作商用成為「糊塗帳」。記者了解到，現實中存在大量開發商、物業公司私自將公攤設施賣出或租賃的情況，損傷了業主權益。開發商採取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公攤，由全體業主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。
5.公攤面積動輒再收服務費惹民怨。公攤收益被物業「代持」，但物業費、供暖費、停車費等與公攤密切相關的五花八門收費卻每每如期而至，讓業主們有種說不出來的「憋屈」。
不得不說，開發商的套路實在太深。今天，我們就匯總了一些小技巧，讓大家更好地避免公攤面積的坑。
一：不要聽開發商瞎忽悠的得房率
除了公攤，對應的「得房率」也是買房中頻繁出現的概念。正常的得房率是指你套內面積與建築面積的比例。一般來說，公攤越高得房率越低，反之得房率越高。
這其中就牽扯到一個真假得房率的問題，比如市面上還有打著「零公攤」噱頭的樓盤，它只是將贈送了的露臺、飄窗之類的面積與公攤面積「相抵」，變成了所謂的「零公攤」。而實際上，這些面積本來就是你的……
二：向開發商索取關於公攤面積的數據
大家在購房時務必確切了解到套內每間房子的長寬尺寸，自己計算套內到底有多大，再去決定要不要入手。
在籤訂購房合同時，讓發展商出示有關計算公攤面積的數據，要求發展商列明公攤公用建築面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。
三：索要建築設計圖，讓建築專業人士計算
業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。
四：在購房合同中約定公攤面積
《商品房買賣合同》中有關公共部位和公用房屋分攤建築面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字，並詳細約定公攤的具體部位、面積大小。
特別是有關共有建築分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。
五：公攤不是越低越好
很多人會覺得公攤肯定越低越好，這個要分條件來看，假如設計師是通過調整平層面積來降低得房率，那自然越低越好，但如果是通過縮小公關區域面積，讓電梯、步梯、管井、前室這些必要設施的按照下限尺寸來設計，而降低的公攤，反而是壞事。
#今日話題#
你還知道哪些高公攤的樓盤？