來源：鳳凰網房產   2020年03月31日 16:42
上周，【京房字】推送的：新機場臨空經濟區是否包括固安、龐各莊、魏善莊？有答案了，引起了很多粉絲的熱議，不少人在後臺詢問，看好和關注新機場區域，是等著買臨空經濟區範圍裡的房子，還是應該買臨空經濟區周邊的。
粉絲FIY就問，自己是航空系統的，單位去年就搬到了新機場這邊，想買套家庭自住的房子，到底買哪裡好。
今天就和大家聊聊新機場和臨空經濟區。
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首先要說的是，新機場和臨空經濟區確實很值得期待。
先看一下新機場的位置，就可以看出它的重要性。北京大興國際機場距天安門46千米、距雄安新區55千米，首都的重要性自不必說，另一側的雄安新區則是國家的千年大計。
雄安新區在當地一直沒有規劃大型國際樞紐機場，規劃和建設中強化的是雄安新區與新機場之間的便捷交通聯繫。包括京雄城際鐵路和雄安至新機場的快線（R1線）。
很顯然，大興國際機場不但承擔首都的部分航空運輸功能（還有首都機場），同時還要承擔未來雄安新區的航空運輸功能。
一個機場同時服務兩大國家級重點區域，在中國這還是第一個。
新機場的定位是大型國際樞紐機場，根據規劃，新機場2022年旅客吞吐量將達到4500萬人次。遠期旅客吞吐量將達到1億人次，成為各項指標位居全球前列的大型國際航空樞紐。
臨空經濟區方面，去年9月，北京、河北兩地共同批覆了《北京大興國際機場臨空經濟區總體規劃（2019—2035年）》。
這次的《臨空經濟區總體規劃》的定位也非常之高，可以說是國內首屈一指的。
大興機場臨空經濟區的總體定位為：國際交往中心功能承載區、國家航空科技創新引領區、京津冀協同發展示範區。
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新機場臨空經濟區規劃一出來，關注龐各莊、魏善莊乃至河北固安的粉絲一片「哀嚎」，他們哀嘆「涼涼」的原因是這些地方不在臨空經濟區範圍內，自己已經買的房子或即將想買的房子沒利好了。
事實真是這樣嗎？
下面就來聊大家關心的問題，是買臨空經濟區裡的，還是買周邊的房子。
新機場臨空經濟區總面積約150平方公裡，其中北京部分約50平方公裡、河北部分約100平方公裡，包括服務保障區、航空物流區和科技創新區共3個功能片區。
其中，服務保障區主要在大興的榆垡，主要承載航空科教、特色金融、休閒娛樂、科技創新服務等功能；
航空物流區是在大興的禮賢，同時還有一部分位於廊坊，它重點承載的是航空物流、電子商務、綜合保稅、國際會展、航企服務等功能；
科技創新區主要是在河北的永清，重點承載的是航空導向的研發創新、科技孵化、高端製造、科技金融等功能。
當然，如果房子位於臨空經濟區裡，肯定上班更方便，貌似也更能依託區域發展帶動房子保值升值。
但仔細看一下臨空經濟區的三大功能區的定位和功能，很明顯，主要集中於產業功能。
這個很好理解，本身臨空經濟區就是一個產業功能區，依託新機場發展臨空產業，產業肯定是絕對主導地位的，如果成為了一個住宅區，那麼還需要設什麼臨空經濟區呢，直接搞機場住宅區不就行了。
從實際情況看也是這樣的，目前在新機場周邊，只安排建設了新機場的周轉房，公租房性質的，提供給機場員工租住。如果是單身員工，這是一個不錯的選擇，畢竟上班方便，但如果有家有口，需要追求一點生活品質的，還是需要買套自己的房子的。
新機場臨空經濟區目前正在公示各個功能區中具體區域的規劃，也沒有看到住宅用地，基本都是產業用地和綠化用地，下一步入市供應的土地，預計也基本都是產業用地、基礎設施用地和綠化用地，很難看到住宅用地。
所以，從目前來說，即便想買臨空經濟區內的房子，都沒有可買的。
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再退一步，如果臨空經濟區裡真有住宅項目賣了，那麼就應該買臨空經濟區裡的房子嗎？
答案是不一定。
剛才說了，臨空經濟區主要是布局產業功能的，即便有住宅，也會非常少，這樣會導致流通性較差。而且，居住一個關鍵的因素是配套，而產業功能區和居住區的配套是不一樣的，比如居住區要求的學校、生活服務等配套，產業區就會考慮的少一些。總之，產業功能區各種配套都主要是為產業和辦公服務的，針對居住方面的配套就要稍差一些。
而且臨空經濟區也並不是只利好區內的區域。就拿首都機場來說，它帶動輻射的是周邊地區，比如後沙峪，甚至到望京都享受著機場的利好帶來房產的保值增值。
還有一點，臨空經濟區畢竟離機場很近，有些部分又在航線下，噪聲也是臨空經濟區較少規劃住宅的原因。
上周的推送裡說過，根據最新公示的規劃圖中，除了150平方公裡的臨空經濟區外，還劃出了一個更大的「框」，那就是臨空經濟區總體控制區。
從圖上就可以看出，這個總體控制區的範圍很大，大興的龐各莊、魏善莊、安定鎮等地，以及環京的固安城等地，都在這個總體控制區中。這些都在臨空經濟區強輻射範圍內。
就比如對於龐各莊地區，規劃部門對其的分析就是作為新機場以及臨空經濟產業區發展輻射地區，未來將聚集更多的人流和活力。
同時，魏善莊將來規劃的新市鎮，也必然是圍繞著臨空相關的產業，再加上各類齊全的配套，形成一個又宜居又能達到職住平衡的地區。
因此，與其死盯著臨空經濟區，還不如多看看周邊，可能更合適一些。
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回到粉絲FLY的情況，因為家庭人口較多，有老有小，需要一個三居室，而且還追求一定的生活品質，物業要好，所以不太可能去租周轉的公租房住，還是想買一個三居的自住房子。
對於他來說，通勤就是首要考慮的問題，有車的他可以開車上下班，但不希望距離太長，半個小時能到單位。
而且，因為自己有北京的購房資格，FLY還是更傾向於買北京的房子。這樣，他就有兩個選擇，一是買天宮院一帶次新的二手房，但存在一個問題，就是他兜裡的「子彈」不多，算算首付能拿出100萬出頭。而天宮院一帶次新的二手房單價一般都在4萬以上，400萬左右的總價，二手房的首付又要高一些，還是拿不出來那麼多錢。
況且FLY更希望買新房，那他的選擇就是考慮臨空經濟區周邊的龐各莊、魏善莊等地。
目前，這兩個區域在售的有三個新盤，魏善莊的中海雲熙和金茂悅，以及龐各莊的中海雲築，不過都已經大都是銷售一年多的項目了，目前還剩餘一些尾房。
FLY比較了一下這兩處地方，更傾向於龐各莊，因為龐各莊離4號線起點站天宮院站大約5公裡多，進城要更方便一些。距離機場則是10多公裡，開車20分鐘上班。而且又不在航線下方，沒有噪聲困擾。此前，龐各莊也是不少低密度別墅類小區比較集中的區域，居住的舒適較高。
目前龐各莊在售的項目是中海雲築，是個限競房，也是賣了一年多的老盤了，價格上相比當年土拍時每平米42158元的限價，已經降了不少，目前只有38000元/平米。
多說一句，龐各莊當年的限競房定價確實有點高，每平米4萬2的價格，已經和天宮院區域的次新二手房相差無幾了，畢竟天宮院還守在地鐵邊。所以開發商根據市場情況下調價格也情有可原。
想選的房源更多一些，FLY的另一個選擇就是同樣位於龐各莊的和悅春風項目，去年9月保利在土地市場拿下的限競房地塊，預計將在近期開盤銷售。
土拍文件上，該項目的銷售均價也是不超過42158元/平米，但參考中海雲熙，和悅春風的實際售價肯定不會是4萬2。
FLY從銷售人員口中得知，目前項目的價格還沒有確定，但對外的口徑是97萬元首付起住精裝三居，該項目三居最小面積的戶型是82平米，那麼計算下來，起價應該是3.4萬元/平米左右，要更便宜一些。
「之前看過一些報導，一些限競房小區用的是高低配，就是又有高層，又有別墅，結果很多綠化、配套都放在了別墅那邊，所以還是想買一個純的普通住宅小區。」FLY說，相比價格，這是他對和悅春風更感興趣的原因。
和悅春風總佔地8.84萬平米，總建面17.32萬平米，容積率2.0，規劃36棟，1914套房源，是一個規模較大的小區。
這裡多說一句，大家買房子，也儘量買規模大一些的小區。因為無論是周邊配套，還是一些公共服務，規模大、居住總人數較多的小區更容易受到關注和安排。
和悅春風全部規劃為5-11層的洋房，全部一梯兩戶，戶型從76平米的兩居到1百平米出頭的四居不等。小區自身配建了2200平米社區商業，還配套建設了一個2400平米的公立幼兒園。FLY的孩子才出生，過兩年正好是要入園的時候了。
看了戶型圖，FLY糾結了，86平米的三居，總價要低個十萬元出頭，而且客廳270度L型大飄窗是最吸引他的。但同時又覺得89平米的三居也挺好的，就是價格要略貴一些。
專家告訴他，既然是有老有小的一家人居住，那麼就要考慮將來的使用功能。89平米戶型的次臥要更大一些，適合兩位老人的居住，而更小一點的次臥可以用來作為兒童房。
而且，86平米270度大飄窗固然誘人，但89平米的三面寬也是一個很大的優勢。為什麼面寬越大越好，很簡單。大面寬自然採光要更好，房間的寬度和深度之比越大，動線就會更合理，居住就更舒適。89平米的戶型是南向三面寬，客廳和兩個臥室全部都朝南，舒適性顯然要更好。
「算了一下，89平米總價大約300萬出頭，即便是40%首付的話大約是120來萬，在可以承受的範圍，關鍵是自住完全夠用，可以一步到位了。」FLY說。
來源：京房字