融創:以產品力的全面升維 引領地產品質消費時代 | 產品力系列實錄

2020年05月21日09:54 來源：中指研究院

隨著中國房地產行業發展增速持續回落，買方市場特徵愈發凸顯，客戶對產品的要求越來越高，同時新冠肺炎的衝擊下，需求端對居所附加了更多價值訴求。一批忠於初心、精益求精的標杆企業，以高品質產品收穫大批粉絲。在此背景下，中指研究院開展「中國房地產企業產品力專項研究」，平行推出「標杆企業產品力系列實錄」，望能集眾家所長，引領更多房企強化產品制勝思維。

近日，我們專訪了融創中國高級副總裁時宇先生，深入理解了融創是如何練就一身產品內功的，並從中體會到融創作為行業產品力標杆企業的產品精神和獨特內涵。

融創中國堅持「高端精品」的產品戰略定位，堅持「至臻，致遠」的品牌理念，持續為客戶打造有競爭力的「中國高品質人居的時代標杆」產品，實現產品領域的三個引領：引領行業產品標準和未來發展方向；引領高端客群的生活方式；引領未來社會主流趨勢和文化審美。

01

產品發展三階段

奠基·提升·有型

非常規思維開拓豪宅路徑，吸收並融入極致產品追求，成就高辨識度的品牌體系

融創的產品力發展歷程分為三個階段：

第一階段，發展起步期，奠定產品競爭力。

2009年左右，融創果斷拿下北京北五環地塊，跳出慣性思維和區域常規業態，將該項目定位為高端豪宅，命名「西山壹號院」，成就了融創的一個明星豪宅IP。作為國內頂級豪宅的代表，奠定了融創高端精品的基礎，收穫了北京市場的競爭力，而後融創又相繼開發了北京壹號院等項目，奠定了一線城市高品質品牌的市場地位。

第二階段，開放融合期，形成獨特產品精神。

2012年，融創從高端項目蘇州桃花源開始，進一步打造了融創桃花源系，受益於與業內優秀企業的開放合作，融創通過深入理解和學習合作夥伴的產品追求精神和營造體系，並加大吸收和構建產品管理團隊的人才，自身產品力的內功顯著提高。這個階段融創產品品質提升迅速，高溢價空間已經顯現。

第三階段，自成體系期，形成鮮明譜系。

2015年之後，融創延續精益求精的產品追求和創新精神，在住宅產品領域逐步形成鮮明的兩大產品譜系，現代譜系和中式譜系，現代譜系以壹號院系、府系、源係為代表；在桃花源系的基礎上，融創進一步開發了雅頌繫、宜和系、宜和山水系、九府宸院系等產品線，搭建起較為完整的中式譜系，形成了獨特的高端品牌，達成極高的品牌辨識性。這個階段，融創不斷追求創新，開始引領行業趨勢。在行業內，融創的壹號院系、府系、桃花源系等核心產品系，都擁有非常高的影響力。

此外，近年來融創推出城市綜合體、類住宅公寓產品以及文旅小鎮等度假產品，也都湧現了引領行業的代表作品。其中，青島海洋活力區、武漢融創中心、天津融創中心、融創杭州信達中心等綜合體項目的建設，極大地帶動了所在城市和區域的發展，成為城市新的名片和經濟活動中心。

融創莫幹溪谷和森與海等小鎮項目，則以美麗鄉村為載體，開卷中國新一代理想田園生活，以高端旅居度假為特色，以自然山水空間營造為亮點，拓展城市家庭美好生活，構建東方人的精神原鄉。

圖1：融創產品體系

02

產品理念與能力

共識·創新·體系

基於共識的產品戰略，創新引領的產品價值觀，高效務實的產品體系能力

融創基於共識的產品戰略、創新引領的價值觀、高效務實的產品體系能力構成了融創出色產品力的動力硬核：

基於共識的產品戰略

堅持做高端精品，是融創上下引為共識的產品戰略。正是因為融創集團和領導層對產品極度重視，積極宣貫，並身體力行全力以赴做好產品，凝聚全體員工達成共識，才能做始終堅持「全國優勢布局和高端精品」的戰略核心，持續為中國家庭打造最好的房子和社區，打造出中國城市人居生活地標，形成多條具備行業影響力的產品線。

創新引領的產品價值觀

從堅持做「高端精品」的產品戰略出發，融創堅持為城市、客戶創造價值，強調結合在地性、客戶需求和文化、生活習慣等維度去做好價值創造和產品創新，實現從土地到產品到客戶再到社會的價值傳遞。

為土地創造價值。融創珍視土地，深諳土地的價值。每一塊土地都是不一樣的，尊重每一塊土地，打造深植一方水土地脈與文脈的作品，這是融創打造高端產品的成功秘訣。同樣，在進入每一個城市之前，融創總是會問，「要進入的是一個什麼樣的城市？什麼區域？它和別的城市不同在哪兒？」融創認為，只有先真正理解城市，尊重城市，把握城市發展大勢，站在這樣的高度，才能在土地上做出最受歡迎的產品，才能與城市共同生長，一同向前發展。

為客戶創造價值。融創堅持以客戶為中心，與客戶共情的價值觀。比如在社區景觀中為客戶預留一片「成長林」，它可以是一片草地、一片樹林，當業主家庭有新生兒誕生時，在這裡種下一顆樹苗，它將與社區的新生兒共同成長。當樹木、家庭、社區形成完整的統一體，客戶自然與之產生情感上的長久連接。

為文化創造價值。融創產品打造結合地域文化的底蘊，以文化賦能產品，將文化基因植入產品，同時結合當代現實需求進行創新與轉譯，為文化的傳承與發展貢獻獨特價值。以廣東清遠春風桃源項目為例，產品起源於融創桃花源系，但從廣東炎熱的氣候應對和務實的文化融合兩個路徑出發，形成了桃源系的嶺南定製模式。利用夾道、水巷、天井等空間實現通風降溫的效果。同時，將「滿洲窗」運用到晴雪軒中，讓客戶透過藍色玻璃隨時看到難得一見的桃源雪景。另外，融創在春風桃源創新性地使用了有廣東泥塑特色的回頭戧角，避免對鄰居家的幹擾。相比之下，杭州氣候要求住宅和院落形式更注重保暖、防風等設計。

圖2：春風桃源項目的滿洲窗與回頭戧角

再如杭州天閱雲合源項目，項目位於京杭大運河邊上，在示範區的設計上經過多版甄選，最終確定仿造成京杭大運河邊貨運碼頭倉庫的形態，提取清末富義倉、建國初大河造船廠的坡屋頂、山牆等建築符號，以現代手法呼應歷史風貌，延續城市文脈，實現城市歷史、文化的傳承和尊重，並因激發了當地百姓的追憶和共鳴，得到極好反響。類似的細節琢磨考究足見融創產品打造時善於思考、強化精細的用心。

圖3：杭州天閱雲合源項目效果圖

高效務實的產品體系能力

融創通過人才管理、交互式的組織架構、優秀的研發能力和數字信息化管理工具不斷優化迭代，構築高效務實的體系能力。

人才管理。融創注重產品人才的吸納與培養，注重人才管理有效性，產品文化自上而下得以貫徹，集團-區域協同共同成就出眾產品力。融創把產品部門視作戰略級部門，始終在集團層面設有產品部門。另一方面，同與頭部陣營的其他企業對比，融創內部的組織能動性相對突出，重視橫縱向的協調，與底層產品體系具有良性互動，組織內部評優、相互學習溝通，產品落地等遠遠高過同行。

組織架構。融創的產品團隊採取去中心化的組織架構和中心化的驅動，一方面賦予各區域開發團隊以充分的自主性，鼓勵發揮創造力，打造基於一方自然與文脈的產品，實現差異化的創新；另一方面通過建立研發基地等手段實現集團資源集中驅動，以及在產品戰略和標準化的主導。

如中式產品譜系中的雅頌繫，就是融創集團主導，在個別區域落地試點後再向其他區域推廣；現代產品譜系中的府系則是區域現有成功項目實踐，具備推廣優勢後升級為集團級產品線，在業內來看，這種集團與區域有機互動和融合的產品機制是非常難得的。

突出的研發能力。目前，融創在天津、上海和重慶都設有研發基地，各建研基地在課題領域和功能上各有側重。例如，融創上海區域研發基地（位於上海），側重於中式建築、精裝成品房、智能家居等領域的研發；位於重慶的融創西南區域研發基地——「融創美好生活研究院」，則主要聚焦基礎材料、工藝和未來社區等領域的深度研究。

另外，融創積極把握產品與科技結合，持續推動產品設計和研發模式的創新能力，不斷在模塊化開發和標準化複製方面發力，π計劃、設計協同平臺、設計管理平臺等共享導向的產品信息系統的推廣使用，迅速加速了融創產品開發和落地效能的提升。

地產企業達到一定規模和布局廣度後，標準化是繞不開的話題，一方面可以降低成本和人為出錯率，另一方面提高開發效率。融創因產品定位和客群要求，標準化比例並不高，更關注差異化創新，總體來看，採取了一種「在地化創新、局部標準化」的取捨原則。

與有些房企的「全面標準化」策略不同，融創以「模塊化」為核心模式，開展標準化，創建產品線設計製圖庫、精裝、部件標準化平臺等，依託共享導向的產品信息系統，項目可以結合所在區域、城市的自然環境、地域文脈，當地人的生活方式，在設計和開發過程中靈活引用標準化的「模塊」，降低出錯率的同時，品質、效率以及產品在地性特色得以最大程度的保證。

03

產品創新升級

堅持創新引領，制勝消費升級時代

在堅持高端精品的同時，融創不斷突破自我，堅持創新引領為產品理念。融創通過深入的市場調研洞察到客戶需求的微妙變化，一方面購房主體客群發生變化，90後加入購房主力軍，他們對住房設計、社區和房屋功能性要求顛覆，且迅速「變異」。另一方面購房者對居住品質、功能、安全性要求更趨極致，而突發的新冠疫情使客戶核心需求向自然、健康、綠色傾斜。所以，在消費升級的背景下，融創提出「後疫情」時代的產品主張「健康守護時光，歡樂相伴成長」，在健康住居、戶型功能和智慧社區方面再一次引領了行業創新和升級的風向。

融創「心景觀」：打造健康住居生態基底

生活在都市現代生活叢林中的人，其實更加渴望在家的一隅中能親近自然。後疫情時代，人們更是更多的注意力聚焦在「自然」、「健康、「綠色」等關鍵詞上。

一方面，融創通過綠色規劃體系，打通家與外部自然環境間的界限，讓自然生態作為社區基底融入到生活空間中。在自然的基底上，再以科學合理地規劃生長出多功能、多類型、多層次的空間以及慢行系統等，為居住者多樣而開放的居住生活體驗。

圖4：青島 融創阿朵小鎮 實景

圖5：融創森與海 實景

另一方面，融創為社區內部量身打造了微循環氣候系統，成為兼顧氣候、功能、美學之平衡的生態「小森林」。融創對社區風、光環境進行分析，結合各類功能場景不同的光照、通風需求，規劃最適宜、最健康的場地位置布局。

圖6：風光環境分析 場地位置模擬

融創還利用社區中各景觀組成的自然元素，營造出綠色、親膚、令人舒適的「自然空調」。

圖7：景觀營造社區微氣候

在自然的基地和森系微氣候營造的基礎之上，融創推出涵蓋「歸家、休閒、遊戲、運動、學習」五大生活場景的「心景觀」體系。

具體而言，「心景觀」從三個維度為客戶提供了全新價值：「美學價值」詮釋生活美學場景，傳達在地文化、提升社區品質感；用景觀為人營造能「持續成長」的空間，賦予空間社交價值，在景觀中促發自我與鄰裡、與自然之間良性長久的互動；用景觀「關注體驗」，強化人們對生活中場所的記憶。

書享ZONE裡的書香、足跡SPACE裡的健身設施、客廳SALON的公共廚房、孩子們喜歡的果殼PARK等，通過這些豐富的生活場景、構造綠色的社區環境，讓整個社區融入到健康、歡愉的氛圍當中。

圖8：融創「心景觀」五大場景

融創「歡樂家」：引領多元功能戶型升級創新

根據客戶調研數據，融創發現客戶對廚房、餐廳、衛浴、客廳等空間功能升級的願望迫切，同時要求更多安靜獨處、學習辦公和健身的多功能空間。

所以，融創推出基於戶型功能升級和場景創新的融創「歡樂家」，「歡樂家」通過動線設計、空間開合處理，讓各個場景互相融合，根據家庭成員需求的變化，營造不同氛圍的場景關係。讓客廳成為全家老幼歡聚的主場，讓餐廚擁有更多靈活空間，讓陽臺成為連接家庭與自然的四季走廊。

圖9：融創「歡樂家」六大創新場景

融創以創新歡樂場景的靈活組合，讓空間具有更多的可能性與多變性，不斷探索深耕空間帶來的成長價值、心靈交流。

融創智慧社區：全覆蓋全場景的智慧生活解決方案

據悉，融創目前已與阿里合作開發一個全覆蓋、全場景的智慧社區管理平臺，該平臺通過應用物聯網、大數據分析、人工智慧等數位化技術提高業主在社區生活的便利性，提升社區的使用價值。用集成式的數據和系統管理中臺，上層承接SaaS應用，下層連接社區和家庭智能設備，從而實現一站式、可擴展的智慧社區功能。隨著5G通訊技術與應用的快速落地，融創也將加快智慧社區在各區域項目的推進速度。

結語

展望未來中國房地產市場的發展前景，產品作為品牌最核心的載體，必然與企業的靈魂血脈融為一體，成為持續做優做強做大的根基。融創堅持不懈對地塊和產品的思考與探索，對居民生活方式與價值實現連接延伸，其精益求精穩定輸出高品質產品的基因已經成為業績釋放的核心推動力。