近日,南京市江寧區左鄰右裡小區 37 幢的一場火災,在業主群裡徹底 " 炸 " 了。近年來,該小區高層住宅曾多次發生火災,業主們反覆投訴的消防設施形同虛設問題,一直未得到解決,如鯁在喉。物業與開發商對消防設施問題解釋不一,也讓維修基金費、高層消防設施配備等問題浮出水面。
△失火現場
現場
小區高層曾多次失火,消防設備配備不齊全
4 月 19 日,現代快報記者接到左鄰右裡失火線索後,立即趕往現場。在現場了解到,本次火災發生在該小區的 37 幢 7 層,火災大概中午 12 點開始,下午 1 點左右撲滅明火。小區物業的情況通報上,火災起因是手機充電,所幸消防隊和警方處理及時,無人員傷亡,只有租戶家中的部分物品被燒毀。
該小區居民李先生告訴記者,其實這並非第一次發生火災。該小區 43 幢小區曾連續 3 次失火,2016 年 10 月的一次火災還導致人員受傷,受到廣泛關注。" 就在上周,小區裡的垃圾桶還燒起來了,但物業用的滅火器,剛噴了 10 秒就用完了。"
△業主群裡 " 炸開了鍋 "。業主供圖
這場火災也讓業主群、小區建設建議群徹底 " 炸開了鍋 "。很多居民反映,幾幢高層的消防設備配備不齊全問題,幾乎成了左鄰右裡的 " 老大難 "。" 只有消防主管,沒有消防水帶和槍頭,一旦發生火災,後果不堪設想,讓業主們很沒安全感。"37 幢的業主大靜告訴記者,她家住在 13 層,自 2012 年入住以來,樓梯間的消防設備就是不完整的,有業主連著投訴了六七年都沒個說法。
△ 37 棟消防栓缺失
現代快報記者了解到,該小區有 4 棟 18 層、8 棟 11 層、1 棟 16 層,4 棟 9 至 10 層,其餘都是五六層的底層建築。記者進入 43 棟和 47 棟(18 層高層)發現,每層樓平均配備 3 處消防栓設施,但有的消防栓沒有防水帶,有的沒有槍頭,有的防水袋和槍頭有損,有的兩個都缺失。
為啥會出現這種問題?目前管理該小區的江蘇萬園物業管理有限公司相關負責人張科表示,消防設施缺失情況從 2012 年接管物業以來就存在了。
△消防栓內水帶歪七扭八
張科給記者看了一份當時接管的表單,上面明確記載著左鄰右裡小區消防設施匯總,(小)高層建築共 307 個消防栓,缺失水帶 334 條,槍頭 354 個,玻璃門損壞 16 扇。" 消防控制櫃無法工作,消防無法試壓,會所地下消防泵房運作正常,但不能試壓。"
矛盾
消防設備維修,需要動用房屋 " 養老金 "
△小區環境
小區消防設施關係到業主人生安全,事關重大,為什麼至今依然還是存在?為啥沒人來管?張科表示,這中間存在著維修基金使用的矛盾。
" 其實關於這個問題,每年都想要解決,但是維修基金不能用,怎麼修?" 張科告訴記者,由於該小區高層早過了開發商的 " 質保期 ",想維修消防設備這類設施,就需要動用到業主的維修基金,也是大家說的房屋 " 養老金 "。
房屋維修基金包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金,是購房時就交的一筆錢,用於如屋頂、外牆面、電梯、消防設備等區域和設施的維修。張科說,但根據《南京市住宅專項維修資金管理辦法》,如果需要動用這筆資金,必須通過業主籤名授權,且要超過三分之二的業主同意。
" 但問題就出在這,願意籤名授權的業主沒到三分之二。" 張科提到,同意授權的業主基本都是高層的住戶,而對於低層的用戶,其實每棟樓邊的消防水喉就足以保障房屋安全,但如果進行維修,就得動用到全部業主的維修基金,有些低層的業主就不同意了。" 這個問題反反覆覆,矛盾持續了 8 年,或者更久。"
回應
高層建築固化水帶已完成安裝
高層住宅的室內消防栓系統到底怎麼設置?是否每層都應該有消火栓呢?現代快報記者諮詢了南京市消防救援支隊,消防宣傳員梅亮表示,消火栓系統設置都有明文規範。
△小區內的消防告示牌
根據《建築設計防火規範》(2014 年),明確規定了高層公共建築和建築高度大於 21m 的住宅建築應設置室內消火栓系統,(建築高度不大於 27m 的住宅建築,設置室內消火栓系統確有困難時,可只設置乾式消防豎管和不帶消火栓箱的 DN65 的室內消火栓。)
具體如何布置?《消防給水及消火栓系統技術規範》(2014 年)內 7.4 室內消火栓中規定:室內消火栓的布置應滿足同一平面有 2 支消防水槍的 2 股充實水柱同時達到任何部位的要求,但建築高度小於或等於 24.0m 且體積小於或等於 5000m 的層倉庫、建築高度小於或等於 54m 且每單元設置一部疏散樓梯的住宅,可採用 1 支消防水槍的場所可採用 1 支消防水槍的 1 股充實水柱到達室內任何部位。
梅亮表示,對於老小區來說,消防隱患主要出現在房屋年久失修、消防設施不齊全上,因此南京市政府正在推進 " 高層建築固化水帶 " 工程。梅亮告訴記者,給老舊高層小區增配 " 高層建築固化水帶 " 後,消防員只需在一樓供水口接上消防車水帶,就能使水通過這個固化水帶,直接抵達失火樓層,不僅方便而且耗時更短。無法保證消防用水的高層建築提供了一份安全做保障。
△防火門老化明顯
目前,左鄰右裡小區高層建築固化水帶已全部完成安裝。" 對於消防設備齊全問題主要是靠物業管理,重點建築相關部門還會定期進行監督、檢查,市民如有問題都可撥打火災隱患舉報電話 96119。" 梅亮說。
消防設施可納入應急維修基金使用,無需業主意見
消防設施齊備,關係到全體業主的人身安全,除了維修基金這一條路,就沒別的方法了?南京市物業管理辦公室相關負責人表示," 消防設施可納入應急維修基金使用,無需業主意見。"
根據《南京市住宅專項維修資金申請使用流程》,目前該部位、設施設備發生損壞,已危及房屋安全和人身財產安全,嚴重影響業主正常生活,依據《南京市住宅物業管理條例》規定,擬動用住宅專項維修資金進行應急維修。應急維修流程包括現場勘查、提交材料、首款劃撥及網上公示、組織施工及驗收、餘款劃撥及現場公示等。
△告全體業主書
然而,左鄰右裡小區的消防設備缺失問題存在了這麼長時間,物業都沒想到走別的途徑?現代快報記者看到一份 2017 年小區業委會的告全體業主書,上面寫到,由於維修基金籤名授權不成功,所以希望通過走應急維修流程,維修消防設施。" 這個程序不需要業主籤字,但要招標、中標單位施工,監理單位監管,幾方驗收等流程,但也沒走得下去。" 張科無奈地表示。
據悉,目前該物業已接受相關部門約談,還將繼續和業委會積極協調,推進消防設施的維修。
房屋維修基金使用糾紛普遍存在
作為房屋的 " 養老金 ",如何使用房屋維修資金關乎業主個人利益,現代快報記者諮詢了江蘇蘇源律師事務所律師張明明,他表示,維修基金使用糾紛普遍存在,尤其是電梯、水泵等設施維修。
" 我們正在處理的一起糾紛就是關於電梯維修的,低層的用戶不需要電梯,不想修,而高層的用戶沒電梯就得爬樓,必須要修,矛盾很大。" 張明明說,最關鍵的問題是 " 養老金 " 屬於大家,如果不是普遍問題,業主之間對於 " 修還是不修 " 的問題就很容易產生分歧。
張明明認為," 三分之二 " 業主同意的條件,很多情況下都達成不了,有些苛刻。" 比如有些房屋租客很多,有些辦公樓出租的,連業主都找不到,怎麼去籤字?" 他建議,或許可以稍微放寬制度,或者遇到緊急情況,鼓勵大家自籌資金維修設備,或者街道介入,提高大家對公共設施管理意識的培養,更重要的是,逐步培養業主理性的住房消費觀念。
南京市物業辦相關負責人認為,不論是走正常程序,還是走應急程序," 羊毛還是出在羊身上 "。" 維修基金屬於全體業主,全體業主就有養護和維修的義務,換句話來講,無論是從口袋裡拿現錢出來修,還是用維修基金修,還是用小區的公共收益修,都是可以的,權利和義務是對等的,屬於大家的就是由大家來維護。" 負責人說,最終承擔這個責任的主體一定是財產所有人。
來源:現代快報