廣州花都區工業物業調研摘要
花都區「十三五」規劃期間提出：緊緊圍繞把花都建設成為「國際空鐵樞紐、高端產業基地、休閒旅遊綠港、幸福美麗花都」的戰略目標，主動適應和引領經濟發展新常態，抓住全球新一輪製造業變革和我國實施《中國製造2025》發展戰略的機遇，以高端化、智能化、綠色化、服務化、集聚化為主攻方向，積極實施創新驅動發展戰略，進一步做強先進位造業，促進傳統優勢產業轉型升級，培育壯大戰略性新興產業，推動生產性服務業協同發展，實現花都製造業結構的不斷優化和整體實力的進一步提升。花都區共4街道6鎮區，分別為新華、花城、新雅、秀全4個街道辦事處和花東、花山、梯面、獅嶺、赤坭、炭步6個鎮。廣州市花都區劃分圖
廣州花都區工業調研分布圖
本次調研範圍挑選了區域內的3街4鎮，調研範圍包括新雅街：2025PARK創意產業園、新雅產業園；秀全街：佳仕達工業園、新華工業區；花城街：三東工業園、三東大道西旁；炭步鎮：黃村工業園、東風大道21號；花山鎮：華僑科技園、美東電子商務產業園；花東鎮：空港經濟區、金田工業園；獅嶺鎮：雄獅東路旁、山前大道旁。調研內容詳情表
工業調研市場分析
（一）新雅街工業調研市場分析
01
新雅街概況
新雅街位於花都區南部， 2014年1月經由行政區劃調整掛牌成立，與花都區新華街、花山鎮及白雲區江高鎮、人和鎮相連，行政管轄總面積約32.98平方公裡，現有常住人口約12.7萬人（其中戶籍人口約5.2萬人，外來暫住人口約7.5萬人），下轄舊村、新村、鄺家莊、三向、岑境、東鏡、東莞、石塘、清土布、廣塘、團結11個行政村和雅瑤、雲峰、合和、嘉匯4個社區。
新雅街毗鄰白雲國際機場和廣州北站，通勤時間僅10餘分鐘，是廣州空港經濟區核心區。緊靠花都湖，生態自然、環境優美，是花都RBD核心區。轄區內交通網絡發達，有多條高速路、國道、普鐵、高鐵、地鐵從境內穿過，廣州北站至白雲機場快速通道和廣花一公路綜合管廊正在進行快速化改造，形成與廣州中心城區半小時經濟圈，實現新雅對外的全面對接。新雅街獨特的區位、土地、生態、交通、產業五大優勢，區域發展活力顯著增強，將成為花都區經濟社會發展的重要戰略節點。
2019年全街稅收收入14.26億，同比增長10,384萬元，同比增幅7.86%。規上工業產值149.15億元，同比減0.1%。完成限上社會消費品零售總額19.06億元，同比增19.80%。完成固定資產投資總額13.64億元，同比增59.72%。
「十三五」期間，區委區政府按照「軸帶支撐、組團互動、綠水環繞」的思路，深化「一軸四帶多組團」的空間布局，精心打造主城區CBD、花都湖南部片區、廣州北站商務區，構建「城市黃金三角」。新雅是一軸（城市主軸）和一帶（東部空港經濟創新產業帶）的重要組成部分，著力打造成為花都城市發展新亮點、總部經濟及產業集聚地、國際生態空港商務區。在鏡湖大道以東，突出「航空樞紐+高科技產業」，大力發展臨空經濟，建設臨空總部經濟集聚發展示範區，打造廣州國際空港中心；以鳳凰南路為軸線，突出「航空樞紐+總部」，著力發展總部經濟，建設CBD總部經濟區；以廣花路為軸線，突出「航空樞紐+城市功能」，建設花都湖南部高檔住宅區，打造生態休閒新型產業社區。
02
新雅街調查區域
調查方法1.通過走訪當地工業地產中介、業主，現場查勘市場案例。2.本次主要調查當地工業園區的租金價格水平，從而把握當地的工業市場價格水平。
04
調查結果
1）2025PARK產業園
2025PARK位於花都區鳳凰南路旁，對外接駁鳳凰南路、雅瑤中路，交通便利，近地鐵9號線「清布」站，地理位置優越。
2025PARK由遠洋集團與國光電器集團聯合開發，以智能電子科技產業為主導定位，打造「2025PARK」國際空港窗口、中國新一代智能科技產業園。2025PARK位於廣州市花都區新雅街鳳凰南路56號，園區總建築面積約130萬平方米，3期建設，第一期佔地面積16萬平方米，總建築面積47萬平方米，將以科技服務為重心，為入駐企業提供公共、金融、孵化、人才、科研、運營等6大綜合科技服務，盈利模式多樣，發展潛力巨大。
2025PARK產業園現推出一期（A組團）全新項目，正在招租的有 A3/A8/A2三棟辦公單元，建築面積在45-1,278平方米之間，租價60-100元/平方米·月，均價85元/㎡·月，租金包含18元管理費，有精裝、簡裝、毛坯三種裝修風格選擇，租金3年遞增10%。
2）新雅產業園
新雅產業園位於廣州市花都區鏡湖大道南旁，對外接駁鏡湖大道南、大廣高速，交通便利，地理位置較優。園區是由財富工業園、洪鑫工業園、邦一工業園、威駿工業園、迪寶工業園等多個子工業園區組成的產業園。園區內企業以化妝品、皮革、鞋業加工為主，入駐的重點企業包括廣州吉隆汽車配件有限公司、廣州美妍化妝品有限公司、廣州邦一集團有限公司。園區租金在24-32元/㎡·月之間，均為平層、標準廠房。
花都區新雅街工業調研案例表
花都區新雅街工業調研實景照片
（二）秀全街工業調研市場分析
01
秀全街概況
秀全街位於廣州市花都區中心城區，是花都區4個街道之一。秀全街道辦事處於2014年1月8日正式掛牌成立，駐地為花都車城大道38號（廣州花都汽車城管委會駐地），管轄大 村、樂同村、官溪村、九潭村、朱村、岐山村、馬溪村、雅寶社區、學府社區、錦城社區、紅棉社區、荔紅社區、花港社區13個村（社區），轄區總面積54.19平方公裡。2019年，全街總人口141,424人，其中戶籍人口54,530人、來穗人口86,894人；完成地區生產總值61.48億元，實現規上工業總產值161.13億元，財政收入 9,484 萬元。
地理位置優越，交通路網發達。南與白雲區交界，西與炭步鎮交界，距廣州白雲國際機場只有20分鐘車程，離廣州、佛山經濟中心均只有30分鐘車程。轄區有地鐵9號線，設有汽車城和飛鵝嶺兩個站點；有天馬河、巴江河縱橫穿過，河流幹道上的花都港年吞吐能力為30萬標準箱和85萬噸散貨，可同時停泊八艘千噸級貨輪，水路通往香港10-12小時（108海裡），通往黃埔港4小時（80公裡）。
產業基礎雄厚，旅遊資源豐富。轄區內有花都四大特色的兩大支柱產業：汽車產業和珠寶產業，先進位造業獨樹一幟；在花都區經濟發展中扮演重要角色，是花都區經濟發展的「火車頭」。秀全街充分依託汽車產業優勢，積極發展配套產業，轄區內的花都汽車產業基地為省級經濟開發區，現正積極申報國家級開發區。智能裝備產業嶄露頭角。藉助汽車產業基地平臺，依託明珞等一批該領域相關企業，積極制定發展規劃，大力推進高端製造業集群發展。
02
秀全街調查區域
調查方法
1.通過走訪當地工業地產中介、業主，現場查勘市場案例；
2.本次主要調查當地工業園區的租金價格水平，從而把握當地的工業市場價格水平。
03
調查結果
1）佳仕達工業園
佳仕達工業園位於廣州市花都區新華鎮九塘西路36號佳仕達物流園(九塘西路1258號花都區森林病蟲害防治檢疫站斜對面)。園區主要以物流企業為主，園區內環境優良，道路寬敞，對外接駁封神大道、許廣高速公路，交通便利。園區可出租廠房成新率一般，租金20-23元/㎡·月，租金已含管理費。
2）新華工業區
新華工業區位於廣州市花都區迎賓大道與紅棉大道北交匯處，該區域工業物業以標準廠房為主，園區不大，入駐有玩具公司及鋼鐵製品公司，對外接駁迎賓大道、紅棉大道、許廣高速，交通便利。園區有已建較新的廠房可出租，廠房2、3樓租金在15-18元/㎡·月，不含管理費。
花都區秀全街工業調研案例表
花都區秀全街工業調研實景照片
（三）花城街工業調研市場分析
01
花城街概況
花城街位於花都區中軸線核心區域，於2014年1月8日正式掛牌成立，為花都區委區政府及眾多行政事業單位辦公所在地。轄區範圍北至洪秀全水庫連接獅嶺鎮，南至迎賓大道毗鄰新華街、西至大華村交界秀全街、東至羅仙村與花山鎮相鄰，東望新廣州白雲國際機場，南向國際二類港口花都港，武廣高鐵、京廣鐵路、廣清城際輕軌、廣州地鐵9號線穿境而過。轄區總面積26.56平方公裡，現轄9村9社區，分別是大華村、三東村、公益村、石崗村、羅仙村、楊一村、楊二村、東邊村、長崗村、百合社區、桂花社區、梅花社區、紫薇西社區、紫荊社區、紫蘭社區、紫荷社區、蘭花社區、牡丹社區，常住人口14.2萬。
2019年全年花城街完成稅收8.22億元，固定資產投資12.63億元。街道承借「空鐵融合發展核心區」的戰略優勢，不斷推動轄區經濟高質量發展。圍繞廣州融創文旅城為發展重點，加快構建以文化旅遊、綠色金融、商貿服務為主的現代服務業和面向文化創意、創業孵化、科技服務等的生產性服務業為主導的高端服務業體系，積極融入粵港澳大灣區旅遊生態圈。圍繞綠色金融商業項目建設，撬動綠色產業發展，充分利用迎賓大道、三東大道及紫薇路一帶的優質商務資源，集聚發展主城區CBD總部經濟、金融保險、商務辦公；圍繞國家級市場採購貿易試點平臺為依託，積極推動富力、聖地商品貿易港項目建設，吸引更多企業總部和優質項目在此落戶，多元化發展區域經濟；以大運摩託、霏鴻機電等高新技術企業夯實實體經濟基礎，加強推動企業科技創新，抓好企業的保障服務，釋放企業潛在的發展空間。
02
花城街工業調查區域
調查方法1.通過走訪當地工業地產中介、業主，現場查勘市場案例。2.本次主要調查當地工業園區的租金價格水平，從而把握當地的工業市場價格水平。
03
調查結果
1）三東工業園
三東工業園位於廣州市花都區花都大道與鳳凰北路的交匯處，對外接駁花都大道、鳳凰北路、大廣高速，交通便利。園區內有紡織、五金、化妝品、門窗等工業企業，園區內廠房成新率一般，為標準廠房。廠房1樓月租金為23元/㎡·月，2樓月租金為16元/㎡·月，管理費為2元/㎡·月。
2）三東大道西旁
三東大道西旁廠房位於廣州市花都區三東大道西附近（靠近許廣高速）零散工業物業，對外接駁三東大道西、許廣高速，交通便利。廠房周邊有服裝、摩託車、模具等工業企業，可出租廠房成新率一般。廠房1樓月租金為25元/㎡·月，2樓月租金為20元/㎡·月。
花都區花城街工業調研案例表
花都區花城街工業調研實景照片
（四）炭步鎮工業調研市場分析
01
炭步鎮概況
炭步鎮位於廣州市花都區的西南部，西與佛山市三水區相連，南與佛山市南海區相鄰，東與白雲區神山鎮接壤，西北面連接赤坭鎮。鎮內有花都大道、禪炭公路、東風大道、巴江河和西二環高速公路。全鎮總面積113. 32平方千米，轄27個行政村和1個社區居民委員會。全鎮戶籍人口54,746人，外來暫住人口26,962人。2019年全年實現GDP 40億元，工業總產值53.64億元，農業總產值12.85億元，限額以上社會消費零售總額5.46億元，第三產業增加值12.54億元，固定資產完成投資額5.64億元。
02
炭步鎮調查區域
調查方法1.通過走訪當地工業地產中介、業主，現場查勘市場案例。2.本次主要調查當地零散工業物業的租金價格水平，從而把握當地的工業市場價格水平。
03
調查結果
1）東風大道21號
東風大道21號位於廣州市花都區東風大道21號，對外接駁東風大道、風神大道，交通便利，近地鐵9號線「飛鵝嶺」地鐵站，地理位置較優。可出租廠房較新，可出租物業位於4樓，廠房租金為23元/㎡·月，租金已含管理費。
2）黃村工業園
黃村工業園位於廣州市花都區花都大道，對外接駁東風大道、風神大道，交通便利度一般，地理位置一般。園區廠房成新率一般，可出租物業位於1樓，廠房租金為17元/㎡·月，租金已含管理費。
花都區炭步鎮工業調研案例表
花都區炭步街工業調研實景照片
（五）花山鎮工業調研市場分析
01
花山鎮概況
花山鎮位於花都區東部，緊鄰廣州白雲國際機場和花都中心城區，面積116.40平方公裡，轄26個行政村和1個社區居委會。106國道、機場高速公路北延線、廣樂高速、肇花高速、花都大道、三東大道和山前旅遊大道等主幹道在花山鎮境內縱橫交錯，具有較好的區位優勢和交通優勢。2019年末全鎮戶籍人口89,169人，流動人口32,479人， 常住人口113,029人。花山鎮是廣東省和廣州市的重點僑鄉，有華僑及港、澳、臺同胞8萬多人，具有較深厚的華僑文化。
2019年全鎮地區生產總值（GDP)54.45億元，同比增長7.1%；規模以上工業總產值113.67億元，同比增長5.67%；固定資產投資5.93億元，同比增長44.88%；農業總產值11.5億元，與上年基本持平；限額以上社會消費品零售總額1.79億元，以上各項指標均超額完成年初區制定的目標。因響應減稅降費政策，稅收收入8.59億元，同比下降10.3%。
02
花山鎮調查區域
調查方法1.通過走訪當地工業地產中介、業主，現場查勘市場案例。2.本次主要調查當地零散工業物業的租金價格水平，從而把握當地的工業市場價格水平。
03
調查結果
1）華僑科技工業園
華僑科技工業園位於廣州市花都區菊花石大道與龍輝工業路交匯處，佔地面積約1,335.24畝，對外接駁菊花石大道，近珠三角環線高速，交通便利，地理位置較優。園區內以物流、化妝品、紡織等工業企業為主。園區內均為標準廠房，道路寬敞，廠房較新。可出租廠房（可兼辦公）視樓層差異價格在22-27元/㎡·月，管理費約1.5元（或已包含）。
2）美東電子商務工業園
美東電子商務工業園位於廣州市花都區山河路旁，園內總佔地面積約170畝，採取工廠和生活區分離的布局。其中一期在2008年5月建成，廠房約4萬㎡，宿舍約2萬㎡；二期在2012年4月建成，廠房約6萬㎡，辦公、宿舍約2.5萬㎡，同時還配套員工飯堂、餐廳、室內羽毛球館、籃球場、桌球、超市、廣場等設施。園區廠房（可兼辦公）較新，入駐企業主要以電子企業為主，可出租廠房租金約23元/㎡·月，管理費1元。
花都區花山鎮工業調研案例表
花都區花山鎮工業物業實景照片
（六）花東鎮工業調研市場分析
01
花東鎮概況
花東鎮位於花都區東部，西連花山鎮，東、北與從化市接壤，南臨白雲區。轄區面積208.44平方千米，下轄45個村民委員會和5個社區居民委員會。2019年末，全鎮戶籍人口13.21萬人，外來暫住人口3.6萬人。鎮內設有廣東花都華僑農場，安置從印尼、越南等13個國家和地區的歸僑、僑眷約5,200人。先後被評為省中心鎮、市示範中心鎮、省文明鎮、省衛生鎮和省技術創新專業鎮。
02
花東鎮調查區域
調查方法1.通過走訪當地工業地產中介、業主，現場查勘市場案例。2.本次主要調查當地零散工業物業的租金價格水平，從而把握當地的工業市場價格水平。
03
調查結果
1）空港經濟區
廣州空港經濟區位於羊城之北，流溪河蜿蜒湧翠，帽峰山、鳳凰山群山披綠，全國三大樞紐機場——廣州白雲國際機場坐落其中，多條高速公路、國道、軌道交通貫穿區內，是山水交融、交通便利，創新活力的未來之城。
廣州空港經濟區東起流溪河、西至106國道－鏡湖大道、南起北二環高速、北至花都大道的區域，加上白雲機場綜保區北區和南區範圍，總面積116.069平方公裡，將充分依託白雲國際機場、廣州北站、大田鐵路貨櫃中心站「三港」，打造全球綜合航空樞紐，輻射帶動珠三角、華南地區的經濟發展和產業提升。
園區入駐企業有DHL、FedEx、順豐快遞、好麗友等知名企業，園區廠房均為標準廠房，多為新建或較新廠房，大部分可兼容辦公，園區較大，道路寬敞，環境優良。可出租廠房面積較多，視樓層差異價格在21-30元/㎡·月，含管理費。
2）金田工業區
位於廣東省廣州市花都區花都大道與金田路交匯處，面積約292.25畝。園區接駁花都大道，近機場高速，交通便利，地理位置較優。廠區內為標準廠房，廠區道路寬敞，入駐企業有化妝品、電器、生物科技等企業。可出租廠房租金視樓層差異價格在18-25元/㎡·月，管理費約1元。
花都區花東鎮工業調研案例表
花都區花東鎮工業物業實景照片
（七）獅嶺鎮工業調研市場分析
01
獅嶺鎮概況
獅嶺鎮是中國皮具之都、盤古王文化之鄉、全國重點鎮，廣東省和廣州市首批中心鎮，位於花都區西北部，毗鄰清遠市，距廣州白雲國際機場15公裡，京廣鐵路、武廣高鐵、廣清高速、肇花高速等重要幹道及山前旅遊大道、芙蓉大道、平步大道等主幹道穿境而過，具有獨特的區位優勢。全鎮面積136.31平方千米，轄17個行政村、2個社區居委。
02
獅嶺鎮調查區域
調查方法1.通過走訪當地工業地產中介、業主，現場查勘市場案例。2.本次主要調查當地零散工業物業的租金價格水平，從而把握當地的工業市場價格水平。
03
調查結果
1）山前大道旁
位於廣州市花都區山前大道與振興北路交匯處附近，為零散工業廠房，所在位置近山前大道，近許廣高速，交通較便利，地理位置一般。調查可出租廠房位於2樓，成新率一般，廠房租金為14元/㎡·月，無管理費。
2）雄獅東路旁
位於廣州市花都區雄獅公路與新聯路交匯處附近，為零散工業廠房。所在位置近雄獅公路，近許廣高速，交通較便利，地理位置一般。調查可出租廠房位於1樓，成新率一般，廠房租金為15元/㎡·月，無管理費。
花都區獅嶺鎮工業調研案例表
花都區獅嶺鎮工業物業實景照片
調研總結分析
本次工業市場調研選取了花都區具有代表性的街、鎮工業產業園或創意園，其中：
新雅街：2025PARK產業園為新建創意辦公園，目前正在招租，可租面積從45-1,278㎡，市場租金視裝修標準差異在60-100元/㎡·月，平均租金為80元/㎡·月，租金含管理費；新雅產業園：由多個子工業園組成的產業園，園區內均為標準廠房，市場租金視樓層差異在24-32元/㎡·月，管理費在1.5-2元之間。
秀全街、花城街、花山鎮、花東鎮：本次調研中的佳仕達工業園、新華工業區、三東工業園、三東大道西旁廠房、華僑科技工業園、美東電子商務產業園、空港經濟區、金田工業區，其市場租金均視樓層及成新率差異在15-30元/㎡·月，租金規律較明顯。其中，空港經濟區接近白雲機場，園區內工業廠房多為新建標準廠房，發展潛力較大。
炭步鎮、獅嶺鎮：本次調研中的黃村工業園、山前大道旁及雄獅東路旁廠房，其市場租金14-17元/㎡·月，樓層差異對租金影響不大。東風大道21號因其位置較優、樓房較新，且近地鐵9號線「飛鵝嶺」，其市場租金為23元/㎡·月。
總的來說，花都區工業市場是廣州市工業市場的一個重要區域，區內工業市場租金價格較廣州市內其他區吸引力較大，花都區近幾年工業產值從2015年的2,190.67億元增長到2019年的2,939.46億元，增長率為34.18%，入駐企業增加，具有規模的產業園或創意園增加，工業環境逐步改善。
聲明：本文內容及觀點僅供參考，不構成任何投資建議