來源：中國經營報
本報記者莊靈輝盧志坤北京報導
曾因多次高價拿地聲名鵲起的信達地產股份有限公司（600657.SH，以下簡稱「信達地產」）近年逐漸歸於平靜。但在「三條紅線」高壓下，信達地產此前多個高價地項目的進展情況愈發受到市場關注。
2015~2017年間，信達地產在全國尤其是長三角和珠三角土拍市場上頻繁高價拿地，有媒體統計，其間信達地產共在上海、廣州、深圳、杭州、合肥等地拿下8個「地王」，總地價超過430億元。其中2015至2016年一年時間更是一舉拿下7個「地王」，一時之間引發市場高度關注。
這些高價地塊所開發項目中多個項目去化並不理想，截至2020年上半年，有投資逾47億元的項目預收售樓款僅為9269萬元，另有預計總投資達90億元的項目預售比例不足40%。而多宗高價地塊項目以合作開發的名義出表，在信達地產財報中無法獲取投資及銷售情況，更是引發外界對信達地產以此方式降低表內負債的猜測。
「在土拍市場上，三家甚至四家合作拿地的現象都比較常見。（並表概念）就好比說我們兩個人合資買個房子，我們都在其中，並不是說放到表外就（不在了）。」信達地產董秘辦工作人員在回復《中國經營報》記者採訪時表示，相關地塊未並表實際上就是合作開發，而合作開發是行業通行的一種方式。
高價地項目去化承壓
曾經令信達地產風光無兩的高價拿地行為，如今正考驗著其去化能力及財務狀況。
上述多宗高價地所開發項目中，至今仍有多個去化並不理想，甚至有項目至今未產生銷售額。如信達地產於2015年12月底以30.3億元所獲深圳坪山地塊，超2.5萬元/平方米的樓面價刷新了當時當地的紀錄。在信達地產年報中，該地塊所開發項目定名為信達泰禾·金尊府，預計總投資54億元，2017年開工建設，原計劃2019年竣工，但在2019年年報及2020年半年報中，該項目預計竣工時間已推遲到2020年。
此前信達地產的債券募集說明書披露的信息顯示，金尊府項目的預計竣工時間為2020年5月。但信達地產日前發行的2021年第一期中期票據的募集說明書則披露，截至2020年6月末，該項目的預計竣工時間仍為2020年7月。
竣工時間一拖再拖的同時，該項目的去化也並不理想。信達地產近年的年報信息顯示，2018年末該項目的預收售樓款為8460萬元，預售比例為29%；2019年末以及2020年上半年該項目預收售樓款分別為8934萬元和9269萬元，而2019年年報開始，該項目的預售比例也未有更新。
同樣進展緩慢的還有上海寶山顧村地塊所開發項目。該項目地塊是信達地產於2016年6月以58.05億元取得，樓面價約3.7萬元/平方米，溢價306%更是刷新了當年上海土地市場溢價率的紀錄。
據信達地產過往年報信息，該地塊項目於2017年開工，預計於2020年竣工，項目總投資原計劃約為78.79億元，2018年年報中，預計投資總額改為90億元，截至2020年6月末，該項目投資額已達78.82億元，而預收售樓款約為6.88億元，預售比例為39%。
而未並表的高價地項目進展情況則未知，且未對信達地產貢獻多少收益。
比如信達地產於2016年5月以123.18億元所拿杭州濱江區奧體地塊，是杭州土拍市場上出現的第一宗百億元地塊。此後信達地產就該地塊項目引入合作方，年報信息顯示，該項目主體公司是杭州信達奧體置業有限公司（以下簡稱「杭州信達奧體」），信達地產持股比例為50%。
天眼查信息顯示，杭州信達奧體註冊成立於2016年，股東之一為寧波東睦東奧投資管理有限公司，持股比例為50%，該公司則是由杭州濱江房產集團股份有限公司和融創鑫恆投資集團有限公司分別持股20%與80%；信達地產則通過全資子公司浙江信達地產有限公司及其名下全資子公司合計持股50%。
該地塊項目目前進展情況未有披露，但據信達地產債券募集說明書披露，截至2020年6月末，杭州信達奧體資產總額為226.4億元，負債總額為217.36億元，淨資產為9.07億元。而2020年1至6月，該公司營業收入為0，因未形成銷售，淨利潤為-812.48萬元。
針對這些高價地項目進展情況及為信達地產帶來的挑戰和應對等問題，信達地產在回復記者採訪時表示，具體項目開發銷售工作將按照公司經營安排，充分考量行業市場、政策形勢、區域環境、周邊競品、客戶需求等多方面因素統籌推進。「近年來公司不斷推進產品標準化工程建設，加強產品研發，努力設計適銷對路的產品。」信達地產回復稱，在行業規模增速放緩背景下，信達地產明確了現金為王的銷售策略，將持續推進銷售回款攻堅戰，強化銷售考核，努力提高項目運營效率。
多項目出表
部分高價地項目去化承壓的同時，信達地產還以合作開發的形式將多個高價地項目出表，而這些未並表的高價地項目進展情況以及對信達地產和合作方財務和信用狀況影響如何，目前均無太多痕跡可尋。
除上述杭州濱江區奧體地塊項目外，信達地產於2015年11月底還以72.99億元的價格獲得了上海楊浦區新江灣城地塊，該地塊近5萬元/平方米的樓面價刷新當時當地的紀錄。在2015年年報中，該地塊項目權益100%歸信達地產所有，而2016年該地塊項目即變為合作開發，儘管信達地產持股比例達55%，該項目公司仍作為合營企業在信達地產財報中列報，此後在合作雙方的報表中均未作為子公司列報，也意味著該項目的負債狀況不會體現在信達地產的報表中。
該項目公司名為上海泰瓴置業有限公司（以下簡稱「上海泰瓴」）。天眼查信息顯示，泰禾集團曾於2018年直接參股該公司，但於2020年10月退出，目前泰禾集團仍以參股該公司股東公司等形式持有該公司股份，但持股比例有所降低。股權穿透發現，上海泰瓴目前的大股東為上海坤瓴投資有限公司，該公司的大股東則為寧波匯融沁齊股權投資合夥企業（有限合夥），而該有限合夥企業背後除信達地產和泰禾集團外，還有上海銀行和中國機械工業集團的身影。
實際上，在泰禾集團2019年的半年報中，泰禾集團曾宣布就上海泰瓴合作進行調整，已收回有限合夥出資額9.8億元和對該公司1227萬元無息借款，後續將根據具體的協議約定，重新確定對上海泰瓴的持股比例。
信達地產2020年半年報及最新的債券募集說明書信息也顯示，截至2020年6月末，信達地產對上海泰瓴的持股比例已經升至91%。但信達地產仍將該公司納入合營企業，理由是根據「雙方合作協議及上海泰瓴置業有限公司章程。」
且在近年的年報中，信達地產在長期股權投資中均未披露對上海泰瓴的投資收益情況，僅在債券募集書中披露了該公司的資產情況。截至2020年6月末，上海泰瓴資產總額為114.32億元，公司的淨資產為7921萬元，負債總額為113.53億元，負債率為99.31%。
這也引發了外界對於信達地產將多個高價地項目出表或是出於降低負債率的考量的質疑。
「由於高價地項目的地價款會佔用大量資金，需支付大量利息，很容易使得房地產企業的財務指標惡化。所以，只有將高價地項目出表，才能在很大程度上改變或避免可能惡化的財務報表，有助於房地產企業隱藏負債和美化業績。」資深註冊會計師劉志耕分析認為，信達地產多個高價地項目未並表確有降低表內負債的嫌疑，而通過相關舉措隱藏負債並美化業績，會增強企業表內融資能力，但也會加大企業財務風險。表外融資還會增加企業的或有負債規模，從而誤導會計報表使用者高估房企的償債能力，最終可能會導致上市公司財務和信用的嚴重下降。
對於高價地項目出表是否有降低表內負債的考慮以及相關舉措可能存在的財務風險及影響等問題，信達地產僅回復表示將努力加快項目開發銷售，提高項目運營效率，同時繼續實施精準投資策略，保持合理負債水平。