「安裝了新電梯、新路燈，舊水管已經改造，垃圾也有人管了。」近日，家住海口市龍華區國貿大院的吳堅告訴說，此前該小區的居住條件太差，他迫不得已搬走，現在國貿大院進行城鎮老舊小區改造，居住條件改善了，社區生活豐富多了，他又搬回來居住。
近年來，從中央到地方，城鎮老舊小區改造被列入各級政府民生實事。2020年我省推進197個城鎮老舊小區改造項目，惠及城鎮居民2萬餘名。從電梯安裝、雨汙分流、電力抄表到戶……很多老舊小區既有共性弊端，也有各自的不同情況，如何加快推進老舊小區順利改造，讓更多居民享受城市發展的獲得感、幸福感？目前，我省多個市縣的不同社區、小區正在從自身實際情況著手，在實踐中尋找破題之策，為全省老舊小區改造探索經驗。
改什麼？ 每個小區做「體檢」按需求改造
據省住建廳統計，我省於2000年前建成的城鎮老舊小區有1920個，隨著城市發展，這些老舊小區的軟硬體逐漸老化，改造更新也是迫在眉睫。但是老舊小區問題眾多，資金有限，小區改造應該改什麼，就需要大家共同來商討決定。
海口市龍華區城市控股有限公司項目工程部相關負責人張熙英介紹，很多小區的問題是樓頂滲漏水、水管老化、雨汙管網不分流等共性問題，也有一些小區有加裝電梯、重新規劃車位、停車棚等需求。「比如國貿大院，以前安裝的水管都是井水水管，很多居民還是喝井水，現在最迫切的是改造水管，讓居民們都喝上自來水。」
根據我省城鎮老舊小區改造實施方案，各個市縣列入改造計劃的老舊小區，都要提前請建築設計院等專業機構做全面「體檢」，把小區的老化問題全部都羅列出來，並且要召開業主大會，聽取業主的意願和需求，以及共同協商籌集資金，明確老舊小區改造的項目清單。
目前，我省將老舊小區改造的項目分為基礎型、改善型、提升型三大類，每類應對的改造內容不同，在改造前會列出項目清單，召開業主大會廣泛爭取小區居民意見，讓居民共同研究制訂改造方案。確定的改造項目，改造的時間、施工方、設計方等內容需要對外公示，接受群眾監督。
怎麼改？ 需要政府業主社會多方聯合推動
三亞市港門村社區原糧所職工宿舍小區共有兩棟樓30多戶住戶，這個小區的改造目前已進入尾聲，原先抬頭可見的混亂電線、網線全部被埋入地下，小區的停車位已重新規劃，住宅樓的空調管、給排水水管線路也已重新調整改造，整個小區煥然一新。
「這個小區多次申請要改造，今年政策出臺後，我們把小區業主的需求反饋給了三亞市住建局，住建局成立工作組下來核查，確定符合改造條件後就派設計方來進行評估設計，很快開始進行項目施工。」三亞市港門村社區居委會工作人員謝香政介紹，小區業主的需求是推動小區改造的最大動力。
小區業主是老舊小區改造的直接受益者，也應該是最大支持者，但從目前我省推進的老舊小區改造工作來看，部分改造小區的業主積極性並不高，居民對小區改造提升的認知和訴求各有不同，難以協調。
「有些改造項目還是主要靠政府來做。」在11月23日舉行的全省城鎮老舊小區改造現場會上，不少市縣住建局負責老舊小區改造的工作人員表示，還需要多讓業主參與到改造中來。
海口市住建局四級調研員王恩君說，大部分老舊小區改造還是依賴中央、省級財政補助資金，當地財政配套資金有困難，而業主出資意願不強，改造資金有缺口壓力大。王恩君認為，僅靠政府財政補貼資金，大部分小區改造僅能完成電力抄表到戶、防滲漏水等基礎改造，由於電力改造的專業性要求較高，進度相對較緩慢。
經過這段時間改造試點，王恩君認為老舊小區改造的範圍不能僅限於該小區內部，比如小區的弱電改造，就要涉及小區門口的線路、電樁等，需要協調的部門很多，需要有一個主管單位協調統一改造。
我省鼓勵小區的原產權單位出資、發動業主籌集資金和引入社會資本共同參與到老舊小區改造。例如位於海口市紅城湖路的省建築設計院宿舍小區，該小區項目整體改造資金估算約706萬元，其中小區的單位企業自籌320萬元，公積金結餘26萬元，業主自籌62萬元，政府補貼280萬元，相關企業贊助18萬元。有了充裕的資金支持，該項目10月底開工後加快建設，預計到年底項目能完成。
目前，我省大部分小區缺乏可置換的物業，或是物業產權存在糾紛，加上沒有穩定的社區運營機制，參與到我省老舊小區改造中的社會資本較少。王恩君也建議，大部分的老舊小區的空間較小，住宅樓較為集中，能否考慮相鄰的老舊小區統一打包成改造項目，互通互疏，擴大改造空間，或者是盤活小區的地下室等閒置資產，這樣也許能有條件引入到社會企業資本贊助。
如何維護？ 小區或社區要有組織負責自治自管
2020年，我省共有197個城鎮老舊小區進行改造，目前改造小區全部開工，部分小區改造已經進入尾聲。改造之後，如何建立長效的維護和運營管理機制，確保改造後的小區各種設施穩定使用？
海口市探索以「城市黨建＋社會治理」來推動「三無」小區、老舊小區改造後的社區治理工作。在國貿大院的社區廣場，黨群活動中心裡人來人往，這個黨群活動中心有153名老黨員，這些基層黨員帶頭積極參與社區的治理與服務，動員國貿大院的其他居民參與安裝新電梯、改造舊水管等小區改造工作。
三亞市住建局相關負責人介紹，由於三亞市的遊客密集、流動人口多，管理對象結構複雜，社區治理的難度相對較大，三亞市則打算探索大社區式管理方式，做好老舊小區改造後的後續管理和維護。
「不少老舊小區『髒亂差』，根本原因是管理失序，所以引入物業管理或居民自治組織是關鍵。」省住建廳副廳長陳孝京認為，在老舊小區改造當中，要儘可能發動小區居民成立業主委員會等自治組織，在改造中逐步建立小區後續管理機制，或是引入物業、家政、養老等服務企業參與到服務設施的改造建設和運營。
來源：海南日報