2020-08-10 16:26 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務
法院
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承租人能以新冠肺炎疫情不可抗力為由擅自終止合同嗎？
近日,海門法院工業園區法庭審結了一起因新冠肺炎疫情所產生的房屋租賃合同糾紛。
2019年6月，原告林某向被告沈某租賃了位於海門市三星鎮一處房屋用於生意經營，合同籤訂後，原告按約支付了一年期的租金及押金後接收了房屋。2020年1月，因新冠肺炎疫情的防控，原告接到了該地發出的延遲開市通知，原告林某遂以新冠肺炎疫情屬於不可抗力為由要求解除合同，返還租金等。
被告沈某辯稱，因新冠肺炎疫情影響，其同意減少部分租金或者延長租期，但此情形不符合不可抗力，原告解除合同已構成違約。
該案爭議焦點：原告於2020年2月27日以新冠肺炎疫情屬於不可抗力為由解除合同是否符合法律規定或約定？
海門法院工業園區法庭經審理後認為，無論是合同法所規定的因不可抗力所產生的法定解除權還是該案中雙方的約定，原告所稱的解除權的形成需符合兩個條件，一是具有不可抗力的情形，二是不可抗力確實導致合同無法履行。新冠肺炎疫情的確屬於不可抗力，但是該不可抗力是否必然導致所有的民商事合同均無法履行應當具體分析。該案中，因新冠肺炎疫情的防疫需要，原告所承租的房屋的確在一定期限內因三星鎮限制外來人員通行，市場封市等原因無法使用，但該情形也是暫時的。海門分別在2020年2月11日、3月20日先後發布了有關復工復市的文件，事實上大部分的市場主體也恢復了經營。由此可見，新冠肺炎疫情對原、被告合同的履行的確造成了影響，使原告在一定期限內無法使用其所承租的房屋，但尚不足於必然導致合同目的無法實現，原告無權以此行使解除權，原告的行為為違法解除。原告的行為雖然構成違約，但因疫情對其正常的生產經營、使用租賃標的構成了影響，可適當減輕違約責任，並據此判決被告將應由原告承擔的違約金扣除後，剩餘部分予以返還。
【法官說法】
為了保證民事法律關係的穩定性和經濟的正常發展，因疫情引發的租賃合同糾紛，應儘可能維護合同效力，促進合同履行，同時兼顧當事人的利益平衡。承租人以疫情導致無法使用租賃標的物要求減免部分租金或者延長租期的，一般應予支持。出租人或承租人要求解除合同的，應考察合同期限、疫情對合同履行的影響以及租賃物使用目的等因素綜合判斷，不宜僅以疫情導致暫時無法使用租賃物為由解除合同。當事人以疫情屬於不可抗力為由要求適當減免租金或者延長租賃期限的，應當予以支持，以平衡雙方利益，實現實質的公平。
文字：季珊珊
版面：崔佩玉
原標題：《【第20143期】承租人能以新冠肺炎疫情不可抗力為由擅自終止合同嗎？》
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