在城市高樓之間，養養花、種種菜，似乎成了很多城市居民「悠然見南山」的嚮往。但是隨著花草的肆意增長，有些人的賞心悅目卻變成了他人的心煩意亂。近日，珠海一位居民就因為樓上鄰居在樓頂天台種養植物而苦不堪言，將其告上了法庭。
樓頂天台到底屬於誰？在天台種花種菜是否屬於違建？如何才是合理利用？全體業主的共有權益被侵犯了又該如何去維權？11月14日，新一期《民生新觀察》聚焦樓頂天台的「煩擾」，邀請城管部門一線執法人員、基層社區黨委書記、法院法官走進演播室，共同探討樓頂天台亂搭亂建所帶來的問題，以及應對之道。
採寫：本報記者 廖明山 見習記者 蔣毅槿
攝影：本報記者 吳長賦
事件
樓頂天台種花 樓下漏水遭殃
家住福康花園一期的鄧先生於2015年購買該房屋，入住不久後，卻發現家中天花板經常漏水。近日，記者在鄧先生家裡看到，積水沿著天花板邊緣向下滲漏，部分牆壁因為長期滲水而出現發黃。
原來，樓上的住戶江女士在天台上打造了一個花槽，種植了三角梅和簕杜鵑。經過多年的肆意生長，三角梅和勒杜鵑發達的根部已穿透牆壁，而兩家的房子是錯層結構，鄧先生家的主臥衛生間剛好對應江女士使用的平臺花槽位置。根據鄧先生委託專業機構所做的房屋滲水原因鑑定報告，漏水原因就是由於天台露臺地面樓板處防水層被植物根系破壞，雨水順著植物根系從天花板細縫處滲漏所致。
鄧先生先後自行進行了三次樓頂平臺的防水工程和維修，但由於平臺花槽中的三角梅一直沒有被移除，鄧先生家的漏水問題也一直不能解決。2018年颱風「山竹」期間，鄧先生家中積水愈發嚴重，要求江女士進行維修，卻遲遲沒有得到回覆。在尋求物業、居委會等多方協助調解無效的情況下，2019年4月，鄧先生將鄰居江女士告上法庭。
經過香洲區人民法院判定，被告江女士應停止侵害，限期清理所種的植物、修復樓板防水層，排除對原告鄧先生生活的妨礙。
現象
小區天台被佔用 存在安全隱患
據了解，老舊小區公共天台被私佔亂搭亂建的問題，一直是居民較為關心的話題。近日，記者走訪了多個小區發現，樓頂天台亂搭亂建，不鏽鋼防盜網隨處可見，樓頂的公共區域被隨意劃分成不同的空間。大棚、搭架杆、泡沫箱、水桶……種菜的工具一應俱全，讓人還誤以為這是一片菜地，然而這卻是小區頂樓的公共天台。
俗話說「近水樓臺先得月」，有些住在頂樓的業主利用就近的優勢，將公共天台佔為己有，還建起房屋用於出租，而這些違章建築存在很大的安全隱患。對於樓體結構來說，樓頂違建在施工過程中會破壞樓頂結構，破壞防水層導致漏雨。房屋的承重、結構、壽命均會受到不同程度的影響。
除了私自搭建房屋外，有的住戶還在樓頂天台養起了寵物。公用天台變成私家狗舍，這也讓許多想到天台晾曬衣服的住戶望而卻步。不但如此，記者還發現，有些老舊小區的樓道通往天台的消防門還被私自上了鎖，樓道兩邊堆滿了雜物，一旦發生火災，居民根本無法通過天台逃生。
隨後，記者隨機採訪了一些小區住戶。對於部分小區存在公共天台被私佔亂搭建的現象，他們的看法不一。有住戶表示，知道有人在天台搭棚，甚至有人在天台養雞，但只要不漏水、不妨礙到其他人通行，那就沒問題。也有一些住在低樓層的住戶表示，自己也會上去天台種菜，認為這樣是在充分利用公共空間。持反對觀點的住戶則認為，樓頂是公用地方，私自佔用應由城管執法部門來清拆。
說法
天台所屬於法有據 不能侵犯其他業主權益
審理過上述鄧先生案件的香洲區人民法院綜合庭法官劉曉亮表示，若大家使用樓頂天台不會對鄰居或者是其他相關業主產生噪音、水或者氣味汙染，那麼都是一個合理範圍內的使用。但是若使用天台對於其他業主造成了漏水、噪音等問題，那麼就不是合理使用。很多樓頂天台在規劃設計時是消防通道，若使用不當就侵犯了整棟樓業主的共有權利。每一位業主的權利是有邊界的，若業主越過了邊界侵犯到別人，那就是侵權。
同時，他也強調，樓頂天台不能絕對的判定屬於誰。我國《民法典》第271條對建築物區分所有權有所規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。我們常見的頂樓天台等就屬於業主專有部分以外的全體業主共有的部分。而對於有些業主購房時開發商所稱的買房贈送天台的情況，根據最高法相關司法解釋則需同時滿足「具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業主所有權的客體」三個條件並在房屋買賣過程當中，開發商明確地將該天台寫入房屋買賣合同，才有可能視為某業主的專有部分。
那在樓頂天台種養植物等行為是否涉及違建？香洲區城市管理和綜合執法局審理室主任張玉龍表示，城管執法部門對於市民在天台種植的行為並不是「一刀切」處理，種花是鼓勵的，可以通過這種方式美化樓頂，給大家提供更加舒適、宜居的環境，但是，這個行為是以不侵犯其他業主的合法權益為前提的。比如，在限定高度內天台建花架、搭晾衣架、放置石桌椅以及正常對樓頂的修繕維護，都是城管執法部門允許的行為範圍內。
對策
執法或存實際困難 監管技術不斷提高
在工作人員對侵犯其他業主權益的天台違建進行執法時，也存在實際困難。香洲區獅山街道辦青春社區黨委書記羅理坦言，工作人員在執法行動中，一般只能看到施工人員在現場，找當事業主則比較困難。另一方面，即便找到當事業主並要求其限期整改，當事業主也經常只是做做樣子，過段時間又進行違建行為。
不過，隨著技術手段介入，這種抱著僥倖心理想在天台違建的業主今後可能難以如願了。據張玉龍介紹，現在城管執法部門每年都會去拍一些重點小區的衛星圖片，其精度可高達0.3釐米，通過技術手段前後一對比，天台做了任何改動都能發現。同時，市城管指揮中心有一批巡查員每天在一線核查市民投訴天台違建的情況。對此，張玉龍也提醒說：「在樓頂天台違建，早晚都會有人看見的，也遲早是要處理的，建議沒有必要花這個冤枉錢。」
【來源：珠海市城市管理和綜合執法局】
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