路演嘉賓合影
——上海錦和商業經營管理股份有限公司首次公開發行A股網上投資者交流會精彩回放
出席嘉賓
上海錦和商業經營管理股份有限公司董事長、總經理 鬱敏珺女士
上海錦和商業經營管理股份有限公司董事、副總經理、財務總監 李 虹女士
上海錦和商業經營管理股份有限公司董事會秘書 劉竹金先生
中信建投證券股份有限公司投資銀行部董事總經理、華東一部負責人、保薦代表人 朱明強先生
中信建投證券股份有限公司投資銀行部執行總經理、保薦代表人 趙 軍先生
上海錦和商業經營管理股份有限公司
董事長、總經理鬱敏珺女士致辭
尊敬的各位投資者和網友朋友們：
大家好！
今天非常高興能夠就上海錦和商業經營管理股份有限公司首次公開發行股票並在主板上市的相關情況與大家進行溝通和交流。在此，我謹代表公司，向長期關心和支持錦和商業的廣大投資者和各界朋友表示衷心的感謝！同時，也向今天參加網上交流的朋友們表示誠摯的歡迎！
作為城市更新領域商用物業全價值鏈集成服務商，錦和商業自成立以來就主要從事產業園區、創意產業園區的定位設計、改造、招商和運營管理。經過10餘年的發展，目前公司承租運營項目24個，可供出租運營的物業面積約53萬平方米，參股運營項目2個，受託運營項目2個，整體項目數量、面積均處於行業領先地位。其中，多個項目被認定為「上海市文化創意產業園區」「國家文化產業示範基地」「國家級文化產業試驗園區」等。
在為園區提供基本物業服務的同時，公司還積極地為園區內企業提供政策諮詢及相關專業增值服務，從而極大地提高了入駐企業的黏性。憑藉多年的經驗積累以及成熟的運行模式，目前公司已經建立起良好的品牌效應，「越界」品牌也被評為文化創意產業園區運營管理領域的首個「上海市著名商標」，得到政府、文化創意產業類客戶等各方的認可。
未來，公司將繼續秉承「發現價值、創造價值、提升價值」的企業使命，抓住城市更新存量市場的巨大發展機遇，整合城市老舊物業、低效存量商用物業資源，通過更新、改造、運營提升其商業價值，在文化傳承的同時注入創新元素，進一步將錦和商業打造成為中國領先的商用物業全價值鏈集成服務商。
今天，我們真誠地希望通過此次網上投資者交流會，能夠讓廣大投資者更加深入地了解錦和商業的投資價值及未來發展規劃。此外，我們也會認真聽取各位朋友提出的建議，繼續穩步推進並完善公司的各項管理，以期用豐厚的投資收益和優良的經營業績來回報投資者和社會！謝謝大家！
中信建投證券股份有限公司
投資銀行部董事總經理、華東一部負責人、
保薦代表人朱明強先生致辭
尊敬各位嘉賓、各位投資者朋友們：
大家好！
作為錦和商業的保薦機構和主承銷商，首先，我謹代表中信建投證券對所有參加今天網上投資者交流會的投資者朋友們，表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
錦和商業旨在助力城市更新，整合城市老舊、低效存量物業資源，通過更新、改造提升商業價值，為中小微型文化創意企業提供物理空間和專業服務；在文化傳承的同時注入創新元素，為文創企業發展帶來成長動力，實現政府及物業持有方、入駐企業和園區運營商的多方共贏。經過多年的穩健發展，錦和商業目前已在上海、杭州、蘇州、北京、南京等城市運營管理近30個項目。
未來，錦和商業將繼續努力探索商業運營模式的創新和跨地域複製，盤活城市老舊、低效存量物業資源，全面提升核心競爭力，在城市更新和產業轉型升級的變革中勇擔重任。本次募集資金投資項目將緊密圍繞著錦和商業的主營業務及發展戰略進行，募投項目的順利實施將有力推動錦和商業實現產業的上下遊延伸及業務協同，並進一步增強錦和商業的整體競爭優勢，從而鞏固和提升錦和商業行業龍頭的優勢地位，進而為廣大投資者帶來豐厚回報。
我們真誠地希望通過本次網上投資者交流，大家能夠更加深入、全面地了解錦和商業以及本次發行的相關情況，歡迎大家踴躍提問。中信建投證券也將嚴格按照證券發行保薦制度的相關要求，做好錦和商業本次發行上市和後續的持續督導工作。
最後，我謹代表中信建投證券預祝錦和商業首次公開發行股票並在主板上市網上路演推介取得圓滿成功！謝謝大家！
上海錦和商業經營管理股份有限公司
董事會秘書劉竹金先生致結束詞
尊敬的各位投資者和網友朋友們：
大家好！
今天的網上交流即將結束，非常感謝大家的積極參與和熱情交流。同時，也感謝上證路演中心和中國證券網提供的網絡支持平臺，感謝保薦機構中信建投證券以及所有參與發行的中介機構所付出的辛勤勞動。在大家的共同努力下，本次網上路演取得了圓滿成功。
通過今天的網上交流，各位投資者就錦和商業的主營業務、經營業績、核心競爭力及未來發展等問題進行了深入討論，在此感謝各位提出的諸多寶貴意見，我們將在今後的經營管理中不斷借鑑並完善自己。
此次錦和商業登陸主板，肩負著廣大投資者的殷切期望，我們深感責任重大。公司將嚴格按照相關法律法規的要求，及時準確地做好信息披露工作，並確保信息披露的真實完整。同時，我們也會充分把握市場機遇，力爭以更加優良的業績回報股東、回報投資者、回報社會。
在此，我謹代表公司再次感謝廣大投資者對錦和商業的關心和支持！謝謝大家！
經營篇
問：公司的主營業務是什麼？
鬱敏珺：公司作為文化創意產業園區運營商，主營業務是產業園區、創意產業園區的定位設計、改造和運營管理。
問：公司主要的經營模式是什麼？
劉竹金：公司主要的經營模式包括承租運營、參股運營以及受託運營。
問：公司目前的運營項目情況如何？
鬱敏珺：經過多年的發展，截至招股說明書籤署日，公司承租運營的項目共24個，可供出租運營的物業面積約53萬平方米，參股運營項目2個，受託運營項目2個。
問：請介紹一下公司的品牌優勢。
鬱敏珺：公司自2007年即開始從事創意產業園區的經營，經過多年發展，公司以「越界」品牌為代表的創意產業園區已經逐步得到了政府、文化創意產業類客戶等各方認可，近年來公司陸續獲得「上海市產業園區品牌開發建設運營機構」「上海市文化企業十強」「十大城市更新資產運營機構」等獎項和稱號，多個項目被認定為「上海市文化創意產業園區」「國家文化產業示範基地」「國家級文化產業試驗園區」等。未來，隨著公司新項目的投入運營以及客戶對創意產業園區品牌關注度的逐步提升，公司的品牌優勢將進一步顯現，從而為園區盈利水平的提高奠定堅實基礎。
問：公司前五大客戶有哪些？
鬱敏珺：截至2019年9月，公司前五大客戶分別為中國太平洋保險（集團）股份有限公司、法派集團有限公司、上海美兆喆源門診部有限公司、上海航天汽車機電股份有限公司、上海隆寶酒店管理有限公司。
問：公司近幾年的收入、淨利潤以及毛利率情況如何？
李虹：公司合併報表顯示，2016年、2017年、2018年、2019年1月到9月，公司總營業收入分別為53045.31萬元、64428.03萬元、79993.59萬元和61968.82萬元；淨利潤分別為10021.81萬元、11839.60萬元、17721.35萬元和13140.95萬元；毛利率分別為37.34%、34.82%、39.27%、37.58%。
發展篇
問：公司的發展戰略是什麼？
鬱敏珺：公司致力於為中小微型文化創意企業提供物理空間和專業服務，實現園區、物業持有方和入駐企業的共同發展；公司旨在助力城市更新，整合城市老舊物業資源，通過更新、改造提升其商業價值，在文化傳承的同時注入創新元素；公司注重商業運營模式的創新和跨地域複製，力爭成為中國城市更新和文化創意產業發展方面領先的商用物業服務運營商。
問：公司未來三年的業務發展計劃是什麼？
鬱敏珺：業務目標：公司業務從上海市場全面擴張到長三角中心城市，同時向北京、深圳、廣州等中心城市進行拓展；通過整體承租、投資合作、品牌輸出、管理輸出等方式，快速實現規模擴大以及客戶資源的積累；構建完善的既有物業管理體系，在以園區運營為主的基礎上，適度拓展其他老舊物業改造運營項目；利用網際網路工具改進業務流程，豐富服務內容，繼續提高專業服務在公司營收中的比重。
資本運作：關注宏觀經濟環境、產業政策變化及金融領域的創新，適時採取靈活多樣的融資形式和工具，開拓和搭建公司多層次融資渠道和平臺；建立「共贏」機制，引入項目合作資金，通過參股等形式擴大規模的同時，分散和降低資本與經營風險；積極探索細分領域產業基金機會，最大限度實現企業及公司品牌的價值增值。
管理提升：外部多維度招聘渠道的拓展，保障公司高速發展階段的人員「速配」；業務部門專業知識公司內部的即時培訓、反覆培訓與外部培訓相結合，中高層管理者業務領域的眼界拓寬，真正做到培訓體系層次分明；有效利用人員測評工具，對員工進行科學並客觀地發展判斷，規避主觀評價風險；擴大公司內部人才培養的選擇面，加快培養步伐，通過人才測評體系的反饋，選擇教育背景及原工作履歷較優秀的員工提前納入人才規劃，通過與專業諮詢機構合作優化公司的內部管理體系，不斷提升公司的經營管理水平。
品牌建設：合理規劃布局各條產品線，進一步開拓全國市場；著力打造錦和商業作為中國城市更新和文化創意產業發展方面領先的商用物業服務運營商的專業形象，形成項目承租、定位、設計改造、招商、運營及搭建公共服務平臺的全流程支持，以及管理團隊和技術團隊的管理輸出。
智慧園區：做好智慧園區試點工作，探索並積累智慧園區建設經驗；結合物業行業發展的趨勢以及政府各項規定，分批做好成熟園區的「升級換代」工作，並在此過程中進行適當的智能化工程改造。
問：公司在經營運作方面有什麼計劃？
鬱敏珺：外延式擴張：公司計劃以上海及其他長三角中心城市為主，逐步向行業發展環境良好的重點城市擴張，北京、深圳優先，成都、廣州、長三角二線城市次之。
內涵式擴張：挖掘和培育公司內涵式增長點將為公司成長提供更為可觀和穩定的貢獻率，具體策略如下：1）以客戶價值實現為導向，營造「擬生態環境」，以此實現公司價值提升。2）發現和遴選核心客戶，利用核心客戶的號召力集結關聯企業群，有計劃有步驟地推動入住企業調整，逐步實現園區的特色化、主題化。3）收集行業資料，建立行業資料庫，並做好資料庫的維護與應用；加強行業研究，定期進行相關數據、研究成果的公開發布，以確立和提升公司在行業內的影響力和話語權；建立擬進入城市的投資指標評價體系，為公司的區域和全國擴張提供科學判斷依據。4）園區公共服務的體系建設：在大力拓展基礎性公共服務的同時，推進直接面向園區企業的公共服務和藉助第三方為園區企業提供的公共服務的建設；對信息平臺的功能進行深入挖掘，打造基於數據的服務集成平臺及APP，為客戶提供多層次的增值服務。5）與各類優質服務商建立長期合作關係。為實現公司「成為中國城市更新和文化創意產業發展方面領先的商用物業服務運營商」的願景，從設計、工程、招商到運營、物業服務，遴選適合長期合作的配套服務商，建立長期、穩定、高效的合作關係，以降低營運成本，保證服務質量，完善設計改造工作流程和工作體系，實現公司業務模式的快速複製，保持在行業內的競爭優勢。6）建立統一的招商服務平臺：推出統一的「越界」品牌對外招商，整合園區資源，強化公司品牌形象，提升品牌知名度；加快招商速度，科學合理的制定招商績效考核體系。
問：作為保薦代表人，您認為公司的主要優勢體現在哪些方面？
朱明強：錦和商業自成立以來一直保持了持續、健康、穩定的發展態勢，並取得了較好的經營業績，給予了股東良好的投資回報。同時，公司在市場拓展、品牌提升等方面取得了重大進展，這將成為錦和商業未來的發展優勢。
問：公司盈利能力的趨勢是怎樣的？
李虹：報告期內，隨著公司運營項目的不斷增加，公司營業收入迅速增長。2016年、2017年及2018年，營業收入同比增長率分別為12.55%、21.46%和24.16%。本次募投項目順利實施之後，公司運營管理的園區規模將進一步擴大，從而為公司業務進一步擴張奠定基礎，公司的市場影響力將得到提高。同時，受益於房屋租金價格指數的持續上升和創意產業的蓬勃發展，公司盈利能力將進一步增強。
行業篇
問：公司所處哪一個行業？
鬱敏珺：參照中國證監會《上市公司行業分類指引》，公司所處行業屬於商務服務業（行業代碼L72）；根據國家統計局發布的《國民經濟行業分類代碼表（GB/T4754-2011）》，公司所處行業屬於「L72，商務服務業」。
問：目前國家關於文化創意產業的發展有哪些政策？
鬱敏珺：近年來，中央及地方政府均出臺政策，鼓勵和支持文化創意產業發展。《國務院關於推進文化創意和設計服務與相關產業融合發展的若干意見》（國發[2014]10號）在「總體要求、重點任務、政策措施、組織實施」四個方面對文化創意和設計服務與相關產業融合發展提出若干意見。此外，各地方政府也陸續制定了鼓勵發展創意產業的相關政策。上海市2017年12月印發《關於加快本市文化創意產業創新發展的若干意見》；北京市2018年6月印發《關於推進文化創意產業創新發展的意見》（京發[2018]14號）；廣州、深圳、南京、蘇州、杭州等地也根據自身城市發展特點、產業背景等制定了各自鼓勵發展文化創意產業的政策文件。
問：有利於行業發展的因素有哪些？
鬱敏珺：有利於行業發展的因素有：行業政策對創意產業園發展的支持；豐富的既有建築資源為創意產業園提供發展基礎；下遊行業蓬勃發展為創意產業園提供廣闊的市場空間；房屋租金價格指數的平穩上升為創意產業園區的租金水平提供了良好的保證與支持；行業壁壘較高，龍頭運營商優勢明顯。
問：目前文化創意產業的發展現狀如何？
鬱敏珺：在產業政策支持下，文化創意產業發展迅速。以上海為例，2013年、2014年、2015年、2016年、2017年及2018年，上海文化創意產業總產出增加值分別為2555億元、2833億元、3020億元、3395億元、3718億元及4228億元，保持持續快速增長趨勢。2018年，上海文化創意產業的增加值佔地區生產總值的比重達12.9%，預計上海文化創意產業增加值將繼續保持較高速度的增長。
問：公司在行業內的主要競爭對手有哪些？
鬱敏珺：公司在行業內的主要競爭對手有：上海聖博華康文化創意投資股份有限公司、上海八號橋投資管理（集團）有限公司、上海弘基企業（集團）股份有限公司、上海德必文化創意產業發展（集團）股份有限公司、上海靜工（集團）有限公司、上海紡織時尚產業發展有限公司、北京798文化創意產業投資股份有限公司、蘇州博濟堂科技創業孵化管理有限公司。
發行篇
問：本次發行多少股？
趙軍：本次擬公開發行股份不超過9450萬股，且佔發行後股份總數不低於10%，本次發行原股東不公開發售股份，
問：公司募集資金的用途是什麼？
劉竹金：公司本次募集資金主要用于越界金都路項目、智慧園區信息服務平臺建設項目以及償還銀行貸款及補充流動資金。
問：「越界金都路項目」和「智慧園區信息服務平臺建設項目」需要多少資金？
李虹：「越界金都路項目」總投資額為11007.84萬元，使用募集資金為9400.00萬元；「智慧園區信息服務平臺建設項目」總投資額為5917.80萬元，使用募集資金為5900.00萬元。
問：本次公開發行對公司有什麼意義？
鬱敏珺：本次發行將為公司業務區域擴張提供資金保障，並開闢公司在資本市場的融資渠道，為公司持續發展提供更廣泛的資金來源。同時，公司可通過本領域的併購重組，實現規模效益和戰略發展目標。本次發行將進一步完善公司法人治理結構，規範公司的運作，強化公司決策的科學性和透明度，實現公司管理升級和體制創新，促進公司快速發展，實現業務發展目標。本次發行將極大提高公司知名度和社會影響力，增強公司對優秀人才的吸引力，提高公司的人才競爭優勢，進而對實現公司的業務發展目標起到強有力的推動作用。
文字整理 姚炯
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