樓市出現「鐘擺效應」!住房模式發生2個變化

你聽說過「鐘擺效應」嗎？

在心理學裡，一個人現在的情緒有多興奮，下一刻的心情就有可能更低落，大喜大悲的切換之間，人們的心理如同像「鐘擺」一樣擺動不定。

感情的等級越高，呈現的「心理斜坡」就越大，也就越容易向相反的情緒狀態進行轉化。

說白了，就是情緒波動大的人，容易「樂極生悲」。

生活中這類人有很多，越是手舞足蹈，興高採烈的人，越容易感到到失落，越是古井不波，言辭冷漠的人，外面的歡笑悲傷，都無法走進他的世界。

房地產市場，現在就出現了「鐘擺效應」。

克而瑞發布的報告顯示，2015年-2019年，全國住戶部門貸款餘額由27萬億元升至55.3萬億元，四年間實現翻倍，年均住戶部門貸款餘額增量都在7萬億元以上，且有加速增長的趨勢，佔據金融體系的半壁江山。

四年，在時間的長河裡只是一瞬，樓市卻在加速蠶食整個社會的信貸資源。

把眼光放長遠，銷售面積的表現同樣驚人。

2000年的時候，商品房儘管走出了第一步，卻還沒有流行開來，依然存在大量老公房、福利分房的居住形式，全國房地產的銷售面積只有1億平米。

到了2010年，全國銷售面積已經達到了10億平米的體量，相當於10年漲10倍。

到了2019年末，全部城市房地產銷售額已經無限趨近於16萬億，銷售面積達到了17億平米。

人站的越高，摔的就越狠，房地產也是一樣的道理。

前段時間央行發了個報告，關於居民資產負債調查的，其中顯示城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，住房擁有率達到96%，相當於在100個人裡，96個人都有房，9成居民都有房子，甭管房子是老破小還是遠大新，是高層住宅還是多層老房，是房改房、安置房還是商品房，總之大家都有房子住。

人人有房的背後，是接盤者「青黃不接」。

根據西南財大報告顯示，從全國城鎮家庭新購房的目的來看，投資性需求佔了58.2%，改善型需求佔了26.7%，而首次購房的真剛需僅僅只佔到15.1%。

這意味著：10個人買房，真正沒房的首套剛需，可能只有2個人。

居民購房槓桿率從10%升至20%，花費了將近10年時間，而槓桿率從20%以下升至30%，只需2015年至2018年短短4年時間。

很明顯，房地產加速擴張的同時，購房者的負債也在急速增加，在收入增速無法跑贏負債增速時，巨額房貸必然會反噬經濟和消費，對其他行業形成擠出效應。

現在，房地產的「鐘擺」，已經開始出現「反方向擺動」的跡象，讓樓市舒緩下來，讓鐘擺的幅度降下來，減少對居民財富、實體經濟的衝擊，是調控的重中之重。

前段時間大家熱議的「內循環」，就是在房地產「鐘擺效應」下出現的。

內循環有兩個關鍵：

1，通過國產替代，完善技術和產業供應鏈，不再受制於人。

2，激發和做大內需，彌補外部需求的疲弱和不足，解除居民消費後顧之憂，釋放消費需求空間。

這兩條，都離不開房地產。

想在高科技領域有所作為，在資本市場，房地產就要給高新技術行業讓路。

事實上，在2019年，我國各行業上市公司股票發行額中，材料、生物科技、軟硬體等高科技產業均排名前列，而公用事業、地產發行額佔市場總額的比重均不到5%。

從科創板、註冊制到再融資、新三板、兩融新規的放鬆，越來越多的渠道在「引流」沉澱在房地產中的財富。

在「內循環」提出之後，房地產行業當然也要千方百計的去配合。

今年，我們看到了全面推進舊改，擴大租賃城市試點，近期10多個省市加碼調控，集體土地入市等等動作，說明房地產的長效機制，已經完成了底層構建，接下來會沿著這條路一直走下去。

除此之外，從最近的風向來看，住房模式也發生了2個變化，值得留意。

1，現房模式被頻繁提及。

對購房者來說，最糟心的事情，不是房屋簡配，不按時交房，物業管理差勁，交房後的品質與預期不符。

也不是買房花了茶水費、號子費，被置業顧問一通天花亂墜的形容詞所迷惑。

最讓人難受的：是買的房子爛尾了。

在昆明，30戶居民住進爛尾樓上了熱搜，業主在樓前空地開荒種菜，毛坯的牆面，四處漏風的屋子，缺水斷電，沒有門窗，靠電瓶和蠟燭照明，在工地水坑取水做飯。

在石家莊，一個宣稱投資170億的超級大盤，已爛尾5年多，如今成了當地頗有名氣的「網紅」地標，不少年輕人來這裡拍寫真甚至婚紗照。

解決爛尾的辦法是什麼？當然是期房改現房了！

《經濟日報》在8月31日發文稱：預售制帶來的問題也十分突出，質量糾紛、延期交房、爛尾等情況頻現，廣東江門和海南已經開始嘗試現房銷售。

中青報9月2日發文稱：那些沒上熱搜的爛尾樓 只能一「爛」到底？文章裡有一句話：爛尾都往往與房屋預售制度有直接關係。

爛尾年年有，像這一次，引得多個央媒關注，還都把問題的癥結歸於「預售制」的情況，卻並不多見。

當然，現房模式「道阻且長」，「空手套白狼」的手法，是開發商發展壯大的不二法寶，也是房地產行業加槓桿的核心動力，貿然全面推行，必然會傷及行業自身。

海通塗力磊曾發布過一個報告，其中詳述了不同城市預售制的要求。

他們選用商品房預售條件均值這一指標，即根據該城市不同類型的建築物的不同樓高，而確定的不同預售條件（出地面層數的百分比）的加權平均值，均值越高，說明預售時點越靠後，預售要求越高。

根據抽樣，一線、二線和三線城市的預售條件均值分別為81%、78%和56%。

也就是說：越是核心城市，預售條件越嚴，三線以下的預售條件規定很寬鬆。

因此，未來一二線城市，極有可能先試點推廣現房模式。

道理很簡單，反正大城市現在的預售條件就很嚴，就算再收緊，也不會對樓市造成太大衝擊。

但三線以下城市就不一樣了，遍地的高樓，等著拍的宅地，大量的開發商資金鍊脆弱，如果採用現房「所見即所得」的模式，後果是短期無法承受的。

2，「新加坡模式」要來了。

近日，深圳公開表態：「新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。」

這個表態可不得了！

第一，這個表態異常堅決，接下來深圳走「新加坡模式」是板上釘釘的事。

第二，連具體的數字比例，住房的性質直接擺明給你看，說明胸有成竹。

新加坡模式是啥？

前段時間，在分析「公積金存廢之爭」的文章裡，藍白就跟大家聊過。

新加坡住房大概有146萬套，其中組屋有100多萬套，佔比高達70%，私人住宅只有20%多，一般新組屋價格僅為私人住宅市場價格的三分之一。

新加坡沒有土地財政，土地出讓金不能被部門和機構支配，必須作為儲備資金交納到國庫。

建屋土地局的資金，就是從儲備資金和公積金當中支取的，新加坡使用中央公積金為HDB提供建設組屋及為居民提供的低價房貸，居民在購買組屋及償還房貸時再提取中央公積金。

在公積金背後：是大量的保障房供給，針對富人的高額房產稅，不計成本的財政補貼，高度成熟的土地制度，高達90%以上的住房自有率，世界排名前列的人均GDP。

敢為天下先的深圳，學習新加坡再合適不過了。

示範區的重點，就是「示範」這兩個字，深圳做成了，其他地方也能做成，有城市打了頭陣，全面推廣也只是時間問題罷了。

這兩個變化，是從住房商品化、商品房預售制20年以來的第一次，目前還只是在萌芽階段。

但，有一句話叫「風起於青萍之末」，大時代的變遷，往往都是在微細不易察覺之處發源，最終影響數代人的命運。

叔本華說：人生實如鐘擺，在痛苦與倦怠之間擺動。

原來我不懂這句話是什麼意思，現在懂了。

這次，希望房地產的鐘擺能穩定下來，別再搖來蕩去。

我們這輩子，也就這樣了，只希望下一代不為房子而感到焦慮，買到便宜的現房，住進租金低廉的房屋，年輕人去創業，去旅行，去做真正的「後浪」。