錢緊一年|2020年，中國房地產行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。
觀點地產網2010年時，你在幹什麼？
時針撥回到那一年5月份，剛開幕的世博會吸引了全世界目光，見證上海的崛起；7月的南非約翰尼斯堡，在炎熱天氣和嗚嗚祖啦喧囂中，伊涅斯塔加時賽絕殺荷蘭，成就了全新的西班牙王朝。
把目光放到國內，美團正式創立，發展至今6000億市值成為騰訊、阿里外的新一極；同一時間成立的小米，則是華為在手機市場的主要競爭對手之一。
這是屬於他們的時代，同樣也是中國房地產的「黃金年代」，張園林的新力也在那一年悄然成立。
作為地產圈內的「75後年輕人」，張園林沒有多少房地產從業經驗，此前他是江西五建的總經理，跨越到房地產的第一個項目在2012年才正式推出。
在信奉規模就是話語權的這十年，新力抓住了機會。與黑馬「中梁」一樣，新力經歷了高槓桿、高周轉規模擴張之後，最終成功上市。
十年間，從無到有，新力的答卷完成得有些出人意料。
不一樣的擴張
在很多房地產企業眼裡，銷售額比營收、利潤來得有說服力，能借到更多的錢，也更能體現江湖地位。
每一年的銷售額和銷售目標像是一場地產圈的走秀，就算身穿「皇帝的新裝」，走起路來一樣可以自信滿滿，重要的是感染臺下觀眾。
新力看重銷售額，但張園林一直不開腔，公司官網以及公眾號也從未透露相關銷售額以及銷售目標。很多時候，副總裁佘潤廷就成了新力內部少數會接受採訪且對外發聲的關鍵人物。
2010年萬科銷售突破千億之時，佘潤廷便開始紮根新力，董事會內的排名也僅次於張園林。2018年，佘潤廷透露新力近中期的銷售目標是1000億。
據觀點指數發布的《2019中國房地產銷售金額TOP100》榜單披露，新力2019年銷售額921.2億，排名第41。
沒有達成千億目標，但只差最後的臨門一腳。
數據來源：觀點指數
這幾年，新力的規模擴張表現如何？2017年錄得452億銷售額以黑馬姿態進入前100名，第二年增長接近翻倍至822億，2019年卻突然降速，增幅從80%跌到12%，僅增加不到100億。
不過，這些銷售數據公司IPO招股書並未直接披露。上市之後，新力也未與其他上市房企一樣每月披露銷售表現。
舉個例子，從11月份上市到發稿日期，新力除了必須要披露的發行人證券變動月報表以及上市發布的那批公告外，沒有發過任何一條關於公司基本業務的公告。
這其中原因有多種，比如新力可能不希望身上標籤仍然是「快周轉，追規模」。另一可能性則是，上市對於新力而言僅是為了打開融資通道。
銷售排名前列的房企中，只有極少數不披露銷售數據，其中還包括了泰禾和福晟。
或許用合約負債（預收帳款）可以從側面看到新力的銷售軌跡，這個數據是體現房企已售未結轉的部分，將在未來釋放成營收和利潤。
2018與2019年的銷售榜單中，佳兆業與新力排名與銷售比較相仿，分別是前年903億33位和822億36位，以及去年39位和41位。
據觀點地產新媒體了解，佳兆業截至2018年末合約負債為343.6億元，而新力同期為401.96億元，兩者預收款較為接近。而佳兆業或許與2017年前業務停滯有關，所以較少。
根據觀點指數·2019中國房地產權益銷售金額TOP100榜單，新力2019年權益銷售595.5億元，權益比大約在64%，TOP100房企平均權益比為73%。
截至2019年7月31日，新力有110個項目處於不同開發階段，其中包括附屬公司及合聯營公司的開發物業，應佔物業項目的合共建築面積約為1500萬平方米。
數據來源：企業公布，觀點指數整理
顯然，用10年時間把銷售額做到接近千億，新力依靠的是深耕三線和全國化快速布局。而江西作為大本營，在過去兩年銷售額中貢獻值都超過了50%。
新力的故事也發端於南昌，2012年第一個項目新力·帝泊灣推出，在市場缺口中突起。
南昌作為江西的省會，新力也一直沒有放棄深耕。目前110個項目儲備中，南昌有45個，數量佔比超過40%，面積602.77萬平方米。
南昌之外，新力的土地戰略分為全國四大區域中心，分別為江西省、粵港澳大灣區、長三角經濟區以及中西部核心城市。
重倉城市皆為二三線城市，一種是剛需較多的二線省會，如長沙、武漢等中西部區域核心城市，另一種則是以惠州為代表的潛力三線城市。
惠州對新力有多重要？是其除了南昌以外布局最多的單一城市，土地儲備面積302萬平方米。如果說南昌是新力的大本營，那麼以惠州為主的大灣區就是全國化布局的重要棋子。
惠州是深圳後花園，這是新力入局的重要原因。惠州的惠陽、大亞灣地區與深圳龍崗、坪山接壤。在深圳住宅較為緊缺的情況下，惠州承接了不少深圳購房需求。隨著高鐵的通車，這種狀況將更為顯著。
惠州是個好城市，但新力面臨的競爭也很激烈。碧桂園、佳兆業等對於惠州同樣虎視眈眈，且都是大灣區極具競爭力的房企。
數據來源：企業公布，觀點指數整理
新力對於一線城市並非沒有想法，2017年首次進入廣州，同年將總部搬到上海，但直到2019年5月份才首次在上海獲取項目，這也是其唯二的一線城市項目。
佘潤廷曾稱，對於一線城市的態度是不強進。
但沒有一線城市項目對於新力影響不小，為了在大灣區擁有足夠的儲備，新力決定加入紛爭無數的廣州舊改大軍，拿下了號稱「投資額達196億」的增城新塘舊改。
巨額投資對於「新人」新力來說壓力不小，經驗不足的房企要想安穩吃下廣州舊改並不容易，對資金鍊的考驗尤為突出。
負重的財務
新力過往的現金流表現並不是很好。
經營性現金流是展示房企回款及買地最直接指標，然而新力的表現卻像坐過山車。2016年和2017年發力拿地、衝擊銷售額，導致連續兩年大幅淨流出，分別為淨流出超過20億，以及60億。
2018年，隨著回款增加以及拿地節奏把控，新力錄得經營性現金流淨流入17億，但到2019年前四個月，再度面臨淨流出13.37億元。
新力的財務狀況也算不上理想，每一年加權融資成本都不低於9%。而且此前作為非上市公司，新力並不能打開太多融資渠道，信託就成為了重要渠道，這些錢並不便宜。
據觀點地產新媒體了解，至2020年3月底，新力尚有28項信託融資未償還，更有一筆信託利率高達15.36%。
為了償還這些即將到期的信託，新力於2019年8月26日及10月9日，發行了本金總額接近1.7億美元的私人債務融資，利率為12.5%。
這些都是超短債，6個月期限。
據招股書披露，2016-2018年，新力借款總額分別為64.37億元、166.75億元、221.02億元。截至2018年末，未償還信託融資總額佔借款總額51.6%，一年到期有息負債92.2億元。
因此，上市對於新力來說很重要，無論是IPO籌集的那筆錢，還是上市後的境外債、更豐富的融資手段和更可控的融資成本，對於新力改善自身財務結構有著明顯的作用。
幸運的是，新力的IPO之旅十分順利，雖然香港認購不足，但國際配售超額認購讓新力籌到了超過20億港元，3.98港元的定價也接近定價區間上半區，最終實現了對接資本市場。
據悉，新力此次籌集資金約60%用作現有項目開發建設；約30%用作償還項目發展部分現有計息借款；約10%用作一般營運資金。
數據來源：企業公布，觀點指數整理
IPO融資是低成本的，財務管理中心副總經理林育成曾表示：「上市後，爭取多元化的融資手段，加大銀行融資的比例，減少信託類比例，爭取在2020年降低到8%的水平。」
但新力的淨資本負債比率在訴說著另一種情況：2016年-2018年分別達到190%、270%、240%，2019年4月份達到巔峰的310%，處於危險區域，新力的借款壓力並不輕鬆。
數據來源：企業公布，觀點指數整理
新力財務成本增長速度也比較驚人，在2016-2018年間，其財務成本分別為0.99億元、3.17億元和4.26億元，在兩年間增長了3倍。
招股書顯示，新力於同期分別實現純利1.3億元、2.78及5.55億元，複合增長率達105.9%。但值得注意的是，2017年財務成本為3.17億，同期純利為2.78億，意味著新力花在融資上的錢比投資人拿到手的錢還要多。
錢借得多，在規模增長上的表現自然不錯。於2016年、2017年及2018年，新力錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元，複合年增長率94.6%。
數據來源：企業公布，觀點指數整理
此外，新力毛利率此前基本處在30%以上，2019年有所下滑，新力的解釋是惠州物業（如惠州東園）的成本高於2018年同期交付的南昌物業，主要由於領先的市場地位使得南昌物業成本整體較低。
因此，隨著新力全國化布局走得越來越遠，進入新的城市、新的區域，也可能會讓毛利率繼續承壓。而且由於較高的財務成本導致純利率較低，僅有優秀房企一半左右的水準。
雖然上市可以改善很多問題，但這家年輕的房企在張園林帶領下，還需繼續負重前行。