近年來，越來越多的房企通過與地鐵公司合作或獨立投資拿地，投身「TOD項目」開發熱潮。
「在軌道交通、新型城鎮化以及基礎設施投融資改革三大浪潮複合推動下，我國TOD發展迅速。」11月18日，在由廣東時代傳媒集團主辦的「2020中國地產時代百強論壇」上，越秀地產TOD研究院常務副院長、軌道交通公司總工程師肖中嶺告訴時代周報記者，從城市角度看，TOD是現代都市可持續發展的核心戰略，也是城市更新和新城發展的重要推動力。從房地產角度看，目前行業發展邏輯已發生轉變，需要尋找新的業務增長極。而TOD則是中國房地產發展的新藍海。
雖然市場前景較好，但肖中嶺同時指出，在TOD項目開發過程中，企業也將面臨規劃設計難、涉鐵技術難、開發周期長、墊資壓力大、對長期的物業持有及城市運營能力要求高等多個難題。
時代周報：近年來，全國各地都在積極探索TOD模式。這其中的動力是什麼？
肖中嶺：在城市層面，大規模城市軌道建設改變著城市的功能結構。TOD是一個極具綜合性開發的城市發展模式， TOD的綜合開發對區域交通體系構建、公共服務供給、產業功能升級、城市界面整合、建築形態控制等城市存量整合優化，促進城市有機統一的協調發展。正如成都政府已將TOD綜合開發，視為建設新發展理念公園城市示範區的重要路徑，也是落實城市總體發展目標的主要方法。
從地鐵公司角度看，近年來，隨著全國各地軌道交通建設快速發展，軌道交通公司的財政壓力越來越大。以往，軌道交通公司的收入主要以票務為主，但這遠遠滿足不了高額的運營補虧和還本付息。TOD物業開發的收益可反哺到軌道交通建設，已成為每個城市軌道交通可持續發展的重要手段。深圳地鐵的房地產開發業務已佔主營業務重收入的67.7%，為他們的軌道建設提供有力的資金支持。
從房地產角度看，房地產行業目前已進入深度調整期，行業發展邏輯發生轉變，需要尋找新的業務增長極。據中國城市軌道交通協會數據，目前中國在建地鐵線路總長5942.7公裡，在建車站4149個，實施的建設規劃線路總長5685公裡，規劃車站4006個，未來TOD市場規模高達20-25萬億元。可以說，TOD是中國房地產發展的新藍海。
時代周報：一個成功的TOD，呈現出來的是一種怎樣的生態？
肖中嶺：TOD作為城市發展的一種模式，是一種動態理念，需隨時匹配城區發展程度。在軌道交通、新型城鎮化以及基礎設施投融資改革三大浪潮複合推動下，我國TOD發展迅速。一個成功的TOD，融合了軌道設施建設、產業聚集、產業升級等，具有一定的人口經濟規模，實現職住平衡、軌道、產業、文化、生活等融合發展。
時代周報：TOD在實操過程中，主要難點在哪裡？
肖中嶺：一是規劃設計難，這主要包括TOD項目涉及軌道線網與建設規劃。在規劃層面，需要前置跟相關部門一起聯手參與軌道與城市協同發展研究，如軌道線網周邊土地開發規劃研究等。
二是涉鐵技術難。TOD要求對土地要具有高效利用，地鐵上蓋物業開發和地下空間的對接需要具備專業的開發技術和經驗。特別是一、二級聯動同時開發，施工必須做得非常精細，既要保障地鐵站點上蓋建築的安全性，也要保證車輛段的內部施工的穩定性。
除上述兩個難點外，TOD項目還存在開發周期長，墊資壓力大，對長期的物業持有及城市運營能力要求高等難點。
時代周報：不光是地方政府，今年3月，越秀地產董事長林昭遠在全年業績會上說，「軌交+物業」模式應該會成為公司發展的一個重要模式。越秀為何會高度看好TOD的發展？和其他企業相比，越秀發展TOD的優勢是什麼？
肖中嶺：首先，越秀TOD發展並不是從這幾年才開展，而是隨著廣州地鐵一期成長。從最初位於廣州地鐵1號線體育中心站點旁的廣州財富廣場，到後來1號線和3號線的換乘點廣州東站，站點直駁東方寶泰商場，再到地鐵3號線和5號線交匯珠江新城站，廣州CBD地標廣州國際金融中心，都是由越秀打造的。
在這23年中，越秀TOD經歷了1.0-3.0的版本升級，積累了大量建設技術；2017年，為適應市場變化，廣州地鐵入股越秀地產，進一步鞏固雙方合作關係，共同打造了越秀TOD4.0的產品，特別是土地一二級聯動的開發取得階段性的創新與進步。
未來，我們將打造涵蓋「智能」的越秀TOD5.0產品，不斷促進廣州的城市建設發展。
其次，我們創新「開運金」的獨特商業模式，有利於提升對長期物業持有和運營的能力。我司在商業模式上開創了「開發+運營+金融」的獨特模式。在開發階段，充分利用槓桿加快業務發展（比如在拿地環節與投資基金合作，以小資金撬動大項目）；在運營環節，我們通過社會資源的整合，加強商業物業的運營及培育，利用各種金融工具釋放沉澱資金。
最後在金融方面，我們依託房產基金「越秀房託」，將優質項目注入該資金，可快速回籠成本並持續獲取項目的未來收益。廣州的維多利廣場，廣州國際金融中心等項目都是利用此模式運營。
TOD項目對於物業長期持有要求能力較高，我司的這種獨特的商業模式，能滿足TOD項目需求。我們可依託母公司越秀集團的資源，打造多個複合業態空間、產業導入等，有利於推動TOD項目的發展。
時代周報：去年，越秀地產一位負責人介紹，在TOD項目開發過程中，公司前後歷時共28個月，走訪了11個城市的32個項目，深入200多組家庭深入訪談，並進行了12000份問卷和12項專項研究。問卷調查主要圍繞哪幾個層面展開？我們從中得到了哪些重要信息？
肖中嶺：問卷調查主要從車輛段上蓋項目的歸家動線、車輛段上蓋項目周邊交通流線規劃、客戶畫像和需求（孩子/女性/老人日常起居需求、室內基礎居住性能、家政活動）等多個層面展開。
通過問卷調查我們發現，客戶希望社區內部的交通流線不要太長，同時希望車流和人流設計合理等。因此，在項目中我們引入了專業機構，如交通顧問單位奧雅納對項目進行交通人流數據分析，對車輛段蓋上和蓋下的交通聯繫設施制定定量涉及，科學嚴謹地論證出解決複雜的立體交通、學校早晚高峰接送等一些列難題的最優策略，加強了蓋上社區與周邊地塊的聯繫，提升項目的生命力。
（編輯：王星）
版權所有
本網站所收集的部分公開資料來源於網際網路，轉載的目的在於傳遞更多信息及用於網絡分享，並不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責，也不構成任何其他建議。本站部分作品是由網友自主投稿和發布、編輯整理上傳，對此類作品本站僅提供交流平臺，不為其版權負責。文中圖片除非有標註外，均來源於網絡。如若發現有侵犯您智慧財產權的作品，請與我們取得聯繫，我們會及時修改或刪除。郵箱：qygcbs@163.com