FANGDONG ｜ 房東俱樂會
撰文：慕容晏 美編：小櫻 校對：塔夫
鄭州已經不是你記憶中的鄭州，房價也不是你想像的那個房價。
2年前，鄭州最高的房價出在北龍湖，10萬元/平。當時，南龍湖剛需房均價9000元，前者是後者的11倍。
過了兩年半，差距被拉到了20倍。
昨日（3月14日），北龍湖售出一套首層帶院豪宅，創出13萬/平的新紀錄，這套房總價接近4000萬。
與此同時，在新鄭郭店，浩創梧桐春曉的單價6800元/平、港區綠地鄉湖灣轉讓價僅6500元/平。
鄭州房價的差距為何會拉大？這又將意味著什麼？買不起最貴，又看不上最賤的鄭州人，又能做些什麼？
1
剛需未返鄭，土豪已掃貨
3月14日下午6時50分，南龍湖康橋那雲溪營銷負責人董佳，拖著春節期間體重又增10斤的疲憊身軀，戴著一次性藍色口罩，在售樓部忙碌。
上班已經20多天了，從2月線上售房到3月售樓部開放，那雲溪一共售出60多套房，其中相當一部分客戶只發來了意向金……收穫還不及往年最差的一半。
「客戶三分之一在老家未返鄭；三分之一返鄭後被隔離；只有三分之一客戶能出來看房，老哥，我真愁死了。」他說。
房東俱樂會隨後走訪南龍湖、港區兩大片區發現，康橋那雲溪還是兩大片區中賣得最多的樓盤。
其他靠分銷上量的樓盤幾乎都沒開張。疫情突發，分銷無處拓客，越依賴分銷的樓盤銷量越差。打敗渠道分銷的不是新營銷方式或網際網路工具，是病毒。
即便剛需客返鄭，也多面臨收入減少甚至失業的狀況，這會促使他們只會購買生活必需品、支付房租，買房的計劃只能延宕。
然而，3月14日上午，北龍湖某盤卻成功售出一套單價13萬元的首層帶花園洋房，總價近4000萬元。該盤自3月3日售樓部開業後，已收入現金一個多億。
這一天，永威上和院、上和琚現場接待近60組客戶，已經和購房旺季的到訪量持平，北龍湖整個片區都異常火爆。
這些豪客經過疫情都明白了：文玩、字畫、藝術品、黃金、股票投資品，都不如一套傳世豪宅享受人生更紮實！
2
13萬元/平將迅速被超越
疫情發生後，北龍湖一樓帶院和別墅格外受追捧。
永威上和院一樓帶院已售罄。其中，2019年3月31 日，永威上和院一樓樣板間以單價12.5萬售出，總價3650萬。
永威上和院3650萬/套一樓
金茂府249平疊墅，現售11萬/平；
金茂府單價11萬疊墅
融創中原壹號院緊鄰朝陽路一樓帶院的房子，均價9萬+，僅餘4套（一樓精裝，地下毛坯）；
融創中原壹號院4000萬樓王
碧桂園豫府最後剩餘的4套4000萬雙拼，也已售出，單價8萬+/平（毛坯）；
榮盛華府雙拼毛坯10萬+/平，總價4000萬+/套，僅剩下1套；
建業君鄰大院27號、24號地共計710套房子，目前僅剩11套一樓帶院房子，近6萬元/平；
正弘瓴春節後僅剩1套一樓帶院的，以總價1600萬售出……
這些一樓帶院的豪宅，因為特別受追捧，所以不但貴，而且屢創新高。
但這些都不是北龍湖最貴的，海馬青風院子聯排別墅毛坯預計售價12萬/平，也就是說入住基本要達到15萬/平；雙拼毛坯預計15-16萬/平，這套664平雙拼售價將高達1億，創出河南最貴房子。
海馬青風院子1億雙拼
永威上和琚500多平一樓帶院，預計14-15萬/平，一樓精裝，負一毛坯，入住價預計高達17萬/平左右。
也就是說鄭州未來最貴房子/最賤房子=30倍，差距在進一步拉大!
3
「三環黨」守著老破小左顧右盼
鄭州最剛需的片區是四環外6500元-10000元/平的樓盤，剛需買房只是為了尋找棲身之地。稍升級一點的剛需，則是考慮四環邊12000元/平左右兼顧居住、位置與品質的樓盤。
三環內則留給了鄭州中間層，如今還在守著環內老破小左顧右盼。
鄭州三環內老破小到底有多低？
1、東風路沙口路路附近鄰鐵路7層的頂層房源，單價只有4800元/平；
2、南陽新村西1997年的老房子，頂層7層60平米房源，僅售55萬；
3、目前均價1萬可以在三環內買到差不多的二手房，稍好的也貴不過1.5萬/平，少量二手房單價不過2萬/平。
也就是說三環黨如果置換老破小，買2萬/平的房子就需要2套換1套；買北龍湖則需要5-6套換1套。
顯然這個置換不屬於一般人，一般人置換不起。
4
6500元-12000元/平的新房會大漲
一般來說，外地人和大學畢業生會買新房，有娃的小生意人會進三環內買老破小。
在金水南區深耕12年之後，王大衛已經開了12家二手房中介門店。金水路北、東風路南、花園路西、沙口路東之內，他每年能賣出3000套老破小。
王大衛說，「金水南特適合孩子上學、老人就醫的中年剛需，二手房評估高、首付低。」
豫港置業在北三環附近的門店，每年售出二手房也在4000套左右。
豫港置業銷售總監範軍花表示：「北三環二手房特適合有一定經濟能力，在東區和金水區的上班族，但對外地年輕人吸引力不大……」
鄭州作為河南省會，首位度將進一步加強，所以房價低於地市、均價在6500-12000元的剛需新房，最少還有30%上漲空間。並且北龍湖等豪宅天價房出現後，還會對鄭州市場起到引領作用。
所以建議剛需族，在疫情後，北龍湖已開始啟動後，儘快入場買房。
鄭州房子單價無論高達13萬元，還是以後的17萬元、18萬元，大家都不要奇怪。
人類很渺小，每天都活在不確定性中，土豪斥重金買房以享受人生、傳於後人，是經濟狂飆時代結束後，心性回歸本真的表現。這會使得豪宅市場與經濟指數呈反比例之勢，因為土豪們的錢既出不去，投資又九成會虧損。
至於剛需們，則要趁著房價低迷期上車，可以去問問，疫情還沒過去，樓下的燒餅已由1個1元漲到了1.5元，所以千萬別指望9000元/平的南龍湖，能跌到8000元/平或7000元/平。
房企們促銷，目前正是最好的時機。當土豪們發現有新的投資機會後，他們不會再盯著北龍湖了！
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