文｜金衛
編輯 | 德小強
沉寂多年的合生創展，最近在北京土地市場連續出手，一擲千金。
5月19日，北京豐臺區分鐘寺的兩塊土地，吸引了二十餘家房企「圍獵」，經過激烈爭奪，合生創展以107.4億元購得，溢價率超40%，創造了北京南城新的地王紀錄。此前一周，合生創展還以72.2億元的總價競得同地段的一塊土地，不到十天，合生創展就豪擲了179億拿地，斬落「地王」，震驚四座。
隨著地王的締造，這家老牌房企「重出江湖」。在房地產調控和疫情的雙重因素形勢下，各房企在土地市場上趨于謹慎，而合生創展選擇逆勢加倉，讓人有些看不懂。
昔日「地產航母」
合生創展，排名不靠前，但是輩分高。
早在1992年，改革開放之初，包工頭出身的朱孟依在廣東創立了合生創展，1998年，合生創展在香港聯交所上市。
2004年，合生創展銷售破百億元，成為國內首家破百億的房企，被王石稱為「地產航母」。
當年，恆大的銷售額為14.4億元、碧桂園為32.4億元、富力地產64億元、雅居樂為45億元。即便當時風頭最勁爆的萬科，銷售額也不到百億，而合生創展正是」華南五虎「的領頭羊。
但隨後，房地產行業高速發展，合生創展卻沒抓住機遇，一路「掉隊」。這十多年來，昔日並肩的房企都變成了千億房企，而合生創展有些不慍不火，銷售規模一直百億之上下徘徊，基本上屬於原地踏步。
在全國50強甚至100強房企中，這些年鮮見合生創展的身影，圍繞著合生的更多是一些人事變動、裁員的消息。資料顯示，合生創展是家典型的家族性企業，家族成員掌握集團各個要職，一定程度上或許影響了合生創展的發展。
落後十多年，2017年，朱孟依有些如夢初醒，拿下數個萬達的項目，一副王者歸來的樣子，他還為合生創展定下復興計劃，「2019年銷售400億元，2020年800億元，每年保持30%-50%的增長率」。
2019年，合生創展在土地市場開始變得活躍，在廣東江門和增城、杭州、北京、蘇州崑山等地塊，總拿地金額為76億元，在百強房企拿地金額排行中排在99名。
來源：攝圖網
這一年，合生創展的銷售增速超40%，但最終的銷售金額只有212億，和復興計劃中的400億相比，幾乎是打了5折。
合生業績增長緩慢的主要原因，主要是公司一貫依賴高溢價、多囤地、慢周轉的模式。2009年合生創展的土儲量為3020萬平方米，截至2019年末，其土地儲備為3111萬平方米，10年間土儲量基本維持不變。
這次北京豐臺大鐘寺的地塊，倒也符合合生大盤開發的價格，該區域後續還有大量土地出讓，或將成為蟄伏多年的合生崛起的一個機會。
規模下的焦慮
這些年，房地產市場風雲變幻，很多風雲人物俱往矣。合生創始人朱孟依已年過60，到了退休年齡，復興計劃實現日期仍是未知數，他把重擔留給下一代。
今年1月13日，合生創展發布公告稱，自2020年1月10日起，朱孟依辭任公司董事會主席及執行董事職務，其女朱桔榕獲委任為董事會主席。
此時，保守的合生創展風格大變，在土地市場變得活躍。僅4個月後，合生創展在土地市場就創下驚人之舉，斥資190億拿地。不得不說，新官上任，就是不太一樣。
這宗震驚行業的交易，最關鍵的一個問題是：錢從哪裡來？
2019年合生創展財務報表顯示：營收186億港元，歸屬股東淨利潤為94.86億港元，同比增長64.25%，毛利達到50%。毛利率居於一線房企的水平，這或與合生創展的慢周轉運作模式有關。
截止2019年，合生創展的負債總額1290.88億港元，同比增長34%，資產負債率約63.25%，流動比率為1.98，較2018年同期的2.15下降0.17倍。
與其他房企的負債率、現金流相比，合生創展的業績還算不錯，其經營現金流持續為正，2018年經營現金流淨額為55.3億港元，2019年為30.9億港元。
不過，隨著規模的增長，合生創展的債務水平也在升高。截至去年底，合生創展的有息借款規模達到667.73億港元，相比2018年的581.4億港元有了大幅增長。
另外，合生創展一年內需要償還的貸款約160.73億港元。而合生創展手持的現金及短期銀行存款約141.02億港元，不足以覆蓋一年內需要償還的貸款金額。
從合生創展的現金和債務來說，要拿出180億的買地款有些難度。有個說法，朱孟依家族不缺錢，」2019福布斯中國400富豪榜」顯示：朱孟依家族以261.6億元財富值位列第84位。
當然這只是猜測，從這次拿地的主體來看，除了合生創展，還閃現金融機構的身影。
合生創展三宗土地的競拍者，其主體分別為北京合盈銳恆房地產開發有限公司、北京合昕辰銳企業管理有限公司、北京合宏達盛企業管理有限公司。
工商資料顯示，合盈銳恆、合昕辰銳和合宏達盛的股東穿透後，合生資本控制的合夥企業均持股30%，寧波誠車投資管理合夥企業（有限合夥）則持有上述三家公司的70%股權。
寧波誠車背後是中誠資本，中誠資本又是中誠信託的子公司。股權信息顯示，中誠信託的第一大股東為中國人保(601319,股吧)（持股32.92%），國華能源持股20.35%，其他股東還包括兗礦集團、招商局中國基金等。
高溢價拿地，有這些股東撐腰，將來他們可能還會持續輸送彈藥。合生創展在年報中「著力提升企業資本管理能力」中也提到：集團將持續引入有戰略意義的合作夥伴於項目層面合作，例如保險公司、銀行理財公司或者資管公司等金融機構，或全國性的大型企業。
不過，在房地產調控和疫情背景下，各類房企紛紛降槓桿、去庫存，合生創展卻選擇此時逆勢而上，與行業周期是相悖，這可能更多與公司內部戰略有關，一方面新官上任，另一方面，存在規模計劃下的焦慮。
這次重倉北京，合生創展能否邁上新臺階，尋回昔日榮光，仍有待時間檢驗。
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（責任編輯：季麗亞 HN003）