觀點地產網 嘗過海德公園帶來的豪宅「美味」後，保利又將在北京推出另一豪宅產品——保利東壩項目。
據4月8日最新消息，保利(北京)房地產開發有限公司稱，其4月首周實現8億元銷售，其中豪宅項目海德公園實現了11套近3億元的銷售業績。
事實上，自去年9月16日開盤，保利海德公館項目一直成績不俗。據亞豪機構統計，該項目已網籤21.91億元並銷售263套的成績，成為北京銷售金額和銷售套數雙冠。
或許是嘗到了豪宅帶來的甜頭，北京保利今年再祭出另一豪宅產品，即保利東壩項目。就在今年3月底的品牌會上，該公司高調打出「十盤聯動」旗號，特別強調其東壩別墅項目。
據北京保利相關負責人透露，在首度試水豪宅市場並取得成功後，北京保利將提高豪宅的投資量，東壩地塊預計今年下半年入市，單價最低將超10萬一平。
不過市場同樣關注的是，隨著「豪宅年」的到來，保利這一次能否再次破局？
保利北京東壩項目
資料顯示，保利東壩項目位於北京朝陽區東壩南區五環路七棵樹以東、壩河以南，總用地面積是11.11萬平方米，總建築面積達12.9萬平方米。
值得一提的是，該地塊並不是純商品房用地，尚需配建保障房和自住型商品房。回顧歷史，2013年11月4日下午，保利-首開聯合體力壓萬科、融創、中海等15家勁敵，以21億元斬獲該地塊，溢價20%，折合樓面價22452元/平方米，同時配建不少於8500平方米的限價商品住房和50000平方米的自住型商品房。
按照北京保利2014年初給出的規劃方案，東壩項目擬建設33棟住宅樓，其把自住型商品房和限價商品房都規劃在了靠近東壩西環路的一號樓，剩餘32棟樓均為10米高的三層住宅。
具體來看，北京保利將其餘32棟樓打造為純別墅社區，總套數共116套，主力產品為170-200平方米疊拼別墅和230-270平方米聯排別墅。
目前，北京保利將東壩項目名稱為「保利首開·麗灣嘉園」，正在加緊銷售其自住型商品房和保障房部分。該公司預計，今年下半年入市推出東壩別墅項目，銷售單價最低將超過10萬元/平方米。
而在市場看來，豪宅和保障房、自住型商品房，二者能否共處一室？有業內便質疑，同一地塊中既有自住房又有高端住宅，這樣的區域規劃稱不上合理。
事實上，自北京推出自主型商品房政策後，目前其共推出55個自住型商品房項目，其中不乏想要通過提高商品房土地價值實現溢價的開發商。
保利這樣想，恆大也如此。2013年底，最為最早推出的自住型商品房項目，恆大御景灣推出至今已一年有餘。然而，定名為「恆大華府」的豪宅部分，至今未見入市消息。
此前傳言，恆大華府要給出13萬元/平方米的銷售單價，這在一年前還備受外界議論。「如今看來，這個價格也不是不可能。」亞豪機構市場總監郭毅便對觀點地產新媒體指出，這樣的項目未來肯定會越來越多。
「大量的自住型商品房配建壓縮了開發商的利潤空間，開發商必定要增加高端產品，不過其在規劃中將兩類產品嚴格區別開來，也不會造成太大影響。」
東壩別墅與「豪宅年」
在品牌發布會上，北京保利宣布，今年共有兩個頂豪項目在售和入市，即分別是海德公園項目和東壩項目。不過，外界質疑，保利東壩項目能否成為海德公園第二甚至超越後者？
麗茲別墅行研究院鄭海燕指出，保利海德公園之所以能夠實現熱銷，還在於其北京三環內的稀缺位置，以及準確的推盤節點。「海德公園項目位於北京三環內，其周邊基本沒有豪宅項目與之競爭，這就有有利其快速去化。」
資料顯示，保利海德公園項目位處北京北三環薊門橋，為內城別墅產品，住宅銷售均價為9.2萬/平方米，目前項目尚餘10億左右貨值。與之相比，東壩項目則位於北京五環內，顯然在區位上便稍遜一籌。
此外，恰當的推盤時機同樣關鍵。實際上，不少業內將2015年界定為北京的「豪宅元年」。亞豪數據顯示，2015年第一季度，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。
與之相呼應的是，豪宅正在大批量湧入北京市場。據統計，2015年，北京高端市場將迎來保利海德公園、保利首開東壩項目、融創農展館項目、中赫？萬柳書院、東山墅、遠洋劉娘府項目、龍湖西局項目等近20個左右的豪宅項目入市，其中一半以上將是今年新增項目。
多為業內人士對觀點地產新媒體如是表示，隨著土地更稀缺地價更高，北京樓市「豪宅化」趨勢將愈加明顯。
就在4月7日，北京市國土局公布了今年國有建設用地供應計劃，其中住宅用地比去年供地計劃減少450公頃，減幅達27.3%。這是自2011年以來，北京宅地供應五連降了。
另有數據顯示，2013年以來，北京五環內住宅用地供應僅14宗，四環內僅有5宗，而未來四環內基本已經沒有住宅用地。與此同時，北京五環內商品房住宅更加稀缺，其存量僅有8萬套左右，而四環的存量不足1萬套。
「現在北京地價確實比較貴，所以開發商都會以豪宅為主。」鑑於此，鄭海燕指出，未來北京高端市場戶型等產品類型相似度比較高，整體競爭比較大。
對於保利東壩項目，鄭海燕表示，未來市場趨勢比較好，還是比較看好，「但北京限購始終不放開，所有購房人群還是比較有限的，未來保利需要針對特定人群打差異化產品戰。」