保定,二線到四線的落寞轉身

原創                作者：歌者                                               

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我先問個問題，保定屬於幾線城市？

一臉茫然，十臉茫然。感覺是三線/四線/五線？有些不確定。根據百度百科解釋的，保定是二線城市。

What？有點懵，二線什麼時候出來個保定？和成都、重慶、武漢、南京、杭州等有可比性？說真的，有。

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保定得名自元代。「保衛大都（元代大都即北京），安定天下」之意。看下保定的位置。

△保定的位置

緊靠北京，在河北省中心位置，又是大片平原地區，地理位置和發展空間絕佳。

保定作為歷史名城，有著3000多年的建城史。你可能想不到，保定曾經長期作為河北省會，從大清朝開始到1968年，長達200多年（1958-1966年省會曾歸到天津8年）。

保定的什麼東西享譽全國？驢肉火燒。正宗的保定驢火是圓的，這點強調下，河間的驢火是長的。

保定總人口1182萬，全國排名第八，僅次於北上廣深、天津、重慶、成都。

面積足有22190平方公裡。什麼概念？比北京大1.35倍，比天津大1.86倍，比廣州大2.98倍，比上海大3.5倍。

房價最高2.5萬，市區共有18所大學，12個本科，6個專科，其中還有1所211大學（華北電力分校）。

面積達到巨無霸省會級別加上接近一線城市的人口，還擁有如此之多的大學，房價也配得上二線的均價，怎麼不是二線城市？

但是存在感在全國怎麼這麼弱呢？不只是存在感，實際的GDP全國排66名，三千億，跟天津差遠了，更別說北京，即使在河北省11個市裡面也才第5，哪裡配得上叫二線，四線還差不多。

到底是個啥原因？

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實事求是講，保定的人口和面積雖然數據上沒毛病，但是保定下屬5個區，15個縣，還有4個代管的縣級市。實際的市區總共才佔總面積的1/10左右，2500平方公裡，人口，還不到300萬。

這就尷尬了。

△保定市區

作為河北人，經常聽到關於保定的一句話就是：「京油子，衛嘴子，保定府的狗腿子」。歷史上這三個城市一直作為河北最重要的城市，形成三角形的形狀，撐起河北的發展。

你能想到河北最輝煌的時刻，都和保定有關。

不少的歷史影視劇裡面描述過，出了北京闖蕩的第一站必定是保定府，可見過去之風光。無論是經濟還是政治地位僅次於北京，高於天津和現在的省會石家莊。

至今，保定市區還保存著清代最完整的直隸總督府，相當於副國級的級別。這裡曾經住過李衛、曾國潘、李鴻章、袁世凱等，這是老保定人傲氣的原因。

但是到了現代，北京和天津遠遠拋開保定，不管是現在發展還是未來規劃，一騎絕塵，徹底把保定拋到歷史的長河中，再也不復往日榮光。為什麼？

1、河北的通病，挨著北京太近，過去基本上都是在緊著供應北京。

2、官本位思想太嚴重，從百姓到衙門，都希望北京什麼時候給一些好的政策來拉動，對北京的認可度比河北高，抱大腿的思想很盛行，從上到下皆如此。

1956年2月21日，毛主席曾經說過：將來世界不打仗了，和平了，會把天津、保定、北京連在一起。《毛澤東傳（1949－1976）》第十三章《〈論十大關係〉到八大》

3、小農意識比較強，經濟意識都還停留在過去。老百姓就喜歡找個事業單位上班。不愛出遠門，最多就是去北京，每到周五北京到保定的車票都會很緊張，周日的返程也是。

4、產業不發達，到目前為止最好的就是長城汽車廠和中興汽車廠。曾經還有個三鹿牛奶的保定分廠，後來你懂得。

5、交通不發達。舉個最經典的例子，從1900年李鴻章就提出修一條保定到天津的鐵路，一共150多公裡，修了一百多年，2015年才通車。

6、失去省會地位，這一點不贅述，想必都清楚省會對一個城市發展的重要性，衰落也是從省會搬遷開始的。

林林總總還有很多原因不細說，最終的結果就是，保定風光不再，徹底淪為假二線，真四線城市。百年保定府，兩行辛酸淚。

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我們接著談談保定的房地產。

保定的房價一直比較穩定，2014年3月之前，市區的5-6千左右，居民收入平均3-4千，買房對當地人來說不是很難。

轉折點在2014年3月，保定因為要定位北京副中心的傳聞，突然火了起來，各路消息煞有其事，官方一再否認。但是炒房團的心已經按耐不住，全國各地人馬紛紛奔保定。

房價如下圖，一周時間漲了之前5年的總和，在副中心的概念破掉以後，短時間又回落下去，鬧了一個大烏龍。

△2014年1周時間漲幅

這次的烏龍事件是保定房價第一次起飛，當地開發商的心一下就浮躁了，每個月漲50-100怎麼行，至少也得500起步。你還別不樂意，愛買不買。

雖然這一波烏龍套住了一大批的炒房團，但是也讓很多人把目光投向這個之前沒落的四線城市。

緊接著1年後的2015年，全國市場一片火熱，保定受到大環境的帶動，價格也跟著上漲。那現在保定的房價是什麼情況？

我們先看，保定各區的劃分。

△保定地圖

保定的一共五個區，競秀區、蓮池區、清苑區、滿城區、徐水區。

中心區是蓮池區和競秀區，清苑區和滿城區以及徐水區以前都是縣，後來被慢慢收編到市區範圍。收編後的保定城區規模擴大了十倍，也把保定的人口從100多萬變成現在將近300萬。

△2018年均價

保定的房價分類比較簡單，北邊貴，南邊便宜。

北部城區，競秀區。均價在15000左右，比如碧桂園和綠城的一些樓盤，有北部低碳新城的概念，未來保定的發展重心也是往北。加上配套都很成熟，學校公園都有。。

蓮池區均價在13000左右，蓮池區屬於老城，比如裕華大街，就是保定市的主街。之前周邊價格可以達到20000以上，只不過目前保定限價，很多新樓盤沒有房源放出。價格也只是根據之前的報價，僅供參考。

滿城區均價在7500-10000左右，滿城城區整體規模不大，房價也不貴。縣城中心的就貴點，1萬左右，偏一些的就便宜，7500左右。因為之前就是一個縣城，都是本地人在買。

清苑區均在在11000左右，和滿城區相似，原來就是一個縣城，中心區貴一些，邊緣便宜點。不多分析。

徐水區均價在10000左右。

這個區有些特殊，看地圖會發現，徐水區和雄安新區無縫接壤。在保定和雄安中間，徐水區的未來就有些不確定。

如果根據雄安的發展方向，未來2000平方公裡的規劃，很有可能被包進去一部分或者更多。未來徐水區的價值很有可能超過其他區。

另外還有保定打造的保定高新技術產業園開發區，國家級的新區。在保定的北二環附近，屬於保定規劃最好，發展也是最成熟的開發區。

那保定房子還有沒有投資的價值？未來發展是什麼趨勢？

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一線的霧霾、二線的房價、三線的生活成本、四線的收入。

霧霾就不說了，常年名列前茅。保定實施了11年的低碳城市戰略，然後成了汙染最嚴重的的城市，不是之一，是第一。（石家莊和唐山表示不服）

目前的房價，處於二線三線之間。但本地普通百姓的收入完全不足以支撐房價，即使保定的限購限價政策管的非常嚴，但價格已經漲上來了

所以，保定房價未來的接盤者，主要還是要靠外地投資和北京上班回保定置業的人群。

那保定的價值和機會在哪？

靠保定自己，估計是沒什麼希望。保定每年靠各種工廠帶動的那點GDP，能養活自己的一千多萬人就不錯了。

你問為什麼不搞高新產業？留不住人才啊，保定工資低到令人髮指，每個月4000都算是高工資了，同樣的工資，去大城市最起碼還可以增加自己的見識和眼界，提升綜合素質能力。

另外，也沒大的創業環境，大早上買油條一個個優哉遊哉，都不著急上班，下班倒是挺積極。

那保定沒有價值？也不是，保定地理位置絕佳，在河北中心地帶，發展哪個城市都繞不過保定，要搞京津冀一體化，一定要把保定先發展起來，再輻射周邊。

△保定在河北省的位置

文章開頭我講過，保定和北京天津的關係，就像一個三角形，去北京和天津都很方便。而京津冀一體化，給保定帶來的直接利好，不只是房價漲了。

△保定去往各地的距離

南距石家莊120公裡，北距北京140公裡，東距天津150公裡，北方最重要的三個城市中間。

在2014年，習主席開始提出京津冀協同發展的政策，並正式通過實施。

△京津冀協同發展規劃

緊接著，15年保定由3個區擴展到5個區，版圖幾乎大了10倍，人口翻了1倍，將近300萬。接近地鐵申請城市的標準線，並已經研究申請。

然後15年12月，津保鐵路經過百年後，也正式通車，從原來2個半小時變成1小時進津。京石客運專線從保定到北京半個多小時。這兩條保證了保定1小時經濟圈的範圍。

提出大保定的概念，開始建設西二環，朝陽大街南延，復興路東延，北三環東延，瑞祥大街北延等工程，並卓有成效。

大規模的市區基建工程開工，除了帶動了市政規劃相關配套的完善，同時還引發了房地產業的火爆。

在16和17年房價飛速上漲的背景下，保定原有的商品房數量庫存迅速清空，加之京津冀一體化限制新地塊供應，土地價格上漲和限價等因素導致短期內嚴重稀缺。

分析下2017-2018年保定的土地數據情況。

2017年度，保定市商品房開發投資、施工面積、待售面積均大幅下降，全市房地產去庫存效果明顯。

2017年主城區全年掛牌地塊成交28宗，以商用和居住為主。商用地塊佔37%，居住地塊佔36%。土地成交面積相對2016年減少18%，但是成交總額上漲65%。

土地面積供應減少，但價格更高。主要原因是17年的房地產市場火爆，房價上漲地價自然也會上漲。

與2016年相比，2017年主城區出讓的居住面積相比2016年下降35%，但商服面積大幅增加92%。因為居住地塊奇缺，未來入市的產品，可預見到會有大量的商業、公寓、辦公等項目推出。

因2017年政策加碼，5月保定主城區出臺土拍新規「雙限雙競+十年限售」，史上最嚴調控。雙限雙競即在限套型、限房價的基礎上競地價、競房價。

2017-030地塊是2017年保定主城區唯一成功出讓的「雙限雙競」地塊，同時其十年限售期也是目前全國對住宅限售時間最長的。限價上限1.3萬，下限是1萬。

最終該地塊以16.6億的價格被隆基泰和競得，價格上限是10000元。價格上限被鎖死，未來該地塊如何入市是個問號，預計可以在精裝修3000/㎡左右的方式加價，可預見的目前是1.3萬左右。

整體看，2017年主城區的商用土地供應多，而出讓價格比居住地塊還要高。居住用地雖然看起來不少，但除了1個地塊是淨地塊，其他都是在建的項目補證，並非新地塊，17年居住供應量實際上非常少。

而限價房的出現，也會對其他商品房的價格有一定的抑制作用，從而可以起到穩定近期房價的作用。

2018年保定主城區的新地塊規劃約11828畝，住宅3725畝，商用786畝。

與17年比，總量增加40%，住宅增加54%，商用減少13%。因為17年的住宅供應不多，在18年規劃中，增加了住宅的供應量，也是近6年來最多的一次。

而目前住宅土地拍賣中淨地限價為1100萬元/畝，折合樓面價5500元/平米，根據大部分樓盤的實際售價，樓面價格X2左右，也就是11000/平米左右才有盈利，或者犧牲某些建築成本，這是另一個問題。（地段和是否精裝會導致上浮或下降）

△價格參考的公式

總結一下，從土地數據得出一些結論。雖然保定的政策嚴格，但是就實際情況來說，保定並不是全面打壓，而是針對個別地塊，主城區依舊有2萬左右的樓盤。

而18年的推出的地塊中，限價地塊只佔總量的0.6%，原因可想而知。

18年的居住地塊供應大量增加，究其原因，在今年3月份的新建商品住宅的全國城市庫存調研數據可以看出。全國近百城中，有75個同比庫存下滑，而保定的庫存同比下滑45%，與廊坊的49%和杭州48%接近。

意味著近幾年京津冀一體化的政策導致住宅土地供應持續減少，但政策和利好不斷，銷量並不少，直接的結果就是可售房源庫存量大幅下降，去化周期縮短到10個月。

這意味著漲價的紅燈亮起，4月20號以後的環京樓市的突然火爆說明了這一點。保定，同樣也在醞釀一場風暴。

接下來再說說雄安可以給保定帶來的影響。

從保定的轄區內，把三個縣城單獨拿出來做特區，除了打造新樣板城市之外，也是想拉一把保定這個窮了多年的老城。

雄安新區的定位和重要性我們清楚，發展起來也成為必然。那給保定帶來的影響有哪些？

1、產業外溢。雄安是高新產業的創新研究，不從事基礎生產。那研究成果轉化的任務，需要建立產業園。處於各種原因，肯定就近考慮，保定佔有地理優勢。

2、資本外溢。雄安會吸引到天量的資本投入，而保定就在雄安周邊，提前布局是一定的，這也是保定目前對土地控制這麼嚴的原因。

3、人才外溢。雄安的利好政策一定會吸引到大量的人才，而目前的政策可以看到，去房地產化。對於就近居住的需求，會給保定帶來一批高質量的剛需。

4、生態環境協同發展。雄安定位低碳城市，距離最近的保定不可能還能大量存在汙染產業，對於保定的產業升級有促進作用。

也有人會擔心雄安會不會對保定產生類似北京的虹吸效應。

這個可能過慮了。通俗的講：

第一，沒什麼可吸的資金了，保定本來就沒什麼錢。

第二，沒什麼可吸的人才，保定的畢業生大部分都不會留在保定。

第三，保定和雄安更像是天津和濱海的關係，同城雙核發展，互相幫助，而不是北京和環京的關係，這一點很重要，有邊界和無邊界區別很大。

綜上所述，從政策利好和城市規劃發展以及土地供應數據等各方面綜合分析，長期看好保定。房價方面，保定通過限地價限房價等方式，已經暫時控制在合理價位上，如果是剛需，建議不要觀望了。

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保定文化底蘊很深，歷史悠久。政治原因也好，歷史原因也罷，總之過去的一個標準二線城市底子，生生的變成現在的一個四線城市。現在終於等到它的機會。

北方需要崛起，京津冀需要崛起，保定就一定會跟著崛起，一榮俱榮。希望大保定乘勢而起，抓住這一波機遇，重回北方第一梯隊，讓二線城市，名副其實。