近80億!北京南城新地王誕生!南四環或將邁入10萬時代!

2020-12-05 房天下

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《南城這些事兒》

79.4億！

中海地產

斬獲北京南城新地王！

2019年7月15日，在與多家房企及聯合體的爭奪戰中，中海壓軸，在56輪後，以79.4億元的價格和18.79%的溢價率成功摘得北京南四環豐臺區花鄉造甲村地塊。

繼孫河、石景山不限價宅地後，豐臺再現不限價宅地。7月15日，位於西南四環內豐臺造甲村的1512-653等地塊待價而沽。66.84億起始價，配建商業、養老設施、封閉式垃圾處理站，並需無償還建59500㎡商業用房，雖不限價不受70/90限制，但體量較大，屬性複雜，吸引首開+城建+保利+建工、金茂+寶龍+騏驥、合生、中海4家房企及聯合體參與報價。

競拍伊始，合生率先舉牌68.24億，中海隨後舉牌68.6億，首開+城建+保利+建工舉牌跟進，叫價68.8億，第7輪，金茂+寶龍+騏驥首次舉牌69.6億，隨後合生與首開+城建+保利+建工聯合體陷入車輪戰，第20輪，金茂+寶龍+騏驥再度舉牌72.2億，經過56輪混戰，中海79.4億將該地塊收入囊中！

掛牌文件顯示，本次出讓宗地位於豐臺區花鄉造甲村，將以「四通一平」形式供地，具體位置如下。

北京再現不限價宅地

該宗地位於西南四環內，距離9號線豐臺南路地鐵站約500米，天壇醫院新院區、花鄉奧萊等生活配套齊全，周邊與懋源釣雲臺、葛洲壩北京中國府等單價10萬+豪宅為鄰。同區域內，更接近三環的限競房西城天鑄均價7.8萬元/㎡，位置更南一些的中國中鐵·諾德春風和院均價67702元/㎡。該宗地不限價不受70/90限制，或將為成為北京四環內的又一豪宅產品。

該宗地未設置銷售限價，屬性相對複雜。總建築面積為216452㎡，商業部分115772㎡，佔比超50%，同時1512-653地塊需建養老設施8200㎡和一處0.15公頃的封閉式垃圾收集站，並需向豐臺花鄉造甲村村民委員會（北京市騏驥投資管理中心）無償還建59500㎡地上商業用房。住宅部分建築面積為100680㎡，控高80米，綠化率30%，容積率2.8。

豐臺高價地頻出

豐臺造甲村地塊之所以如此受歡迎，當然與它所在的地段有脫不開的關係。豐臺造甲村地塊位於地鐵9號線豐臺南路附近。地塊已經平整完畢，南側是怡海花園小區，二手房售價在6萬/平方米-7萬/平方米之間，東側為劉孟家園回遷房，西側是豐臺科技園生態主題公園。地鐵、生態公園加持，豐臺科技園、總部基地、豐臺排名前三的豐臺五小分校及三甲醫院作背書，在南三環、南四環之間，其位置優越性已經不言而喻。

且2018年3月北京發布《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》明確：限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房。這意味著，在新增供應有限的情況下，四環內純商品房真的成了賣一套少一套的稀缺資源。更有媒體人斷定，四環將成為商品房的地域分界線。

中原地產數據顯示：自2010年至今，北京四環內成交建設用地僅約128.24萬平方米，佔比不到總成交的3%；其中，三四環之間成交17宗宅地，建設用地面積99.21萬平方米。

內城供地量有限、「四環限住」，外加南城計劃、新機場建設等諸多因素影響，讓豐臺區四環宅地出多是搶手貨。

2013年7月，夏家胡同地塊出讓，15家房企角逐，經過26輪競價，加配3.8萬平方米的公租房，懋源以17.8億元的價格獲得，樓面價高達4.58萬元/平米，成為當年的北京單價地王

2014年2月，豐臺西局一地塊出讓龍湖以總價35.7億元及現場競配5.4萬平限價商品房收入囊中，溢價率48.1%，折合樓面價6.82萬元/平方米。

隨後，其姊妹地塊出讓，泰禾與龍湖、魯能、中化方興（中國金茂前身）、融創、懋源等5家房企競拍，溢價率達到47.7%、且配建5萬平方米限價房後泰禾得手，折合樓面價在5.5萬元/平米左右。

2015年1月，豐臺亞林西兩宗土地被華潤、招商、九龍倉、平安聯合體拿下，兩地樓面價分別是4.41萬元/平方米、4.8萬元/平方米。

2015年10月，樊家村項目出讓時，葛洲壩通過與13家房企「貼身肉搏」，經過73輪競價，31輪競公租房面積，才得以斬獲，成交價49.5億元，配建4.1萬平方米的公租房，樓面價達到7.5萬元/平方米。

2015年11月，豐臺槐房地塊出讓，華潤聯合體83.4億拿下，成為當年總價地王。

2017年9月21日，豐臺西局一地塊出讓，九龍倉與10家房企經過38輪較量，才以49.85億49.05%的溢價率摘得。

即便是豐臺四環外靠近四環的位置，開發商拿地熱情也居高不下。

2015年1月，華潤首開平安聯合體以86.25億拿下豐臺白盆窯地塊，刷新北京總價地王記錄。

2018年，在企業拿地熱情不高的情況下，11月四環外白盆窯地塊出讓，也迎來了9家房企的參與，經過60餘輪競拍，中鐵諾德以70.2億元的總價摘得。

「地王製造機」再造地王

正因為高價地塊頻出，豐臺地王數目眾多。業內送給豐臺一個響亮的名號——「地王製造機」。從現在的泰禾西府大院用地到葛洲壩中國府、懋源··璟嶽、金府大院、天悅壹號等，無一不帶有「地王」的背景。

隨著這些項目的入市，在北京的高端住宅市場，豐臺區撐起了自己的一片天。中指研究院數據顯示，2019年上半年北京新建住宅市場各區成交額排名中，豐臺成交額位居第一，成交均價僅次於東西城和朝陽區，達到6.95萬元/平方米。其中，西府大院交價均價約11.24萬元/平方米、金府大院成交均價約6.97萬元/平方米、北京金茂府成交均價約9.99萬/平方米、懋源·璟嶽在售房均價約11.6萬元/平方米。

本次出讓的造甲村地塊，起始價66.84億元。按照10%-25%的溢價率，開拍前業內人士估算此地的成交價將突破70億元，在73.25億元到83.55億元之間，成交樓面價會在7萬元/平方米左右，是一個標準的地王項目。

該宗地塊建設用地面積約5.91萬平方米，地上建築規模約21.65萬平方米。其中，商業金融服務用地約2.32萬平方米，容積率為5，地上建築面積11.58萬平方米，控高80米；住宅用地約3.59萬平方米，容積率為2.8，地上建築面積約10.68萬平方米，控高80米。該宗土地所建商品房不受70/90政策限制，且沒有限價。

業內人士預測，此次中海地產斬獲的豐臺花鄉造甲村地塊項目將繼承「地王們」的一貫風格，建設高端住宅，並預測價格可能突破10萬+。

競拍現場，報名企業的代表們悉數到場。在開拍前，金茂聯合體拿地的投票數最多，合生最少。然而現場，合生率先舉牌，各家隨後介入。在拍賣過程中，合生一直緊追不捨，中海前半段觀望，到了50輪開始聯合體退場後開始與合生交替舉牌。在第56輪時，中海以79.4億元的價格拿下了豐臺區造甲村今日出讓地塊。

根據中原地產數據顯示，2017年以來，北京已經有9宗70億元以上的項目。豐臺造甲村成為了北京2017年以來第10宗地價超70億項目。

北京市豐臺區花鄉造甲村1512-653等地塊

（豐臺區花鄉造甲村土地一級開發項目南地塊）

綜合性商業金融服務業及二類居住用地

豐臺區花鄉造甲村

R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地

68742.572其中建設用地面積：59111.515

216452

四通一平

2000

668400

本次出讓宗地中居住用途建築規模將全部用於建設普通商品住房,商品住房不限定住宅銷售限價。

下圖為南城君粗測位置圖，非官方，如有出入請以官方為準。

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