錢江晚報·小時新聞記者 黃磊 吳佳怡 徐叔競
今年4月和5月，杭州市區（不含臨安）二手房成交量連續兩個月突破萬套大關，看上去十分火熱。與此同時，新房市場因為個別紅盤的火爆，令杭州樓市成為全國關注焦點。
杭州房價真的一直在漲嗎？當錢報記者統計了杭州180個二手房成交活躍小區過去兩年的價格走勢，發現八成小區過去兩年來橫盤未漲，甚至比2018年的最高點低10%左右。也就是說，大部分二手房的價格非常穩定。
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眾多小區價格不如2018年
相比最高點跌了10%左右
自從2016年本輪樓市行情啟動以來，杭州二手房市場真切地體驗了一把「過山車」行情：2017年、2018年急速上揚；但是2018年6月是一個轉折點，此後二手房行情急轉直下，成交量甚至腰斬，房價也快速回落；而2019年伊始，成交量價均開始慢慢回升。
從錢江晚報購房寶數據研究院的統計來看，儘管經過一年半的回溫，但目前二手房仍然沒有恢復到2018年的行情。以抽樣的180個成交相對活躍的主流小區為例，僅37個小區5月成交均價創下新高，剩餘143個小區5月成交均價仍未回到前期高點，處於橫盤狀態。
其中，成交價跟前期高點對比最強烈的是餘杭星橋的擎天半島，今年5月成交均價為20988元/㎡，而其2018年12月的成交均價為27083元/㎡，至今仍有22.5%的跌幅。
雖說二手房的成交量奠定了市場的基礎，需求旺，才有提價的空間。不過從數據來看，多個2019年來的成交熱門小區價格仍與高點相去甚遠。
例如，下沙的熱門小區保利東灣和宋都東郡國際，常年霸佔小區成交排行榜的前十位，其5月的成交均價為24284元/㎡，相較於最高點的29600元/㎡，仍有18%的差距；宋都東郡國際5月成交均價為26000元/㎡，相較2018年7月的最高點還差5294元/㎡。
另外，翡翠城、朝暉五區、翠苑二區等從2019年至今也一直是不少剛需購房者的首選，但價格仍低於最高點，約10%左右。
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價格創新高的小區
以學區房為主
而在創下價格新高的二手房小區中，也有一些跳漲幅度較高的小區，如申花板塊的融信藍孔雀、蕭山南部臥城的北辰奧園、蕭山市中心的高橋小區，其今年5月成交均價較前期高點有15%以上的漲幅。
梳理這些漲價了的二手房小區，主要是兩類。
一類是學區房，如濱江的綠城明月江南和欣盛東方郡，江幹的採荷東區和雙菱新村，下沙的景冉佳園和保利江語海，望江南星橋一帶的望江家園和金色家園等，單價普遍有每平方幾百至兩千元左右的漲幅，而融信藍孔雀及附近幾個樓盤，因為引入了學校，單價甚至最高漲了約7000元/㎡。
萬科西廬、融創河濱之城也是如此。萬科西廬5月成交均價為56282元/㎡，融創河濱之城為58127元/㎡，較其2018年的最高點分別有6.9%和7.6%的漲幅。
另一類是本身房價基數比較低的小區。如大江東的東裕華庭，2018年最高點時的月成交均價為11531元/㎡，今年5月的成交均價為13000元/㎡；蕭山瓜瀝的明華名港城，2018年最高點時的月成交均價為17670元/㎡，今年5月的成交均價為18505元/㎡。
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二手房橫盤兩年
歸功於新房的限價
成交活躍，但價格兩年未漲，其中一個重要原因是過去兩年多來的新房限價。雖然新房和二手房價格的倒掛，催生了一些「萬人搖」的紅盤，但不能忽視的是，新房的限價提供了價格之錨。
購房者在購買二手房時，會參照板塊新房價格，於是二手房價格不可能過度偏離新房價格。與期房相比，二手房的好處是可以立即入住，然而，一旦二手房價格過高，購房者就會轉而參與搖號，求購新房，房東房子賣不出去，就只能降價，降價又促進了成交。
歸功於新房限價，兩年來杭州二手房的價格十分穩定。需求旺盛，成交活躍，價格穩定，對於二手房市場而言，也是一種理想的市場狀態。
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