說到天賦，音樂史上常常會用兩位大師作一個比喻，那就是貝多芬努力一生達到的高度，莫扎特生下來就在那裡了，由此可見後者天賦之高。
如果把一座城市的各個板塊比喻成不同的個體，那麼在當下的南京樓市中，最有天賦的板塊莫過於南部新城核心區了。
作為老城區中的新板塊，這裡既承接歷史，又對接未來。
隨著近期區域中首盤亮相開盤，該板塊也開始正式登上南京房地產市場的舞臺。
Part 0 |序
問題的提出：南部新城核心區價值何在？
當華著蘭庭44800元/平米價格浮出水面之後，南京三大熱點板塊之一的南部新城核心區，終於亮出了自己的價格體系。
在此之前，對於該板塊是否會破4.5萬/平米，是否能破5萬/平米？一直是市場及業內猜測的焦點。
如何理解44800元/平米的起步價？未來南部新城核心區的價值如何？相比其它區域該板塊的優勢何在？……
針對這些問題，筆者嘗試從地段價值、規劃定位、供求關係等幾個維度進行分析，幫助購房者更好了解這個板塊的價值和潛力。
在分析之前，有兩點必須指出，
一是任何價格分析都要結合價值，脫離價值只看價格是沒有意義的。當茅臺600元一股的時候只看價格是貴的，但如果能看出其價值，或許還是一個機會。
二是華著蘭庭的44800元/平米的均價，更多是由於一層拉低所致，其實該盤主要價格區間分布是在46000元/平米左右。
接下來，言歸正傳，來聊聊南部新城核心區的價值所在。
Part 1 |壹
價值維度：地段優勢無可比擬
從價值維度看，南部新城核心區的最重要價值，在於其顯著的地段優勢。通俗說就是離市中心的絕對距離夠近。
如果從南部新城核心區的北部門戶——內環南線與大明路交界處來計算，到新街口的行車距離不過6.5公裡。
▲主城三中心大致區位圖（匯買房製圖）
距離夠近意味著——你可以享用市中心所有的資源，包括最好的醫療配套、最齊全的商業配套、最便捷的交通配套、最集中的文化配套，等等。
對於學區，雖然目前該板塊學區還沒有確定，但從南外本部搬遷到南部新城核心區這一舉動看，這裡未來的教育資源配套絕不會差。
除了配套，這種地段的優勢還體現在文化價值。
一位在這個板塊看房的購房者表示，之所以看中這裡，是因為這裡是一個可以給下一代、下下一代講歷史、講故事的地方。
南部新城核心區交圈在南京文化氛圍最濃、歷史最為悠久的秦淮區，從十裡秦淮到王謝堂前，從明代城牆到皇宮內院，從校場風雲再到今日繁華的老門東……
這是一塊記錄南京城榮耀的板塊。
Part 2 |貳
空間維度：南京樓市的「還珠格格」
當然，如果只有距市中心夠近這個因素，那麼南部新城核心區的價值很難與其它老城區區分開來，決定這塊土地價值更高的另一重要因素是——這裡有一塊較為完整且具備一定規模的開發空間。
這塊空間，其實並不是規劃刻意為之保留的，而是大校場拆遷等歷史問題造成的。這個喊了數次搬遷的機場，在拖後區域開發進度的同時，也為城市核心保留了一塊稀缺土地。
▲在大校場應天大街北望
難怪有業內人士戲稱，南部新城核心區是南京樓市中的「還珠格格」。
所謂「還珠格格」意思是說，該板塊天賦不凡，集歷史、榮耀於一身，但它像還珠格格一樣，前面因種種歷史原因而流落民間，現在卻被找回來了。但回來的，絕不是小家碧玉或大家閨秀，而是皇族公主、皇家格格。
當絕對利空翻轉成絕對利好時，也是被壓抑多年的價值爆發的時刻。
我們不妨換個角度想像一下，如果在南京主城區域範圍內，在距新街口6-10公裡的地方，拆遷出來一塊10平方公裡面積的空地，需要搬遷多少居民？需要給出多少拆遷補償？這個代價需要相關部門拿出多大財力支持？
但在南部新城核心區，只要改造機場周邊就可以完成了，成本夠低。
Part 3 |叄
規劃定位：國際級的主城新城
地段優勢與新城空間，這些都是區域的天賦。有了天賦如何利用好天賦？自然要看南部新城核心區的第三大價值亮點——規劃定位。
南京也有不止一個距老城近且有新城開發空間的板塊，但真正能到規劃定位上超越南部新城核心區的，實在沒有。
在產業定位上，核心區涵蓋了國際商務總部區、數字經濟總部區、智慧健康產業區、文娛時尚產業區四大板塊。構建國際文化演繹中心、大型活力跑道秀場、南京先端醫療健康服務中心、全生命國際教育培訓基地、TOD導向多元化綜合主題商業。
▲機場跑道部分重點項目規劃布局
這其中，一方面有傳統產業商務商貿、新興產業數字經濟、智慧健康。這些都是區域人口、板塊充實的堅實基礎。
另一方面，代表城市軟實力，輻射江寧、城南、城東甚至環都市圈等區域的文娛產業，可以為核心區注入新的活力。
例如一系列國際交流中心，如中芬、中法交流中心；
具備冰球館、擊劍館和遊泳館的全民健身中心；
全國第三座「故宮博物院」——南京博物院故宮館；
收藏了自1912-1949年期間全中國最重要文檔資料的第二歷史檔案館……
這些，都將是南京城市的文化代表。
▲跑道公園手繪效果圖
並且，最新傳出的消息顯示，南京部分市級單位總部除了在河西、江北外，另一個重點選址區域就是南部新城。
房地產區域價值判斷的最重要依據是「長期看人口」，而這裡的人口，指的是有購買力，產業收入可以支撐的人口。
從核心區上述產業規劃看，支撐區域板塊的樓市和房價顯然是有底氣的。
由此筆者聯想到不久前，一家在城南某銀行辦公朋友在為該行尋找辦公地點，訴求只有三個——靠近老城客戶、搶佔新城機會、全新升級形象。滿足這些的，自然是南部新城核心區莫屬。
當然，這位朋友順帶要看的，就是這個區域裡還有哪些搖號機會。
Part 4 |肆
後發優勢：起步就是「4字頭」
從開發節奏看，南部新城核心區出現的時間甚至晚於江北國家新區。但正因為開發的晚，使得南部新城核心區具備了很多後發優勢。
包括吸取前面新城開發的經驗，包括對前面老城保護得失的總結，包括招商引資的產業標準更高，包括開發理念更先進等。
無論是過去「東富西貴」城東、河西，還是後來的國家級新區江北，產業重鎮江寧，在起步階段，都無法和南部新城核心區相比。
也正因為如此，當區域首盤華著蘭庭4字頭房價推出時，近4000組南京購房者應聲而至。
如果說河西用了10年讓大家接受4字頭房價，那麼，南部新城只用了不到1年。
▲大校場片區路網及軌道交通示意圖
Part 5 |伍
供求優勢：有限開發規模，註定供不應求
除了上述的地段、空間、規劃等因素，直接決定南部新城核心區價值和未來價格的，還是供求關係。
南部新城總計規劃19.9平方公裡，本身在南京全市6587平方公裡中佔比僅有0.3%！
這其中，玉蘭路兩側的0.6平方公裡已基本開發殆盡，南站板塊的6平方公裡剩餘的地塊也不多，近期僅有萬科星耀都薈孤盤待售，而繞城公路以南的3.2平方公裡相對距離較遠，價值必然不如核心區。
再看最具價值的9.9平方公裡核心區，能蓋成住宅的極為有限。按照規劃可以看出，這近10平方公裡中只有5%即0.5平方公裡可以做住宅。
對比南京另一熱點板塊河西南，那裡的土地規劃有19%是可以做住宅的！
再來看0.5平方公裡是什麼概念呢，0.5平方公裡約等於50萬平米，即使按照容積率較高的3.0來計算，建築面積也只有150萬平米。如果套均面積是120平米的話，這個區域的總套數不過是12500套。
供應極其有限，而需求方呢，看看區域內幾個樓盤的到訪人數就知道了。
剛剛開盤的華著蘭庭，報名搖號人數達到了3835組！為本輪開盤人氣最高。
即將上市的雲瀾尚府總計到訪超過8000組，明確意向的超過3000組！
售樓處還未公開、現僅有臨時接待處的金基望樾府，登記超過3000組！
▲金基南部新城品牌體驗館
除了自住需求的購房者，再加上價格倒掛吸引來的投資客群，南部新城核心區賣方市場的特點更加顯現無疑。
此外，大城東、大城南、江寧有多少改善家庭？
改善地段，南部新城核心區夠近，改善房齡，南部新城核心區夠新，改善配套，南部新城核心區夠好…
總結起來，只有一樣是不好的，那就是南部新城核心區可待開發的住宅，太少！
華著蘭庭之後，板塊內即將上市的重頭戲主要包含雲瀾尚府、金基望樾府、明閱府這三家項目使用科技系統的項目，預計此三盤都將在2020年四季度上市。
這其中，金基望樾府位置相對更佳，不但毗鄰秦淮河邊，而且部分較高樓層可以遠眺到明城牆、秦淮河和市中心的摩天大樓群，該項目還邀請順景園林（曾為金基打造九月森林）、大象GOA建築設計、名谷設計等國內一線頂尖機構參與設計。
不過相比規模龐大的搖號人數，上述三盤總計房源數不過2000套左右。只能滿足市場上少數運氣好購房者的需求。
分析了南部新城核心區的四個維度上的價值，再回頭看看它所匹配的價格體系。
Part 6 |陸
價格維度：一二手房倒掛前景明顯
價格維度，通常有兩個衡量標準，一是同區域周邊二手房特別是次新房的價格，這是可替代品的價格體系，另一個是同樣價格在全市還有什麼別的選擇？
在周邊看，根據鏈家的數據顯示，十幾年前的雅居樂花園，2020年8-9月二手房成交價在45000元/平米，最貴一套已突破50000元/平米！而向北不到3公裡的次新房金基尚書裡，小戶型公寓成交價格近90000元/㎡，大平層戶型僅有兩套掛牌，最高價格超過75000元/㎡
1.雅居樂花園（距離大校場片區較近的老品牌項目，房齡超過10年，房型較小）
8月份該盤二手房成交價，最貴的已經突破了5.1萬元/㎡。
2.金基尚書裡（向北3公裡遠的品牌次新房）
金基尚書裡目前的二手房成交多是小戶型公寓，成交價接9萬元/㎡，目前160平米大戶型掛牌價7.5萬元/㎡。
上面兩例都是坐落在主城老城區裡的品牌項目，並沒有同時享受到新城規劃的利好。
從全市看，南京類似價格的選擇，刨除新房限價因素，在以市場價為主導的二手房市場中，45000元/平米左右的價格，也只能買到江北核心區最好的二手房，江寧百家湖的次新二手房，仙林湖二手房，等等。
因此說，能以同樣的價格在一個靠近城中如此之近、規劃定位如此之高、房源體量如此之少的底氣十足板塊買到新房，為何不放手一「搖」？
一位參與搖號、一定要在南部新城核心區買房購房者告訴我，他們家在周邊生活了幾十年，這裡是他們的根，他知道河西也很好，但那裡沒有延續感。
「歷史讓我留下，規劃給我未來。」他最後總結。
Part 7 |柒
南部新城大校場片區核心項目一覽
【金基望樾府】
金基G107目前已定名為望樾府，並在金基尚書裡項目公開了南部新城品牌體驗館。規劃館現場展出了一個南部新城的沙盤，可以比較清晰的看出金基望樾府的區位。項目就位於雲瀾尚府正北側，距離秦淮河非常近，距離應天大街、明城牆都也都不遠。
▲金基南部新城沙盤區位展示圖（匯買房 製圖）
據悉，金基望樾府戶型規劃最小為140㎡，最大的為230㎡，起步就是4房配置，精裝科技住宅，小區配建有會所和幼兒園。
項目一共規劃了9棟高層住宅，其中，1、7、8號樓為32層，2號樓為17/18層（中間戶18層，邊戶17層），3、4、9號樓為19層，5號樓為16/17層（中間戶17層，邊戶16層），6號樓為15/16層（中間戶16層，邊戶15層）。
該盤預計將於今年年底前上市銷售。
效果圖
2020年1月15日，南部新城G107地塊經過72輪競價，最終被金基以34.3億元拿下，樓面地價31149元/㎡。
【戶型圖】
167㎡的4房2廳2衛
【雲瀾尚府】
備受期待的雲瀾尚府由金基，新希望，金茂，頤居發展四家聯合開發。預計4季度上市。
項目主要面向主城終極改善需求，目前曝光了168、188、228㎡三大戶型，均是四房兩衛起步，同樣是精裝科技住宅。
▲雲瀾尚府區位圖
該項目建有11棟高層住宅、商業、物業及配套用房。其中，沿響水河路以東160米區域內建築限高60米，建築密度≤20%，將擬建5棟17-19層的高層住宅，2層高的商業和物業將沿響水河分布。
▲雲瀾尚府外部效果圖
【戶型圖】
228㎡的4房2廳3衛
【華著蘭庭】
項目由華僑城、金地、頤居聯合打造，由金地操盤。該盤也是南部新城大校場片區第一家已上市項目。
華著蘭庭建有8棟18層小高層和6棟6-8層洋房，其中小高層得房率80-82%，洋房得房率85-90%，總戶數815戶，精裝交付，小高層戶型建面100-143㎡，洋房最大戶型171㎡三房，精裝交付。
▲華著蘭庭區位圖
項目地處南部新城核心位置——紅花機場區，緊鄰響水河風光帶，打造南京主城難得的低密公園洋房住區，整個項目擁有85-90%超高得房率。
【戶型圖】
【明閱府】
明閱府已公開售樓處，該項目僅有2棟住宅，戶型面積段為127-170㎡，主力戶型為140㎡，同樣定位科技住宅。這2棟住宅樓，南側為14-17層，北側為17層。兩棟樓之間規劃有648㎡的綠地，樓間距約80-90米。
項目預計最快在四季度入市，目前放風價4.5-5萬/m！
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文/滙豐
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