儘管中國家庭苦學區房久矣 ，但學區房的魅力卻從未失效。
學區房的激烈「爭奪戰」把家長的眾生相展現得淋漓盡致：
有的為取得購房資格假離婚，最後反倒弄假成真，家庭破碎；有的準爸媽從懷孕開始就掐著時間盤算買學區房落戶，看房60多套不在話下；有的直接瞄準了包含小學和初中的雙學區房，給孩子的教育上雙保險……
大多數押注學區房的父母不僅掏空了家庭存款，甚至還要借貸，不得不忍受人到中年「推倒重來」的心理落差，把大房子換成「老破小」重回蝸居不說，為了還貸還得「兩眼一睜，忙到熄燈」「上班忙工作，下班開滴滴」。
▲2020年10月25日，上海，購房者在看房產中介掛牌的學區房。圖/視覺中國
而接連出臺的新政策，無形中又給家長增添了壓力。
比如，上海一宣布「公民同招」「搖號新政」，原本衝刺民辦的家長又被擠上學區房的賽道，不得不做兩手準備。
於是，「叢林競爭」的學區房市場不僅催生了家庭鄙視鏈——價高房大的看不起價低房小的，還導致深陷其中的家長不斷想方設法拉開競爭差距。比如，深圳高級中學南校區學區房的業主生生用投訴讓8個公寓小區的積分由第一類（80分）降至第三類（70分）。
文 | 王德培 福卡智庫首席經濟學家、中國經濟體制改革研究會副會長
本文轉載自微信公眾號「財經國家周刊」（ID：ENNWEEKLY），原文首發於2020年12月6日，原標題為《除了學區房，你還有什麼可以選擇…》。
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「贏在起跑線」的唯一籌碼？
實際上，放眼全球，學區房現象在各國普遍存在。
就連實行老師輪崗、學校硬體設施高度標準化的日本，也有家長願意為了更優質的學區資源，支付10%的額外房價。而歐美國家同樣概莫能外，比如，紐約上東區精英社區的學區房，不僅申請表繁複，要求提供財力、學歷等各方面信息，還要經過小區家委會的層層面試，才能真正買到房子。
美國政治學家羅伯特·帕特南在《我們的孩子》一書中提出，家長在為好學區競價時，競爭的其實是學區裡受過高等教育、高收入的家長，而非高質量的學校和老師。美國密西根建築商也曾統計，如果房屋均價超過100萬美元，周圍學校的普遍評級是A+；而當房價低於25萬美元時，周邊大多數學校都處在C+級。
而在中國，教育改革和市場經濟的助推，將承載著教育與房地產雙重屬性的學區房推上了時代的風口浪尖。21世紀以來，隨著教育改革日漸進入深水區，從叫停中小學考試招生制度和重點學校重點班建設，到全面推廣小學劃區域、就近入學，再到明令禁止各項提前選拔考試，國家對「選拔式招生」下狠手治理，「佔坑班」被送上斷頭臺，各種推優、特長生政策越卡越嚴，「批條子」「搞共建」等以權擇校的手段也慢慢「退位」。
當各種門路都被政策堵死時，學區房就成了「贏在起跑線」的唯一籌碼，其價格在激烈的市場競爭中自然水漲船高。
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擊鼓傳花的房地產遊戲
深入地看，學區房之所以備受追捧，價格居高不下，背後既有教育的原因，也有房地產產業的原因。
▲2018年11月23日，南昌，被學區房覆蓋的小學。圖/視覺中國
一則，教育集中度與不平衡程度居高不下。
如今，家長們迷戀的重點學校，往往是20世紀50年代起國家為快速發展教育，大量傾斜師資和硬體資源「砸」出來的。而從城市規劃上看，一線城市的教育資源往往又聚集在老城區的核心地帶。於是，經過幾十年積累，傳統重點學校和重點教育區域的優勢很難打破。
二則，城市化、都市化浪潮讓人口向（中心）城市聚集，進一步放大了教育資源上的供需矛盾。
典型如深圳，隨著GDP狂飆突進的是學位缺口的日益增長。再加上名校與房地產開發商互相「抬轎子」，共同推高了學區房市場的熱浪。一方面，開發商借名校的外溢效應，大肆宣揚學區房的噱頭，創造超高溢價，賺得盆滿缽滿；另一方面，學校與地產商聯姻辦校，不僅能在利益共同體中分得一杯羹，還能繞開義務教育階段「劃片招生」的政策，收割一批優質生源。
於是，深諳套路的資本便將供應稀少的學區房當作房地產投資的最佳標的，進一步加劇了炒作循環。具體而言，無論是金融資本還是民間遊資，均是看準了學區房等於入學名額，好學校的名額會越來越稀缺的市場共識為前提入局，持有總成本較低且流動性較好的「老破小」，在實現預期價值（漲價或孩子順利入學）後，加價甩給接盤者。如此一來，學區房的使用價值不斷轉手傳遞，擊鼓傳花的遊戲與金融加槓桿的操作如出一轍。
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重重風險的學區房生意
然而，越完美的投資品，往往命門越致命。眼下看似一本萬利、穩賺不賠的學區房生意，實則面臨著重重風險的考驗，並已初露端倪。
其一，政策變動的風險加劇。毋庸置疑，教育公平是改革的大趨勢，而近年來正是相關政策變動頻繁的試水期。比如2019年蘇州突然將學區房的學位鎖定期從5年延長至9年，還有深圳羅湖有名校試圖出臺「住房面積50平方米以下限制入學」的政策，皆為明證。雖說各項政策能否全面推廣，還是要看「療效」，但總的來說，「多校劃片」「學位鎖定」，甚至「搖號入學」等治理學區房的政策大方向不會改變。這樣一來，即便資本再想炒作，學區房也炒不起來了。
其二，教育的投資價值下降，體驗價值上升。如果從教育投資的角度看學區房，且不說學區房對口的名牌小學不一定能保證孩子直通名校，即便如願以償，教育回報也難以匹配學區房的高額投入。況且，在信息文明和體驗經濟的洗禮下，學習的體驗價值日益凸顯。比如，從體驗中所汲取的創造性能力及不斷提煉內化的智慧，將是一筆人生財富，而生活的幸福感也難能可貴。
其三，技術的加持使得教育日益扁平化，名校壟斷程度降低。家長為學區房「搶破頭」，歸根結底是為了爭奪被名校攥在手裡的名師等教育資源。而發達的網際網路早已讓名校資源通過各類在線教育平臺得以無邊界、無差異共享；更別提新冠肺炎疫情期間師生轉向網際網路平臺進行線上教學，再次展現了技術讓教育量大面廣地突破校園邊界的可能。隨著VR、5G、大數據等技術發展，課堂可能將不再是學生學習的必要選項，名校壟斷的權重也將日益被瓦解。
其四，產業變遷勢必將洗牌城市布局，眼下的教育格局也將被打破。改革開放以來，城市發展迅猛，新區不斷拔地而起，而任何地區的教育質量最主要還是由其所聚攬的人口素質來決定的。產業發展聚集人才，而相關生活設施如交通、醫療、娛樂等社區化的配套越完善，就越能留住高質量的工程師、白領、金領等人群，從而潛移默化地形成良好的文化氛圍，滋養當地教育的土壤。比如曾經籍籍無名的北京回龍觀，因為聚集了大量網際網路企業的IT（信息技術）精英，他們的孩子「把爸爸媽媽辛苦買來的房，生生考成了學區房」。
綜上所述，天價學區房終將在各方因素不斷調整發展中逐步退出歷史舞臺。而當學區房被賦予的不切實際的幻想破滅，教育也將從拼家長、拼財富回歸以孩子為本的育人本質。而對孩子來說，其實「最好的學區房，就是家裡的書房」。
一方面，父母以身作則會營造良好的學習氛圍，正如教育家馬卡連柯所言，父母在生活的每時每刻，甚至不在場的時候，都在對孩子進行教育；另一方面，孩子也能潛移默化地在這種氛圍中養成學習的習慣。如果家庭有愛讀書、愛學習的習慣，那麼孩子也差不到哪裡去；反之，若是沒有學習的氛圍，買再貴的學區房也不一定有用，只能是「昂貴的偷懶」——一種自我安慰罷了。
由此看來，對投資者而言，當學區房的價值錨點被政策、教育理念、教育模式和城市變遷等方面的因素釜底抽薪，其估值也將向常態回歸。