來源：金融界網站
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「小陽春」轉「黃梅天」
根據國家統計局最新公布數據，5月份各地繼續落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，房地產市場繼續保持穩定。初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3％，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中：北京、廣州和深圳分別上漲0.6％、0.8％和0.4％，上海下降0.1％。二手住宅銷售價格環比上漲0.1％，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中：北京和深圳持平，上海上漲0.1％，廣州下降0.3％。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8％，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格上漲0.5％，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8％，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.6％，漲幅與上月相同。
今年前5個月，全國房地產開發投資46075億元，同比增長11.2％，增速較1－4月份回落0.7個百分點；商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6％，降幅比1－4月份擴大1.3個百分點。同策集團首席分析師張宏偉表示，5月數據顯示樓市「小陽春」已難以維持，在業績壓力下，四季度房企或加大促銷力度。（回復關鍵詞「價格」獲取原始數據）
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多因素致樓市「降溫」
「房地產相關數據出現一定程度回落，可能有三個原因。」同策諮詢首席分析師張宏偉表示，「首先，從需求角度看，2016年至2018年上半年，市場整體需求在一定程度上被透支，需求不足的情況當前有所顯現。儘管今年前幾個月房地產市場出現『小陽春』，但整體復甦仍相對乏力，『小陽春』態勢難以繼續保持。其次，此前個別城市樓市尤其是土地市場出現過熱現象後，監管部門出臺了一些政策。有傳聞稱，監管部門不久前對部分拿地房企進行了窗口指導，這也產生了一定的『降溫』作用。最後，大部分三四線城市樓市仍處於持續調整過程中，對全國市場也會產生較大影響。」
值得關注的是，從5月單月數據看，銷售面積同比下降5.5％，進入負增長區間。有觀點認為，這標誌著房地產投資增速迎來拐點。
03
宏觀經濟角度分析
同策研究院分析認為，結合宏觀市場環境，我們可以看到1992年至1993年的中共「十四大」、「三中全會」，做出社會主義市場經濟頂層設計和改革總體規劃，該時期內的實際GDP增速遠高於潛在GDP增速，在科技進步、管理模型轉變等因素的推動下，全要素生產率呈現快速增長。2010年之後，全要素生產率快速下行，致使中國潛在GDP增速持續下滑，且中短期內，下滑趨勢較難逆轉。2019年中央設定經濟增速目標下探至6-6.5％的區間目標。
中國貨幣政策的法定目標是保持幣值穩定、促進經濟增長。因而反應貨幣增速的M1增速指標與GDP增速、克強指數增速呈現較強的相關關係。當貨幣寬鬆時，GDP增速、克強指數增長；貨幣收緊時，GDP增速、克強指數面臨下行壓力。結合中央定調，預計未來仍將通過適度寬鬆的貨幣政策來「穩增長」。
中國M1同比增速與靈敏反應經濟狀況的克強指數呈較強的相關性，貨幣政策寬鬆能帶動經濟的回暖。從周期角度看M1同比增速進入周期波動的谷底、預計未來重新進入上行周期（2019年3-4季度為實質上升期），另一方面2019年中國經濟下行壓力進一步加大，政策面有進一步適度放鬆的必要性。M1同比增速的回升將帶動經濟狀況的回暖。
在調控期間住房和城鄉建設部便已經明文指出，要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，進一步加強市場監測分析，及時解決市場運行中出現的問題，切實把穩地價、穩房價、穩預期的要求落到實處，確保房地產市場平穩健康發展。同策研究院分析認為，「穩地價、穩房價、穩預期」是當前調調控政策的重中之重，在市場下行周期要穩步小幅調整，避免因為市場快速下行造成樓市周期出現劇烈波動；在市場上行周期控制市場回暖力度、防止非理性回暖，影響宏觀經濟發展及經濟結構調整。同策研究院通過對商品住宅成交量與經濟周期的關係分析認為，全國商品住宅成交面積增速與經濟周期趨勢存在滯後關係，通過量化處理，全國商品住宅成交面積增速滯後M1增速3-5個月。如果2019年3季度至2021年上半年全國經濟重啟「結構性加槓桿」進程，所以2019年4季度至2021年2季度樓市處於上行周期可能性較大。
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今年四季度房企或加大促銷力度
展望後市，同策集團首席分析師張宏偉預計，房地產銷售或在6月份和10月份出現短期回升。
「在房企衝刺半年度銷售業績的背景下，6月份房地產交易量可能有所回升。但在6月『衝刺』後，加之此前累積的市場需求不足，三季度市場可能階段性回調。四季度後，在較大的業績壓力下，企業或在10月起加大促銷力度。」張宏偉進一步指出，「從各房企的銷售金額和面積佔比看，下半年往往佔到全年的六成，四季度則是佔比最大的季度。屆時，房企為了衝刺全年業績，可能在價格上作些讓步，甚至可能出現新一輪『價格戰』。」不過，張宏偉也強調，房地產行業持續調整的基本面並沒有發生變化，市場難現「盛夏」行情。